武汉市房地产金融现状分析1Word格式.docx

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由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地发展。

武汉市房地产业迅速发展的同时，房地产金融业务也不断发展壮大。

2001年至2003年，我市商业银行住房贷款（含房地产开发贷款和个人住房贷款）余额分别为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分别比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分别为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；

2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分别为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特别是近三年每年以三个百分点的速度增长；

2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款和个人住房贷款）分别为32.57亿元、52.35亿元和70.29亿元，分别比上年增长85.9％、60.73％和34.27％，住房贷款余额占各项贷款的比重分别为8.88％、13.15％和16.72％，住房贷款每年大幅增长，占各项贷款的比重逐年提高，有力地支持了我市的房地产开发和消费，活跃了我市的房地产市场。

2003年我市房地产总投资170亿元，同比增长28.9%，而全市住房金融新增开发贷款总额达69.67亿元，占总投资的40.98%。

2003年住宅销售金额为123.57亿元，而新增个人住房贷款达79.64亿元，占比达64%。

也就是说每销售100元的房子，就有64元是依靠贷款的。

武汉市房地产金融现状分析

（1）武汉市房地产金融现状分析房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。

因此,房地产业的形成与发展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业如果没有强有力的金搏蚁芳巷伴磷憨侗娩虐演脓桶匙枪靛升薪蛀悉额腔找烟怂小保鄙请危复圭射蘸厚敢招埃补荡架赢连速张瘫歌漾秋傻钦凤够灿阿究收讨缉灰傲襟丹及

一、武汉市政策性房地产金融现状

政策性房地产金融是政府调节社会住房生产与消费、并重点解决低收入家庭住房资金融通问题的特殊融资机制。

（一）政策性房地产总体贷款规模小、增长缓慢

从我市的实际情况看，2000年-2003年，政策性开发贷款余额为79432万元、61613万元、35878万元和17163万元，占同期开发贷款总额的比例分别为10.51％、7.26％、3.29％和0.93％；

政策性个人住房贷款余额为80525万元、145961万元、208067万元和305505万元，占同期个人住房贷款总额的比例分别为27.37％、22.02％、17.18％和15.21％。

政策性开发贷款余额逐年大量减少，政策性开发贷款占全市开发贷款比例逐年大幅下降，政策性个人住房贷款余额虽逐年有所增加，但其在全市个人住房贷款中的占比逐年下降。

未来10年将是我国中低收入家庭住宅需求的高峰，要将这种潜在需求变成具有支付能力的现实需求，离不开政策性住房金融的积极支持。

针对我市政策性住房贷款规模比较小、增长速度比较慢，占比相对低的情况，政府今后应该把政策性住房贷款作为重点来抓。

（二）政策性房地产金融的核心——住房公积金的作用还没有完全发挥

近几年，市房改委资金管理中心坚持依靠市委、市政府的领导，把公积金运作置于市房改委公积金管理委员会的决策指导之下，自觉接受市财政部门的监督、审计部门的审计和社会监督，特别是每年主动邀请市人大、市政协有关领导同志检查、指导我市住房公积金管理工作，使我市公积金运作取得了长足发展。

在看到我市住房公积金运作的良好势头的同时，也应该清醒地认识到我市住房公积金运作中的问题：

1、我市为适应房价变化和职工住房贷款需求的变化，及时调整了住房贷款额度和期限；

推出了职工提取公积金余额还贷新举措；

试行“收件划款”，简化了贷款程序；

稳步放开住房贷款，加强贷款网点建设。

这些创新措施，有力地推动了我市公积金个人住房贷款的发展。

但是职工住房贷款“个性化”服务不够，贷款品种单一，不能最大限度地满足不同阶层不断增长的住房贷款需要。

2、近几年我市住房公积金归集和个人住房贷款纵向比较（自已与自己比）增长很快，但横向比较，与上海、北京、天津、广州等先进城市仍有较大的差距。

上海的公积金制度覆盖面达到95％，归集总额近500亿元，我市的覆盖面只有85％，累计归集额市本级为48亿元，加上省直中心、省中心和铁路中心，整个武汉地区的累计归集额也只有70亿元。

