二级建造师房建实务自学教程2A30 建筑工程造价与成本管理.docx
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二级建造师房建实务自学教程2A30建筑工程造价与成本管理
2020年二级建造师房建实务自学教程-2A320080 建筑工程造价与成本管理
2A320080 建筑工程造价与成本管理
2A320000
建筑工程项目施工管理
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2A320080
建筑工程造价与成本管理
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2A320081 工程造价的构成与计算
建设项目投资亦称建设工程造价。
从投资者的角度讲，是指建设项目从筹建到竣工交验及试运行所需的全部费用。
一般包括以下八个部分：
（1）建筑工程费；
（2）设备购置费；（3）设备安装费；（4）工具、器具及生产家具购置费；（5）其他工程费；（6）预备费；（7）固定资产投资方向调节税；（8）建设期投资贷款利息。
从承包商的角度，建设工程造价是指为建设某工程项目，预计或实际从技术市场、设备市场、材料市场、劳务市场交易活动中形成的工程承发包价格，俗称建筑安装工程造价。
一般包括以下七个部分：
（1）人工费；
（2）材料费；（3）施工机具使用费；（4）企业管理费；（5）利润；（6）规费；（7）税金。
建筑工程造价的特点：
（1）大额性；
（2）个别性和差异性；（3）动态性；（4）层次性。
根据工程项目不同的建设阶段，建筑工程造价可以分为如下6类：
（1）投资估算；
（2）概算造价；（3）预算造价；（4）合同价；（5）结算价；（6）决算价。
一个建设工程项目通过立项、审批等相应程序后，主要工作就是编制招标文件、招标、合同签订、施工管理、竣工验收与移交五个阶段。
针对不同阶段的工程造价，在《建设工程工程量清单计价规范》GB50500－2013中分别称之为招标控制价、投标价、签约合同价、竣工结算价。
一、按费用构成要素划分
建筑安装工程费按照费用构成要素划分：
由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。
其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。
（6）规费：
是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。
内容包括：
社会保险费（含养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费）、住房公积金、工程排污费。
其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。
【注意教材规定与实际执行不一致】
二、按造价形成划分
建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润。
（1）分部分项工程费：
是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。
内容包括：
专业工程（指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程）、分部分项工程（指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。
如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等）。
各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。
【竣工交工之后在建筑物中看得见】
分部分项工程费＝∑（分部分项工程量*综合单价），式中：
综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润以及一定范围的风险费用。
（2）措施项目费：
是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。
内容包括：
安全文明施工费（含环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费）、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨期施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、脚手架工程费。
措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。
