新型城镇化系列专题一住宅存量分析市场化程度提高增加供应精.docx

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新型城镇化系列专题一住宅存量分析市场化程度提高增加供应精

目录

摘要......................................................................................................................................................1引言......................................................................................................................................................3

1、城镇住宅存量告别短缺时代,不同区域差异显著................................................................4

城镇住宅存量面积十年翻一番,人均住宅面积稳步提高..........................................................4

城镇住宅存量套数十年增长50%,全面短缺时代结束.............................................................6

不同区域城镇住宅存量差异显著,北上广人均住宅面积偏低..................................................6

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加...........................................................8

市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因.....................................................................8

京沪住宅市场化程度领先全国,内陆省份提升空间较大..........................................................9

3、城镇住宅价值近百万亿,与GDP相比处于全球较高水平................................................9

全国城镇住宅价值近百万亿元,沿海发达地区住宅市值更高................................................10

与发达国家泡沫时期相比,我国住宅存量价值不十分突出,但风险值得警惕.......................11

京沪浙琼住宅价值与GDP比值偏高,西南、西北和东北地区相对偏低...............................11

结语....................................................................................................................................................13附录.......................................................................................................................错误!

未定义书签。

新型城镇化系列专题一:

住宅存量市场化程度提高增加供应,住宅全面短缺时代结束2013年8月21日

摘要

准确的住宅存量数据,对政府而言,可以判断住宅市场供应是否充足,以制定恰当的宏观调控政策;对企业而言,能够判断未来潜在住宅需求及区域分布,以降低经营风险,不断做大做强。

但目前我国住宅存量到底有多少、人均住宅面积高低等一直没有统一看法。

本文基于统计年鉴和第六次人口普查数据,首先梳理测算了我国2010年城镇住宅存量和人均住宅面积,并对其他机构的相关算法进行了比较;其次对近年城镇住宅供应结构即市场化程度如何进行了分析,以解释住宅存量增加的主要来源;最后对我国城镇住宅存量市场价值及其与GDP的比值进行了测算,并与欧美日等发达国家泡沫时期相关数据进行对比分析,以论证我们住宅存量和市场泡沫化程度的相对水平。

主要结论如下:

1、城镇住宅存量告别短缺时代,不同区域差异显著

城镇住宅存量面积十年翻一番,人均住宅面积稳步提高

在比较目前有关住宅存量计算结果的基础上,我们认为2010年第六次人口普查相关数据具有较高的可信度。

据此测算,我国城镇住宅建筑面积在2010年达到203.0亿平米,较2000年增长近一倍,城镇人均住宅面积达到30.3平米,十年增长35.6%。

乡村住宅总面积为210.3亿平米,人均达31.7平米。

城镇住宅存量套数十年增长50%,全面短缺时代结束

根据相关数据,对不同时期我国城镇住宅套均面积做出如下假设:

1998-2010年间和1998年前分别为105平米和75平米。

由此得出2010年城镇住宅总套数约为2.4亿套,户均住宅套数约为1.1套。

考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构,折旧率较高,以及在旧城改造中需拆除部分老旧城镇住宅,我国城镇住宅总套数调整数为2.1亿套左右,家庭户户均住宅套数约为1套,表明我国城镇家庭户基本已经户均一套房,全面短缺的时代结束。

不同区域城镇住宅存量差异显著,北上广人均住宅面积偏低

从总量来看,广东、江苏和山东的城镇住宅面积居于各省（市前三位。

西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积不足1亿平米。

北京和上海城镇住宅建筑分别达到4.8亿和5.3亿平米,重庆4.9亿平米,天津2.7亿平米。

从人均水平来看,江苏省城镇人均住宅面积达35.9平米,湖南和湖北分别为35.3和35.0平米,三省在全国范围内率先达到了“人均住宅面积超过35平米”的小康标准。

北京、上海、天津和广东四省（市城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面积,外来人口的不断涌入将使人均住宅面积依旧偏低。

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加

城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从2000年的37.5%上升到2011年的78.3%,市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因

2011年,全国商品住宅竣工面积（即开发企业完成的住宅竣工面积7.4亿平米,较2000年增幅高达260.7%,明显高于同期全社会和城镇住宅竣工量的增幅（分别为46.8%和72.8%;在城镇范围内,商品住宅竣工面积占整体比重（市场化程度由2000年的37.5%上升到2011年的78.3%,表明城镇住宅市场化程度迅速上升,商品住宅建设近年已

