农副产品物流交易加工中心项目可行性研究报告.docx
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农副产品物流交易加工中心项目可行性研究报告
农副产品物流交易加工中心项目
可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
农副产品物流交易加工中心项目
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
********物流有限公司
法人代表：
1.1.4项目建设单位概括
********物流有限公司为民营股份制企业，成立于2010年，法人代表刘国棉，注册资本500万元人民币，公司位于****市华北食品城，现有员工86人，各种载重汽车76辆，年运货量120万吨。
拥有大型仓库、中转库20000平米，公司现为国内多家企业提供物流服务，其中有家乐福（中国）集团、统一集团、今麦郎集团等知名企业，在****、北京、天津、长沙、武汉、太原、广东设有办事处。
1.1.5项目建设地点
本项目位于****县城，北邻****大道（****公路），西邻****街，两个街道交叉口东南侧。
1.2可行性研究编制单位
单位名称：
工程咨询证书编号：
工程咨询等级：
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.3研究工作的依据和范围
1.3.1研究工作的依据
1、《产业结构调整指导目录》（2011年本）
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
4、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
5、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（国发［2005］19号）；
6、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》（商建发［2006］535号）；
7、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发［2008］134号）；
8、国务院《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发［2009］8号）；
9、农业部、国家工商行政管理总局、中华全国供销合作总社《关于推进农资连锁经营发展的意见》（农市发［2003］16号）；
10、国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
11、国家发改革委《关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》（发改经贸［2010］1304号）；
12、国务院办公厅《关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发［2010］）；
13、《****省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
14、有关技术标准、规范及规定；
15、项目承担单位提供的基础数据；
16、有关部门出具的证明材料。
1.3.2研究范围
1、对项目提出的背景、必要性及建设规模的分析；
2、项目总体建设方案；
3、环境保护、劳动安全卫生、消防和节能；
4、企业组织及劳动定员；
5、工程实施进度安排；
6、投资估算和资金筹措；
7、经济效益和社会效益评价。
1.4研究结论
1.4.1建设地址
本项目项目拟建于****县经济开发区，北邻****大道（****公路），西邻****街，两个街道交叉口东南侧，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。
1.4.2建设规模及内容
本项目总占地面积480亩（320000平方米），总建筑面积219372平方米，市场交易区建筑面积60400平方米，其中新建2层交易展览大厅3座32400平方米，交易大棚10个17280平方米，沿街独立门面交易区2排10800平方米；仓储区建筑面积34992平方米，其中单层低温冷藏库10400平方米，气调库19552平方米，普通仓库5040平方米；8F综合信息服务大楼1栋16500平方米；12F综合办公楼1栋43000平方米；配套服务区建筑面积63700平方米，其中建设12F商住一体化酒店一栋33700平方米，15F住宅楼2栋30000平方米；同时建设各种公用配套设施780平方米，以满足项目正常运营的需要。
项目建成后，全年可实现市场交易额10亿元人民币，存储粮食、副食品、农副产品、水海产品等农副产品11万吨。
项目产品主要满足当地及周边大中城市老百姓日常需求，从而提高商品流转，带动了当地经济的发展，提高了社会效益和企业效益。
1.4.3劳动定员
项目劳动定员为1801人，其中管理人员86人，其他工作人员1715人。
1.4.4项目实施进度计划
本项目建设期计划为2年。
计划于自2011年11月份开工建设，至2013年10月份竣工投入使用。
1.4.5投资估算
本项目总投资估算为106000.00万元，其中固定资产投资105676.00万元，铺底流动资金324.00万元。
在固定资产投资中，建筑工程费66851.40万元，设备购置费12065.00万元，安装工程费1238.70万元，工程建设其他费用16338.60万元，预备费7179.50万元，建设期利息1462.80万元。
1.4.6资金筹措
本项目总投资估算为106000.00万元，其中：
申请银行贷款21200.00万元，占项目总投资20.00%；
建设单位自筹84800.00万元，占项目总投资的80.00%。
1.5主要技术经济指标
项目总投资指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
亩
480
1.1
市场交易区
亩
192
1.2
仓储区
亩
150
1.3
