榆林花园沟生态旅游项目可行性研究报告.docx
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榆林花园沟生态旅游项目可行性研究报告
####花园沟生态旅游项目
可行性研究报告
目录
第一章总论1
一、项目名称及承办单位1
二、项目承办单位的概况1
三、项目提出背景1
四、可行性研究报告编制依据及工作范围3
五、项目概况3
第二章项目建设必要性及可行性6
一、项目建设必要性6
二、项目建设可行性8
第三章市场预测分析12
一、墙改和节能建筑需要新型墙体建筑材料12
二、国内新型墙体材料的现状和发展趋势13
三、辽宁省新型墙体材料的发展现状15
四、####县建筑材料发展概况17
第四章项目选址与建设条件19
一、项目选址19
二、建设条件19
三、厂址评价23
第五章工程技术方案24
一、建设规模及产品24
二、工艺技术方案24
三、工艺流程：
24
四、产品执行标准26
五、项目原辅材料及消耗量27
六、设备方案27
七、土建工程方案28
八、厂区平面布置原则30
九、公用工程31
第六章节约能源34
一、设计依据34
二、工程节能概况34
三、节能措施34
四、能源消耗35
第七章环境影响评价37
一、项目环保设计原则37
二、依据的标准及法规37
三、项目场址环境和生态现状37
四、环境影响分析38
五、生态环境保护措施38
六、环境和生态影响评价39
第八章安全卫生40
一、编制依据40
二、工业卫生措施40
三、生产过程中安全措施41
四、职工安全卫生管理42
第九章消防43
一、编制依据43
二、概述43
三、设计采取的防范措施43
第十章实施进度安排45
第十一章组织机构及人力资源配置46
一、组织机构46
二、人力资源配置46
三、人员招聘和培训46
第十二章投资估算及资金筹措48
一、投资估算48
二、资金筹措48
第十三章财务评价49
一、财务分析49
二、财务分析51
三、财务评价结论52
第十四章结论53
一、结论53
二、建议53
附表：
第一章项目概况
第一节项目总体概况
一、项目名称：
####花园沟生态旅游项目
二、项目地点：
####市榆阳区花园沟村
三、项目性质：
合作投资新建
四、项目内容：
通过土地流转将花园沟村域周围的草场、林地、山地、水域及部分耕地、荒地等纳入项目用地，通过租用方式将-----------------纳入项目用地，以及根据项目扩展需要，分期分批将周边土地纳入项目用地，总体使用土地面积预计1.8万亩左右，10年期滚动开发投资额5.6亿元左右，项目建设的主要内容是以“三轴”、“八区”“三形式”方案布局展开.即围绕区内各具特色的三条沟谷组成的（牡丹观光景观轴；沟谷花卉景观轴，生态农业景观轴）和（“经典徒步半日游”、“风土观光一日游”、“风景体验一日游”）三种游览形式进行建设。
建设入口服务区、核心旅游区、峡谷游览区、生态养殖游览区、花卉产业发展区、陕北民俗度假区、生态度假区、农林生态发展等八大景区。
五、项目建设期限：
总体规划实施期限为2014年至2030年，共分两期：
近期：
2014年——2020年；中远期：
2021年——2030年
六、项目资金来源：
花园沟村通过土地流转的方式与####牡丹城开发有限公司及银行和第三方融资。
第二节项目提出背景
一、社会发展背景
####市历史悠久，沿革甚远。
早在新旧石器时代，“河套人”黄帝族就在这块土地上繁衍生息。
夏朝伊始，####地在雍州界内，秦时属上郡地，成为汉蒙经济交往中心。
汉、魏、晋、隋、唐、宋、元等朝代都在本市境内建制，明初在####庄的基础上建立####寨，正统二年（公元1437年）建####城。
明成化七年（公元1471年）改设####卫。
成化九年延绥镇治所由绥德移驻####，始称####镇，自此而为九边重镇之一。
清雍正年间先后撤镇卫建制，设道、府、县。
民国时期，仍置####县。
