商业街招商计划表.docx

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商业街招商计划表

商业街招商计划表

篇一：

商业街招商计划书

一、项目概况

二、商业环境分析

三、项目定位

四、招商策略及管理运营模式

五、整合推广策略

六、招商进度安排

七、结束语

一、项目概况

1、地理位置

XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。

目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。

2、商业氛围

XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。

“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。

本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。

20XX年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。

3、商业街规模

XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。

本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。

二、商业环境分析

1、宏观经济环境

XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。

20XX年全市GdP达到1560亿元，户籍人口平均GdP突破5000美元，综合实力列全国第27位。

随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。

20XX年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，ccTV年度最具经济活力城市20强。

2、城市商业环境

XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。

传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。

相对集中的商业经营环境正在被打破。

近两年来，随着城市化进程的加快和商业地产的日益繁荣，XX的商业格局有分散的趋势。

近年来先后出现了以新北区（河海大学）、武进区（湖塘）为次中心的商圈，由此也带动了大批开发和建设项目。

可以预测，未来XX还将出现众多商业楼盘，配套服务设施也将越来越完善，将吸引更多的商家进驻，不断优化、整合商业环境已经成为城市发展的必然趋势，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能商业区将成为主流。

新兴楼盘开发和居民小区向外围延伸导致局部人口急剧增长，相对的商业配套目前还没有完全到位。

3、项目竞争环境

以下是本项目周边主要商业区情况的比较：

名称比较项目

XX购物中心泰富百货泰富广场新世纪商城南大街商业步行街

莱蒙都会（在建）面积约6万㎡

约10万㎡

7万㎡10万㎡（占地）50万㎡（建面）

地段

延陵路

和平路

延陵西路、南大街

延陵西路、北大街

南大街、公园路延陵西路、青果巷

延陵西路、南大街西瀛里、早科坊

物业配套

北邻文化宫广

场、扶手电梯

停车场、

扶手电梯、

观光电梯

停车场、

扶手电梯

地下停车场、

内街广场、扶手电梯

地下停车场、内街广场、观光电梯、扶手电梯

经营方式

统一管理、

租赁经营统一管理、

租赁经营统一管理、

租赁经营沿街商铺、

独立经营

沿街商铺、返租为主、统一管理

业态组合

化妆品、服装、鞋帽、

运动、休闲、数码产品等

化妆品、服装、鞋帽、

运动、休闲、数码产品等化妆品、

服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等服装、餐饮、超市、精品店、书店等大型综合业态SHoPPinGmaLL

经营档次中高档高中档中低档中低档高档（现定位）经营环境较好

好

一般一般未知消费群体中青年、白领中青年、白领

中青年

年轻人居多

尚未开业

从上表比较分析可知，五个较大的商业项目全部集中于延陵路周边，且都相距不远，商家经营压力比较大。

节假日人流量过于集中，购物环境舒适度降低。

XX商业区相对集中，同业竞争激烈。

商业市场由单一的商场式经营模式向大型商业街区过度。

本项目的独特优势：

它所在的位置远离延陵路商圈，周边人口密集，是未来新一轮城市建设的又一中心。

当地集中消费的一站式购物形式还处于初期阶段。

地理位置优越、交通方便、人口流动大，消费群尚未受到足够重视。

4、居民消费能力

20XX年XX居民人均消费支出9274元，超出长三角平均值386元，超出江苏省平均值1449元，位于长三角16城市中排名第7位，江苏省消费支出第2位。

中青年人的消费观念比较超前，他们负担轻，顾虑少，不乏超前消费顾客群。

城市双职工家庭占绝大部分，改善现有生活水平的意愿强烈。

独生子女家庭比较宠爱小孩，且具有相当高的消费能力。

城市外来工消费需求持续旺盛，XX有140万外来工，他们为城市发展带来不可或缺的贡献。

他们多数分布在XX周遍地区，这部分消费群理应受（:

