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兰州高新区红星美凯龙城市综合体工程建设项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及概述
一、项目名称：
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目
二、项目建设地址：
兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南，T608#规划路以东，S601#规划路以北。
项目总用地面积94472平方米（约142亩），容积率为3.71，项目总建筑面积446732平方米，项目地块分为A、B、C、D等4个地块，A、B地块为家居Mall，C地块为百货Mall，D地块为高层住宅、办公、商业街。
3、项目开发单位：
该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。
建设红星美凯龙家居Mall、百货Mall、住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。
设立项目开发部,开发部内设财务部，工程部，成本部，综合办，营销部等部门。
四、项目建设的背景
根据兰州市2011-2020年总体城市规划，为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。
在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。
一主：
兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心；
两副：
兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。
兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。
五带：
是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。
即兰州—西宁西向城镇发展带、兰州—定西东向城镇发展带、临夏—兰州—白银黄河城镇发展带、兰州—武威西北向城镇发展带、兰州—甘南南向城镇发展带。
兰州新区于2010年启动规划建设，范围为高新区与榆中县的和平镇与定远镇，区位优势明显，市政府予以重点投资建设，规划方向为兰州市的经济特区。
兰州高新区是国务院1991年批准的首批27家国家级高新技术产业开发区之一，开发区的政策区和新建区面积共29.18平方公里。
地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置，是国家规划建设的综合交通枢纽，也是甘肃与国内、国际交流的重要窗口和门户。
兰州市目前规划出806平方公里的面积来承载兰州新区的建设,其中有中心发展区、生态休闲商住区、现代农业和生态建设示范区、荒山丘陵综合开发利用示范区四个大的功能分区。
将来兰州新区规划方向为兰州市乃至甘肃省的经济特区，以黄河水系为轴，发展高新技术产业带，打造经济、科技、文化、商务新中心，生态保障体系完善，适宜人居，商业配套也将逐步健全。
2010年12月1日,兰州新区建设协调领导小组成立，兰州新区建设被提升至全省发展战略的高度。
五、项目建设的必要性
（一）适应国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构是当务之急。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15﹪，城市化水平将提高到36﹪左右，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套，人均一室，力争在近已年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室二厅和两室两厅。
根据国家统计局的分析和研究，商业物业开发对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
兰州市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
因此，本项目的建设是适应国民经济发展的需要。
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目包含红星美凯龙家居MALL、百货MALL、商务办公、商业街、休息娱乐、居住、纵横交叉交通系统等城市功能。
具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
通过街区内部功能的整合，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