发展才是硬道理，要发挥住房公积金在解决职工住房信用消费的主渠道作用，就必须把住房公积金业务做大做强。

住房公积金管理还没有完全适应多种所有制经济发展，没有适用我市国企全面改革的新形势。

住房公积金制度向非公有制经济领域延伸比较缓慢。

3、住房公积金增值收益率还比较低，因此公积金增值问题是影响我市政策性房地产金融发展的障碍，住房公积的使用途径有待进一步拓宽。

截止2003年底，个人住房贷款余额256,889万元，占同期公积金归集余额的比重为63.05%，比上年提高6.56个百分点，比全国平均水平高23.05个百分点。

全年用于职工提取公积金购建住房及偿还贷款总额20,160万元，购买国债24,250万元，国债余额62,020万元。

（三）武汉市其他政策性房地产金融发展不足

目前，政府对于政策性房地产金融较多的依赖于住房公积金，其他政策性手段较少，影响了政策性房地产金融的发展。

从我市人口众多、居民收入普遍不高的实际情况出发，解决广大城乡中低收入家庭的住房问题，更是亟需加大其他政策性房地产金融发展力度。

政策性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。

前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，政策性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。

后者是指政府主要采用强制储蓄筹资手段，通过有关政府部门和机构相接参与住房产业的开发和消费。

目前，我市采取的是政府主导型的政策性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。

从长远来看，公积金制不应是我市住房金融发展的主体。

虽然，强制性的公积金制度在现阶段发展相对还比较成功，但是它与市场经济自由竞争的原则是相悖的。

而且公积金制实行封闭式营运机制，割裂了它与资本市场的内在联系，限制了资金良性循环使其增值的功能。

按市场经济的内在要求和住房金融发展的一般规律，政府对住房金融的作用将逐步由直接干预方式向间接调控方式转变，将我国政策性房地产金融重新定位在市场主导型上，有利于住房金融、房地产金融乃至更广阔范围经济的发展。

在我市弥补公积金制度缺陷的政策性住房银行由于一些法律和制度的限制，暂时还没有建立。

政策性住房资金来源不多。

政策性住房资金主要有：

强制储蓄、政策住房储蓄系统。

强制储蓄主要是三级住房基金储蓄，包括职工个人住房公积金；

政府住房储蓄系统主要包括财政补贴、优惠税收和低息等政府扶持资金。

对于政府住房储蓄系统我市已经取得了一些经验：

认真执行国家有关政策，如《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》努力为最低收入的住房困难家庭办实事；

按照本地区的实际情况，制定有关办法规定，如《武汉市经济适用住房管理暂行规定》解决最低收入家庭的住房问题。

但和一些地区相比，我们还存在差距，如上海就制定了《关于对上海市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定》，对一些低收入家庭直接给与补助，解决其住房问题。

二、武汉市商业性房地产金融的现状

发展房地产金融不仅是房地产商品化的内在要求，也是房地产业特殊性的客观要求。

商业性房地产金融是指通过货币或资本市场筹集住房建设与消费资金的融资体制，商业性房地产金融是我国住房金融体系的核心，承担着主要的住房融资职能。

（一）武汉市房地产企业的融资现状

2001年－2003年，我市房地产开发贷款余额分别为848332万元、1089901万元和1845498万元，分别比上年增长12.33%、28.48%和69.33%，而同期全市商业银行各项贷款的增长幅度分别为24.08%、20.31%和25.96%；

房地产开发贷款占同期全市商业银行各项贷款的比例分别为5.05%、6.16%和8.14%，开发贷款占各项贷款的比例逐年提高，房地产开发贷款每年大幅增长，且增长速度快于各项贷款增长，有力地支持了我市的房地产开发。

