会计核算管理制度131216.docx
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会计核算管理制度131216
目录
第二部分会计核算管理3
1总则3
2中国会计准则下的会计处理3
3美国公认会计准则下的会计处理28
4附则：
开发成本管理办法37
4.1开发成本核算原则37
4.2开发成本核算重点项目内容37
5财务报告制度54
5.1适用范围54
5.2财务分析报告的分类54
5.3财务分析的内容和方法54
5.4财务分析的上报55
6会计档案管理制度55
6.1公司的会计档案包括：
55
6.2会计档案的保存56
6.3会计档案的借用。
56
6.4会计档案的销毁57
第二部分会计核算管理
1总则
第1条为了规范鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称“集团公司”）会计确认、计量和报告行为，根据《会计法》、《企业会计准则》及集团公司财务管理制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。
第2条集团公司会计机构设财务管理部，在总经理领导下，开展具体的财务会计工作，并对总经理负责。
各城市公司及关联公司设财务部，在财务总监（或经理）和总经理的领导下开展具体工作。
城市公司及关联公司财务部的业务受财务管理部指导。
第3条集团公司、城市公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。
第4条财务会计人员须严格履行会计岗位职责,遵守集团公司的各项规章制度。
第5条本制度适用于集团公司、城市公司及关联公司（以下统称各城市公司）。
2中国会计准则下的会计处理
第6条本公司执行的会计及财务制度为《会计法》、《企业会计准则》等相关的规定。
第7条会计年度自公历１月１日起至１２月３１日止。
第8条公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，实行借贷记账法。
第9条公司的会计核算以人民币为记账本位币。
第10条会计反映的信息应以真实的业务为基础，保证会计信息的完整、清晰、有效，保证财务报告使用者的正确理解和使用。
第11条公司主要的会计政策应保持前后的一致性。
不同时期发生的相同或者相似的经济业务，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。
确需变更的，应当在附注中说明。
第12条对经济业务会计的确认、计量和报告应该保持谨慎性原则，不能高估资产或者收入、低估负债或者费用。
第13条当经济业务发生时要及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。
第14条公司合并会计报表按照《企业会计准则第33号—合并财务报表》编制。
第15条预计负债等或有事项：
需遵守《企业会计准则第13号―或有事项》及相关指南。
第16条资产减值：
需遵守《企业会计准则第8号―资产减值》及相关指南。
第17条会计政策、会计估计变更及会计差错更正：
需遵守《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》及相关指南。
第18条资产负债表日后事项：
需遵守《企业会计准则第29号―资产负债表日后事项》及相关指南。
第19条关联方会计处理：
需遵守《企业会计准则第36号—关联方披露》及相关指南。
第20条所得税会计处理：
需遵守《企业会计准则第18号―所得税》及相关指南。
第21条集团公司依据《企业会计准则》、房地产行业的特点以及公司的具体情况统一制定会计科目编码和名称清单。
第22条各公司财务部在具体账务处理中必须正确使用会计科目，在实际工作中可根据实际情况增设三级或四级科目，特殊情况经财务管理部批准后可增设二级科目。
第23条原始凭证是记录经济业务、济责任、具有法律效力的书面证明。
原始凭证的取得必须真实、有效、正确、完整。
原始凭证的使用应遵守以下条款：
（一）原始凭证的内容必须具备：
凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额
（二）从外公司取得的原始凭证必须盖有填制公司印章，从个人取得的原始凭证，必须有其本人的签名或盖章，自制原始凭证必须有经办人和公司主要领导的签名或盖章，对外开出的原始凭证，必须加盖公司的印章；
（三）凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写和小写金额必须相符；
（四）支付款项的原始凭证，必须有收款公司和收款人的收款证明；
（五）一式几联的原始凭证，只能以一联作为报销凭证；一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸（发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。
（六）原始凭证不得涂改、挖补。
发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。
第24条按规定应该使用电子发票、税控机打发票或定额发票的必须按其规定办理。
第25条记账凭证是根据原始凭证的经济内容确定会计科目填制的记账依据。
记账凭证的使用应遵守以下条款：
（一）会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证；
（二）填制记账凭证时，应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务需要填制两张以上记账凭证的，可以采用分数编号法编号；
（三）填制记账凭证应包括日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数以及填制人、稽核人、记账人、财务负责人等内容；
（四）除结转损益的记账凭证可以不附原始凭证外，其他记账凭证必须附有原始凭证。
如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件；
（五）一张原始凭证所列支出需要本公司以外的其他公司共同负担的，应将其他公司负担的部分开给对方内部往来通知单并进行结算；
（六）内部往来通知单必须具备通知方和接收方的名称、通知方的记账凭证号、通知金额、业务内容、附件名称和附件复印件等基本内容；
