中国宾馆酒店行业研究报告Word格式.docx
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2000年全国第一个五一节长假，举国上下4600万人出游，使全国各大景区景点出现了前所未有的火爆现象。
这使人们可支配时间的趋同造成了假日型的淡旺季，我国目前最明显的就是在元旦、春节、五一、十一等几个时间较长的假期所形成的旅游火爆。
3．季节周期
景点旅游存在明显季节性变化，资源的季节特征和人们的消费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。
从整个行业来说，一般春秋季节是旅游旺季，秋冬季节是旅游淡季。
而具体的景点也因为季节特征，而形成季节性周期，这种特性主要体现在自然景观，例如春秋季节的泰山游人如织，而冬季的泰山却是门可罗雀，然而这种特性对主题公园类企业却没有影响。
在上述因素中，假日周期和季节周期主要是影响旅游酒店的发展，而对商务酒店影响不明显，商务酒店主要受到经济周期的影响。
随着商务酒店与旅游酒店的结合经营，淡旺季可得到一定调节。
三、要素的密集性
在资金要素上，酒店是典型的资金密集型企业，在各产业的比较中，仅次于民航业和石油业，是高资金投入寻求高回报的企业。
根据美国的调查，酒店投入成本主要包括：
购置土地：
土地成本占项目总成本的10%-15%，如果超过20%，投资难度就很大。
建筑费用：
指建造、供水、机电、送气等费用，这些成本基本都处于攀升阶段。
家具、装饰和设备：
这是商务酒店的一大项，一般家具占总成本的10%，设备占20%。
开业筹备：
主要包括营销、招工、培训等。
经营资本金：
主要指酒店必备的一些库存物资。
在人才要素上，酒店也是人才密集企业。
由于酒店管理专业性强，一方面使酒店行业所有权于经营权的分离较为普遍和彻底，另一方面也形成了比较成熟的酒店企业家市场。
这两者相互制约，相互补充。
使酒店管理者的个人市场评价与企业经营情况紧密相连。
世界许多国家的酒店业都有内部的“黑名单”，就是这一市场运作机制的表现。
在中国尚不成熟的酒店业中，也是最早接受并适应大幅度人才流动的行业。
四、宾馆酒店业壁垒研究
在高星级酒店市场上，从1982年香港半岛集团接管北京建国酒店开始，一批国际酒店集团就相继进入中国市场，并逐步向全国拓展。
目前，假日集团已经管理了国内25家酒店，成为在中国酒店市场上占有率最高的国际酒店集团。
在中国管理酒店较多的国际酒店集团还有万豪，香格里拉、仁达屋、希尔顿、凯悦等，这些酒店集团所管理的企业遍布全球各地，他们拥有成熟的市场运作经验，有忠诚的客源，有良好的形象和高知名度的品牌，有世界性的酒店经营网络和服务网络，有强大资金实力和市场开拓实力，有高品质的硬件设施，他们凭借这些优势输出管理，开展特许经营，建立起庞大的酒店网络集团，形成了巨大的市场结构壁垒。
五、息息相关的旅游与会展业
宾馆酒店存在的基本功能就是为外出旅客提供食宿的方便。
目前探亲访友、旅游与商务旅行是人们出行的最主要的原因。
由于探亲访友大多表现为短途出行，无需在宾馆留宿，长途探亲则往往会借宿在亲友家中，因此旅游与商务旅行就成为宾馆酒店行业的主要客源。
也因此与宾馆业联系最为紧密。
我国的旅游资源十分丰富，古老神秘的东方文化，秀美的山川，无数的历史遗迹，以及富有特色的民族风情，无论对国内外游客都有很强的吸引力。
改革开放以来，中国旅游业取得了巨大的成就，入境过夜旅游者人数由1980年的350万人次，达到2002年的3680万人次，由1980年世界排名18位上升到2002年的第5位。
“九五”期间，为振兴国内旅游市场，各种各样的以旅游为主题的促销活动、宣传活动也是高潮迭起，“96中国度假休闲游”、“97中国旅游年”、“98华夏城乡游”、“99生态环境游”、“2000神州世纪游”及国家旅游局确定的2003年“中国烹饪王国游”等集中体现了中国旅游的新魅力，吸引了越来越多的旅游者。
与之相配套的宾馆业也从中获益不少。
同时由于国内居民收入的提高、休闲方式的改变和国内旅游设施的改善，国内外旅游者人数还将不断增长。
在国内经济的飞速发展也使得各种经济交流、商务考察、产品展览等活动日益广泛，由此诞生的会展经济产为宾馆业发展的新热点。