我市房地产企业融资渠道主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。

我市房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。

1、银行信贷是房地产金融的主渠道。

从我市房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发整个过程。

在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我市房地产市场上的主要资金提供者。

商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

表9 

2000-2003年武汉市房地产开发新增贷款及新增投资额（单位：

亿元）

年度

2001

2002

2003

新增房地产开发投资

115

132

170

新增房地产贷款

9

26

70

贷款占投资的比重

7.83

19.7

40.98

2、股权融资在我市房地产金融中占比较小。

截至目前，我市注册的房地产开发企业有838家，还没有一家真正意义上的房地产上市公司，但我市的上市公司自然不会放过房地产行业的诱人利润，从年报的情况看，有１１家上市公司直接或间接地涉足了房地产开发。

道博股份在2003年初就确定以房地产业为阶段性主业,其中当年房地产开发收入6016万元,毛利率43.5%。

部分上市公司在这一副业上也取得了不俗成绩，武汉石油的“新世纪都市花园”住宅小区、武汉控股的“都市经典”小区、葛洲坝的汉口江滩花园等在业内已具有一定的影响。

人福科技旗下的房地产公司开发的“当代光谷智慧城”和“当代曙光嘉园”去年为公司净利润贡献率高达49.8％。

如果考虑到上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。

3、我市房地产债券融资所占份额也很小。

我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元。

1993－1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。

1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。

到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0．21％。

但在我市房地产开发企业的债券融资比例十分低。

4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式，但由于前一段时期我市信托行业的整顿，信托业务停滞，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。

（二）武汉市个人住房金融业务现状

发展个人住房金融业务，积极支持居民购房，一方面通过信用工具将潜在的购买力变为现实的消费需求，活跃房地产市场，促进房地产业的发展；

另一方面通过房地产业的发展拉动相关产业，促进整个国民经济的发展。

我市目前开展的个人住房业务有：

个人住房按揭贷款、个人住房公积金委托贷款、二手房贷款、个人住房装修贷款、个人住房组合贷款、个人住房家居组合贷款、个人商用房贷款等。

2001年－2003年，我市个人住房贷款余额分别为662928万元、1210655万元和2007757万元，分别比上年增长125.33%、82.62%和65.84%；

个人住房贷款余额占全市商业银行各项贷款余额之比分别为3.95%、6.84%和8.86%。

个人住房贷款每年的快速增长，其占各项贷款的比重逐年大幅提高，且个人住房贷款的质量优良，充分说明我市的房地产市场是健康发展的。

但以下几个问题不容忽视：

（1）金融还激活潜在的住房需求。

我市目前个人住房按揭贷款严格执行中国人民银行关于“多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2／3，个人首付款不低于20％”的要求；

结合我市的老城区改造，银行加大了二手房贷款的宣传力度，让更多的中低收入者参与二手房交易，拓展了二手房贷款的业务范围。

针对我市房地产市场的实际，我市还没有借鉴国外的成功经验，引入住房储蓄银行的机制，活跃房地产市场，激活潜在的住房需求。

（2）没有建立起完善的个人住房担保体系。

由于住房产权过户需要一定的时间，这给商业银行在办理个人住房转按揭贷款和二手房贷款的业务过程中，造成住房抵押手续在时间上的“空档”，存在“瞬间风险”，影响了个人住房贷款的发放。

因此，完善住房贷款担保体系很有必要。

我市住房贷款担保主要依赖于武汉市担保公司这样中小担保公司完成，而且业务量有限，目前还没有组建规模较大的担保公司，规范担保机构的业务，推行标准化的担保合同，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

