设备完好率评定办法.docx
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设备完好率评定办法
凯云物业设备完好率评定方案
一、目的
通过开展设备完好率评定工作，进一步提升我司设备管理水平。
二、设备完好分类1、完好设备：
设备现状和运行情况完全符合设备完好标准（得分超95分）为完好设备。
2、基本完好设备：
设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的设备隐患（得分在86—95分）,但不影响使用的为基本完好设备。
3、不完好设备：
设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准（得分在85分以下）并影响正常使用的设备为不完好设备。
4、设备完好率评定方法
1）物业服务中心每月度对所辖设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入《设备完好率评定表》，并依下列公式计算出物业服务中心设备完好率:
设备完好率二完好设备台数+基本完好设备台数/设施设备总台数%
2）公司工程部每季度对所有服务中心的设备完好率进行抽查，其完好率作为对服务中心设备管理目标责任的考核依据。
1、高、低压配电系统
1）配电箱完好标准
序
号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣分
标准
考核得分
1
接地线
接触良好，不松动
手感、目测
15分
5分/项
2
箱体内外
清洁、无杂物
目测
10分
5分/项
3
配电箱的固定
牢固
手感
10分
10分/项
4
配电箱门
把手、螺丝齐全、关
闭严密
手感，目测
10分
5分/项
5
指示灯仪表
完整，指示正确
目测
10分
5分/只
6
线路
整齐，有标志
目测
10分
5分/处
7
连接点及接线
螺丝
无过热、变色无氧化现象
目测
15分
5分/只
8
灭弧罩
齐全，完整
目测
10分
5分/只
9
设备编号及
标牌
明确、完整
目测
10分
5分/项
2）电力变压器完好标准
序号
检查
项目
技术要求
检查方法
考核
定分
不合格扣分
标准
1
变压器声响
无杂音，无放电声
耳听
15分
5分/项
2
变压器外壳
清洁，无积尘和杂物
目测
10分
5分/项
3
温控器
工作正常，指示正确
询问、目测
10分
5分/项
4
绝缘子
整体完好，无破损、
裂纹
目测
10分
5分/项
5
防护罩
无破损、裂纹
目测
10分
5分/只
6
线路高低压
线连接点
无过热、变色，无
氧化现象
目测
15分
5分/处
7
降温装置
完好，工作正常
目测
10分
5分/只
8
地线
接触良好，不松动
目测，手感
10分
5分/项
9
铭牌和编号
牌
齐全，清楚
目测
10分
5分/项
3）高压配电装置完好标准
序号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣标
准
1
断路器工作状
况
工作正常，各功能
指示正常。
目测，询问
5分
5分/项
2
绝缘瓷件
无破损、裂纹
目测
10分
5分/项
3
母线油漆
相序正确，无脱落
现象
目测
5分
5分/项
4
隔离开关刀口
接触良好，位置正确
目测
10分
5分/项
5
二次线路
排列整齐，线号清晰
目测
10分
5分/处
6
指示灯仪表及
完好，指示正确
目测
10分
5分/只
继电器
8
连接点及接线
螺丝
无过热、变色无氧
化现象
目测
10分
5分/只
9
联锁装置
齐全，可靠
目测
10分
5分/项
10
设备编号及标
牌
明确
目测
10分
5分/项
11
操作机构
分、合闸标示牌正确
目测
5分
5分/项
12
接地线
接触良好，不松
手感、目测
5分
5分/项
4）低压配电柜完好标准
序号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣分
标准
1
接地线
接触良好，不松动
手感、目测
15分
5分/项
2
母线油漆
相序正确，无脱落
现象
目测
10分
5分/项
3
操作手柄
完整
目测
10分
10分/项
4
刀开关触电
接触良好，位置正确
目测
10分
5分/项
5
指示灯仪表
完整，指示正确
目测
10分
5分/只
6
线路
整齐，有标志
目测
10分
5分/处
7
连接点及接
线螺丝
无过热、变色无氧
化现象
目测
15分
5分/只
8
灭弧罩
齐全，完整
目测
10分
5分/只
9
设备编号及
标牌
明确、完整
目测
10分
5分/项
5）电力电容器完好标准
序号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣分
标准
1
外壳
不渗油，无积尘，无严重膨胀现象
目测
15分
5分/处
2
绝缘
无破损、裂纹
目测
15分
5分/处
3
接线螺丝
无过热、变色，无
氧化现象
目测
20分
10分/处
4
放电装置
完好
目测
15分
5分/项
5
接地线
接触良好，不松动
目测，手感、
20分
5分/处
6
熔断器
完好，无熔断者
目测
15分
5分/处
电力电缆完好标准
序号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣分
标准
1