（七）当年内发现已登账的凭证填写错误时，应调整相关科目；发现以前年度记账凭证有错误的，损益类的应当通过“以前年度损益调整”科目用蓝字更正。
（八）财务人员应妥善保管记账凭证，记帐凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序，折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人在装订线封签外签名或者盖章。
第26条根据公司的具体经营情况，公司设置现金日记账、银行存款日记账、总分类账、明细分类账、固定资产卡片或固定资产台账、出租开发产品台账等账册。
第27条年末结账完成后，应及时打印各种会计账簿。
打印的会计帐簿必须连续编号，经审核无误后装订成册，并由记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员签字或者盖章。
第28条资产
资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
（一）符合上述资产的定义并且同时满足以下条件时，确认为资产，并在资产负债表列示：
（1）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
（二）公司资产按流动性分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。
第29条流动资产
流动资产是指可在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括：
货币资金、交易型金融资产、应收及预付款项、待摊费用、存货等。
（一）应收及预付款项是指公司在经营过程中发生的各项债权，包括应收票据、应收账款、其它应收款和预付账款。
a.应收及预付款项按实际发生额记账，应收账款按照往来户名和工程项目设置辅助项目核算进行明细核算，预付账款需要再增加合同辅助核算；
b.公司发生的债转股、以非现金资产清偿债务或收到低于应收债权账面价值等业务按《企业会计准则第12号---债务重组》的规定进行业务处理；
c.坏账准备采用备抵法，估计坏账准备的方法采用个别认定法：
即计提坏账准备时，结合每笔账项的实际、债务单位情况、账龄分析情况等，个别认定某个债务方或某一笔账是否有难以收回的风险，对风险大的加大坏账准备金的提取比例，而其实没有风险或风险不大的应收账款则可以不提坏账准备，进而确定本期期末应计提的坏账准备金额。
系各城市公司应在季末对本公司应收款项余额逐一进行审阅（包括预付账款、应收账款、其他应收款），对坏账可能性进行判断，并根据下表计提坏账准备：
坏账的可能性
对应的概率区间
计提坏账比例
基本确定
大于95%但小于100%
100%
很可能
大于50%但小于或等于95%
80%
可能
大于5%但小于或等于50%
30%
极小可能
大于0但小于或等于5%
0%
d.集团各公司已支付的诉讼索赔、诉讼代理律师费等相关费用支出，如经各城市公司总经办认定或经集团相关主管部门认定需向施工单位追索的，则需列入其他应收款作为债权管理，但同时应根据上述规定考虑其坏账可能性，计提坏账准备。
在对涉及诉讼的债权估计其坏账可能性时，可参考律师意见。
e.坏账的确认标准：
（1）债务人依法宣告破产、撤销、其剩余财产确实不足清偿的应收账款；
（2）债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款；
（3）债务人遭受重大自然灾害或以外事故，损失巨大，以其财产（包括：
保险公司赔款等）确实无法清偿的应收账款；
（4）债务人与其为履行偿债义务，经法院裁决，确实无法清偿的应收账款；
（5）逾期3年以上仍未收回的应收账款；
（6）经国家税务总局批准核销的应收账款。
对符合上述条件之一的应收款项，由财务部提出核销申请，10000元以内的经本公司总经理签字后，确认为坏账，报财务管理部备案；10000元以上的还需经审计监察部和财务管理部审批后，确认为坏账。
（二）待摊费用按收益期分为待摊费用和长期待摊费用。
待摊费用指已经支出但应由本期和以后各期分别承担、分摊期在一年以内（含一年）的费用，如广告费、租赁费等；长期待摊费用指公司已经支出但应由本期和以后各期分别承担、分摊期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各项资本性费用，如装修费、固定资产改良支出等。
待摊费用应按其收益期限分期平均摊销计入成本、费用，按费用种类设置明细账，进行明细核算。
如果某项待摊费用已不能使企业受益，应将其摊余价值一次全部转入当期成本、费用。
（三）存货包括库存材料、开发成本和开发产品、投资性房地产、低值易耗品等。
a）公司存货在取得时，按实际成本计价，领用或发出的存货，按实际成本计价；
b）公司发生的投资者投入的存货、接受捐赠的存货及接受债务人以非现金资产抵偿债务取得存货等业务均按《企业会计准则12号-债务重组》规定进行业务处理；
c）盘盈的存货按同类或类似存货的市场价格作为实际价格；
d）存货每半年盘点一次（具体按公司盘点细则执行），盘点结果如与账面记录不符应及时查明原因，报批后进行业务处理；
e）存货按房地产开发产品和非开发产品分类。
房地产开发产品包括已完工开发产品、开发成本（在建开发产品）；非开发产品包括原材料、低值易耗品；
f）各项存货按可变现净值计价；低值易耗品在领用时按一次性摊销；
g）开发成本（在建开发产品）为尚未建成、以出售为开发目的物业，交付时转入开发产品；
h）公共配套设施按实际成本计入开发成本，应在完工时分清属于营业性配套和非营业性配套。
非营业性配套摊销转入住宅等可售物业的成本；但如有经营价值且拥有收益权的营业性配套设施按照可售物业的收益范围分摊单独计入“出租开发产品”或“配套开发产品”。
（四）低值易耗品的管理依照集团低值易耗品的相关管理办法执行。
第30条长期股权投资
（一）长期投资包括公司持有时间准备超过一年（不含一年）的各种股权性投资。
（二）公司对外投资必须组织人员对项目进行论证，提出可行性研究报告，并上报董事会批准执行。
（三）长期股权投资在取得时按初始投资成本（含支付的税金、手续费等相关费用）入账，实际支付的价款（包含已宣告但尚未领取的现金股利）按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利（或减去已到付息期但尚未领取的债权利息）后的差额，作为投资成本。
（四）长期股权投资应根据投资性质分别采用权益法和成本法核算。
第31条投资性房地产