1）国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算公式为：
措施项目费＝∑（措施项目工程量×综合单价）
2）国家计量规范规定不宜计量的措施项目计算方法如下：
XXX费＝计算基数×相应的费率（%）
（3）其他项目费。
内容包括：
暂列金额、计日工、总承包服务费、暂估价。
2A320082 工程成本的构成与成本计划
建筑工程施工成本管理包括落实项目施工责任成本、制定成本计划、分解成本指标、进行成本控制、成本核算、成本分析和考核、成本监督的全过程管理。
【分析】＋【目标】＋PDCA
【目标】＋【计划P】＋【分解计划P】＋D＋C＋A＋【监督】
建筑工程施工成本管理应遵循以下程序：
①掌握生产要素的市场价格和变动状态；②确定项目合同价；【目标】③编制成本计划，确定成本实施目标；【P】④进行成本动态控制，实现成本实施目标；【D】⑤进行项目成本核算和工程价款结算，及时回收工程款；【C】⑥进行项目成本分析；【A】⑦进行项目成本考核，编制成本报告；【A】⑧积累项目成本资料。
按照财政部颁发的《企业会计准则讲解》规定，施工成本是指为建造某项合同而发生的相关费用，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。
如果为企业某合同发生的借款费用符合会计准则规定的资本化条件的，以及发生的差旅费、投标费等能够单独区分或可靠计量的，应当计入建筑工程施工成本。
通常称之为完全成本法。
完全成本法（站在企业角度）
施工成本＝直接成本＋间接成本
直接成本＝人工费＋材料费＋机械费
间接成本＝管理费（企业总部管理费＋现场管理费）＋规费
所谓制造成本法是指在计算产品成本时，只归集与分配与施工项目有密切关系的成本及生产费用，而将与施工项目没有直接关系却与企业经营期间相关的费用（俗称期间费用，例如建筑企业层级的管理费、经营开拓费、财务费用等）作为期间费用，从当期收益中一笔冲减的成本计算方法。
实际上是项目部的现场施工成本，反映了项目部的成本管理水平。
制造成本法（站在项目部角度）
施工成本＝直接成本＋间接成本
直接成本＝人工费＋材料费＋机械费
间接成本＝现场管理费＋规费＝（管理费－企业总部管理费）＋规费
二、建筑工程施工成本的种类
按照成本控制的不同标准划分为：
（1）目标成本；
（2）计划成本；（3）标准成本；（4）定额成本。
按照建筑工程施工项目成本的费用目标划分为：
生产成本、质量成本、工期成本、不可预见成本（例如罚款等〕。
2A320083 工程量清单计价规范的运用
一、工程清单计价具有以下特点：
（1）强制性。
（2）统一性。
（3）完整性。
（4）规范性。
（5）竞争性。
（6）法定性。
二、工程量清单计价适用范围
全部使用国有资金投资或国有资金投资为主（二者以下简称国有资金投资）的建设工程施工发承包，必须采用工程量清单计价。
三、工程量清单构成与编制要求
采用工程量清单计价形式构成的工程造价是：
工程造价＝（分部分项工程费十措施费十其他项目费）×（1＋规费）×（1＋税率）
措施项目是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目。
一般措施项目可按下表选择列项，专业工程的措施项目可按规范中规定的项目选择列项。
一般措施项目一览表 表2A320083
序号
措施项目名称
1
安全文明施工（含环境保护、文明施工、安全施工、临时设施）
2
夜间施工
3
非夜间施工照明
4
二次搬运
5
冬雨期施工
6
大型机械设备进出场及安拆
7
施工排水
8
施工降水
9
地上、地下设施、建筑物的临时保护设施
10
已完工程及设备保护
其他项目清单宜按照下列内容列项：
暂列金额【不一定发生】、暂估价【一定发生】、计日工【单价】、总承包服务费。
其中暂列金额是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项，并不直接属于承包人所有，而是由发包人暂定并掌握使用的一笔款项，用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。
暂估价则是指招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定的材料的单价以及专业工程的金额。
规费项目清单应按照下列内容列项：
工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金。
危险作业意外伤害保险。
税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内增值税及附加。
【相关考点】建筑工程造价的计价方式
①分部分项工程费，按计价规定计算；②措施项目费，按计价规定计算；③其他项目费，按计价规定计算；④规费，按规定标准计算；⑤税金。
建筑工程造价为：
①＋②＋③＋④＋⑤。
工程造价＝（分部分项工程费十措施费十其他项目费）×（1＋规费）×（1＋税率）