有无渗油、漏
胶
不渗油、漏胶，光洁，无损伤，无严重膨胀现象
目测
25分
5分/处
2
瓷套管
无破损、裂纹
目测
15分
5分/只
3
接线螺丝
无过热、变色，无
氧化现象
目测
20分
10分/处
4
直埋式电缆路
标
明确
目测
10分
5分/条
5
接地线
接触良好，不松动
目测，手感、
20分
5分/条
6
电缆线编号
明确
目测
10分
5分/条
电动机完好标准
序号
检查项目
技术要求
检查方法
考核定
分
不合格扣分
标准
1
接线盒
完整无缺，固定牢
固
手感，目测
15分
5分/项
2
风扇罩
完整无缺，固定牢固
目测手感，目
测
15分
5分/项
3
电线软管
牢固，无破损脱落现象
目测手感，目
测
20分
10分/项
4
地脚螺丝
齐全，紧固
手感，目测
15分
5分/项
5
接地线
接触良好，不松动
目测，手感、
20分
5分/只
6
铭牌和编号牌
齐全，清楚
目测
15分
5分/处
楼宇设备自动化系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
服务器工作正常、通讯正常、整洁。
25分
10分/项
2
工作站工作正常、通讯正常、整洁。
25分
10分/项
3
数字式直接控制器（DDC）工作
正常、通讯正常、整洁、线路整齐。
20分
10分/项
4
末端设备工作正常、接地正确、线路无损、安装牢固。
20分
10分/项
5
各种仪表、标识完善、正常。
10分
5分/项
1）网络与通讯设备系统
A程控交换机
B、网络通讯系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐。
20分
10分/项
2
维护终端工作正常、整洁。
15分
5分/项
3
计费系统工作正常、整洁。
15分
5分/项
4
话务台工作正常、话音清晰、整洁。
15分
5分/项
5
电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表、完整无损。
15分
5分/项
6
语音信箱工作正常、整洁、接线正确。
10分
5分/项
7
各种仪表、标识完善、正常。
10分
5分/项
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
配线架排线整齐，标签完好，数据齐全。
35分
10分/项
2
光纤排线整齐，标签完好，数据齐全。
40分
10分/项
3
插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。
25分
10分/项
广播与背景音乐系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
音源设备工作正常，整洁完好。
25分
10分/项
2
功放设备工作正常，整洁完好。
25分
5分/项
3
扬声器等末端设备工作正常、整洁，
音质保证清晰
25分
5分/项
4
背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。
25分
5分/项
中央控制系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
C、
D、
标准
1
摄象机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。
20分
10分/项
2
画面分割器工作正常、整洁。
15分
5分/项
3
录入设备工作正常、整洁。
15分
5分/项
4
监视器工作正常、图象清晰、色彩良好、整洁。
20分
5分/项
5
矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。
15分
5分/项
6
监视录入的资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
15分
5分/项
E、巡更系统、周界报警系统、对讲系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
巡更系统工作站工作正常、整洁。
15分
10分/项
2
巡更器工作正常。
15分
5分/项
3
巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。
15分
5分/项
4
周界报警系统工作站工作正常、整洁。
15分
5分/项
5
周界报警系统红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。
15分
5分/项
6
对讲系统基站线路无损、工作正常、整洁
10分
5分/项
7
对讲系统天线安装牢固、工作正常。
15分
5分/项
F、车库管理系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
工作站工作正常、整洁.
25分
10分/项
2
服务器工作正常、整洁。
25分
5分/项
3
取票站安装牢固、线路整齐、工作正常
20分
5分/项
4
栏杆机安装牢固、工作正常。
15分
5分/项
5
收费站工作正常、整洁。
15分
5分/项
G、门禁系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
工作站工作正常、整洁.