1949年6月1日####和平解放。
此后，####一直是####地区专署所在地。
1988年经国务院批准撤销####县，设立####市。
根据全省第五次文物普查，####市遗存有旧石器时代石制品．新石器时代的石器、铜器、陶器，商、周时期的青铜器，秦汉至清代陶器．铜器、石刻为数更多．古遗址、古寺庙、古墓葬、古建筑遍布市域全境，根据统计####市现有文物古迹共2763处，其中国家级文物保护单位12处，省级文物保护单位254处。
项目区内无文物保护单位，现状石泉寺、马王庙、土地庙庙舍均为新建或复建。
石泉寺内的唐代石碑是区内主要遗迹之一。
####市旅游业整体处在一个良好的发展阶段。
随着经济的快速增长，大众的旅游消费能力和消费需求正不断提高。
生态观光、休闲度假成为游客出游的主要目的。
周末游、小长假游、会议旅游等短期度假旅游产品的市场需求旺盛。
另外，能源工业催生的高消费能力、强消费欲望的群体带动了本地高端休闲旅游产品的需求。
花园沟应抓住这一机遇，利用环境、交通等优势，积极开发近程生态观光度假产品。
立足####本地市场，综合开发大众和高端两级市场，以大众游为基础，聚集人气扩大影响力，以高端为目标，打造高品质的休闲度假产品。
二、区域发展背景
（1）铁路####市火车站位于####市区中部，规划区至车站约15公里，车程仅15分钟，对外铁路交通十分便利。
####市到现在有包神、神朔、神延、太中银四条对外铁路干线。
现开通有至北京、西安、包头、呼和浩特、太原等多地的列车二十余次。
（2）航空####市榆阳机场位于####市区西北，2008年建成通航，为4C级民用支线机场。
现开通有至北京、上海、西安、天津、太原、银川等多条航线。
项目区距榆阳机场约30公里，车程在30分钟以内，对外航空联系便捷。
（3）公路####市现有青银高速、包茂高速、榆绥高速、榆神高速、G210国道等多条公路交通干线，另榆佳高速建成后将大大缩短####至太原的时间距离。
规划区北部有榆绥高速和G210通过，其中榆绥高速在项目旅游区西侧设有出口。
项目区对外公路交通非常便捷。
三、投资单位背景
####牡丹城开发有限公司，于二零一二年九月注册成立。
主要从事旅游资源开发和园林绿化工程施工；苗木、花卉的培育及销售；五金机电、工艺品销售；会议会展、礼仪庆典、文化艺术活动策划及咨询服务等业务。
公司拥有员工44名，其中高中级管理6名，大学本科以上文化程度20名。
是一批“团结爱岗、敬业务实、善于创新、业务精湛”的工作团队。
第三节项目编制依据、原则和范围
一、项目编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
（2）《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；（3）《中华人民共和国土地管理法》、
（4）《中华人民共和国文物保护法》、（5）《中华人民共和国环境保护法》（6）《中华人民共和国森林法》、
（7）《风景名胜区管理条例》（国务院2006年9月6日颁布）（8）《中华人民共和国野生植物保护条例》（国务院1996年9月30日颁布）
（9）《中华人民共和国林地管理暂行办法》（林业部1993年8月30日颁布《旅游规划通则（GB/T18971-2003）》（2003年2月24日国家质量监督检验检疫总局发布，同年5月1日实施）
（10）《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》（1999年11月10日国家质量技术监督局和建设部联合发布，2000年1月1日实施）
（11）《旅游资源分类、调查与评价》GB/T18972-2003
（12）《####市城市总体规划（2006~2020年）》
（13）《陕西省####市旅游发展总体规划（2006~2020年）》
（14）《####市推进社会主义新农村建设规划》