（一）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产含以下内容：
（1）已出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）已出租的建筑物。
（三）投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（四）投资性房地产的计量：
（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足本制度第四十七条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本制度第四十七条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
（5）对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
第32条固定资产
（一）固定资产是指企业使用期限超过1年单位价值超过2000元的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。
不属于生产经营主要设备、单位价值在2000元以上并且使用年限超过2年的也应当作为固定资产。
如空调、复印机等。
（二）固定资产分为七大类：
（1）房屋建筑物（自用）；
（2）机器、机械设备；
（3）运输设备：
车辆等；
（4）IT资产：
交换机、服务器、UPS电源、磁盘柜等；
（5）办公电子设备：
台式电脑、笔记本电脑、打印机、复印机、扫描仪、投影仪、传真机、复印机、会议视频系统、电子白板、黑莓手机、会议及智能电话等。
（6）办公、后勤等行政用具：
保险柜、柜子类、会议桌、板台、办公桌椅、沙发、电视、空调、洗衣机、微波炉、消毒柜、冰柜、冰箱等；
（7）其他为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、价值在2000元以上的、并且使用年限超过1个会计年度的有形资产。
（三）固定资产以取得时的实际成本计价入账。
外购取得的资产成本包含买价、运费和保险费等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。
分期付款取得的固定资产，应当以购买价款的现值为基础确定成本。
自行建造的固定资产，在有关建造的资产达到预定可使用状态之前，发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本（包括在购建期间利用借款进行购建所发生的借款费用应予以资本化）计入“在建工程”，在竣工验收转入固定资产。
（四）固定资产的折旧采用年限平均法计提。
折旧年限按照预计使用寿命确定。
固定资产的预计净残值为定义为：
固定资产使用预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，进行资产处置中获得的收益扣除处置费用后的余额。
公司每个会计年度终了对折旧方法、预计使用年限和预计净残值率进行复核，如发生变化按会计政策、会计估计变更和差错更正的有关规定处理。
（五）折旧年限预计使用年限和净残值率按资产种类分别规定如下：
类别预计使用年限预计净残值率
房屋及建筑物205%
机器、机械设备105%
运输工具45%
IT资产35%
办公电子设备35%
办公、后勤等行政用具55%
其他资产55%
当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不再折旧。
固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧。
（六）固定资产的购建、报废、调入、调出、租出及作为对外投资等应按公司《固定资产管理办法》的有关规定办理。
（七）固定资产应每年清查一次，对盘盈、盘亏、毁损固定资产应查明原因并写出书面报告，如需要，则按照固定资产清理程序审批处理。
（八）在有关建造的资产达到预定可使用状态之前，发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本（包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用）予以资本化。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
（九）固定资产应按照资产类别在每年末进行减值测试，并相应计提减值准备。
第33条无形资产
（一）无形资产是公司为生产商品、提供劳务或为管理目的而持有的没有实物形态的非货币性长期资产。
如：
软件、商誉、专利权、商标使用权等。
（二）无形资产在取得时按实际成本计量。
（三）无形资产自取得当月起按5年摊销平均摊销，计入损益。
（四）公司征用土地的使用权费用是为建造商品房的支出应列入商品房成本中，不能作为无形资产。
（五）公司出售无形资产应将所取得价款与该项无形资产的账面价值之间的差额计入当期损益。
第34条负债
（一）负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
（二）同时满足下列条件时，确认为负债：
（1）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；
（2）未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
同时符合负债定义和确认条件的项目才可以在资产负债表列示。
负债按流动性分为流动负债和长期负债。
第35条流动负债
（一）流动负债是指将在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。
（二）公司各项流动负债应按实际发生额入账。
（三）公司以现金或非现金资产清偿债务，支付的现金或非现金资产小于或大于应付债务账面价值差额的计入当期损益。
转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。
（四）债务转为股本的应当将债权人放弃债权而享有的股份面值总额确认为实收资本，股份的公允价值总额与实收资本之间的差额确认为资本公积。
重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
第36条长期负债
（一）长期负债是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。