25分
10分/项
2
服务器工作正常、整洁。
25分
5分/项
3
读卡器指示灯完好、工作正常。
25分
5分/项
4
电子门锁工作正常。
25分
5分/项
H、卫星电视系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
卫星天线安装牢固、外观整洁。
35分
10分/项
2
放大器、解码器等设备工作正常。
35分
5分/项
3
传输线路正常、图象清晰。
30分
5分/项
I、消防报警与灭火系统
序号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
数据米集柜蓄电池正常、线路整齐、
接线正确、工作正常、整洁。
15分
5分/项
2
末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常。
15分
5分/项
3
中央联动装置正常、显示准确。
15分
5分/项
4
消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次，干粉灭火器压力保持在规定的范围内，每年进行灌充更新，保证有效；消防防护用品和工具齐全完好。
15分
5分/项
5
消防泵每月启动一次，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁。
10分
3分/项
6
消防栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件齐全。
10分
3分/项
7
消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加润滑油并做放水检查一次。
10分
3分/项
8
应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设备齐全、功能运行正常。
10分
2分/项
注：
对各项消防设备按规定进行定期检查的具体要求:
（3）
（4）
（5）
火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每年进行一次清洗，及时更换失效的器件。
每年进行一次消防联动，检测各类消防系统的运行参数和状态，并作好记录。
当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输岀火灾信号，同时启动探测器的确认灯。
操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输岀火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示。
火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内。
（6）
（7）
障部位。
设备完好率评定办法
报警功能：
能正常接收来自火灾探测器及其他报警触发器件的火灾报警信号，发岀声、光信号。
故障报警：
当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号的部件发生故障时，应当正确指示故
（8）
障信号时，如有报警信号输入，应当显示报警信号。
火灾优先功能：
显示预报警和故障信号时，如有火灾信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故
（9）电源转换功能：
主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转
入主电源状态。
（10）火灾确认后，发岀控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号；消防电梯联动迫降后可进
行人工操作，其功能、信号均应当正常。
（11）火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态。
（12）火灾确认后，发岀控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态。
（13）
接受其反馈信号并显
消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘按规定的程序下降,
示其状态。
（14）火灾确认后，应当释放建筑物内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通。
3、给排水系统1）水泵
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
水泵安装平稳牢固，装配间隙符合标准，各种螺栓无松动，润滑良好，无漏水、漏油；机械密封无泄露，填料密封渗水保持在10—15滴/分；泵体无锈蚀、油漆无脱落，无明显油、污渍，表面整洁。
20分
3分/项
2
电动机接线正确、牢固，降温及防护部件完整牢固，表面整洁。
10分
3分/项
3
控制柜部件齐全，各种控制元件齐全有效，工作正常，表面整洁
8分
3分/项
4
各类显示仪表齐全、显示正常。
8分
3分/项
5
各类阀门完整且灵活可靠，开关正常，表面整洁。
8分
3分/项
6
各类设备标识完整、符合标准。
6分
3分/项
7
技术性能（流量、扬程）达到设计标准或有关规定的要求。
20分
10分/项
8
设备运行正常，无过热，无异常振动和不正常声响。
20分
8分/项
2）给水设施
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
生活水箱、水池完整、清洁，检查孔（盖）
20分
8分/项
锁具齐全有效。
2
水箱箱体及附件（阀门、管件、仪表）完好。
20分
8分/项
3
水箱周围无杂物和污染源，确保水质符合饮用水标准。
25分
10分/项
4
无锈蚀、脱漆、泄漏，溢水口、管畅通，表面整洁。