我国展览业在最近几年中得到了空前发展，大型国际展览从无到有，目前国内每年举办的国际展览达1000多个，北京、上海、广州成为三大展览中心。
根据国际大会和会议协会ICCA统计，2000年在全球举办国际会议最多的国家排名中，美国排第一，举办会展234个，中国排在第26位，和香港地区并列。
按城市来说，伦敦以56个排在第—位，北京则以21个国际会展排在第27位。
如今，北京、上海，广东，深圳、大连等城市，逐步形成了一些在海内外有一定规模和知名度的品牌展会，如北京的高新技术产业国际周、国际家机展、国际计算机展，上海的汽车展，广东的广交会，深圳的高交会，珠海的航空展等等，各种不定期的展会更是不胜枚举。
中国作为一个正在蓬勃发展的经济大国，拥有丰富的人文和历史资源，举办国际会展大有潜力可挖。
由此产生的这部分客源由于消费能力强，客源稳定成为众多宾馆酒店竞相追逐的目标。
也给宾馆业带来了新的发展。
会展业已经成为世界各国经贸交流的重要渠道。
根据统计，每年全世界国际会议的消费总额达70多亿美元。
我国的会展业正在以每年20%的速度快速发展。
2000年全国举办展览会1684个，会展经济正成为我国社会生活中广受关注的经济现象。
中国入世将使外国公司进入中国市场的途径变得越来越容易，这意味着我们在中国举办贸易展览会的需求将不断增长。
、
第二章宾馆酒店业发展概况
第一节世界饭店业的发展
世界饭店业发展可分为四个时期：
客栈时期——大饭店时期——商业饭店时期——现代新型饭店时期；
现代新型饭店时期建筑规模宏大，价格昂贵，设备设施豪华，餐饮精美考究，服务周刊，讲究礼节，尽力满足宾客的要求，使用者仅限于贵族资产阶级富有阶层。
一、国际宾馆酒店业市场现状
去年全球旅游业直接收入12115亿美元，占同年全球GDP的3.7%，总收入35414亿美元，占同年全球GDP的10.0%，与去年同期相比基本持平，2003年全球旅游业略有增长，但增速趋缓。
2002年与2001年相比，来欧洲的美国游客减少了18％，日本游客减少了20.4％。
值得一提的是，中国游客人数急剧上升。
估计到2050年，中国游客将占世界游客的10％。
第二节先行一步的国际宾馆酒店管理
酒店业广为流传着"
100+1=0"
公式：
对一个客人服务而言，各方面服务都做得很好，但由于一项差错的产生，使所有良好的服务都付诸东流。
酒店的根本职能是达到100%的顾客满意，为顾客提供无差错的服务。
在旅游酒店行业竞争日趋激烈的今天，酒店管理水平和服务质量的高低是能否赢得顾客、稳定客源的决定因素，而采用先进的酒店管理系统是提高管理水平的重要手段。
酒店管理系统实质上是对酒店运行过程中人流、物流、资金流、信息流的管理，提高酒店的管理效益及经济效益，提高服务质量、工作效率，完善酒店内部管理体制，提高酒店决策水平等。
从而为酒店管理带来作业流程的标准化、服务水平的量化、快捷有效的沟通手段、经验知识的共享、公关信息的传播、客户关系管理、经营成本分析和预警、数据挖掘等。
通过管理渗透到酒店营运的各个环节，可以为酒店带来收入增长、提高全员生产力、积累数据库资产，从而最终打败行业竞争对手。
一、国际宾馆酒店业当前管理的主要特点
第一、业外资本加盟。
不同行业资本不断加盟国际酒店管理集团的发展，酒店业继续受到关注。
六洲前身巴斯集团原为酿酒业，在酒店业小试锋芒成功后，售出酿酒主业集中于酒店业的发展，并收购了假日管理集团；
喜达屋集团原经营房地产业和博彩业，后进入酒店业；
凯宾斯基酒店集团近期与中东石油大亨结成联盟，使其发展得到了有力的资助。
第二、西部开发和经济型酒店市场受关注。
国际集团开始关注中国西部开发和经济型酒店市场。
法国雅高集团的创始人亲自到中国西部考察，认为商机无限，并力争在中国再管理100家三星级酒店。
第三、国际酒店管理集团发展速度快。
六洲集团在全球每月平均有一间新管理的酒店开业；
万豪集团于1957年开业第一家酒店，1995年达到全球1000家，五年以后又增加了一倍。
第四、多品牌推进。
多品牌全方位推进是国际酒店管理集团的市场发展战略。
万豪集团推出全品牌发展战略，万豪、丽嘉·
卡尔顿、万丽、万怡、新世纪、华美达等不同品牌，从超豪华到中低档形成梯次架构；