【背景】
E单位的投标报价构成如下：
分部分项工程费为16100.00万元，措施项目费为1800.00万元，安全文明施工费为322.00万元，其他项目费为1200.00万元，暂列金额为1000.00万元，管理费10%，利润5%，规费为1%，税金9%。
【问题】
求中标造价。
『参考答案』
①规费＝（16100＋1800＋1200）×1%＝191.00（万元）
②税金＝（16100＋1800＋1200＋191）×9%＝1736.19（万元）
③中标造价＝16100＋1800＋1200＋191＋1736.19＝21027.19（万元）
四、招标工程量清单
招标工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人或招标代理人编制。
招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。
招标控制价应根据下列依据进行编制：
（1）本规范和相关工程的国家计量规范；
（2）国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价依据和办法；（3）建设工程设计文件；（4）与建设工程有关的标准、规范、技术资料；（5）拟定的招标文件；（6）施工现场情况、工程特点及常规施工方案；（7）其他相关资料。
五、投标工程量清单
措施费应根据招标文件中的措施费项目清单及投标时拟定的施工组织设计或施工方案自主确定，但是措施项目清单中的安全文明施工费应按照不低于国家或省级、行业建设主管部门规定标准的90%计价，不得作为竞争性费用。
规费和税金应按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。
暂列金额应按招标人在其他项目清单中列出的金额填写；材料暂估价应按招标人在其他项目清单中列出的单价计入综合单价；专业工程暂估价应按招标人在其他项目清单中列出的金额填写。
投标报价应根据下列依据编制和复核：
（1）工程量清单计价规范；
（2）国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价办法；（3）企业定额，国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额；（4）招标文件、工程量清单及其补充通知、答疑纪要；（5）建设工程设计文件及相关资料；（6）施工现场情况、工程特点及拟定的投标施工组织设计或施工方案；（7）与建设项目相关的标准、规范等技术资料；（8）市场价格信息或工程造价管理机构发布的工程造价信息；（9）其他的相关资料。
2A320084 合同价款的约定与调整
—、合同价款的约定
在确定中标单位后，建设单位与中标单位签订施工承包合同，约定合同价款。
招标工程的合同价格，双方根据中标价格在协议书内约定；非招标工程的合同价格，双方根据工程预算书在协议书内约定。
任何一方不得擅自改变。
目前常用的合同价款约定方式有以下3种：
（1）单价合同。
是指承建双方在合同约定时，首先约定完成工程量清单工作内容的固定单价，或者在约定了固定单价的基础上，又在专用条款中约定了可以调整部分工程量清单单价的相关条款；其次是双方暂定或者核定工程量，然后核算出合同总价；工程项目竣工后根据实际工程量进行结算。
固定单价不调整的合同称为固定单价合同，一般适用于虽然图纸不完备但是采用标准设计的工程项目。
固定单价可以调整的合同称为可调单价合同，一般适用于工期长、施工图不完整、施工过程中可能发生各种不可预见因素较多的工程项目。
（2）总价合同。
是指承建双方在合同约定时，将工程项目的总造价进行约定的合同。
总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同；固定总价合同适用于规模小、技术难度小、工期短（一般在一年之内）的工程项目。
可调总价合同是指在固定总价合同的基础上，对在合同履行过程中因为法律、政策、市场等因素影响，对合同价款进行调整的合同；适用于虽然工程规模小、技术难度小、图纸设计完整、设计变更少，但是工期一般在一年之上的工程项目。
（3）成本加酬金合同。
合同价款包括成本和酬金两部分，双方在专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法。
适用于灾后重建、新型项目或对施工内容、经济指标不确定的工程项目。
二、合同价款的调整
（2）合同价款调整之前必须完备相应的手续，否则会影响合同价款调整的时效。
《建设工程施工合同（示范文本）》GF－2017－0201中，针对不同情况分别做出规定。
例如变更估价程序：
承包人应在收到变更指示后14d内，向监理人提交变更估价申请。
监理人应在收到承包人提交的变更估价申请后7d内审查完毕并报送发包人，监理人对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。