（二）解决劳动就业的需要
另一方面，由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保护投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可提供80万个新就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，即可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为兰州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加兰州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目在建设过程以及家居MALL、百货MALL的运营过程中，均能直接带动数千人乃至更多的就业。
并且对周边经济有强有力的拉动作用。
带动产业链的延伸，上千家国际、国内品牌入驻，需仓库、半成品加工场、餐饮、居住、物流配送等配套设施，间接带动了大量的就业。
（三）改善城市面貌，整体提高城市社会形象和文化品位。
近年来，伴随着城市建设步伐的加快和城市旧城区改造力度的加大，人们逐渐追求住宅的品味性和人性化，以往形似积木式的低矮单体建筑已经逐步退出楼房建设的历史舞台，取而代之的是形态各异的现代化高层建筑群的蜂涌崛起，由于兰州市因黄河穿城而过和狭长的地域特点，造成土地资源极其珍贵，为了满足城市居民的住房需求，城市中心的建设必须向高层建筑发展，高层建筑的此起彼伏，极大地满足了城市居民的居住需求，改善了城市居民的生活环境，提高了城市居民的生活质量，丰富了城市发展的整体景观。
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目定位于高档综合体项目，对于区域商务办公、居住环境均会有较大的提升，红星美凯龙家居MALL、百货MALL建成后，将大大提升本区域乃至兰州市家居生活、商业购物环境，提高城市社会形象和文化品位。
六、项目的拟建规模及内容
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总用地面积94472平方米（约142亩），为商业办公用地，规划建筑面积446732平方米，容积率为3.71。
其中开发物业建筑面积233958平方米，包括高层住宅、办公、商业街；自持物业建筑面积202774平方米，包括家居Mall、百货Mall。
目前拟开发地块的拆迁工作已基本完成，周围市政设施较齐全，适合建设使用。
场地周边有便利的交通，适合居住及商业开发，有利于城市形象塑造，提升城市发展进程。
七、项目投资
兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总投资约192247万元，其中项目建设投资约123309万元（不含项目相关的征地、补偿、拆迁、过渡等费用）。
其中开发物业总投资111827万元，自持物业总投资77851万元，代建物业总投资2569万元。
八、项目实施进度计划
从项目本身的规模和所处的市场条件来看，整个项目（包括前期运作）时间约3年。
具体建设进度见下表。
项目名称
季度
实施周期（月）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
住宅
开工
施工许可证
预售许可证/开盘
竣工备案/交房
30
办公
开工
施工许可证
预售许可证/开盘
竣工备案/交房
34
商业街
开工
施工许可证
预售许可证/开盘
竣工备案/交房
20
家居Mall
开工
施工许可证
竣工备案/交房
24
百货Mall
开工
施工许可证
竣工备案/交房
24
工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。
严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目顺利实施的关键，建议做好项目的进度控制工作。
第二节编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会，建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《中华人民共和国土地管理法》等；
（5）《城市房地产开发经营管理条例》；
（6）《房地产项目经济评价方法》。
第二章项目建设背景及投资的必要性
第一节兰州市概况
一、城市规划范围
兰州市市域行政区划范围面积13085.6平方公里。
规划区范围为：
兰州市市辖的城关区、七里河区、安宁区、西固区和红古区；永登县的连城镇、河桥镇、树屏镇、秦川镇、中川镇，皋兰县的什川镇、忠和镇和九合镇榆中县的城关镇、和平镇、定远镇、金崖镇、夏官营镇、高崖镇、甘草店镇、连搭乡、马坡乡、小康营乡、清水驿乡的全部行政区划范围；永登县的上川镇和龙泉寺镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区。
