土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33.docx
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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33
土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33
计算题
（答题请求列出算式，计算进程和计算结果；需按公式计算的，请求列出公式。
无计算进程，只有计算结果的不得分，计算进程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。
）
1.现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全体用于出租。
依据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租，每一年收取押金6万元，平均每个月租金收入为4万元，平均每个月总运营费用为2万元；
（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；
（3）押金收益率为9%；
（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
答案：
[解]该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益：
年租金收益＝4×12＝48（万元）
年押金收益＝6×9%＝0.54（万元）
年总收益＝48+0.54＝48.54（万元）
（2）计算该不动产的年总运营费用：
年总运营费用＝2×12＝24（万元）
（3）计算该房地产的年净收益：
房地产年净收益＝48.54-24＝24.54（万元）
（4）建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因而，房屋的使用年限为48年。
建筑物现值＝6000×250×（48-3）/48＝140.625万元。
（5）计算该建筑物年净收益：
建筑物年净收益＝140.625×8%＝11.25（万元）
（6）计算该土地年净收益：
土地年净收益＝24.54-11.25＝13.29（万元）
（7）选择收益法公式V
，计算土地总价格：
土地总价格V
＝205.4（万元）
单价＝
＝2.05（万元/平方米）
2.有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地前提类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。
表11-1 各宗地的具体情况
宗地
成交价
（元/平方米）
交易年份
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
680
1999
+1%
1.3
0
+1%
B
610
1999
0
1.1
0
-1%
C
700
1998
+5%
1.4
0
-2%
D
750
2001
-1%
1.6
0
+2%
E
700
2002
0
1.3
+1%
0
F
2002
0
1.1
0
0
该市地价指数见表11-2。
表11-2 地价指数表
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
指数
100
103
107
110
108
107
112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的瓜葛比为：
当容积率在1～1.5之间时，容积率每增添0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增添5%；超过1.5时，超出部份的容积率每增添0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增添3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地对比，表2中负号表示案例宗地前提比待估宗地差，正号表示案例宗地前提优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试依据以上前提，评估宗地G在2002年的价格。
答案：
[解]树立容积率地价指数表，见下表。
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
可比实例A：
680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）＝620
可比实例B：
610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100/99）＝627
可比实例C：
700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）＝623
可比实例D：
750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）＝638
可比实例E：
700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）＝633
因而，待估宗地G的评估结果为：
（620+627+623+638+633）/5＝628（元/平方米）。
3.某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。
调查得知：
该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。
征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。
开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。
当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。
试依据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
答案：
[解]该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：
开发区某宗地的单价
单位面积土地取得费用＝15万元/亩
＝150000元/666.67平方米
＝225（元/平方米）
单位面积土地开发费用＝200000000元/1000000平方米
＝200（元/平方米）
单位面积利息＝225×[（1+10%）2-1）+200×{40%×[（1+10%）1.5-1）+60%×[（1+10%）0.5-1]}
＝65.37（元/平方米）
单位面积利润＝（225+200）×15%＝63.75（元/平方米）
设开发后的售价为V，则：
单位面积销售税费＝V×6%
单位面积土地增值收益＝（225+200+65.37+V×6%）×20%
＝98.07+0.012V
可销售面积土地单价V
＝840.63+0.1029V
V＝937.05（元/平方米）
单位可销售面积48年使用权价格＝937.05×
＝933（元/平方米）
所以，2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均单价为933元/平方米。
4.有一成片荒地需要估价。
已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。
将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为20%。
当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
估算该成片荒地的总价和单价。
答案：
[解]设该成片荒地的总价为V。
该成片荒地开发完成后的总价值＝1000×4000000×50%＝20亿（元）
开发成本和管理费用等的总额＝2.5×4＝10（亿元）
投资利息总额＝（V+V×4%）×[（1+10%）3-1）+10×[（1+10%）1.5-1）
＝0.344V+1.536（亿元）
转让税费总额＝20×5%＝1（亿元）
开发利润总额＝（V+V×4%+10）×15%＝0.156V+1.5（亿元）
购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V（亿元）
V＝20-10-（0.344V+1.536）-1-（0.156V+1.5）-0.04V
V＝3.873（亿元）
故：
荒地总价＝3.873（亿元）
