房地产估价师不同目的的房地产估价六.docx
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房地产估价师不同目的的房地产估价六
不同目的的房地产估价（六）
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}指错题{{/B}}（总题数：
5，分数：
100.00）
1.
房地产估价报告
致委托方函（略）
封面与目录（略）
估价师声明（略）
某商场抵押价值估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1．土地
（1）名称：
某总公司综合用地。
（2）土地位置：
某市人民西路某号。
（3）土地用途：
综合用宗地。
（4）宗地四至：
东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。
（5）土地面积：
总用地面积为10009.4m2（含住宅楼部分）。
（6）土地权属性质：
国有土地。
（7）形状：
规则，一面临街地。
（8）周围环境、景观：
估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。
该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。
人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大；距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。
（9）基础设施完备程度：
水、电、通信、道路完善。
（10）土地平整程度：
平整。
（11）水文地质状况：
土地承载力高，可以建高层建筑。
（12）利用现状：
商业用地。
（13）土地级别：
某市二级。
（14）土地权利状况：
①土地使用权属属主：
根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。
②土地取得方式：
政府出让方式取得。
③土地使用年限：
50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。
④土地已使用年限：
5.75年。
⑤土地剩余使用年限：
44.25年。
2．建筑物
某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，1～4层为商场，5～6层为娱乐场所，一面临街。
本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2；装修状况：
外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面；顶棚，石膏板吊顶；地面，耐磨砖；设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统；设有中央空调系统。
根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。
四、估价目的
为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。
五、估价时点
2003年1月6日。
六、估价原则（略）
七、估价方法
估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。
收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价思路：
首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
八、估价结果
1．单位面积房地产评估价格9395元/m2。
2．房地产评估总价值2626万元（大写：
人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。
基本思路：
首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
五、估价测算过程
1．估算步骤
（1）搜集有关收入和税费的资料；
（2）估算潜在毛收入；
（3）估算有效毛收入；
（4）估算运营费用；
（5）估算净收益；
（6）选用适当的资本化率；
（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
2．估算过程
（1）市场调查
估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等）及水电费为10元/m2。
据调查，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100～150元/m2，年管理费为年租金的3%，年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5‰，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。
据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。
根据××市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。
（2）计算年有效毛收入
年有效毛收入=130元/（m2·月）×2795.32m2×12月×100%×85%
=3706594.32元
（3）计算年总运营费用
①年税金及水电费=10元/（m2·月）×12月×2795.32m2=335438.40元
②年管理费=3706594.32元×3%=111197.83元
③年维修费=1900元/m2×2795.32元×1.5%=79666.62元
④总费用=①+②+③
=（335438.40+111197.83+79666.62）元=526302.85元
（4）计算年总净收益
年总净收益=年总收益-年总费用
=（3706594.32-526302.85）元
=3180291元
（5）选用适当的资本化率
利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为2.25%），宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。
（6）计算收益价格
收益价格计算公式：
式中r——房地产综合资本化率，
n——收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；
a——年净收益。
（7）评估结果
房地产评估总价值：
2626万元。
单位面积房地产评估价格：
9395元/m2。
六、估价结果确定
房地产评估总价值：
2626万元（大写：
人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）
（分数：
20.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（
（1）封面及目录与致委托方函顺序颠倒。
（2）缺少估价的假设和限制条件。
（3）缺少对价值定义的说明。
（4）缺少估价作业日期。
（5）缺少估价依据。
（6）缺少区域因素分析。
（7）年总运营费用未计算年保险费。
（8）计算收益价格时的收益年限有错误。
（9）最好选用两种以上估价方法进行估价。
（10）综合资本化率的取值依据应再充分一些。
（11）报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。
（12）估价结果中缺少单价。
（13）缺少确定估价结果的依据。
（14）估价技术报告中的总价大写金额错误。
（15）缺少附件。
）
解析：
2.