规划区总面积5810平方公里。
其中，永登县的秦川镇和中川镇的全部行政区划范围，永登县的树屏镇、龙泉寺镇和上川镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区为兰州新区规划范围。
中心城区范围为：
兰州市区行政辖区内的城关、七里河、安宁、西固四区的部分地区，以及榆中县的和平镇、定远镇和皋兰县的九合镇的部分地区，面积688.9平方公里。
二、城市性质和职能
甘肃省省会，西部地区重要的中心城市之一，国家重要的工业基地和综合交通枢纽。
（1）国家向西开放的战略通道和内联外引的综合性交通与通信枢纽；
（2）国家重要石油化工、能源储备基地和转运枢纽；
（3）国家重要的装备制造业和有色冶金产业基地；
（4）国家重要的基础科学研究和新材料、新能源、生物医药、航天技术等研发生产基地；
（5）西部地区重要的现代商贸物流中心和旅游服务中心；
（6）甘肃省经济、行政、文化与科教中心。
三、城市规模
规划2020年，兰州市域总人口为500万人；其中，中心城区人口规模为275万人，城市建设用地面积约为250平方公里，人均城市建设用地面积约为91平方米。
四、城市空间发展方向
拓秦川—北部秦王川方向是兰州城市的首要发展方向，逐步向北部兰州新区搬迁西固重化工业，并通过交通廊道建设与沙九地区荒山整治，共同打造重要的区域产业走廊；延榆中—东部榆中方向是兰州城市的重要发展方向，依托和平、定远的区位优势，主要承载城区的高新产业和教育培训等职能的疏解，与东部榆中县城联动发展；升红古—西部红古方向，依托集装箱中心站的建设，通过河口南地区的用地整理，承接面向青藏的物流产业，并带动沿线地区的传统产业整合与升级；优什川—东北部什川方向，结合黄河、什川镇的旅游资源，大力发展都市旅游，带动沿黄河两侧的村庄整治。
远景与青城镇、白银市区共同打造区域黄河旅游走廊；疏三片—以黄河的景观资源为依托，以西固重化工业搬迁为契机，通过推进功能疏解与环境综合整治，全面提升城关、安宁－七里河和西固三大城市核心组团的现代服务核心功能和特色文化底蕴；育两山—保护南北两山生态环境，加快地质灾害防治和生态环境恢复项目的建设，严格控制南山城市建设，加强北山开发建设项目的管理。
五、城市发展目标
保持经济和社会持续、健康、稳定、快速发展，基础设施完善，生态环境良好，城乡协调发展，人民生活更加殷实，现代化都市格局基本形成，力争把兰州建设成为国家向西开放的战略平台，西部区域发展的重要引擎，西北地区的科学发展示范区，历史悠久的黄河文化名城。
六、城市发展战略
1.动力创新战略：
拓展传统产业基地，提升现代服务业中心
依托产业基础，提倡科技创新，推动传统工业向先进制造业、高新技术产业转型，增强优势产业竞争力，丰富和拓展传统产业基地的内涵。
强化资源特色，突出文化引领，加快现代服务业发展，提高和加强兰州在区域的中心地位和对全省的中心带动作用。
形成八大主导产业。
2.空间拓展战略：
推动兰州新区承载产业基地，促进中心城区集聚中心职能
为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。
在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。
（一主：
兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心；两副：
兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。
兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。
五带：
是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。
即兰州—西宁西向城镇发展带、兰州—定西东向城镇发展带、临夏—兰州—白银黄河城镇发展带、兰州—武威西北向城镇发展带、兰州—甘南南向城镇发展带。
）
3.城市安全战略：
加强城市安全保障，着力推进节能环保
完善应急和管理体系，加强城市公共安全，避免重大危险源对城市发展构成威胁，积极推进西固重化工的搬迁；构建区域生态结构，保护生态安全；集约节约、合理高效利用能源资源；加大污染治理力度，推进废弃资源循环利用。
4.社会发展战略：
促进城乡统筹发展，完善社会保障体系
加强城乡统筹发展，统筹城乡就业；加强社会公共服务，实施统一的公共服务设施配置标准，加大教育、卫生、文化、公共交通等方面的投入，大力发展公益福利事业，形成完善的社会福利保障机制；保障基本居住条件，增强政府住房保障能力，扩大政策保障性住房覆盖面，加快经济适用房和廉租房等政策保障性住房建设，合理安排经济适用房和廉租房的用地。