商业街招商计划表）到重视。

分析结论：

一、XX原有的商业格局正在发生转变，由传统商业模式向现代商业模式

过渡，一站式购物体验日益受到重视。

二、城市经济发展潜力巨大，商业市场尤其是周边市场大有可为。

居民消

费能力高，潜在消费能力不容忽视。

三、城市化进程加快，城区地域不断扩大，商业地产由集中向分散过度。

四、本项目所处区域目前尚处在商业地产开发的初期阶段，本项目很好地

填补了商业空白，未来发展潜力巨大，升值空间可观。

三、项目定位

1、

市场定位

集服装、百货、餐饮、便利店、文化娱乐为一体的多功能时尚购物街区。

2、经营定位

根据周围消费人群的现实情况，遵循“一站式购物”模式，以中低档

商品为主，兼顾高档。

消费为主，娱乐为辅。

主力项目优先，辅助项目配套的定位原则。

3、业态定位

沿常锡路商铺：

银行、药店、五金建材、汽车美容等东南区：

数码、通讯、网吧、文化音像、美容美发等东北区：

饭店餐厅、特色名吃、面包糕点、茗茶咖啡等西北区：

服装服饰、

箱包皮具、床上用品、运动服饰等地下商铺：

小商品（日用杂品、工具文具、小饰品等）?

主力百货商场：

泰富百货?

主力超级市场：

华润苏果超市

?

主力中餐店：

大娘水饺、永合豆浆大王、7+7、蓝白等?

主力西餐店：

肯德基、麦当劳、必胜客等

?

主力服饰专卖店：

森马、美特斯?

邦威、李宁、匡威、佐丹奴、FUn、

特步、以纯、唐狮、耐克、阿迪达斯、彪马等?

主力饮品：

上岛咖啡、迪欧咖啡、真锅咖啡等?

主力食品店：

元祖蛋糕、面包新语等

?

其他主力店：

米奇皮具、啊呀呀饰品、蝉之云内衣等

以上主力商家在全国各地都有布局，知名度较高，面向的消费人群较广，价位适中，最重要的是具有可持续发展的特性。

“主力店”配合“辅助项目”的布局可以充分抓住广大消费群体，满足大多数消费者的购买需求，实现业态之间的优势共享，互补共营，使商业街既考虑到经营品种的完整性，又保证了商品的多样性。

整合吃、穿、用、休闲、娱乐、文化等为一体的“一站式”的消费体验，使人气不断凝聚，从而有力保证商业街区持续兴旺，经营者持续营利。

四、招商策略及管理运营方式

现代大型商业形态的管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个整体的经营平台上，并加以持续管理。

历史发展的经验表明，不能统一经营管理的商业形态，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失商业竞争力。

因此，一个好的招商策略和后续运营管理方式是项目能否长远营利的关键。

（一）招商策略统一招商管理原则：

1.维护产业经营适当比例

即零售、餐饮、娱乐（休闲）产业黄金比例为：

5：

2：

32.维护统一主题形象，统一品牌形象

在招商时要注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

3.功能同业差异，形式异业互补4.集中品牌优势特色

我们在招商之前，应对市场品牌进行调查，对商家进行前期接触和排查，形式可以多种多样。

然后进行适合该区位的项目定位和品牌引进，借鉴周边城市成功的商业形式，结合本地实际情况加以整合，集中一批具有市场竞争力的品牌以打造本项目的经营特色。

5.经营方式自主经营：

必须符合本街区的业态规划，自负盈亏。

返租经营：

由管理公司负责具体招商，取得稳定收益。

6.主力店优先（项目面积、选址、租金优惠等），特殊客户应给予特殊照顾。

7.租金的合理定位

根据当时、当地的消费能力，制定合理的租金水平。

不同商铺、不同位置租金不同，开业初期阶段为培育市场还应适当减免租金。

（应充分考察周边实际情况而定）8.商户入驻优惠政策?

租金、租期优惠?

税收优惠?

物管费优惠

（二）管理运营模式

经营管理模式定位：

统一管理、自主经营“统一管理”就是商业街负责项目整体形象推广、日常管理、客户查询、突发事件处理、保安、商业街活动的组织统筹。

统一管理可以通过收取合理的管理费用，出租活动场地等费用来举办商业街促销活动；统一管理包括八个“统一”：

1）统一规划布局2）统一宣传促销3）统一商业街形象4）统一营业时间

5）统一物价、质量、计量管理6）统一售后服务及投诉接待7）统一物业管理8）统一管理制度

五、整合推广策略

1、商业街命名

XXX

商业步行街（丽华商业街）

2、商业街推广主题

?

与“XXX商业步行街”一起赚钱——经营0风险！

?

步行街主力店（泰富、苏果等）强势进驻！

?

青年时尚购物基地——打造东南新版图！

?

魅力新世界——东南购物首选之地！

3、招商推广策略

?

现场招商

售楼处设立现场招商，利用条幅、招商画册等，充分展示商业步行街投资购物环境等，接待咨询和洽谈。

?