二、项目编制原则
（一）保护优先原则
环境资源是旅游发展的本底，是自然和历史留给我们人类宝贵而不可再生的资源。
只有在确保环境资源不被破坏的基础上，才能实现旅游区的多种功能。
因此，保护是旅游区规划的基本出发点。
对旅游区内一切资源的开发利用必须在其允许的环境承载力之内，这是旅游区可持续发展的关键。
（二）多方和谐原则
旅游区是一个复杂的“自然—社会生态系统”，其规划与管理只有通过考虑各个相关利益者的合理诉求，依据资源的重要性、敏感性与适宜性，合理安排、协调发展，才能从根本上解决保护与利用的矛盾，达到资源永续利用的目的。
（三）市场导向原则
适应旅游市场发展趋势，满足游客的市场需求是旅游区存在的根本，本次规划在资源调查的基础上对旅游市场状况进行分析，从而建立起旅游资源与旅游市场的对应关系，以使旅游区旅游产品符合旅游市场游客的需求。
（四）前瞻性原则
花园沟生态旅游区的规划必须高起点、高标准、严要求，坚持自身的特色化，妥善处理近期实际与远景目标的矛盾，从最终目的出发，统一规划，分步实施，走可持续发展之路。
三、项目研究范围
本研究报告对项目现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；
第2章旅游客源市场分析
第一节旅游市场大格局
一、国际旅游市场
•旅游业将成为世界经济的牵引力
在经济全球化和世界经济一体化的作用下，旅游业进入了快速发展的黄金时代，已成为世界第一大产业，并将成为世界经济的主要牵引力。
•旅游者旅游目的向多样化、个性化发展
随着现代旅游的发展，传统观光已经不能满足旅游者的需求，旅游目的向多样化、个性化方向发展。
•特色的度假胜地将成为主流产品和重要支柱
在未来的市场发展中，以生态、绿色、低碳的自然资源环境为支撑的度假胜地将是度假旅游产品的重要支柱。
二、国内旅游市场
•旅游业提升为我国战略性支柱产业
十二五期间，我国旅游业将重点开发旅游新产品、新业态，进一步提升旅游产业的综合带动作用，并将其发展成为我国战略性支柱产业。
•客源市场不断扩大
随着城市化的推进，国内经济的发展，居民的消费能力与日俱增，促使国内旅游市场不断扩大，消费能力不断增强。
•自驾车旅游、自助旅游、度假旅游逐渐成为时尚
传统观光旅游比重逐渐降低，高端旅游及特色专项旅游逐渐成为时尚。
三、####旅游市场
•全市经济发展迅猛，旅游业发展良好
####市近年来经济发展迅猛，2012年全市实现生产总值约2700亿元，在陕西省内仅次于西安列全省第二，是全国排名前60的经济强市。
####市旅游业目前正处于高速发展的阶段，据统计2012年全市共接待国内外游客1170万人次，比上年增长73.3%。
旅游收入58.5亿元，增长98.3%。
•休闲度假游正在起步
####市旅游资源多以观光为主。
近年来本地经济不断提升，旅游接待能力不断加强，本地旅游正向着观光与休闲并举的方向发展。
•客源市场以国内近程客源为主
目前####市客源市场以本地及周边游客为主体，已初步形成以近程市场为主体，关中、内蒙为重要支撑的市场格局。
•游客停留时间短、消费较低，需要进一步培育和引导
目前游客的到访目的多以观光为主，相应的停留时间短、消费低，不利于旅游业的长期发展，需要从项目设置和接待服务方面入手，进一步引导和培育消费市场。
•本地旅游消费能力不断提升，高端市场需求旺盛
近几年####市经济在能源产业的带动下得到了高速稳定的发展，经济实力不断攀升。
能源工业催生的一批高消费能力、强消费欲望的有闲群体带动了本地高端休闲旅游产品的需求。
第二节项目旅游市场的机遇
一、《####市旅游发展总体规划》
《####市旅游发展总体规划》由北京达沃斯巅峰旅游规划设计院于2006年编制，为####市旅游确定了由古城文化旅游片区、塞上风情旅游片区、大漠风情旅游片区、黄土风情旅游片区、黄河风情休闲观光带组成的“四片一带”总体空间战略拓展格局。