第二节中心城区用地布局
一、空间结构
规划形成"一河两岸，三心六组团"的多中心组团型的空间结构。
一河两岸：
依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：
城关核心组团、安宁－七里河核心组团和西固核心组团；六组团：
即盐场－九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。
二、主要片区功能定位
城关核心组团：
传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；安宁－七里河核心组团：
区域商务金融、会展、文化体育中心，预留市级行政办公中心；西固核心组团：
工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心；
盐场－九州组团：
高档居住、旅游休闲服务组团；和平组团：
商贸物流、职业教育和重要居住组团；定远组团：
新材料和生物技术等高新技术产业区和重要居住组团；彭家坪组团：
高端装备制造业产业区、重要生态居住组团；河口南组团：
现代物流产业组团；沙九组团：
轻型制造产业组团。
三、公共设施用地规划
切实保障公共服务设施用地需求，完善基础型公共服务网络，改善和提高公共服务设施的供给水平。
规划形成市级中心、市级副中心、组团级中心3级公共服务中心体系。
四、居住用地规划
居住用地采用集中新建与分散改造相结合的方式，促进居住与就业平衡，在地铁和主要公交线路沿线适度提高住房开发密度。
对不同区域的居住用地采取差异化的发展政策。
合理确定商品房、经济适用房、廉租房的空间分布，优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地的年度供应。
五、工业和仓储用地规划
落实节能减排任务，搬迁改造污染企业；调整工业园区布局，提高园区开发建设水平；推动中心城区零散的工业外迁入园。
城关核心组团、安宁－七里河核心组团、西固核心组团、盐场-九州组团，加快工业用地置换，推动工业用地逐步向外搬迁，增加商务、金融、商业、文化和居住等用地。
在河口南、沙九、彭家坪、定远组团集中布局工业用地，形成工业园区。
大力建设由区域物流基地、城市大型物流和配送中心构成的、布局合理、运作高效、功能齐备的现代化仓储、物流节点网络体系。
规划在中心城区建设3个物流园区：
沙九物流园区、河口南物流园区、和平物流园区。
中心城区空间结构规划图
第三节城市道路与交通
依托航空港和亚欧国际通道优势区位，逐步形成对接中外的西北区域性门户；加强路网性铁路枢纽和国家公路运输枢纽建设，打造西部地区重要枢纽；构建辐射周边、服务西北地区的内部沟通组织中枢；着力加强南北向通道建设，形成“承东启西”与“沟通南北”并重的对外交通体系。
机场发展成为西北区域性门户枢纽机场，实施中川机场改扩建工程，提升飞行区标准至4E，扩建航站楼和站坪。
铁路建成客运专线、城际铁路和普通干线铁路构成的多层次铁路网络。
加快建设宝鸡—兰州客运专线、兰州—乌鲁木齐第二双线、兰州—张掖城际铁路、兰渝铁路、兰州—合作铁路及包兰铁路二线等干线铁路。
规划新增白银—兰州新区—兰新铁路间的铁路联络线，并以此为基础新增工业支线铁路支持兰州新区发展。
铁路客运站，构建“两主一辅多点”的铁路客运枢纽体系，“两主”为兰州西站与兰州站，“一辅”为榆中站（含夏官营客运站），并结合新建铁路改扩建形成市域范围内“多点”铁路客运服务。
铁路货运站，构建“三主两辅一中心”铁路货运枢纽体系，以兰州北路网性编组站为兰州市货运组织的中心，以河口南集装箱中心站，兰州新区的中川货运站与榆中片区的夏官营货运站组成服务区域货物集散为主的铁路货运主枢纽，以兰州东站与西固站组成服务中心城区货物集散为主的货运枢纽。
公路规划形成“一环、一联、六射”的高速公路系统；形成“射线+联络线”等级匹配的干线公路网系统。
规划“两横三纵”的市域快速路系统支撑兰州城市向新区拓展。
规划兰州城市道路分为城市干路与一般道路两个等级，形成与城市布局形态协调、道路功能层次分明的“双层网络”结构。
规划形成“两横四纵”的快速路网络，规划快速路总规模达到170公里；规划形成“六横十八纵”的骨架性主干路系统，总规模达520公里。
规划跨河桥梁共24座，其中快速路通道2处，主干路通道20处，次干路通道2处。
提高公交服务水平，规划期末全方式公交出行比例达到40％－45％。
兰州市轨道网由市域轨道线与市区轨道线组成。
远景预留4条市域线，规划期内市区轨道线建成轨道1号线，启动2号线建设。
规划5条BRT线路。
市域综合交通体系规划图
中心城区综合交通体系规划图
第四节城关区社会经济发展概况
城关区是甘肃省省会城市兰州市的中心区，是全省及兰州的政治、经济、文化、军事的中心。
2010年，全区完成工业总产值113.7亿元，同比增长17.99%，增速比上年同期加快5.28个百分点。