荒地单价＝96.83（元/平方米）。
5.某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行出产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险，依据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。
2004年4月，因出产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经由核实，认为符合理赔前提，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。
为此，该估价机构搜集了如下可用资料。
（1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：
实例A为1250元/平方米，实例B为1420元/平方米。
（2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元/平方米，可收益年限50年。
（3）该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4，表中数值表示各案例前提与待估房地产对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提比待估房地产好。
表11-3 地块与对比实例的影响因素修正指数
对比因素
待估房地产
对比实例A
对比实例B
对比实例C
交易时间
100
+3
0
-2
交易情况
100
-2
+8
0
使用年期
100
0
-1
+2
区域因素
100
-1
+3
-1
个别因素
100
0
+5
+7
（4）该地块所处区域目前征地费（包含土地取得费及相关税费）为18万元/亩，土地开发费1.5亿元/km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。
答案：
[解]
（一）解题思路
首先依据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场对比法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后依据不动产总价＝土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为
（a÷r）×[1-l÷（1+r）n
式中：
a——纯收益；
r——土地还原利率；
n——土地产收益年期。
市场对比法基本公式为
待估宗地价格＝对比实例宗地价格×待估宗地情况指数/对比案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/对比案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素前提指数/对比案例宗地区域因素前提指数×待估宗地个别因素前提指数/对比案例宗地个别因素前提指数
成本逼近法测算地价公式：
土地价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金）×年期修正系数
（二）计算步骤
1．用收益还原法计算实例C价格
（105/8%）×[1-1/（1+8%）50]＝]284.516（元/平方米）
2．用市场对比法计算不动产总价P
第一步：
分别计算三个案例的比准价格
A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250.868（元/平方米）
B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228.013（元/平方米）
C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213.094（元/平方米）
第二步：
采用简单算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价格＝（1250.868+1228.013+1213.094）/3＝1230.658（元/平方米）
不动产总价＝1230.658×4800＝590.716万元
3．应用成本逼近法计算土地总价
第一步：
土地取得费：
18万元/亩＝270（元/平方米）
第二步：
土地开发费：
1.5亿元/平方米＝150（元/平方米）
第三步：
计算利息：
270×[（1+6%）1+150×[（1+6%）0.5-1）＝20.634（元/平方米）
第四步：
计算开发利润：
（270+150）×12%＝50.400（元/平方米）
第五步：
成本地价：
270+150+20.634+50.400＝491.034（元/平方米）
第六步：
土地增值收益：
491.034×20%＝98.207（元/平方米）
第七步：
目前剩余年期44.5年的土地使用权现值
（491.034+98.207）×[1-1/（1+7%）44.5]＝560.219（元/平方米）
第八步：
土地使用权总价＝560.219×6000＝336.131万元
4．计算建筑物现值
建筑物现值＝不动产总价－土地总价＝590.716-336.131＝254.585万元
5．计算建筑物毁损价值
建筑物毁损价值＝254.585×70%＝178.21万元
6．保险公司理赔额度
保险公司理赔额度＝178.21×80%＝142.57万元
6.某甲房地产集团经由调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。
该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，依照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。
依据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。
开发期为3年，每一年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。
贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。
当地土地增值收益是土地成本价格的20%，土地还原利率为6%。
1998年起至2004年地价上涨幅度为每一年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。
写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。
目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。
2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是不是正确?
答案：
[解]
（一）用成本逼近法计算土地价值
1．计算土地取得费及税费。
1.8×1000×1000×150＝2.7亿元
2．计算土地开发费
土地开发费＝1.4×1.8/[1.8×（1-30%）]＝200元/平方米
总开发费用：
200×1.8×0.7＝2.52亿元
3．计算利息
利息＝2.7×8%×3+2.52×40%×[（1+8%）2.5-1）+2.52×35%×[（1+7%）1.5-1]
+2.52×25%×[（1+6%）0.5-1）
＝0.648+0.21386+0.09421+0.01862＝0.97469亿元
4．计算利润
利润＝（2.7+2.52）×12%＝0.6264亿元
5．计算土地增值
土地增值（①+②+③+④）×20%＝1.36422亿元
6．计算无限年期地价①+②+③+④+⑤＝8.18531亿元
7．计算50年期地价
P＝（①+②+③+④+⑤）×[1-1/（1+6%）50
＝7.7409亿元
8．地价修正到2004年
7．7409×（1+2%×6）＝8.6698亿元
9．单位面积地价＝8.6698/[1.8×（1-30%）]＝688.08元/平方米
总地价＝3000×688.08＝2064240元
（二）计算建筑物现值
建筑物年折旧＝1800×6200/46＝242609元
建筑物现值＝1800×6200-242609×2＝10674782元
（三）计算综合还原利率
应用公式：
R＝（r1L+r2B）/（L+B）
＝（6%×2064240+8%×106747822）/（2064240+10674782）
＝7.68%
因而丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
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