长沙市物业管理的发展本科论文.docx
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长沙市物业管理的发展本科论文
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
长沙市物业管理的发展
姓名：
000
班级、学号：
0000班、000号
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
0000
开题时间：
2008-6-4
完成时间：
2009-11-12
年月日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-21
答辩委员会表决意见……………………………………………22
答辩过程记录表…………………………………………………23
课题长沙市物业管理的发展
一、课题（论文）提纲
0.前言
1.长沙市物业管理发展中存在的主要问题
1.1法制建设滞后
1.2产权关系不明晰、
1.3业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立
1.4物业管理收费有待规范
2.长沙市物业管理的现状
2.1.行业队伍素质偏低，人才短缺
2.2.规模效益差
2.3.市场发育缓慢，竞争机制尚未形成
3．当前规范和发展物业管理的重点工作
3.1加强物业管理立法
3.2加快房管所转制步伐，逐步扩大物业管理的覆盖面
3.3规范物业管理收费
3.4规范市场行为，大力推行和规范物业管理项目的招投标活动
3.5全面提高从业人员素质
3.6规范和加强物业管理工作
4.长沙市物业管理的发展趋势
5.结论
二、内容摘要
本文将目前物业管理经营模式现状存在的问题提出来供读者共同思考，然后在物业管理经营模式创新提出几个方面供大家参考，分析解决现有问题，预测未来物业管理经营的趋势，满足未来居民的生活需要。
同时也为物业管理从事人员提供相关创新的思路，共同学习，促进国内物业管理的发展。
三、参考文献
[1].王青兰，《物业管理导论》[D]，中国建筑工业出版社，2000.6
[2].张海潮，《试论如何解决物业管理收费难》[EB]，陕西物业管理信息网，2006.4
[3].阎祖兴，《物业管理法律实务》，中国建筑工业出版社，2003.4
[4].王贵岭，物业管理[M].北京：
中国物价出版社，2003.
[5].季如进，物业管理[M].沈阳：
辽宁大学出版社，2001.
[6].李国强，《中国小城镇发展及政策建议》[J].农村经济，2001，11.
长沙市物业管理的发展
000
中文摘要：
本文将目前物业管理经营模式现状存在的问题提出来供读者共同思考，然后在物业管理经营模式创新提出几个方面供大家参考，分析解决现有问题，预测未来物业管理经营的趋势，满足未来居民的生活需要。
同时也为物业管理从事人员提供相关创新的思路，共同学习，促进国内物业管理的发展。
关键词：
长沙市；物业管理；主要问题；发展趋势
0.引言
物业管理作为21世纪的朝阳产业，在我国已走过20多个春秋，物业管理行业产业化趋势已初见端倪。
这一新兴行业被越来越多的人所接受，得到了空前发展，所产生良好的社会效益、经济效益和环境效益日益显著。
可以预计未来的数年，物业管理行业将在市场机制中通过价值规律，以及通过政府产业政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届时会出现大量的物业管理企业间的兼并，或其管理的物业相互调整兼并现象，以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
20多年来，长沙市物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。
1.长沙市物业管理发展中存在的主要问题
物业服务是市场经济社会中的一种新型商品。
随着城市建设的发展、人民生活需求的增长，物业管理面临着新的挑战，新老体制、新老观念交替过程中的许多问题逐渐暴露。
直接或间接地制约着行业的健康发展,从近几年安康物业管理行业发展来看，还存在着种种问题。
物业管理发展起步晚，起点低、基础性差。
我市物业管理起步1999年，发展时间短，小区建设规模小、配套设施标准低，实施社会化物业管理难；一方面物业公司水平偏低，服务不规范、不到位，从业人员整体素质不高，大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面无力细化。
另一方面业主意识不强，物业消费意识淡薄，对物业管理认识不足。
1.1法制建设滞后
物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和长沙市都出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。
一个现状是，长沙市城调队曾对部分社区物业管理进行的调查表明，有88％的被调查家庭认为迫切需要完善规范的物业管理。
“物业管理在我省还处于一个培育成长期，其发展过程中必然出现各种不足。
总的来说，到目前为止物业管理的法制环境仍然较差缺乏系统完善的法律、法规体系。
实际中管理缺乏公平性、科学性.收费不明确等不合理现象还很严重尤其是多头管理难以理顺，各类纠纷难以解决。
而且，区域发展不平衡绝大多数城市还没有制定严密具体可操作性的物业管理法规和制度。
物业管理服务作为一种新兴产业，老百姓生活质量提高需要它，但物业管理企业也要清楚自己的社会责任。
”因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合长沙市当地的物业管理特色的法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
1.2产权关系不明晰
由于我市物业管理还不够完善，产权关系不是很明晰，而受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。
但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难，导致产生物业纠纷。
近几年长沙法庭受理的物业管理纠纷案件中，物业管理费纠纷案件占68.2%；财产损害赔偿案件占28.8%；其他占3%。
通过图例可以看出，在物业管理纠纷案中物业管理费的问题的比例较为严重。
1.3业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立
在长沙市，物业管理的市场环境没有形成，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。
一些人对物业管理存在认识上的误区：
有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，还有的甚至认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”的关系。
这些误解导致物业管理工作难以开展。
其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，为业主和使用人提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。
以致业主往往因房屋问题、管理关系不顺和其他开发商在卖房时的承诺不兑现,而迁怒到物业公司,产生不信任.