斯达屋集团拥有威斯汀、喜来登、瑞吉斯等6种品牌，分别针对三、四、五星级和超豪华酒店市场。
第五、注资城市标志性饭店。
超豪华国际酒店管理集团对重点城市的标志性饭店管理项目注资管理。
这些酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但喜达屋集团持股以瑞吉斯品牌管理北京最高档酒店---北京国际俱乐部。
第六、坚持发展原则，保证品牌质量。
投资需要高回报，更需要高质量。
目前酒店管理数量全球排名第三的万豪酒店集团的发展原则是不参与投资、对接管酒店的建造质量不打折扣。
为此在筹建过程中可能与酒店业主希望少投入多回报的出发点发生分歧，但是却为日后酒店的升值打下了坚实的基础。
第七、重视人力资源的开发和培养。
豪生集团将在上海建立培训中心，为中国区所辖酒店培养精英管理人员；
六洲集团已在澳洲建立了培训基地，为推进集团“酒店总经理本土化”的发展战略提供充分支持。
二、饭店管理集团管理的主要形式
由于酒店的经营和管理已经十分的专业化，不少学校甚至开设了专门的酒店管理专业。
在酒店管理已经成为一门艺术的今天，不少酒店投资方已经不能胜任酒店日常经营管理工作。
目前世界上一种流行的做法是由专业的饭店管理集团介入到酒店管理中来。
主要的形式有：
1、直接租赁
直接租赁饭店，实际上是在一个协议的基础上，承租人租用某个或一些饭店（或饭店建筑等），每月固定地支付一笔租金给业主，承租人就是饭店的经营负责者。
在一般情况下，饭店租赁只包括土地与建筑。
但是当饭店的业主拥有家具和设备时，租赁将包括一些家具和设备的更新。
这个更新可以由业主或承租人承担，或者在协议里按照预先确定的形式划分责任。
租赁协议同时必须详细说明谁负担有关财产的一些固定费用，如财产税、火灾保险及其他一些费用项目。
为了保证饭店经营的连续性，饭店租赁通常签订二十年以上的期限。
2、利润分成租赁
在饭店业中，利润分成租赁也许比其他行业更为普遍，饭店在租赁期间租赁给经营者，业主分享利润。
这不仅符合业主的谋利动机，同时也免除了通货膨胀的附加条款。
实行利润分成租赁，饭店管理公司最通常是的用经营毛利润来确定应支付的租金。
这要使用许多公式来正确计算租金，因而有必要分析损益表的基本结构。
损益表首先列示饭店的营业收入，然后减去每个营业部门的直接经营费用，得出部门经营利润。
再减去间接费用合计数，得出经营毛利润。
再减去各种置产费用──如财产税、火灾保险、利息和折旧，减去租金得出饭店净利润。
饭店管理公司对利润分成租赁应付租金的计算，通常运用下例公式：
①按营业收入的一定百分比计算；
②按经营毛利润的一定百分比计算；
③按总营业收入的一定百分比，加上按经营毛利润的一定百分比计算；
在订立最低限的基础上用其他公式计算。
如果计算出来的租金比最低租金高，必须支付计算出来的租金；
如果计算出来的租金比最低租金低必须支付最低限租金。
租金仅仅按营业收入一定的百分比计算是危险的经营观点。
因为即使出租率保持不变，通货膨胀将引起营业收入的增长，此时工资及其他成本比营业收入增长比例要高。
在此情况下，由于经营毛利润下降，经营者将承担高的租金，显然对业主有很多好处。
另一方面，如果租金是以经营毛利润的一定百分比计算，即使饭店在业务推广方面非常成功，但是经营管理差将导致经营毛利润低，业主必然要受损失，只能够获得低的租金。
很显然，两个方法的合并是较确切的计算方法。
另外，业主通常要订立最低限额租金，这个最低限额租金需要根据其还本付息基金数确定。
饭店运用管理合同与运用利润分成租赁在许多方面有相似之处。
但是，这两种经营的基本原则有一些区别。
在利润分成租赁和直接租赁下，经营者作为法人经营饭店。
在管理合同形式下，经营者在法律上完全依赖于业主，饭店的经营者作为饭店业主的代理人从事饭店的经营管理。
在管理合同中，证明经营者代理业主的职责。
饭店的员工由业主雇用，饭店诉讼损失由业主负担，最终财务成果的盈与亏是业主而不是经营者。
经营者事实上是代表业主作为饭店的管理者，收取管理服务费。
这笔费用可以约定每年一次支付，但是它通常是随着经营结果的变化而变化。
3、饭店管理公司收取的管理费计算方法