（二）各项长期负债应分明细进行核算将于一年内到期偿还的长期负债，在资产负债表中应作为一项流动负债，单独反映。
（三）长期负债应当按照负债本金和债券面值、确定的利率按期计提利息，并按用途分别计入成本或当期财务费用。
第37条借款费用
（一）借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。
借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
（二）公司所开发项目的开发贷款所产生的借款费用在项目交付前应予以资本化。
交付后所产生的借款费用确认为费用，计入当期损益。
（三）项目如果分期交付，交付的部分按面积分摊的借款费用停止资本化，已经交付部分的借款费用确认为费用，计入当期损益。
未交付部分分摊的借款费用继续资本化，直至项目全部交付。
第38条所有者权益为公司投资者所享有的经济利益，包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。
第39条实收资本是按照公司章程或合同、协议的规定实际投入公司的资本。
第40条企业实收资本在下列情况下可以变动：
（一）符合增资条件并经有关部门批准增资的，在实际取得投资者的出资时登记入账；
（二）企业按法定程序报经批准减少注册资本的，在实际发还投资时登记入账；采用收购本企业股票方式减资的，在实际购入本企业股票时登记入账；
（三）企业应当将因减资而注销股份、发还股款以及因减资需更新股票的变动情况，在股本账户的明细账及有关备查簿中详细记录；
（四）投资者按规定转让其出资的，企业应当于有关的转让手续办理完毕时将出让方所转让的出资额在资本（或股本）账户的有关明细账户及各备查登记簿中转为受让方。
第41条资本公积包括资本（股本）溢价、其他资本公积。
第42条盈余公积金按照规定或经股东大会批准从净利润中提取，包括法定盈余公积、任意盈余公积；法定盈余公积按税后利润的10％提取，达到注册资本的50％可不再提取。
盈余公积可以用来弥补亏损、转增资本（或股本）。
第43条收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入；收入不包括为第三方或者客户代收的款项。
企业应当根据收入的性质按照收入确认的原则合理地确认和计量各项收入。
第44条销售商品的收入应当在下列条件均能满足时予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（三）与交易相关的经济利益能够流入企业；
（四）相关的收入和成本能够可靠地计量；
第45条销售商品的收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。
现金折扣在实际发生时作为当期费用；销售折让在实际发生时冲减当期收入。
现金折扣是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务减让；销售折让是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
现金折扣应当在实际发生时作为当期费用。
第46条企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应当冲减退回当期的收入；年度资产负债表日及以前售出的商品在资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生退回的，应当作为资产负债表日后调整事项处理，调整资产负债表日编制的会计报表有关收入、费用、资产、负债、所有者权益等项目的数字。
第47条提供劳务的总收入应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。
第48条让渡资产使用权而发生的收入包括利息收入和使用费收入。
（一）利息和使用费收入应当在以下条件均能满足时予以确认：
1.与交易相关的经济利益能够流入企业；
2.收入的金额能够可靠地计量；
（二）利息和使用费收入应按下列方法分别予以计量：
1.利息收入应按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定；
2.使用费收入应按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
第49条房地产销售收入应在以下条件均能满足时予以确认：
（一）双方签署了有效的销售合同；
（二）已通知业主办理交付入住手续；
（三）成本能够可靠地计量。
按照项目的结算情况，项目的直接建安成本预算中95%以上的成本支出金额已经确定，即认为成本能够可靠计量。
第50条出租物业收入应在以下条件均能满足时予以确认：
（一）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
（二）履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；
（三）出租开发成本能够可靠地计量。
第51条经营租赁收入在合同约定的收款日确认为收入。
第52条劳务收入在合同规定的收款日确认为收入。
第53条资金使用费收入在合同规定的计息日或收款日确认为收入。
第54条其他收入按照《企业会计制度》、《企业会计准则》中的相关规定合理加以确认，“标书工本费”全部在营业外收入核算。
第55条成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。
费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出；
第56条开发成本费用包括开发成本和开发间接费用。
开发成本包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、资本化利息。
开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、奖金、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
第57条对工程项目的成本控制按下列规定执行：
（一）参与项目的可行性研究，根据公司的战略目标、利润计划、销售预测、成本预测等资料确定目标
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