发包人应在承包人提交变更估价申请后14d内审批完毕。
发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。
因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。
变更价款原则：
除专用合同条款另有约定外，变更估价按照本款约定处理：
（1）已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价认定；
（2）已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似项目的单价认定；
（3）变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的该项目工程量的变化幅度超过15%的，或已标价工程量清单或预算书中无相同项目及类似项目单价的，按照合理的成本与利润构成原则，由合同当事人进行商定，或者总监理工程师按照合同约定审慎做出公正的确定。
任何合同一方当事人对总监理工程师的确定有异议时，按照合同约定的争议解决条款执行。
2A320085 预付款与进度款的计算
一、预付款额度的确定方法
工程预付款的比例不宜高于合同价款（不含其他项目费）的30%。
预付款常用的方式有如下两种：
（1）百分比法：
工程预付款＝年度工作量〔或合同总造价〕×预付款比例
【背景】
合同价1000万，暂列金额200万，预付款比例10%。
【问题】
求预付款。
『参考答案』
（1000－200）×10%＝80万。
（2）数学计算法：
数学计算法是根据主要材料（含结构件等）占年度承包工程总价的比重、材料储备定额天数和年度施工天数等因素，通过数学公式计算预付备料款额度的一种方法。
其计算公式是：
公式中：
年度施工天数按365个日历天计算；材料储备天数由当地材料供应的在途天数、加工天数、整理天数、供应间隔天数、保险天数等因素决定。
二、预付备料款的回扣
起扣点＝年度工作量（或合同造价）－（预付备料款/主要材料所占比重）
【相关考点】预付款额度与回扣
工程预付款的比例不宜高于合同价款（不含其他项目费）的30%。
【背景】
总承包单位以31922.13万元中标，其中暂定金额1000万元。
双方依据《建设工程合同（示范文本）》（GF－2017－0201）签订了施工总承包合同，合同工期为2013年7月1日起至2015年5月30日止，并约定在项目开工前7天内支付工程预付款，预付比例为15%，从未完施工工程尚需的主要材料的价值相当于工程预付款数额时开始扣回，主要材料所占比重为65%。
【问题】
列式计算工程预付款、工程预付款起扣点（单位：
万元，保留小数点后两位）。
『参考答案』
（1）工程预付款＝（31922.13－1000）×15%＝4638.32（万元）
（2）工程款起扣点＝（31922.13－1000）－4638.32÷65%＝23786.25（万元）
三、工程进度款的计算
《建设工程施工合同（示范文本）》的规定：
除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7d内完成审查并报送发包人，发包人应在收到后7d内完成审批并签发进度款支付证书。
发包人逾期未完成审批且未提出异议的，视为已签发进度款支付证书。
2A320086 工程竣工结算
二、《建设工程施工合同（示范文本）》关于竣工结算的规定
工程竣工验收报告经发包人认可后28d内承包人向发包人提交竣工结算报告及完整的竣工结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。
之后，发包人在其后的28d内进行核实、确认后，通知经办银行向承包人结算。
承包人收到竣工结算价款后14d内将竣工工程交付发包人。
如果发包人在28d之内无正当理由不支付竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程款利息并承担违约责任。
三、竣工调值公式法
P＝P0（a0＋a1A/a0＋a2B/B0＋a3C/C0＋a4D/D0）
式中P——工程实际结算价款；
P0——调值前工程进度款；
a0——不调值部分比重；
a1、a2、a3、a4——调值因素比重；
A、B、C、D——现行价格指数或价格；
a0、B0、C0、D0——基期价格指数或价格。
【背景】
某项目2012年5月1日签署合同价1000万，合同约定固定系数0.2。
2013年5月1日结算时发现，钢材涨价13%，水泥涨价16%，其中钢材和水泥分别占调值部分的比例分别为25%和30%。
【问题】
求结算价。
『参考答案』
2A320087 成本控制方法在建筑工程中的应用
三、用价值工程原理控制工程成本
（一）用价值工程控制成本的原理