广告招商宣传

宣传媒体的投入，对于项目招商能否成功至关重要。

媒体包括：

报纸广告、硬广告（海报）、软广告（dm）、新闻性广告、电视、广播广告等等。

?

利用已有的资源，进行品牌商户洽谈及资料派发

利用现在已经掌握的客户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，电话拜访、直接约见、邮寄和派发资料等进行定向招商。

?

新闻推广及广告招商

在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。

?

直销发单

给各类目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系（需要大量人力和精力）。

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条幅

楼体布置招商信息条幅，每入驻一个品牌商家就增加一块条幅。

?

dm（directmail）广告可以在当地相关市场（小商品城、九龙、九州）发放dm广告以吸引本地投资者。

?

活动推广

组织意向商家考察XX商业情况和“XXX商业步行街”情况。

?

现场包装（充分展示街区特色及形象）

1、楼体包装：

楼体布置形象喷绘或条幅，突出商业步行街形象

及招商、销售信息；

2、灯杆旗、路旗：

主要布置于项目附近街道沿线及步行街内。

六、招商进度安排

篇二：

商业街招商工作流程图

招商工作流程图

招商工作流程图

篇三：

商业街整体招商方案

威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案

一、招商的启动时间

如按20XX年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。

二、招商人员人数

商业街铺位86个，现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范，如此以来增加了招商的难度和强度。

对此招商人员定为10名较为合适。

具体工作分配如下：

经理（××）：

负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。

招商人员（九名）：

由经理安排具体招商工作

其中：

3、8区由3名招商人员负责招商工作

9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作

招商助理1名

三、招商办公地点

因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作

在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。

四、项目整体招商的原则和目标

1、保证在20XX年7月底前项目整体招商定金意向完成50%；20XX年10月1日项目开业前整体招商完成70%，以保障项目能如期顺利开业。

距明年项目开业只剩下半年时间（20XX年4月1日—20XX年10月1日），除去清明、五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。

2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。

由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。

3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。

根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。

4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。

对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商，对10、11、12、16区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。

五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析

1、投资业主风险分析

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商铺不能及时租赁出去；

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商铺租赁的价格比较低；

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商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。

2、自营业主（租赁户）风险分析

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项目招商在开业前不能完成70%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；

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由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；

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没有统一的物管或物业管理费用比较高；

?

生意不是很理想或经营惨淡；

3、开发商风险分析

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投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；

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开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；?

“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难；?

项目不能如期开业，业主闹事；

?

项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。

?

项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；

六、招商中存在的主要问题及规避方法

问题一：

招商时间紧迫、任务量较大

如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约*****m2、***多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。

规避方法：

尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。

问题二：

将来已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约

问题三：

将来引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意

引入大型主力店、知名品牌客户，由于物业要求困难较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。

规避方法：

开发商适当的给予一定租金补贴。

问题四：

自营铺位与大客户租赁铺位重叠

规避方法：

1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；

2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。

问题五：

20XX年10月1日前招商任务完不成70%以上，影响开业

规避方法：

在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。

或者届时制定相关的广告宣传活动，如赶集免费90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达70％以上。

七、威县大都汇汇金广场商业街计划招商方式

威县大都汇汇金广场商业街共有商铺****个，现阶段已售商铺***个（截止20XX年**月**日），但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：

***区招散户，***区统一招商，如按20XX年10月1日开业计划，招商率达70%以上将有较大困难。

1、时间已来不及。

从4月初开始计算，到明年9月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有其他节假日将延误一段月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案的确定，人员的招聘或磨合，由于前期招商广告的策划、人员培训、文字性资料等等原因，现在至少将需要15-20天以上时间。

也就是说四个月的时间要招满***×70%以上（开业率）×（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将非常困难，以往威县任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。

2、严格按功能分区招商，那么3、8、9号楼的招商将有非常大的困难。

按目前功能分区，****做男士用品、动动休闲产品，****做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。

3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。

及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前威县大都汇汇金广场商业街来说，因招商

启动时间较晚，没有事先策划，加上已有***个商铺至今没有具体的数据，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。

针对以上种种情况分析，如果要保证20XX年10月商业街整体70%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下办法：

1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户；

2、4-6区统一招租大型商业项目（目前销售的只有4区）

1-3区招商方案

一、功能定位及招商对象

功能定位：

1、因东塘周边的商业企业中：

友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为高档，×××旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，×××商业街经营定位应该是中档偏低。

2、目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说：

女人的钱是最好赚的。

所以，在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。

也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。

相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本项目面积并不是很大，全部集中在三区。