构成了城镇住宅建设的主要组成部分,是推动住宅存量增加的主要动力。

京沪住宅市场化程度领先全国,内陆省份提升空间较大

2005年,上海住宅市场化程度已高达99.3%,2010年近乎100%。

北京、辽宁、天津和江苏等地2010年市场化程度位居全国前列,分别为95.7%、95.5%、94.2%和92.2%。

与2005年相比,北京和上海市场化程度小幅提升0.6个百分点,辽宁大幅提升了11.2个百分点。

部分中西部地区市场化程度偏低,其中西藏、新疆和甘肃城镇住宅市场化程度不及50%,表明当地有大量单位和个人自建房等不属于开发企业的住宅建设行为,未来市场化提升空间大。

3、城镇住宅价值近百万亿,与GDP相比处于全球较高水平

全国城镇住宅价值近百万亿元,沿海发达地区住宅市值更高

2010年,我国城镇住宅市场价值约为95.9万亿元,相当于当年国内生产总值的184.7%。

广东城镇住宅市值高达12.8万亿元,位列各省第一位,浙江比广东少2.2万亿元,居于第二位,之后是江苏、北京、上海和山东等经济发达地区。

乡村住宅凭借庞大存量（2010年为210.3亿平米,略高于同期城镇住宅总量,2010年市值约为42.0万亿元。

与发达国家泡沫时期相比,我国住宅存量价值不十分突出,但风险值得警惕

次贷危机期间,意大利住宅价值与GDP的比值高达386%,英国超过300%,法国和美国在170%左右,而德国在该比值最高的2009年仅为147%。

与我国同为亚洲国家的日本,1990年其住宅存量价值与GDP的比值高达370%。

我国城镇住宅市值与GDP比值在2010年已达184.7%,虽低于日本,但高于美国、法国、德国等地,其房地产泡沫危机给我国敲响了警钟。

在快速推动城镇化建设的过程中,我国应关注住宅价值特别是房价快速增长带来的风险。

京沪浙琼住宅价值与GDP比值偏高,西南、西北和东北地区相对偏低

北京、海南、上海和浙江地区城镇住宅市场价值与当地GDP之比均超过300%。

北京高达578.2%,位居全国首位,比位于第二位的海南高出125个百分点,上海达到442.1%,浙江省为383.3%。

北京和上海两地的住宅存量市场价值分别为8.2和7.6万亿元,重庆和天津两地住宅存量市场价值也突破了2万亿元。

四大直辖市构成我国重要区域经济龙头,城镇化推进使得大量外来人口涌入,四个城市住宅需求急剧膨胀,市场供需矛盾加剧,住宅价格远高于周边其他省（市,供需矛盾短期难以缓解。

本报告在梳理住宅存量相关数据的基础上,通过人口普查数据对城镇住宅存量、人均水平、市场价值等方面进行了测算。

研究结果显示,经过多年的快速发展,我国住宅全面短缺时代在2010年即已结束。

展望未来,在新型城镇化进程不断推进的过程中,城镇住宅存量将不断扩大,有效缓解市场供需矛盾。

在住宅存量已较为充分但结构不甚合理、在建住宅及潜在土地储备充足的大背景下,如何盘活存量住宅,有效配臵需求和供应,促进宏观经济和房地产市场的平稳健康发展,将是各级政府所面临的严峻挑战。

在经历了“黄金十年”之后,随着住宅全面短缺时代的结束和城镇化提升速度放缓,房地产市场将迎来低增长时代,继续保持“牛市”思维的企业可能遭遇重大风险,包括政府、开发企业等在内的相关各方,应当重新认识形势,以选择更稳健、可持续的发展模式。

引言

过去十年,我国城镇化水平的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。

2012年12月16日,中央经济工作会议指出,城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。

十八大报告明确指出,推动信息化和工业化深度融合,工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

可见,推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。

与以往城镇化不同,中央提出的“新型城镇化”中的“新”主要包括均等化待遇、产业支撑、土地征收、城乡协调发展、智慧城市建设等方面,其中涉及到房地产业的内容将从以下几个方面进行:

1、土地流转试点。

新型城镇化将启动农村新一轮改革,土地流转乃大势所趋。

为解决城镇化进程中的用地“瓶颈”,土地配臵市场化、农村土地资本化,优化农村资源配臵和产业结构,实现统筹城乡发展。

2、户籍制度改革。

未来需要加快户籍制度改革,有序推进农业转移人口市民化,努力实现城镇基本公共服务对常住人口全覆盖。

3、实施“城市群”战略。

未来中国新型城镇化建设,将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则,按照“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求,推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。

鉴于新型城镇化建设在未来将对我国经济各个方面尤其房地产行业发展产生深远影响,我们将在近期推出一系列有关新型城镇化的专题,涉及住宅存量、土地制度、人口迁移和金融改革等多方面,供相关各方参考。

作为判断住宅潜在需求和政策以鼓励还是抑制为主的重要指标,住宅存量一直是学术界与业界热衷的话题,官方也没有公布过统一的数据。

开展该项研究具有以下四个方面的意义:

第一,我国城镇地区到底有多少住宅存量,过去几年人均住宅面积增长情况如何,学术界和业界对这些问题莫衷一是。

对相关数据的详细比较能够结束各方争议,统一认识;第二,住宅存量数据是更高层次市场分析和研究的基础,只有明确了住宅存量,我们才可以进一步求证和测算我国住宅市场价值,以及其在GDP中的比重,通过与主要发达国家进行对比分析,可以判断市场是否存在泡沫以及泡沫程度;第三,准确的掌握我国住宅存量,政府等相关部门和机构可以据此判断我国住宅市场供需缺口大小,从而制定准确、及时和有效的宏观调控政策;最后,房地产开发企业在掌握我国住宅存量数据后,能够较为准确地判断住宅市场供需是否达到平衡,区域住宅市场是否存在进入与发展机会,以及未来潜在的市场及区域范围供需格局变化;只有如此,企业才能有效降低经营管理风险,提高盈利能力,拓宽发展空间,实现做大做强的梦想。

1、城镇住宅存量告别短缺时代,不同区域差异显著住宅存量的测算需要明确数据来源、统计指标、统计口径及计算方法。

我们的数据来自国家统计局公布的历年统计年鉴和第六次人口普查数据。

其中主要选用两个统计指标:

城镇常住人口数和家庭户人均住宅面积。

“城镇常住人口”指标是城镇常住人口总数,它包含了城镇常住外来人口数;“家庭户人均住宅面积”指标是城镇范围内一般家庭户人均住宅面积统计数。

我们采用的计算方法,是用城镇常住人口数和家庭户人均住宅面积的乘积近似测算出我国城镇住宅存量数据。

需要指出的是,由于“家庭户人均住宅面积”是基于城镇家庭户人口数,而非城镇常住人口数,这中间的差额是城镇集体户人口数。

相对于城镇常住人口人均住宅面积实际值,该指标存在一定程度的高估,但与统计年鉴中统计口径为城镇户籍人口的“城镇人均住宅面积”的指标相比,该指标更贴近实际值。

考虑到城镇集体户人口数在城镇常住人口数中占比较小,因此“家庭户人均住宅面积”指标是可接受的替代变量。

综合对比各种计算方法（详情参见专栏“关于我国城镇住宅存量测算的一些争议”,最终我们择优选择家庭户人均住宅面积近似估计城镇常住人口人均住宅面积,并进而测算出城镇住宅面积存量。

城镇住宅存量面积十年翻一番,人均住宅面积稳步提高

表:

2010年我国城市、镇和乡住宅建筑面积

2010年全国城镇住宅总量达203.0亿平米,人均30.3平米1,十年增长35.6%。

在比较目前有关住宅存量数据的基础上,我们认为2010年第六次人口普查的相关数据具有较高的可信度。

据此测算,我国城镇住宅建筑面积2010年达到203.0亿平米,较2000年增长近一倍,城镇人均住宅面积达到30.3平米,十年增幅35.6%。

其中,2010年城市人均29.2平米,镇人均32.0平米,此外,乡村住宅总面积2010年为210.3亿平米,人均达31.7平米。

城镇住宅存量套数十年增长50%,全面短缺时代结束

2010年全国城镇住宅套数约2.1亿套,城镇家庭户户均一套房。

2010年我国城镇住宅总建筑面积为203.0亿平米,由于1998-2010年间,城镇住宅总竣工面积是83.1亿平米,可推算出1998年前我国城镇住宅总建筑面积是119.9亿平米。