信息区
亩
30
1.4
配套服务区
亩
108
2
总建筑面积
m2
219372
3
仓储规模
万t/a
11
4
项目总投资
万元
106000.00
4.1
建设投资
万元
104213.20
98.31
4.2
建设期借款利息
万元
1462.80
1.38
4.3
铺底流动资金
万元
324.00
0.31
5
固定资产投资强度
万元/亩
1080.49
324.15
6
流动资金总额
万元
7
资金筹措
84800.00
80.00
7.1
项目资本金
万元
21200.00
20.00
7.2
银行贷款
万元
27612.00
正常年
8
年营业收入
万元
9213.59
正常年
9
年总成本费用
万元
0.00
正常年
10
年增值税
万元
1518.66
正常年
11
年营业税金及附加
万元
16879.75
正常年
12
年利润总额
万元
4219.94
正常年
13
年所得税
万元
12659.81
正常年
14
年净利润
万元
13.83
正常年
15
项目总投资收益率
%
13.02
正常年
16
项目资本金净利润率
%
15.83
所得税前
17
项目投资财务内部收益率
%
12.07
所得税后
19051
所得税前
18
项目投资财务净现值（ic=12%）
万元
327
所得税后
7.03
所得税前
19
项目投资回收期
年
8.27
所得税后
12.35
20
项目资本金财务内部收益率
%
1.49
偿债期内
23
生产能力的盈亏平衡点
%
31.10
正常年
第二章项目提出的背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈
我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。
据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2.4亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。
生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30％左右。
流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。
过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。
而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。
这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。
欧美、日本等发达国家肉禽冷链流通率已达100%，蔬菜、水果冷链流通率也达95%。
相比之下，我国鲜活农产品冷链流通率远低于欧美、日本发达国家水平，大部分生鲜农产品仍在常温下流通，冷链物流各环节缺乏系统化和规范化、连贯性运作，部分在屠宰或储藏环节采用了低温处理的产品，在运输、销售等环节又出现了断链现象，全程冷链比率过低。
我国冷链物流基础设施能力严重不足，人均冷库占有量仅7KG，冷藏保温车占货运汽车的比例仅0.3%，与发达国家差距很大，如美国人均冷库占有量为73KG。
我国现有冷冻、冷藏设施普遍陈旧老化，国有冷库中近一半已使用了30年以上。
承担全国70%以上生鲜农产品批发交易功能的大型农产品批发市场、区域性农产品配送中心等关键物流节点，缺少冷冻、冷藏等基础设施。
冷链物流各环节的设施、设备、温控、操作规范等方面缺少统一的标准，冷链物流各环节的信息资源难以实现有效衔接。
长期以来，我国农产品因此产后损失严重，果品、肉类、水产品流通腐损率分别达到20-30%、12%、15%，仅果蔬一类每年损失就达到上千亿元人民币。
同时，受到生鲜农产品集中上市后保鲜储运能力的制约，农产品销售困难、价格季节性波动的矛盾突出，农民增产不增收问题时有发生。
发展农产品交易中心项目，既是减少农产品产后损失、间接节约耕地等农业资源、促进农业可持续发展的重要举措，也是带动农产品跨季节均衡销售、促进农民稳定增收、推动城乡统筹改革的重要途径。
2.1.2农产品安全保障的需求日益提高
经过改革开放三十年，我国经济水平得到了极大的发展。
随着城乡居民消费水平和消费能力的不断提高，我国生鲜农产品的消费规模快速增长，居民对农产品的多样化、新鲜度和营养性等方面均提出了更高的要求。
特别是对食品安全及农产品的关注程度不断提高。
农产品生产有其特殊性，不同于工业品生产，不能简单套用工业品的管理方法来解决农产品质量安全问题。
1、农产品品种繁多。
既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、容易腐烂、难以储藏、产品规格不易统一的特点。
2、农产品生产环节多、周期长。
从农田到餐桌要经过农业产地环境、农业投入品使用、种养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节长，生长周期长，不同于工业品。
3、影响安全的因素复杂。
涉及到产地、生产过程和采收、储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。
4、农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。
特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小。
常常是千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者利益，也要保护生产者利益，必需适应我国农业之特点。
农产品质量安全事故影响恶劣、后果也非常严重。
如三聚氰胺、海南毒豇豆等事件，每一次都给相关产业造成毁灭性打击，给相关部门的公信力造成极大的负面影响。
除出台相关政策、加强监管外，信息化、标准化、集成化、规模化的农产品物流体系，也将从通路上对农产品的质量安全问题进行有效杜绝。
如，自觉的质量检验检测活动、溯源管理系统等。