15分
5分/项
5
各类控制元件完好，灵活有效。
10分
5分/项
6
各类表示完好符合标准。
10分
5分/项
3）排水系统
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
屋面雨水排水设施完好，无杂物堆积或堵塞，排水畅通。
25分
8分/项
2
室内外污水排水系统完整、畅通，无杂物堆积或堵塞。
25分
5分/项
4
化粪池、窨井定期清挖，无堵塞外溢现象。
20分
8分/项
5
排污泵完好、灵活、可靠，滤水网及水池无杂物堵塞。
20分
5分/项
6
各部油漆完整，标识齐全。
10分
5分/项
4、空调系统1）冷（温）水机组
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
机组安装平稳牢固，各部装配间隙符合标准，各种螺丝无松动，润滑良好，无漏水、漏油、漏气；机体无锈蚀、脱漆，保温良好，无明显油、污渍，表面整洁。
20分
5分/项
2
电动机接线正确、牢固，降温及防护部件完整牢固，表面整洁。
8分
5分/项
3
控制柜部件完整，各种控制元件齐全有效，工作正常，表面整洁。
8分
5分/项
4
各类显示仪表齐全、显示正常，并有校验记录。
6分
3分/项
5
各类阀门完整且灵活可靠，开关正常，表面整洁。
6分
3分/项
6
管道及附件符合技术要求，各类设备标识完整、符合标准。
4分
2分/项
7
机组运行时各部参数（工作压力、温度、
20分
5分/项
流量、电流、声响）和液位、油位符合标准，无异常振动、无超温现象。
工质无污染。
8
制冷量基本达到设计要求或满足用户需求
20分
15分/项
9
润滑性系统工作正常，油标醒目，油质符合要求，冷却系统齐全，运行正常。
8分
5分/项
2）冷媒（却）水系统
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
分、集水器及各种管道完好，阀件和仪表齐全，无跑、冒、滴、漏，无明显锈蚀、脱漆，保温完好，表面清洁。
30分
6分/项
2
水处理设备齐全，运行良好，水质达到标准要求。
25分
8分/项
3
每半年对系统放水、排污、冲洗一次，
保证系统内无明显积存杂物或泥污沉淀
及有害菌类发生。
25分
8分/项
4
各种标识完整、清晰，符合规定。
20分
6分/项
3）冷却塔
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
冷却塔完整，各部装配符合标准，金属构件及管道、阀门、仪表齐全，显示正确，无明显锈蚀、脱漆，表面整洁。
25分
5分/项
2
风机运行平稳，无超标准振动和噪声。
20分
5分/项
3
配水器和喷淋工作良好，档水板完整、无堵塞，冷却水无超标准飘逸、外泄。
20分
5分/项
4
冷却水进、岀温差基本达到设计标准，满足制冷需求。
25分
10分/项
5
塔内、外清洁，无杂务堆积和军团菌孳生。
10分
5分/项
4）空气处理单元（新风机组、空调机组、风机盘管等）
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
机组安装平稳、牢固，部件完好，运行平稳，无超标噪声，工作参数达到设计标准，满足房间空调需求。
25分
5分/项
2
空气滤网和管道过滤器及表冷器表面清洁畅通，风阀开、关灵活、严密，积水
20分
5分/项
盘、凝水管清洁、畅通、无积水，机组各部无有害菌发生，无跑、冒、滴、漏。
3
要保证空调房间的新风量，在满足卫生标准的前提下，保证房间气流正压，以减少外界干扰。
20分
5分/项
4
自动装置运行可靠，各仪表指示数值正确，并定期进行校验
20分
5分/项
5
设备外表清洁，油漆明亮，保温完好。
15分
5分/项
冷冻、冷却泵
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标准
1
主要技术性能（真空度等）达到设计要求或满足工艺需要，附属设备齐全，运行平稳，声响正常，无过热现象，封闭良好。
15分
5分/项
2
设备润滑良好，润滑油符合规定，并定期进行检查、更换。
10分
5分/项
3
各种仪表（如真空表等）指示正确，并定期进行校验。
各阀门密封良好，无泄漏现象，管道无泄漏，并定期检查。
30分
10分/项
4
设备冷却系统运行正常，冷却装置良好。
15分
5分/项
5
电气设备完好，运行正常，保护装置有效，仪表齐全，准确。
15分
5分/项
6
设备外表整洁，无油渍、锈蚀，油漆完整。
15分
5分/项
锅炉系统
锅炉
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分标
准
1
锅炉设备安装平稳、牢固，装配符合标准，汽包（锅筒）、人孔、联箱、手孔及管路、阀门均应保温良好，无锈蚀、泄漏现象。
20分
5分/项
2
运行状态良好，锅炉蒸发量、压力、温度均符合设计要求或主管部门批准要求；
20分
10分/项
3
安全阀、压力表、水位表、水位报警器齐全、符合技术要求，动作可靠有效。
15分
5分/项
4
各受热面（包括水冷壁、对流管束、烟管、过热器、省煤器、空气预热器等）
10分
5分/项
无严重积烟垢现象，受压部件符合技术要求，无泄漏现象。
5
炉墙完整，构件无烧损，保温良好，无冒烟现象，炉墙外表面温度符合节能标准要求。
10分
5分/项
6
燃烧设备完整，无缺损，运行可靠，润滑良好；燃烧情况良好，锅炉运行效率达到规定要求。
15分
5分/项
7
水、汽管道敷设整齐合理，阀门选用合理，无泄露现象，保温良好。
10分
5分/项
2）送风机、排烟风机
序
号
内容和标准
考核定分
不合格扣分
标准
1
送风机、排烟机和除尘设备安装平稳、牢固，各部件系符合技术要求；
20分
5分/项
2
技术性能、运行参数（风量、风压、效率等）达到设计要求；
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