根据国家统计局历年统计年鉴和住建部《2005年城镇房屋概况统计公报》,1998-2010年间房地产开发企业城镇住宅竣工套均面积约为105平米,1998年前城镇住宅套均面积估算值约为75平米。

基于此,我们测算出1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套,1998-2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套,因此2010年我国城镇住宅总套数约为2.4亿套。

根据人口普查数据,我国城镇家庭户2010年为2.1亿户,则户均住宅套数约为1.1套。

考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构,折旧率较高,以及在旧城改造中部分老旧城镇住宅被拆除,1998年前建成的城镇住宅目前实际存量比我们测算的数值低。

因此,我们估算我国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右,家庭户户均住宅套数约为1套,表明我国城镇家庭户基本户均一套房,城镇住宅全面短缺的时代已经结束。

国内外相关研究认为,户均套数达到1套意味着居者有其屋,住宅市场达到供需平衡,如果户均套数超过1.1,意味着市场供给过剩。

欧美日等发达国家在城镇化建设时期,都经历过户均套数不断接近1,并最终稳定在1.1左右的一个过程。

我国城镇化水平2011年刚迈过50%水平线,距离发达国家城镇化平均水平尚有较大差距,总户数和户均套数还有一定的提升空间。

不同区域城镇住宅存量差异显著,北上广人均住宅面积偏低

图:

2010年各省（市城镇住宅存量

2010年广东城镇住宅建筑面积居全国之首,达18.2亿平米,西藏、青海和宁夏则不足1亿平米。

根据各省（市相关统计数据,我们测算出各省（市的城镇住宅建筑面积。

广东省、江苏省和山东省的城镇建筑面积居于各省（市前三位,分别为18.2亿、17.0亿和15.4亿平米。

西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积不足1亿平米。

人口密度较高的北京和上海地区城镇住宅建筑分别达到4.8亿和5.3亿平米,重庆为4.9亿平米,同为直辖市的天津则仅有2.7亿平米,约相当于上海市的一半。

全国范围来看,除了四川省和辽宁省,西南、西北和东北区域的大部分省市所拥有的城镇住宅建筑面积都明显少于沿海省（市。

这些地区以二线和三四线城市居多,未来城镇化推进过程中,会进一步将偏远地区人口聚集到区域核心城市,使得住宅需求持续增加。

图:

各省（市城镇人均住宅面积

2010年江苏、湖南和湖北三省城镇人均住宅面积超过35平米,达到小康标准,黑龙江城镇人均住宅面积不到24平米。

2010年全国城镇人均住宅面积为30.3平米。

具体到各省市,江苏省城镇人均住宅面积高达35.9平米,湖南和湖北两省人均分别为35.3和35.0平米,三省在全国范围内率先达到了“人均住宅面积超过35平米”的小康标准。

北京、上海、天津和广东四省（市城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面积,外来人口的不断涌入将使人均住宅面积更趋紧张。

而重庆由于其充裕的土地资源,城镇人均住宅面积达到32.0平米,超过全国人均住宅面积近1平米。

海南、内蒙古、吉林和黑龙江四省城镇人均住宅面积不到25平米,远低于全国平均水平。

此外,部分西北和东北省市幅员辽阔,但城镇人均住宅面积没有因此而增加,甚至不及全国城镇人均水平,表明中西部地区和东北地区部分省份的城镇住宅市场具有很大发展空间。

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从2000年的37.5%上升到2011年的78.3%,市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因

图:

2000-2011全社会房屋和住宅竣工面积

全国房屋与住宅竣工面积持续增加,商品住宅竣工面积保持高增长。

根据统计年鉴,全社会房屋竣工面积指标是全国各类房屋当年竣工面积;全社会住宅竣工面积指标是全国各类供居住房屋当年竣工面积;全社会商品住宅竣工面积指标是全国开发建设的用于上市流通的住宅类房屋当年竣工面积。