房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
某别墅房地产估价结果报告（略）
某别墅房地产估价技术报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价目的
为该别墅整体转让提供价格依据。
四、估价时点
2001年7月。
五、估价依据（略）
六、估价原则（略）
七、估价作业日期
2002年10月10日。
八、估价对象概况
（一）某市概况（略）
（二）某别墅项目概况
1．土地情况
（1）土地使用权性质：
出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。
（2）土地总面积70000m2。
（3）用途：
别墅及配套设施。
（4）108栋别墅，建筑总面积35285m2。
其中：
一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。
2．地上建筑物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。
建筑材料及设备（略）。
九、估价采用的方法和步骤
（一）采用的估价方法为：
市场比较法、成本法和假设开发法。
（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
十、价格测算过程
（一）方法一：
房地分别估价
1．土地估价
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
（1）利用成本法进行土地估价
计算公式：
土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。
以上三项合计为3324元/m2。
（2）利用市场比较法进行土地估价
{{B}}可比实例情况表{{/B}}
可比实例
A
B
C
估价对象
用途
别墅
别墅
别墅
别墅
交易情况
协议
拍卖
招标
协议
交易日期
1992.5
1996.5
1996.5
1998.4
区域因素
五类
四类
六类
五类
个别因素
一般
较好
较差
一般
{{B}}可比实例修正表{{/B}}
可比实例
A
B
C
土地单价（元/m2）
3100
4800
3700
交易情况修正
100/100
100/130
100/110
交易日期修正
110/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/100
98/100
98/100
个别因素修正
100/100
96/100
98/100
修正后的单价（元/m2）
3410
3474
3230
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=（3410+3474+3230）元/m2÷3=3371元/m2
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=（3324+3371）元/m2÷2=3348元/m2
（3）土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=234360000元=23436万元
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
（1）据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
（2）根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。
108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。
（3）现有别墅建筑物价格：
3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元
（4）别墅现有房地产价格：
（23436+3072.51）万元=26508.51万元
（二）方法二：
别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1．别墅总楼价
市场研究分析（略）。
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元。
2．销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）
为项目完工后总楼价的10%，则39519.2万元×10%=3951.9万元。
3．建筑物未完工部分的价格
建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=（12095.7-3072.51）万元=9023.19万元。
4．别墅现有房地产价格
别墅现有房地产价格=（39519.2-3951.9-9023.19）万元=26544.11万元。
十一、估价结论
以上两种估价思路的估价结果见下表。
{{B}}估价结果表{{/B}}
估价的方法
土地的价值
别墅建筑物的总价值
房地产总价值
方法一
23436
3072.51
26508.51
方法二
26544.11
平均值
26526.31
估价结果：
别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：
人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。
附件（略）
（分数：
20.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（
（1）估价时点应具体为某一天。
（2）缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。
（3）土地权属情况介绍不全。
（4）缺少土地使用年限。
（5）缺少土地的自然状况介绍。
（6）缺少土地开发利用状况介绍。
（7）对项目规划条件介绍不全面。
（8）利用成本法进行土地估价的计算公式有误。
（9）土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。
（10）利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有6年，相差时间过长。
（11）在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。
（12）在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。
（13）土地估价的综合结果没有作年期修正。
（14）对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。
（15）方法二的销售税费中，不应包括所得税。
（16）销售税费重复计算。
（17）房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。
（18）提供报告书日期未注明。
（19）估价报告使用应注意的事项应加以说明。
（20）应对估价人员勘察现场情况加以说明。
（21）应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。
（22）对建筑物状况介绍过于简单。
（23）对交易日期未作修正应予说明。
）
解析：
3.
房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
某房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。
根据某市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。
项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。
同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。
就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
3．交通通达程度
估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
4．项目进程及规划限制条件
根据某市城市规划管理局（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。
该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
5．估价对象用地现状
估价对象用地位于某街某号内。
该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。
目前估价对象用地正在拆迁建设中。
三、估价目的
为银行贷款抵押、合资做价格参考。
四、估价时间
本报告的估价时点为2002年7月26日。
五、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。
即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：
①合法原则：
即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。
②最高最佳使用原则：
即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。
③估价时点原则：
即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
④替代原则：
即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
八、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。
假设开发法：
先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法：
选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
九、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：
转让总价值为人民币14892万元（大写：
人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十、估价作业人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。
根据某市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。
该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。
由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
（一）假设开发法
1．总开发价值的测算
根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400m2×6800元/m2+14400m2×9000元/m2
=472320000元=47232万元
2．成本费用
（1）建安综合成本
1）建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则建安费用总计为：
1500元/m2×50400m2+1700元/m2×21600m2=112320000元=11232万元。
2）红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为：
11232万元×10%=1123万元。
3）用电权费按40V·A/m2、1100元/（kV·A）估算用电权费，则用电权费为：
40V·A/m2×72000m2×1100元/（kV·A）÷1000=3168000元=317万元。
4）建安综合成本=（11232+1123+317）万元=12672万元。
（2）不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即：
11232万元×5%=562万元。
（3）专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即：
12672万元×5%=634万元。
（4）贷款利息
投资利息=（建安综合成本+不可预见费+专业人士费）×开发周期×1/2×贷款利息率
=（12672+562+634）万元×2×0.5×5.94%
=824万元
3．销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：
营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：
销售费用=47232万元×（5.45%+0.5%+1%）=3283万元。
4．开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：
开发商利润=（12672+562+824）万元×15%=2109万元。
5．开发余值
开发余值=[47232-（12672+562+634+824+3283+2109）]万元=27148万元
6．熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为x。
购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。
购地成本利润率：
15%。
因此，开发余值=x（1+5.94%×2+15%）=27148万元。
熟地总价x=22447万元。
平均收益面积楼面熟地价=22447万元÷6.48万m2=3464元/m2。
（二）市场比较法
1．居住部分
（1）选取可比案例
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例见下表。
{{B}}比较实例因素条件表{{/B}}
比较因素
待估宗地
实例甲
实例乙
实例丙
位置
××大街
××路
××路
××大街
楼面熟地价（元/m2）
待估
2215
2405
2632
交易情况
正常
正常
正常
正常
估价时点
1999.11
1999.9
1999.1
1999.4
区
域
因
素
基础设施状况
较完善
不完善
较完善
较完善
离市中心距离（km）
5.5
6.3
6.0
5.4
交通设施状况
较便利
一般
一般
较便利
繁华程度
一般
较偏僻
较偏僻
一般
个
别
因
素
收益容积率
3.00
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