1.4物业管理收费有待规范
目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，长沙市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。
也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。
当前出现的问题主要有两个方面：
—是收费难度大。
少数业主和使用者宁愿住在较差的环境中，出了问题自己解决，也不愿交管理费。
还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成物业管理收费困难。
二是收费行为不规范。
国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。
但是、长沙市物价主管部门没有严格实施，相应的物业管理服务收费标准又不见出台，物业管理服务收费没有做到有章可循，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，巧立名目，多收费，少服务，质价不符等，激化了双方矛盾，由此造成了很多的纠纷：
首先，开发商遗留的问题。
开发建设遗留问题成物业纠纷主因。
现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。
本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。
据调查，物业管理企业普遍收费难。
本市实行物业管理的居住小区，实际收费率仅为70%，差一点的不到60%，能达到90%以上的已属凤毛麟角。
记者还了解到，本市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。
另外，长沙物业还存在业主大会、业主委员会组建难，全市物业管理体制没有形成统一的、成熟的管理模式等诸多问题。
通过图例，可以看出长沙市居住小区物业管理收费难，从而影响了物业管理企业的规章制度和正常运作。
同时，也在一定程度上影响了业主的日常生活。
其次，业主的办事方法有时也是“凭感觉”，开业主大会讨论时，有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪，这对于事情的解决于事无补，只会使矛盾不断升级。
而在物业管理较发达的国家或地区，业主如果认为物业管理收费过高，会理性地审查物业管理公司的预算报告，或找评估机构来对其收费进行公正评估。
再次，物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。
比如地下停车库收费，应该明确列出管理人员工资、设备费等费用支出项目情况，让业主看个“清清楚楚、明明白白”。
而有些物业管理公司在出现纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，通过停水、停电或者暂停电梯使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。
最后，还有一个不能回避的原因就是法规尚有“真空”地带。
比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。
在实际中，相关的纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物业费，而这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。
2.长沙市物业管理的现状
2.1.行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理在我市仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:
一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。
除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。
另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。
即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:
一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少。
长沙市物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。
企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。
因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前就长沙市而言，物业管理的职业化队伍尚未形成。
努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。
2.2规模效益差。
长沙的多数物业管理企业规模较小，亏损严重。
由于很多物业管理企业规模小，企业制度不够完善，管理单一，从而导致了企业经济效益差，不得不依靠主管部门或开发商输血来维持生存，发展后劲不足。
2.3市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。
物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标选聘物业管理企业，实行优胜劣汰。
但目前长沙的物业管理项目基本上是由开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理，属于封闭的自我保护的管理方式，同时业主委员会的职能和权利不能充分发挥和体现，开发商建成的小区往往是由自己的物业管理企业一管到底，有碍于市场的培育和发展，更不利于竞争。
3．当前规范和发展物业管理的重点工作
九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确提出要“规范发展物业管理业”。
这一重要决策，指明了我国物业管理的发展方向。
当前,物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成为一个相对独立的行业。
推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋。
物业管理与房地产业分业经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。
今后一段时间，物业管理的指导思想是：
以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。
要针对存在的问题，切实抓好以下几项工作：
3.1加强物业管理立法
通过法律的形式，规范各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清，建管脱节等问题，保障物业管理市场的健康发展。
国务院已将制定《物业管理条例》列入今年立法计划。
目前，我部已经完成了起草上报工作，经国务院法制办协调论证后，争取在年内颁发，把物业管理的发展进一步纳入法制化的轨道。
3.2加快房管所转制步伐，逐步扩大物业管理的覆盖面
按照政事分开的原则和事业单位改革的要求，搞好房管所的转制工作。
在巩固新建住宅小区物业管理成效的基础上，有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新，加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
3.3规范物业管理收费
明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。
同时，争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题。
3.4规范市场行为，大力推行和规范物业管理项目的招投标活动
为了使物业管理项目招投标活动有法可依，有章可循，部里正着手制定《物业管理招投标规则》。
通过公平竞争、优胜劣汰，提高行业整体水平。
3.5全面提高从业人员素质
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。
在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。