据此测算,2000年全国各类房屋竣工面积为18.2亿平米,2011年则达到了32.9亿平米,增幅为80.8%;全国住宅竣工面积由2000年的13.5亿平米增长到2011年的19.7亿平米,增幅46.8%;全国商品住宅竣工面积由2000年的2.1亿平米增长到2011年的7.4亿平米,增幅高达260.7%。

全国商品住宅绝大部分位于城镇地区,其竣工面积增幅在12年间远远超过其他房屋类型增幅,显示在此期间我国住宅市场化程度迅速提高。

图:

2000-2011年城镇住宅和商品住宅竣工面积分布

2000-2011年城镇住宅累计竣工面积大幅增长,市场化程度提高是主要原因。

根据统计年鉴,我们用“全社会商品住宅竣工面积”指标来近似估计城镇商品住宅竣工面积。

数据显示,2011年城镇住宅竣工面积达9.5亿平米,与2000年相比,大幅增长72.8%;城镇商品住宅竣工面积在此期间快速攀升,2011年达7.4亿平米,较2000年增长260.7%。

在此期间商品住宅竣工面积占比,除在2004年和2008年略有下降外,其余年份均保持上升趋势,其中2000年为37.5%,2011年该比值已达到78.3%,显示商品住宅建设已经构成城镇住宅建设主要组成部分。

因此,住宅市场化程度提高是城镇住宅存量不断增加的主要原因。

京沪住宅市场化程度领先全国,内陆省份提升空间较大

图:

各省（市城镇商品住宅竣工与住宅竣工比重

上海城镇住宅建设高度市场化,北京、辽宁、天津和江苏等城镇住宅市场化程度超90%。

我们使用城镇商品住宅竣工面积与城镇住宅竣工面积的比值来衡量区域住宅市场化程度,比值越高表示市场化程度越高。

根据统计年鉴资料显示,2005年上海住宅市场化程度已高达99.3%,2010年近乎100%。

北京、辽宁、天津和江苏等地2010年市场化程度位居全国前列,分别为95.7%、95.5%、94.2%和92.2%。

与2005年相比,北京和上海市场化程度小幅提升0.6个百分点,而辽宁则大幅提升了11.2个百分点。

部分中西部地区市场化程度偏低,其中西藏、新疆和甘肃城镇住宅市场化程度不及50%,表明当地有大量单位和个人自建房等不属于开发企业的住宅建设行为,未来市场化提升空间巨大。

3、城镇住宅价值近百万亿,与GDP相比处于全球较高水平

本文通过全国城镇住宅存量与城镇住宅市场平均价格相乘来计算我国城镇住宅市场价值。

全国城镇住宅存量值采用前文测算数据,城镇住宅市场平均价格变量反映的是全国城镇住宅

平均价格水平,我们选用统计年鉴中“商品住宅平均销售价格”指标作这一变量的估计,进而测算出2010年全国城镇住宅市场内在价值。

需要说明的是,统一用代表新房价格的“商品住宅平均销售价格”指标估计存量住宅的市场价格,得到的住宅市场价值可能存在一定误差。

就全国范围来讲,房龄较久的存量住宅一般位于城镇内地段较好区域,其内在价值较高,而增量住宅一般在城镇郊区或新区,其内在价值较低,所以,一正一负两因素的叠加具有一定冲销效果,因此我们采用代表新房均价的“商品住宅平均销售价格”指标测算住宅存量价值,其误差不会很大。

此外,全国各省（市城镇住宅市场价值测算方法类同,即各省（市城镇住宅存量值与统计年鉴中的各省（市商品住宅平均销售价格指标的乘积。

全国城镇住宅价值近百万亿元,沿海发达地区住宅市值更高

图:

2010年全国各省（市城镇住宅市场价值

2010年全国城镇住宅市场价值约为95.9万亿元,广东、浙江和江苏地区市值位列全国前三。

2010年我国城镇住宅存量约为203.0亿平米,其市场价值按当年全国商品住宅平均销售价格计,约为95.9万亿元,占当年国内生产总值的184.7%。

具体到各省（市,广东省城镇住宅市值高达12.8万亿元,位列各省第一位,浙江省比广东省少2.2万亿元,居于第二位,之后是江苏、北京、上海和山东等