房地产项目前期手续办理程序和业务流程.docx

房地产项目前期手续办理程序和业务流程.docx

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房地产项目前期手续办理程序和业务流程

房地产项目前期手续办理程序和业务流程

一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段

程序

需准备的资料

行政管理部门

备注

项目

前期

阶段

项目建议书（申请报告）

提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。

发改委（局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。

项目选址方案

项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。

设计任务书、投资计划

初步设计（建设方案）

项目

准备

阶段

施工图设计、图纸审查

办土地使用证：

土地出让合同、交费证明等；

办规划许可证：

申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；

办施工许可证：

土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。

住建（厅）局

项目征地、报建、招标

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目

施工

阶段

组织施工（安全、监理）

质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。

住建局

项目

竣工

验收

阶段

验收、结算、备案

验收备案资料：

验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。

建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归档

建设档案馆

内部资料室

产权登记、物业管理

办产权证资料：

土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。

住建局、产权办

二、房地产公司项目开发的内部工作流程

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

土地

信息

收集

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

开发部

主任

办公室

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

开发部

主任

办公室

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

项目部

项目经理

开发部

工程部

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业教育、交通等情况

售房部

主任

办公室

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

开发部

主任

办公室

土地

价值

初判

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

工程部

核算员

项目部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

售房部

主任

开发部

土地

价值

深判

可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

开发部

市场深度调研

销售部：

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；

开发部：

负责协助进行区域市场调研。

售房部

开发部

项目最终定位

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

开发部

售房部

项目部

工程部

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

进行项目开发的方案设计和成本测算。

开发部

工程部核算员

项目部

销售部

工程部

集团预算室协助

开发周期及付款计划

各部门会同研讨：

根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定

总经理

各部门

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳土地款、契税、交易费等

工程部：

合同条款的草拟和完善

财务部：

提供资金。

开发部

办公室财务部

国有土地使用权证

准备材料，办证

提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明

办公室：

提供土地出让合同；

财务部：

提供资金缴纳出让金、交易费。

办公室

财务部

土地

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资质预审表

办公室

委托工程咨询资格机构编制

《项目申请报告》

开发部：

协助提供相关项目资料

办公室

开发部

向项目备案机关提交申请报告

办公室

建设用地规划许可证

办公室

原地上物土地证登报声明

（原有土地证作废）

办公室

土地补偿费

（原户主需交纳的土地使用费）

办公室

土地出让合同

办公室：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

办公室

开发部

核定土地边界

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

开发部

项目部

交费证明

缴纳土地费用

办公室

财务部

1:

500现状地形图

需准备3份

办公室

开发部

详规

办公室：

委托设计详规

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

办理

土地证

土地出让合同

办公室

开发部

交费证明

缴纳土地费用

办公室

开发部

建设用地规划许可证

办公室

开发部

地籍图4份

（薄膜图）

办公室

开发部

土地登记申请书

办公室

开发部

土地确权来源证明文件

办公室

开发部

土地权人证明材料

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

提供企业相关证明资料。

办公室

开发部

规

划

设

计

阶

段

区域

市场

调研

房地产市场调查

项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等

对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

售房部

开发部

竞争性楼盘调查

项目周边竞争性楼盘详细调查

项目所在商圈或临近商圈现状调研

（商业部分）

项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等

针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。

售房部

开发部

同期操作商业地产项目调查

（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。

项目

定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量

售房部：

配合完成公建部分业态选择与数量确定

开发部

售房部

市场定位

客户定位

产品定位

价格定位

依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作

开发部：

配合完成公建类配套定位

开发部

经济测算

逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算

财务中心

项目发展报告

开发计划：

■研发、销售：

根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；

■研发、商业：

结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；

■工程：

按营销计划和工程情况排定工期。

分管经理

办公室

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

规

划

设

计

阶

段

设计

前期

工作

明确产品设计思路

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

开发部

售房部

设计院初步选择

明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。

必要时，对设计单位进行实地考察

开发部

工程部

制定设计组织计划

开发部

方案

设计

组织

方案、规划设计院选择与合同签订

合同文本审核

设计费用审核

工程部

开发部

设计任务书与相关技术指标初订

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

开发部：

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；

工程部：

参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

开发部

工程部

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

营销：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；

工程部：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。

开发部

工程部售房部

详细性规划方案的报建及确定

（含配套场站点）报市规划局

开发部：

负责提供图纸

办公室

开发部

规划预审及审批

开发部

办公室

建筑方案报建图

开发部：

提供报建图纸

办公室

开发部

景观概念方案设计及确定

各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。

开发部

工程部

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

施工图

设计

组织

施工图、建筑设计院选择与合同签定

■进行设计招投标；

■对结构方案、设备选型进行评估；

■合同的审核。

开发部

工程部

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：

■营销：

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；

■工程：

提供工程技术专业建议。

开发部

工程部

结构方案及设备选型研讨及确定

■成本：

针对不同结构方案进行经济测算，选优；

■工程：

参与结构方案及设备选型研讨。

开发部

工程部

地质勘察报告

组织现场勘察，并提供地质勘察报告

■研发：

负责提供规划总平面图

工程部

开发部

施工图成果

施工图会审

■成本控制：

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；

■工程：

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

开发部项目部

工程部

施工图全图

开发部

开发部主任

■负责图纸优化变更；

■对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

总工办

开发部

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

施

工

准

备

阶

段

现场

工程

放线

准备相关文件

建设工程规划许可证

办公室

开发部

规划局批复的项目总平图及电子文件

办公室

开发部

首层平面图

研发：

出图及图纸问题解决；

工程：

现场配合。

项目部

开发部

出放线报告

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告

工程：

配合勘测、清除现场障碍

开发部

项目部

现场保护与移交

施工单位配合做记录、现场保护

工程：

组织现场保护

项目部

工程部

移交施工单位

研发：

现场发现问题，及时解决；

工程：

组织交接。

项目部

开发部工程部

施工

许可证

准备相关文件

建设用地规划许可证

办公室

办公室

建设工程规划许可证

办公室

办公室

施工图纸及技术资料报告书

办公室

开发部

工程施工中标通知书及经过签证的施工合同

工程部

办公室

施工图审查

研发：

负责提供施工图及计算书

办公室

开发部

质量监督手续

质量监督登记表

工程：

配合办理

项目部

办公室

安全措施

工程：

组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

项目部

工程部

安全施工措施登记表

工程：

配合现场安全

项目部

工程部

开工

前期

工作

“三通一平”