花园沟村位于四片中的古城文化旅游片区的近郊休闲游憩带，开发时序上属于中期重点项目（2011年——2015年），现在开发建设，与规划的时序相契合。
二、####市“十二五”城镇化发展规划
《####市“十二五”城镇化发展规划》提出了“双人字型”的空间格局——即长城—无定河“人字形”发展轴和黄河—太中银铁路和青银高速“人字形”发展轴。
长城—无定河“人字形”发展轴包含了长城沿线城镇和工业园区密集发展带与无定河流域城镇和工业园区发展带。
花园沟村位于长城—无定河“人字形”发展轴的交叉点附近，地理位置居中，紧邻中心城市榆阳与三个副中心距离相当，尤其是重要客源地神木县的联系方便，发展契机优良。
三、####市城市总体规划
《####市城市总体规划（2006～2020年）》中对####市旅游发展总体定位是：
全国历史文化名城和革命纪念圣地，著名的边塞古堡群游览胜地，陕西省旅游副中心城市，陕甘宁蒙晋五省接壤地区的旅游休闲城市。
规划目标为2020年游客接待量达到600万人次/年，旅游收入达到40亿元/年。
规划市域旅游空间布局为：
“三带四区、四心十九点”。
花园沟村位于####市总体规划建设控制区以外，属于四大旅游片区中的名城文化旅游片区，紧邻四心之一——####城区。
四、####市推进社会主义新农村建设
新农村规划在生产发展的部分指出要发展旅游业，而关于文化建设的部分更是提出乡风文明建设的同时要围绕大漠风光，黄土文化、黄河风情、窑洞庄园等特色，积极发展农村生态文化旅游。
重点扶持发展剪纸、石雕产业、农家小吃、生态旅游、民俗旅游、农家乐等特色产业，创建一批特色文化乡镇和民间旅游文化艺术之乡。
花园沟村有悠久的历史文明和种植牡丹的传统习惯，利用千年牡丹园等独特的旅游资源优势，应很好的建设生态旅游项目事业。
第三节项目市场前景分析
一、客源定位分析
花园沟的旅游资源和自然景观环境在临近区域内比较突出，但从省域以及全国的角度来看并不具有明显的优势。
故规划区的核心客源市场应立足于####本地，围绕花卉主题打造具有特色的生态旅游项目。
鄂尔多斯、太原、银川等邻近主要城市的消费能力较强，时间距离处于2小时辐射圈内，构成了旅游区的活力市场。
西北地区、京津等国内其它城市的顺访游客将成为旅游区的潜力市场。
二、市场定位分析
####市旅游业整体处在一个良好的发展阶段。
随着经济的快速增长，大众的旅游消费能力和消费需求正不断提高。
生态观光、休闲度假成为游客出游的主要目的。
周末游、小长假游、会议旅游等短期度假旅游产品的市场需求旺盛。
另外，能源工业催生的高消费能力、强消费欲望的群体带动了本地高端休闲旅游产品的需求。
但####市周边能迎合这种需求的旅游产品不多。
花园沟应抓住这一机遇，利用环境、交通等优势，积极开发近程生态观光度假产品。
立足####本地市场，综合开发大众和高端两级市场，以大众游为基础，聚集人气扩大影响力，以高端为目标，打造高品质的休闲度假产品。
花园沟旅游市场客源定位在“三个市场”即：
1、核心市场是####市区以及神木等周边县市2、活力市场是鄂尔多斯、太原、银川等邻近城市
3、潜力市场是西北地区、京津等国内其它城市的顺访游客。
旅游区建成后，预测潜在游客规模；近期10万人次；中远期25万人次。
第三章旅游资源评价
第一节旅游资源概况
一、地质地地貌
####市地处毛乌素沙漠东南缘与陕北黄土高原北缘的交接地带。
境内西北部为沙漠草滩地带，地势较平坦，沙丘、草滩、海子（小湖泊）交错分布。
市境地势总体东北高，中部、南部低，最高海拔1413米（麻黄梁乡谢家梁），最低海拔870米（镇川镇红柳滩村西无定河出境处），相对高差543米。
规划区位于####市区的东南侧，整体地势南高北低。
区内沟壑纵横，主要由三条南北向沟谷和一条东西向沟谷组成，其中东西向沟谷最为宽阔。
沟底地形十分平坦，沟顶地形以缓坡丘陵为主，非常适合建设特色生态旅游项目。
二、气候环境