2.1.3****市具有成为大型农业集散基地的区位优势
****县位于华北平原，冀鲁豫3省８县交界处，据《****县志》记载：
“****即古大陆，自秦汉以来代为明郡，明初始析为县。
。
。
”，是发展商贸流通业的风水宝地。
以****县为中心，向周边200公里辐射，是一个有6000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。
冀鲁豫交界处需要一个商贸中心城市，****县有能力发展成为这个商贸中心城市。
发展大流通，实施商贸兴城，已成为****县调整产业结构的又一重要战略决策。
以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。
整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。
以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。
在****省“东出西联”建设商贸物流这盘棋上，****县是一枚极其重要的棋子。
随着邯黄铁路、邢衡高速公路的开通，****县农副产品可以辐射到****、河南、山西等东中西部地区，****将成为进出口商品的重要集散地。
建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升****商贸流通业的层次。
农副产品交易中心项目的建设将对****县农产品加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。
在此背景下********物流有限公司提出**********农副产品物流交易加工中心项目，拟通过建设比较先进的、自动化程度较高的低温冷库、恒温冷库及购置冷藏运输车、冷藏集装箱等，以及现代化的管理系统为支撑，借鉴国内外先进的物流管理技术和管理理念，为生产企业提供物流信息平台，降低商品流通成本，提高企业的竞争力。
本项目的建设依托****县产业、资源、区位和交通优势，顺应了市场竞争的客观规律，能够适应当地及周边地区国民经济发展的客观需要。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合我国国民经济和社会发展规划
2011年3月，在十一届人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第二篇第五章“加快发展现代农业”中指出“积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络”；第四篇“营造环境推动服务业大发展”第十五章“加快发展生产性服务业”中明确指出“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平”；第十六章“大力发展生活性服务业”中指出“鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场”。
对于在服务业中占有重要地位的现代物流业，国家十二五纲要中指出：
完善物流基础设施，支持建设大型物流园区，加快提升物流业专业化、信息化、社会化和规模化服务水平，鼓励物流企业集团化发展、连锁化经营、智能化管理。
支持提升物流服务科技含量，推广应用可视化与货物跟踪、电子结算等物流新技术，实现由仓储运输配送的有形服务向提升空间时间利用价值的无形服务转变。
2.2.2项目建设符合国家相关产业政策
十七大报告中提出，我国经济要转变生产方式，促进经济发展，主要靠增大国内消费，而国内消费最大的增长点在农村。
中共中央国务院2010年中央“一号文件”《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出：
坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。
发达的物流产业和完善的市场体系，是现代农业的重要保障。
必须强化农村流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。
本项目符合国家发展和改革委员会2011年第9号令《产业结构调整指导目录》（2011年本）第一类鼓励类第一项“农林类”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”；第二十九项“现代物流”第2条“农产品物流配送（含冷链）设施建设，食品物流质量安全控制技术服务”中有关政策。
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（2009年12月31日）指出：
健全农产品市场体系。
统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
完善全国鲜活农产品绿色通道政策。
《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）中指出：
合理布局城乡商业设施，完善流通网络，积极发展连锁经营、物流配送和电子商务等现代流通方式，促进流通企业的现代化。
加强农产品质量标准体系建设，发展农产品冷链物流。
完善农资和农村日用消费品连锁经营网络，建立农村物流体系。
加强城乡统筹，推进农村物流工程。
进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。
国家发改委编制的《农产品冷链物流发展规划》中指出：
到2015年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。
肉类和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强；果蔬冷链物流进一步加快发展。
果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别提高到20％、30％、36％以上，冷藏运输率分别提高到30％、50％、65％左右，流通环节产品腐损率分别降至15％、8％、10％以下。