①根据饭店总营业收入的一定百分比计算；
②根据经营毛利润的一定百分比计算
③根据饭店总营业收入的一定百分比，加上经营毛利润的一定百分比计算。
当管理费根据总营业收入的一定百分比计算时，经营者可以花费大量资金进行广告宣传，以获得高的营业收入，而取得高的管理费，而不管饭店的经营成果如何。
当然，仅仅根据经营毛利润的一定百分比计算，虽然经营者对经营成果有很大的责任，但是当客观条件超过他的控制范围时，经营成果不好也是无法挽回的。
因此，根据总营业收入的一定百分比加上经营毛利润的一定百分比计算，对于经营者和业主都是公正的。
三、国际饭店集团竞争中国酒店市场的变化
1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。
不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。
在八十年代进入中国市场的还有喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。
其中总部设在香港的香格里拉集团是为数不多的带资管理的集团。
“殷勤好客亚洲情”赋予其典雅、宁静、舒适和至上服务的新含义，使客人感受到现实中世外桃源的氛围，在中国市场上树立了良好的形象，成为在中国市场经营较成功的集团之一。
如果说，八十年代进入我国的国际酒店集团对饭店的经营环境和盈利能力缺乏了解，属于试探性拓展的话，九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。
出现了群雄逐鹿的局面，马里奥特集团作为世界五百强跨国集团之一，是国际饭店集团中的巨无霸，虽然他们1997年才进入中国市场，但他们通过实施以里兹.卡尔顿、万豪、万丽品牌为主的全品牌发展战略，在“你如能使员工树立工作自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务”的核心经营理念指导下，很快就打开了中国市场，该集团在中国现已开业的酒店就有23家，2002年有一批如北京万丽、天津万丽、上海万豪JW明天广场、大连万豪等酒店开业，去年底该集团在中国管理的酒店达到37家，成为在华发展最快的国际饭店集团之一。
根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地。
国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；
二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；
三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。
图表2：
中国国内酒店管理集团客房调查简表
酒店管理集团
品牌
酒店数量
客房数
备注（酒店分布区域）
六洲
假日
24
8193
北京3家，重庆1家，广州1家，贵阳1家，杭州1家，珠海1家，
合肥1家，香港1家，昆明1家，澳门1家，青岛1家，三亚1家，
上海2家，沈阳1家，深圳1家，天津1家，武汉2家，郑州1家，
乌鲁木齐1家，哈尔滨1家。
洲际
4
1458
香港2家，上海1家，沈阳1家。
皇冠
10
3430
郑州1家，厦门1家，深圳1家，上海1家，南京1家，济南1家，
海口1家，成都1家，北京1家，石家庄1家。
合计
38
13081
锦江集团
锦江
36
10505（3）
上海21家，北京5家，唐山1家，昆明1家，无锡1家，苏州1家，
济南1家，南昌1家，黄山2家，哈尔滨1家，兰州1家。
香格里拉
18
9469
北京4家，南京1家，青岛1家，上海1家，沈阳1家，深圳1家，
武汉1家，西安1家，北海1家，长春1家，大连1家，杭州1家，
哈尔滨1家，香港1家。
马里奥特
20
8200
北京2家，重庆1家，广州1家，香港4家，昆明1家，上海6家，
沈阳2家，顺德1家，武汉1家，无锡1家。
斯达屋
喜来登
11
5787
北京1家，苏州1家，成都1家，西安1家，天津1家，南京1家，
台北1家，沈阳1家，桂林1家，香港1家，无锡1家。
威斯汀
3
1133
（1）