而物业管理人员应当具有高尚的职业道德，专业知识和专业技能。
用现代物业管理专业知识来管理与科学管理相实践，降低成本，提高效益。
用现代管理专业技能管理他人、带领他人，创出新的管理经验、新的管理模式。
要不断的提高个人素质。
具有较强的语言表达和沟通能力、良好的心理素质和个人形象、拥有健康的体魄。
通过组织开展多层次的物业管理人才培训，重点是建立企业经理（部门经理）和管理处主任（项目经理）的持证上岗制度、加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训，以适应行业、企业发展的需要。
3.6规范和加强物业管理工作
当前，长沙市物业管理行业从整体上来说，还处于一个很低的发展水平，发展潜力很大，随着我市经济的快速发展，商品房数量的逐渐增加，小区数量及物业企业快速发展，为进一步依法规范和加强物业管理工作，推进我市物业管理社会化、市场化、专业化向着有序发展，提出以下建议：
3.6.1.加强对物业管理行业的领导、宣传和管理。
一是建议各级领导要充分认识物业管理在城市中的作用，小区中的物业管理关系社会的和谐与稳定，因此建议成立政府领导牵头、建设、房管等相关部门参加的物业管理领导小组，对全市物业管理工作进行组织领导、综合协调，把物业管理工作纳入目标考核体系中，切实加强和督促对物业管理工作的领导。
二是加强对物业管理工作宣传，建议政府重视物业管理，从政府到企业，从社会到业主群体，应把全面、完整、准确地贯彻“物权法”、《物业管理条例》作为大事来抓，大力宣传《物业管理条例》以及配套法规对促进城市发展、改善投资环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法权益的作用。
不断提高各级管理部门和广大市民对物业管理重要性和紧迫性的认识，增强业主自律意识，树立物业消费的商品观念。
倡导业主“花钱买服务的消费观念。
三是加强对物业服务市场监管力度。
3.6.2.抓紧建立物业从业人员职业资格制度，加大社区管理人员、物业企业、业委会等方面相关人员培训力度。
做到从业人员持证上岗，加快技术更新，不断适应现代化的物业管理需要；提高物业从业人员整体素质，严格履行物业服务合同的约定事项，规范服务行为，履行承诺；其次对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业，资质管理部门加强年审管理，对屡教不改的，取消或降低物业管理资质等级。
3.6.3.进一步建立和完善相关规章制度，理顺管理体制。
3.6.3.1.认真贯彻执行国务院和省《物业管理条例》的基础上，结合市情，如制订切实可行、操作性较强的物业收费制度，为提高收费率提供法规依据，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。
及时调整物业管理中的各种关系。
3.6.3.2.要按照“条块结合、属地管理”的原则；建立物业管理的协商监督、考核的工作体制；理顺居委会、业委会、物业企业以及行业主管部门等各方面在物业管理小区中的关系。
按照《条例》规定，街道办事处，积极组织召开业主大会，选举业主委员会，并协助业委会按业主大会要求开展日常工作，使业委会的行为能够代表大多数业主的意愿；加强政府与业主的沟通与联系，化解矛盾，维护社区乃至社会的稳定。
保障业主和居民实现真正的自我管理。
3.6.4.加强开发建设市场监管力度。
一是对开发遗留问题建议建设主管部门要全程控制，源头治理，新建小区要将物业管理内容从规划、设计、建设、验收等环节把好关口，督促落实，杜绝把建设遗留问题推向物业管理环节。
二是物业行业主管部门要全程参与新建小区评审、综合验收，要求开发建设单位提交相关物业管理配套建设资料。
对物业管理配套建设不完善的，不予工程验收。
不得办理相关手续。
同时要求小区建设时把水、电按照《物业管理条例》规定，装表计量到户，向最终端用户服务，实行最终端收费。
3.6.5.以双创为契机，积极推进行业发展。
目前长沙市物业覆盖率仅40%左右，物业管理市场总规模还不大。
一是要大力推进，机关事业单位的后勤转制进程实行物业管理；加快老旧城区改造，扩大物业管理总规模，提升城市功能，为全市老百姓造福；扶持、培育大型物业企业发展品牌企业。
二是整治小区历史遗留问题。
建议建设行政主管部门：
对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房产开发公司配套完善。
三是逐步推行依托社区居委会的社区建设，解决老旧小区物业管理的问题。
在社区居委会的指导下，以保障居民住用安全为基本目标，建立保障型基本服务标准，从维护绿地、停车管理等无资金投入方面入手，由居民自治，实行自我服务。
逐步建立有偿服务机制。
逐步改善居住环境。
4．长沙市物业管理的发展趋势
4.1国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间
经济发达国家的经验表明：
当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。
目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决。
长沙市居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空间。
4.2丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证
物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我市大量劳动力就业矛盾的特点，所以说现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。
4.3物业行业发展的外部环境越来越成熟
“条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过物业实践人们对物业管理的作用在思想上，物质上的接受能力也得到了加强，随着国民经济的发展，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着长沙市管理力度的增加，必将促进我市人民群众遵守公共秩序的自觉性。
4.4整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机
建管分离，前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。
随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。
4.5专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧
有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。
4.6业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题
从实践上看，业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。
但由于我国现阶段人民群众自觉参与社区公众事物管理意识较差，往往使业主委员会决策和执行为一体，很难真正代表全体业主的意愿。
甚至有个别业主委员会为了几个人的利益不惜损害全体业主的共同利益。
新的制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会。
决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。
4.7行业自律、公平竞争，行业素质不断提高
各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场;条列及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升;规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升。
我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，有志投身物业管理行业的有识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨大的推动作用。
对物业管理理论研究和解决物业管理纠纷的法制化建设方面也将起着积极的作用。
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