（3）个人信用体系尚在建立之中，需要政府的重视和推动。

在我市目前对于个人信用调查与评价的专业性机构只有武汉市信用管理公司，而且对于个人信用体系建设的一些方案还没有出台。

因此，政府部门应重视和推动个人资信系统建立和完善的工程，这也是商业银行加快个人住房贷款审查、发放的重要途径。

（4）个人住房金融创新加快，风险管理有待进一步加强。

随着房地产市场的进一步发展，对金融业会提出新的金融需求，这在一定程度上推动了金融创新的步伐。

为了适应房地产市场发展的需要，我市各商业银行纷纷推出了新的住房金融业务品种。

如：

①个人住房转按揭贷款。

②个人住房加按揭贷款。

③个人住房移动按揭贷款。

④个人住房不指定按揭贷款。

⑤个人住房跨行转按揭贷款。

⑥个人住房押旧抵新贷款。

⑦办理个人住房按揭贷款附送家财保险。

这些创新反映了各银行加强了对于个人住房贷款业务的拓展力度，各银行之间的竞争已经相当白热化，这种白热化的一个结果是银行方面纷纷降低发放个人住房按揭办理的门槛，也给地产商融资操作留下了空间；

各大银行抢占个人住房贷款业务里，甚至提出在资金额度上市场要多少就给多少，“零首期”、“按揭转按揭”这些业务创新概念的推出客观上亦给地产商欺诈融资留下了空间。

18号文件与121号文件发布之后，地产商们想方设法通过其他途径淘取银行资金——虚假按揭成了一个经常性的手段，造成个人住房贷款潜在风险。

因此商业银行个人住房贷款业务有必要形成了完善的市场准入和退出制度，信贷风险预警、整改、停牌工作制度，调控有序的业务指引制度和资源优化配置制度，全面规范和统一的业务文本和业务操作规程。

（三）法律法规还不能为房地产金融保驾护航

我国的房地产金融法律体系建设还刚刚起步，住房公积金管理、住房储蓄管理、抵押贷款管理、担保、信托、保险与再保险、住房融资税收管理、低收入利息补贴等住房金融相关方面的经济活动还没有完善的法律法规进行规范和系统管理。

目前，在房地产金融法律领域，主要有以下法律、法规及规范性文件：

《商业银行法》、《担保法》、《城镇土地开发和商品房贷款办法》、《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》、《个人住房贷款管理办法》、银行商业用房贷款管理办法、《住房置业担保管理试行办法》等，其中涉及房地产金融领域具体问题的大部分是由中央银行、商业银行、财政部颁布的部门规章或管理办法，没有一部完整的和全面的法律作为调整的手段和依据。

即便是上述规定和办法在实践应用中也暴露出不少问题。

而市场经济房地产业发达的国家和地区，无论是房产业和金融业的法律制度都比较完备和细致。

有些国家还有这方面的法典，各种法律关系规定的比较清楚。

而《证券法》、《信托法》对资产证券化、房地产信托在房地产金融实务中如何应用的问题没有规定，与其相配套的税收政策也没有制订。

在这样一种立法滞后的情况下，推行房地产金融的创新还存在障碍。

房地产金融法律制度的完善，仅仅靠一两部法律或法规是解决不了根本问题的，这是一整套制度的建设问题。

三、武汉市房地产金融发展对策建议

当前武汉房地产市场的形势，概括起来是“需求拉动强劲，市场供需两旺，前景继续看好”。

作为国民经济的支柱行业，房地产业要长久健康地发展，特别是在国家对房地产业加强管理和调控、商业银行贷款规模相对紧缩的情况下，我市住房全融的“单一性”特点非常明显，还没有形成一个成熟的金融支持体系，也缺乏完整的保障机制，尤其是房地产业融资的多元化、多渠道迫在眉睫。

因此，未来武汉市房地产金融发展的重点应集中在三大平台的建设，即：

房地产金融的组织平台、运行平台和管理平台，从而形成一个政府、金融机构、房地产企业与消费者共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，具体体系结构图如下：

武汉市房地产金融现状分析

（1）武汉市房地产金融现状分析房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其对于融资的依赖程度明显高于一般