####市属中温带半干旱大陆性季风气候区，四季分明，无霜期短，年平均气温10℃，平均降水400毫米左右，无霜期150天左右。
气象灾害较多，几乎每年都有不同程度的干旱、霜冻、暴雨、大风、冰雹等灾害发生，尤以干旱、冰雹和霜冻危害严重。
春季干旱多风，回温明显，变化不稳定，常伴有春寒霜冻；夏季炎热，雨量多集中在7月，多雷阵雨，常伴有大风和冰雹；秋季天气偏凉，晴时天高气爽，风和日丽，降雨稍多，霜降较早；冬季干燥寒冷，冰封期长。
冬春长，夏秋短，雨热基本同期。
由于境内沙漠滩地、丘陵沟壑、河川道地界域明显，地貌不同，气候差异也较明显。
气温一般由东南向西北逐渐春升秋降，往往相差2℃左右。
降水由东南向西北递减，年相年相差40-50毫米，据考察：
这样的气候环境也适应主打产品牡丹的种植。
三、水文景观
####境内河流属黄河水系。
境北、西及东南部为无定河流域，面积5904平方公里，占全市面积的86.4%。
东北小部分为秃尾河、佳芦河流域，面积分别为729和429平方公里，分别占全市面积的9.1%、4.5%。
项目区内水系以东西向沟谷内的河流为主，自东向西汇入榆溪河，水量不大。
其他沟谷内均有溪流，且均汇入区内东西向河流中，山水相依，适合项目建设。
四、生物资源
植物资源——####境内有野生种子植物450余种，以乔木科、菊科最多。
野生植物以草本为主，有近400种，占86%，木本仅50余种，占13.5%。
其中乔木树种主要有：
杨、柳、榆、刺槐、油松、沙枣、侧柏等。
灌木有：
柽柳、杞柳、臭柏、沙柳、沙棘、酸枣、柠条、樱桃、野枸杞、山榆、蒙桑、红柳等；草本植物有甘草、苍耳、蒲公英、柴胡、菟丝子、狗尾草、芦草等。
动物资源——####市野生动物既有内蒙、新疆地区的典型成分，又有黄土高原的见习种类、表现出明显的过渡性。
其中啮齿类鼠科、鸟类中的沙燕、麻雀以及昆虫纲中的粪金龟等繁衍极盛。
现所存稍多是蒙古兔（草兔）、达乌尔兔（无尾兔）、麝鼠等。
规划区整体旅游资源良好，沟谷两侧崖壁立面形成非常好的景观界面。
现状石泉寺、村落、马王庙、土地庙选址均在沟谷旁边的山梁边缘，建筑风格地方特色浓郁，作为标致景观的同时也都是绝佳的奇特景观资源。
第二节旅游资源整体评价
一、评价方法与标准
采用特尔菲法对规划区旅游资源进行评价，并遵循如下评价原则：
首先，依据“旅游资源国家标准”的要求，对####花园沟生态旅游区旅游资源进行评价。
按照“旅游资源共有因子综合评价系统”赋分，设“评价项目”和“评价因子”两个档次。
评价项目为“资源要素价值”、“资源影响力”、“附加值”。
其中“资源要素价值”项目中含“观赏游憩使用价值”、“历史文化科学艺术价值”、“珍稀奇特度”、“规模、丰度与几率”、“完整性”5项评价因子。
“资源影响力”项目中含“知名度和影响力”、“适游期或使用范围”2项评价因子。
“附加值”含“坏境保护与环境安全”1项评价因子。
依据旅游资源单体评价总分，将其分为五级。
其中五级旅游资源称为“极品级旅游资源”；五级、四级、三级旅游资源通称为“优良级旅游资源”；二级、一级旅游资源通称为“普通级旅游资源”
二、评价结果
2013年，由北京清华大学同衡规划设计院按照《旅游资源分类、调查与评价》标准，对####花园沟生态旅游区旅游资源评价如下：
共有资源点26处，其中三级旅游资源点1处、二级旅游资源点3处、一级旅游资源点19处、未获等级旅游资源3处。
旅游资源综合评价结论是独特的小气候，生态环境优越；整体环境较好，植物生长一般；资源等级偏低，高等级资源缺少。
可见项目区要极力建好生态旅游，提高旅游资源等级。
第四章项目基础设施及管网建设
第一节给水工程
给水工程采用单位面积用水定额指标法进行最高日用水量预测，用水指标参照《城市给水工程规划》（GB50282-98）和类似生态旅游区用水量实际情况。
根据预测，生态旅游区最高日用水量为3000立方米/日，平均日用水量为2000立方米/日（日变化系数为1.5）。