上海1家，澳门1家，昆明1家。
续上表：
瑞吉
2
591
北京1家，上海1家。
16
7511
雅高
5288
上海4家，香港3家，北京2家，济南2家，成都1家，合肥1家，
深圳1家，郑州1家，武汉1家。
凯悦
5
2956
香港1家，天津1家，北京1家，台北1家，上海1家。
君悦
1823
西安1家，香港1家，杭州1家，澳门1家。
9
4779
康年酒店
管理集团
康年
12
4108
沈阳1家，重庆1家，郑州1家，贵阳1家，长沙1家，杭州1家，
乌鲁木齐1家，大庆1家，常州1家，遂宁1家,哈尔滨2家。
海逸酒店
海逸
7
3480
（1）
香港4家，北京1家，重庆1家，昆明1家。
东方酒店
管理公司
嘉柏
3324
珠海1家，汕头1家，青岛1家，深圳1家，海口1家，苏州1家，
惠州1家，潮州1家，保定1家，桂林1家，潍坊1家。
凯莱
3301
三亚2家，北京1家，苏州1家，南昌1家，沈阳2家，大连1家，
哈尔滨1家，青岛1家，秦皇岛1家。
港中旅
13
3035
香港2家，澳门1家，杭州1家，扬州1家，北京1家，西安1家，
南京1家，黄山1家，厦门1家，深圳1家，敦煌1家，张家界1家。
建国国际酒店
建国
2227
北京5家，西安1家，大同1家，黄山1家，南阳1家，昆明1家，
大连1家
希尔顿
6
2481
北京1家，香港1家，南京1家，重庆1家，上海1家，大连1家。
粤海国际酒店
粤海
1716
香港5家，珠海1家，深圳1家，广州2家。
调查范围：
中国区域含港澳台地区
客房数量后的括号内为客房数量所缺家数。
排序标准：
依据该酒店管理集团旗下酒店的客房总数排序
中外酒店情报中心提供
2002.08.22
国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；
国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才的“提高班”，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；
国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。
应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。
目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化：
一、由一线城市向二线城市扩展
二、由单一品牌向多品牌发展
三、由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展
四、由中高档饭店向经济型饭店发展
第三章全面透视中国宾馆酒店业
第一节中国宾馆酒店业的演变
一、中国饭店业的形成与发展
图表31980年-2000年中国旅游涉外饭店座数的增长情况
年份
饭店数（座）
增长量（座）
增长率（%）
1980年
203
--
1985年
710
507
249.75
1990年
1987
1277
179.86
1995年
3720
1733
87.22
2000年
10481
6761
181.74
资料来源：
根据《中国国旅游统计年鉴》中有关数字计算
图表41980年-2000年中国旅游涉外饭店客房、床位的增长情况
客房总数（万间）
增长量（万间）
床位总数（万张）
增长量（万张）
3.1788
7.6192
10.57
7.3912
232.52
24.29
16.6708
218.8
29.4
18.83
178.15
64.3
40.01
164.72
48.61
19.21
65.34
98.72
34.42
53.53
94.82
46.21
95.06
185.6
86.88
88
根据《中国旅游统计年鉴》中有关数字计算
目前，我国饭店业已形成一个大产业、大投入、大竞争、大市场、大集团的局面。
第二节宾馆酒店业的规模与分布
三、宾馆酒店的分布现状
第三节宾馆酒店业的经营状况
一、酒店业的盈利情况和特点
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