完成增加值41.44亿元，同比增长17.01%，其中：
规模以上企业实现增加值3102亿元，同比增长20.1%。
在规模以上工业产值二十强企业中，兰州生物制品研究所以10.66亿元的产值位居榜首，兰州电线总厂以146.87%的速度名列第一。
2010年，全社会固定资产投资累计完成226.59亿元，同比增长24.6%，增速比上年同期提高6.58个百分点。
其中：
固定资产投资完成144.99亿元，同比增长30.13%；房地产开发投资完成81.6亿元，同比增长15.86%。
在全社会固定资产投资中，第三产业投资完成209.52亿元，同比增长29.73%，占全部投资额的92.47%。
近年来，城关地区工业经济以“调结构、提效益”为目标，大力优化发展环境，坚定不移地走新型化工业道路，工业结构逐步优化，速度效益稳步提升，工业发展取得了一定成效，主要表现在以下方面：
一是支柱产业拉动作用明显。
近年来，医药、食品等支柱产业在拉动地区工业经济发展中发挥着至关重要的作用。
其中，医药行业已占到地区工业经济总量的22%，食品行业已占到地区工业经济总量的25%，两大行业近年来一直保持着20%以上的增长速度。
二是工业经济总量持续增长。
2005年至2009年，全区完成工业增加值分别为14.69亿元、19.86亿元、20.85亿元、24.44亿元、35.53亿元，平均每年增长4个亿。
三是工业固定投资不断扩大。
2005年以来，共实施工业固定资产投资重点项目130余项，累计完成投资25亿元，先后引进了顶津食品、蒙牛乳业、明旺铜铝材等重点建设项目，全区工业布局进一步优化、工业整体素质和竞争力得到有效提升。
近年来，全区工业结构不断优化、经济总量不断提升的同时，由于土地资源紧缺、环评要求严格，以及“出城入园”、“退二进三”战略的实施，使全区的工业发展受到了很大影响，主要表现在：
一是工业企业数量逐年减少。
2005年至2009年，全区地区规模以上工业企业户数分别为89户、90户、75户、59户，平均以每年6户的速度递减，兰州卷烟厂、酒钢集团兰州分厂、兰州奇正实业有限公司、兰州福满多有限责任公司、兰州长虹电焊条厂等一些大型骨干企业为谋求发展空间相继外迁。
二是工业增长速度逐年降低。
2005年至2009年，规模以上工业同比增速分别为14.71%、25.37%、20.56%、15.06%、11.44%，虽然赠书一直保持在两位数的增长幅度，但是平均每年降低近2个百分点，如果没有新的工业经济点的支撑，今后很难再保持住两位数的增长速度。
三是工业经济占全区经济总量比重偏低。
2005年至2009年，工业经济占全区的GDP比重分别为7.32%、8.76%、7.96%、8.24%、7.85%，始终没有突破10%；工业对财政收入的贡献率分别为2.68%、6.43%、1.14%、5.07%、2.08%。
城关的经济发展全面呈现出了以现代商贸业为主导的“三二一”产业结构格局，第三产业已成为拉动我区经济增长的主要动力，而工业经济在全区经济总量中的比重偏小，对国民经济的贡献率不高，支撑作用尚不明显，制约了全区经济规模和整体实力的快速提升。
四是工业在全市排名难以突破。
2005年至2009年，城关的工业经济占全市工业经济总量的比重分别为8.09%、9.35%、8.41%、8.24%、8.41%，一直没有突破10%的关口，增速在全市八个县区中分别位列第五、第二、第六、第六、第五，总量分别位列第四、第四、第五、第五、第四，工业经济总量和增速均低于安宁、西固、七里河、红古等周边县区。
第五节兰州新区发展指引
一、功能定位指引
结合甘肃省人民政府《关于加快推进兰州新区建设的指导意见》，兰州新区的功能定位为1台5区2心1极。
在国家层面：
国家向西开放的战略平台，国家经济转型和承接东中部装备制造业转移的先导区；在西部层面：
发展战略性新兴产业、高新技术产业和循环经济的重要集聚区，沟通西部地区的重要交通枢纽和物流中心，“两型”社会（资源节约型、环境友好型社会）和城乡统筹发展的重点示范区，生态建设和未利用土地综合开发实验区；在甘肃省层面：
传统优势产业和现代化服务业的扩展区，沟通全省的重要交通枢纽和物流中心，实现全省跨越式发展的重要经济增长极。
二、发展规模指引
至2020年，兰州新区城镇人口规模为60万人，建设用地规模110平方公里左右（不含机场控制范围，其中重化工业和储备区40平方公里）。
2020年兰州新区规划用地图
三、功能结构指引
规划形成“两带一轴，两区四廊”的总体空间结构。
两带：
产业集聚发展，形成两条产业集聚发展带。
一轴：
以水系为轴，打造行政文化中心、旅游休闲中心、商务金融中心和科技研发中心，形成综合服务片区和高新技术产业研发片区。
两区：
北部生态农业示范区与南部生态林业休闲区，共同形成兰州新区的生态屏障。
四廊：
依托山体、水系，形成贯穿南北三条城市绿廊和一条城市外围环状绿廊。
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