临水、临电

■工程：

确定临水、临电位置及数量；

■项目：

协助临时电送电、接入水接入；

■财务：

提供资金；

■成本控制：

审核相关费用和成本。

项目部

工程部财务部

场地平整

项目部

工程部

施工组织方案

■研发：

配合工程部，负责提供所需的全部资料；

■成本：

确定分包项目及各种特殊材料的档次价格

项目部

工程部

招投标、签订合同

勘察单位

工程部

项目部

桩基施工单位

工程部

项目部

监理单位

工程部

项目部

土建施工单位

工程部

项目部

甲供材、分包商

工程部

项目部

沉降观测

工程部

项目部

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

施

工

准

备

阶

段

开工

前期

工作

招标合同备案

指土建施工单位的公开招标及合同备案

■工程：

确定备选单位、提供招标资料及备案合同；

■成本：

共同确定合同约定的各项条款。

项目部

工程部

施工图会审

组织监理、施工单位一起对图纸进行会审

研发：

配合会审，并负责提供所需的全部图纸。

项目部

开发部

会同设计院进行会审，签定图纸会审记录

项目部

开发部

设计交底

会同设计院进行技术交底，签定交底记录

研发：

负责组织设计单位交底和变更。

开发部

项目部

质量监督手续

办理质检委托

项目：

配合办理相关手续。

项目部

工程部

办理安全检查委托

项目部

工程部

环卫、环保等相关报建手续

项目临时、永久路口的报建手续

项目：

配合办理相关手续。

项目部

办公室

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续

项目部

工程部

办理施工人员暂住手续

项目部

工程部

开工

开工后工

程

建

设

阶

段

项目

开工

施工放线

建立平面和高程控制系统。

建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

研发：

负责提供所需的图纸和技术支持。

项目部

工程部

规划验线

监理单位组织工程部、设计、规划局验线

研发、项目：

配合

项目部

开发部

桩基施工

试桩施工，确定桩基施工标准

研发：

配合确定桩基施工标准。

项目部

工程部

桩基全面施工

研发：

负责提供所需的图纸和技术支持。

项目部

工程部

桩基检测

委托桩基检测单位

项目部

工程部

进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告

项目部

工程部

开槽

土方工程

项目部

工程部

支护工程

项目部

工程部

降水工程

项目部

工程部

基础

施工

地基备案

研发：

配合参与验收

项目部

工程部

基础验收备案

承建单位自评

项目部

工程部

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查

项目部

工程部督察组

监理组织相关部门验收

研发：

配合参与验收

项目部

工程部验收组开发部

签定建筑工程分部工程（基础）验收表

项目部

基础处理竣工结算

核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。

工程：

提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。

项目部

工程部

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

工

程

建

设

阶

段

主体

施工

审核施工方案、施工组织设计

项目部

监理

工程部

督察组

钢筋混凝土工程

施工单位填报材料进场报验单

项目部

监理

督察组

三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）

项目部

监理

督察组

模板分项工程

项目部

监理

督察组

钢筋分项工程

项目部

监理

督察组

混凝土分项工程

项目部

监理

督察组

配套管线预埋检验批

检验批验收

项目部

监理

督察组

重要分项工程及隐蔽工程质量验收

核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋

项目部

监理

工程部

■地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；

■超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。

项目部

监理

工程部

图纸问题解决

图纸问题的发现及分析

■研发：

配合分析问题

项目部

项目部经理

开发部

设计变更■研发：

配合完成设计变更；成本：

核定成本影响

项目部

开发部主任

开发部

施工质量问题、

事故处理

施工质量问题、事故的调查分析

■研发：

配合分析问题

项目部

监理

工程部开发部督察组

处理方案的制定、审核、审批

■研发：

配合制定方案；成本：

核定成本影响

项目部

项目经理

开发部

处理方案的实施

项目部

项目经理

工程部

变更

设计变更

■研发：

配合完成设计变更；

开发部

项目部

工程款

支付

工程进度的确认

项目部

工程部

工程款申请表审批

■成本控制：

按合同约定审核付款比例。

项目部

工程部

工程款支付

■财务：

审核工程价款单及发票，付款。

项目部

工程部

主体

验收

主体验收备案

施工单位自评

项目部

工程部

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查

项目部

工程部督察组验收组

监理组织相关部门验收

■工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与

项目部

工程部

签定建筑工程分部工程（主体）验收表

项目部

工程部

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

项

目

销

售

阶

段

销售

许可证

准备相关文件

《公司营业执照》

售房部

办公室

《房地产开发资质证书》

售房部

办公室

《国有土地使用证》

或《建设用地规划许可证》

售房部

办公室

《年度投资计划》（计委批文）

售房部

办公室

《建设工程规划许可证》

研发：

负责提供所需的全部图纸。

售房部

项目部

《建设工程施工许可证》

售房部

办公室

公用基础设施配套证明

售房部

办公室

获取前期物业备案证明

物业：

签订物业合同

售房部

办公室

工程施工达到办证要求的形象进度

基础工程形象部位达到正负零及图象文件

工程：

符合形象要求提供基础验收证明。

售房部

项目部

按规定达到相应的形象部位

（不同建筑形式，要求不一样）

工程：

达到形象进度要求，提供证明。

售房部

工程部

面积计算及图纸

获取《面积计算成果表》

项目：

提供地名批复及附图、图审证等；

售房部

办公室

项目

亮相

前准备

推盘策略确定

产品策略：

■策划：

根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；

■研发：

根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。

售房部

办公室

价格策略：

■销售：

协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；

售房部

分管经理

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

项目前期亮相准备

亮相前项目知识

系统培训

建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训

销管：

提供相关政策培训法务：

提供相关政策培训及统一口径的法律审查；

研发：

提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸资料等；

工程：

提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。

售房部

办公室

样板间确定

销售：

协商决定样板间建造的具体户型；

研发：

提供样板间户型的详细房型图和尺寸；

工程：

组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；

成本控制：

样板间装修成本核算及合同审批工作；

财务：

提供装修及包装所需资金支持

售房部

工程部开发部

沙盘（概念）模型、

主力户型单体模型

研发：

提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型；

销售：

与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。

售房部

办公室

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

项

目

销

售

阶

段

项目

亮相

前准备

销售道具准备

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）

销售：

各种印刷类销售道具制作的确定；

研发：

项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等；

工程：

提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料；

法务：

相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。

售房部

办公室

确定项目亮相方案

项目形象表情、主题、创意表现确定