按价值工程的公式V＝F/C分析，提高价值的途径有5条：
（1）功能提高，成本不变；
（2）功能不变，成本降低；
（3）功能提高，成本降低；
（4）降低辅助功能，大幅度降低成本；
（5）成本稍有提高，大大提高功能。
其中
（1）、（3）、（4）的途径是提高价值，同时也降低成本的途径。
应当选择价值系数低、降低成本潜力大的工程作为价值工程的对象，寻求对成本的有效降低。
四、施工成本分析
建筑工程成本分析方法有两类八种：
第一类是基本分析方法，有比较法，因素分析法，差额分析法和比率法；第二类是综合分析法，包括分部分项成本分析，月（季）度成本分析，年度成本分析，竣工成本分析。
【相关考点】挣值法
1.已完成工作预算成本：
BCWP＝已完成工程量×预算成本单价
2.计划完成工作预算成本：
BCWS＝计划工程量×预算成本单价
3.已完成工作实际成本：
ACWP
成本偏差CV＝BCWP－ACWP【量相同，比价】
进度偏差SV＝BCWP－BCWS【价相同，比量】
【背景】工程施工中，由于工艺设备是首次安装，经反复多次调整后才达到质量要求，致使项目部工程费用超支，工期拖后。
在150天时，项目部用赢得值法分析，取得以下3个数据：
已完工程预算费用3500万元，计划工程预算费用4000万元，已完工程实际费用4500万元。
【问题】计算第150天时的进度偏差和费用偏差。
『参考答案』进度偏差＝已完工程预算费用－计划工程预算费用＝3500－4000＝－500（万元）。
费用偏差＝已完工程预算费用－已完工程实际费用＝3500－4500＝－1000（万元）。
【相关考点】
【背景】某房地产开发公司与施工单位签订了一份价款为1000万元的建筑工程施工合同，合同工期为7个月。
工程价款约定如下：
（1）工程预付款为合同的10%；
（2）工程预付款扣回的时间及比例：
自工程款（含工程预付款）支付至合同价款的60%后，开始从当月的工程款中扣回工程预付款，分两次扣回；（3）工程质量保修金为工程结算总价的5%，竣工结算时一次扣留；（4）工程款按月支付，工程款达到合同总造价的90%时停止支付，余款待工程结算完成并扣除保修金后一次性支付。
每月完成的工作量如下：
月份
3
4
5
6
7
8
9
实际完成工作量（万元）
80
160
170
180
160
130
120
工程施工过程中，双方签字认可因钢材涨价增补价差5万元。
因施工单位保管不力，罚款1万元。
【问题】
1.列式计算本工程预付款及其起扣点分别是多少万元?
工程预付款从几月份开始起扣?
2.7、8月份开发公司应支付工程款多少万元?
截止8月末累计支付工程款多少万元?
3.工程竣工验收合格后，双方办理了工程结算。
工程竣工结算之前累积支付工程款多少万元?
本工程竣工结算是多少万元?
本工程保修金是多少万元?
（保留小数点后两位）
『参考答案』
（1）预付款：
1000×10%＝100（万元）。
预付款起扣点：
1000×60%＝600（万元）。
从6月份开始扣回预付款。
（2）7月份工程款＝160－50＝110（万元）。
8月份工程款＝130（万元）。
截止8月末支付工程款＝80＋160＋170＋180＋160＋130＝880（万元）。
（3）结算之前累计支付工程款：
1000×90%＝900（万元）。
竣工结算：
1000＋5＝1005（万元）。
保修金：
1005×5%＝50.25（万元）。
【背景】
合同总价为6240万元，工期12个月，竣工日期2002年10月30日，承包合同另外规定：
（1）工程预付款为合同总价的25%；
（2）工程预付款从未施工工程所需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣，每月以抵充工程款的方式陆续收回。
主要材料及构配件比重按60%考虑；
经业主工程师代表签认的B承包商实际完成的建安工作量（第1月～第12月）见下表。
施工月份
第1月～第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
实际完成建安工作量
3000
420
510
770
750
790
实际完成建安工作量累计
3000
3420
3930
4700
5450
6240
【问题】
本工程预付款是多少万元?
工程预付款应从哪个月开始起扣?
第1月～第7月份合计以及第8、9、10月，业主工程师代表应签发的工程款各是多少万元?
（请列出计算过程）
『参考答案』
（1）工程预付款金额＝6240×25%＝1560万元
（2）工程款付款的起扣点：
6240－1560÷60%＝3640万元
（3）从表中可以看到第9月累计完成工程量为3930万元＞3640万元，工程预付款从第9月开始起扣。
（4）①第1～7月合计工程师应签发的工程款为3000万元
②第8月工程师应签发的工程款为420万
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