旅游区没有可利用地表水，可用水源主要地下水源。
旅游区平均日需水量为2000立方米/日，年需水量为73万立方米/日。
各水源井地严格按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》圈定保护范围，采取有效措施，建立必要设施保护地下水源，一级保护圈内也禁止建设与取水设施无关的建筑物。
规划水源井与供水站为分建式。
在中部的生态度假区地块，标高为1120米左右处建一座供水站。
供水站内设蓄水池、加氯间、值班室及供水泵房。
地下水经潜水泵抽上后进入蓄水池、消毒，经水泵供给用户。
供水站供水能力为3000立方米/日，占地3000平方米。
供水管线沿主要道路敷设，管网布置采用环状与支状相结合的布置方式。
地面标高在1140米以上区域需采用无负压供水设备二次加压后供水。
给水管道采用球墨铸铁管或塑料给水管，管顶覆土不小于1.5米；有消防任务的管网上的消火栓间距为100-120米。
规划远期水源可以考虑采用####市城市供水。
第二节污水工程
旅游区采用雨污分流制。
污水量按平均日用水量的85%计算，平均日用水量为2000立方米/日，则污水排放量为1700立方米/日。
污水采用统一集中收集、处理系统。
在旅游区西南角建一小型污水处理站，日处理规模为1700立方米/日。
污水处理工艺可采用膜生物反应器技术，处理达标后排放或回用。
污水处理站占地面积为4000平方米。
污水管道靠重力流排水。
沿旅游区主干道或次干道修建污水干管收集两侧的生活污水。
污水管道采用塑料排水管，管径为DN300，埋深不小于2.3米。
对于道路坡度超过千分之五的道路，污水管道铺设采用千分之五的坡度，检查井改设跌水井连接下游管道。
第三节雨水工程
旅游区为典型的山区狭长沟谷地形，可建设用地地形整体呈东高西低的地势，高程范围在1068-1183米，地形对重力流排水有利。
旅游区内有河流从东北向西南流过。
雨量计算公式：
Q＝q•φ•F采用####地区暴雨强度公式:
q＝8.22×（1＋1.152LgP）/（t＋9.44）0.746其中：
设计重现期P-2年；综合径流系数φ取0.5。
雨水根据旅游区的地形条件划分排水分区，分散就近排入河流。
雨水排水管为重力流，水流方向应与地面和道路坡度一致，干管应布置在排水区域内地势较低的地带。
结合道路规划，雨水管渠应平行道路铺设，布置在慢车道、人行道或绿化带下。
为节约用水设置旅游区中水系统，再生水用于景观、灌溉以及洁厕等生活用水。
中水站地面标高约1040米，为避免中水管内压力过高，中水线管线沿地面标高在1120米以下的主要道路上敷设，管网布置采用支状相方式。
中水管道采用球墨铸铁管或塑料给水管，管顶覆土不小于1.5米。
第四节电力工程
依据功能分区建筑类别和建筑规模，结合项目区用电情况合理选择建筑用电负荷指标和同时需要系数，经计算规划区远期供电负荷约为11.3兆瓦。
根据负荷预测结果，规划在园区主入口管理服务区附近设置1座10千伏开闭所，开闭所建筑面积250～300平方米，开闭所设2路10千伏电源进线，8～10路电缆出线，10千伏电源进线由####城区上级变电所不同母线引出。
开闭所设计转供负荷不大于15兆瓦。
按照功能分区设置若干10千伏变配电所。
规划新建的10千伏／0.4千伏变电所可采用户内式或室外箱式变电站，每座变电站电源均由园区开闭所接入，室内变电站单台干式变压器容量不宜超过1000千伏安，室外箱变单台变压器容量不宜超过630千伏安。
变配电所位置和变压器容量由详细规划予以确定。
设计沿园区主要和部分次要机动车道路敷设电力线路，主干线路采用电缆排管埋地敷设，支线采用金属铠装电缆直埋敷设。
原则上沿人行道或绿化带内预留电力排管或电缆通道。
排管采用6根Φ150的U
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