加快肉类特别是猪肉，以及水产品的冷链物流体系建设。
鼓励大型肉类和水产品企业改造生产流水线及温控设施，加强产品排酸、预冷等低温初加工设施建设，积极推广肉类等农产品冷藏运输和全程监控技术，推动零售环节超市、大卖场冷柜销售方式，形成“无缝化”连接的肉类冷链物流体系。
2.2.3项目的建设是农业产业化发展的必由之路
加入WTO后，国内、国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生很大冲击。
国内各类消费品批发市场尤其是食品批发市场现状商业业态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，而逐渐失去原有的繁华与影响力。
依托原有的品牌优势，本着高起点、高标准、高效益的原则建设农副产品，提档升级，吸引名优品牌食品，引导消费、服务消费，已成为进一步发展商贸产业所必需的。
现代商品市场流通业的发展对促进当地和国家的产业结构升级具有推动作用。
其主要体现在以下几个方面：
第一、发达的市场物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。
物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中的各种资源，提高国民经济运行效率。
在欧美等发达国家，随着企业物流管理水平的提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经济效益。
如美国物流成本占其GDP比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%，1995年进一步下降到9.5%。
相比之下，我国物流成本占GDP的比例高达21.3%，提升的空间很大。
第二、发达的市场物流业能更好地服务于农副产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。
由于市场信息不通畅、缺乏组织性，以分散化、小农经济为特征的我国农产品近年来常发生价格大起大落、既影响市民菜篮子供应，又危害农民生产积极性的情况。
项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导区域产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。
不仅可有效提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成从田头到餐桌的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，实现与国际农产品市场接轨，保持农业经济的稳定性，为“三农”问题的解决做出应有的贡献。
第三、发达的市场物流业能促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。
加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。
农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。
农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。
2.2.4项目的建设适合我国市场经济的发展要求，是贯彻“新网工程”的需要
新建农副产品市场及物流配送中心可实现经营规模化、产业化、标准化和服务优质化，促进农副产品市场健康发展。
是贯彻执行“新网工程”建设要求的实际举措。
2006年，全国供销总社以供销经字【2006】39号文印发了《关于贯彻落实国务院会议纪要精神，加快实施“新网工程”的通知》。
****省要求，要促进全省供销社系统进一步开拓农村市场，充分发挥其在“三农”和建设社会主义新农村中的重要作用，加快建设新农村现代流通服务网络工程（简称“新网工程”）。
为了支持“新网工程”的建设，中央财政设立专项资金全力推动“新网工程”建设。
2007年度拨付专项资金3.5亿元，以后每年都进行专项资金拨付。
专项资金采取以奖代补、贷款贴息和财政补助等支持方式。
专项资金明确指出其支持范围包括：
农副产品及农副产品配送中心、连锁经营网点、批发交易市场改造；农副产品冷链物流系统改造；农副产品及农副产品市场信息收集与发布、农化服务体系、质量安全服务体系等公益性服务项目。
项目承担单位需为具有法人资格的农副产品购销加工企业、农副产品批发交易市场、农副产品连锁配送企业、提供公益性服务的事业单位和社团组织等。
2010年9月15日，财政部、商务部联合下发通知，决定在2010年由中央财政支持****、辽宁、浙江、****、河南、湖北、重庆、新疆等地开展农产品现代流通综合试点，力争3至5年内初步建成高效、畅通、安全的农产品现代流通体系。
通知指出，试点省份要加强农产品流通基础设施建设，鼓励大型农产品批发市场建设和改造交易、仓储、加工配送等设施，推动农贸市场改造交易和配套等设施，支持农产品连锁超市建立鲜活农产品配送中心，提高农产品配送率，支持农产品冷链设施建设，延长农产品销售期；打造现代化农产品流通链条，开展“农超对接”；推行农产品品牌化和包装化，创新农产品流通模式，鼓励农产品流通企业和批发市场大经销商开展订单农业，采用农产品购销标准，对鲜活农产品实行分级包装，培育自有品牌，为建立农产品追踪溯源体系打下基础。
作为****省扶贫县的****县，如果****县农副产品大市场及物流配送中心的建设成功，将在全省服务“三农”工程、“新网工程”建设中起到很好的示范和表率作用，其社会意义是巨大的。
2.2.5项目的建设有利于促进当地的农业产业的进一步发展，完善农业产业链条
****县规模以上的农业产业化龙头企业发展到36家。
市级以上重点龙头企业达到20家，其中省级1家，市级19家。
实现年销售收入29.32亿元，利税1.36亿元，带动种植基地40万亩，养殖基地规模2000万头（只），带动农户10万户。
农民专业合作社发展到130个，成立乡镇土地承包经营流转服务中心4处，土地流转6.8万亩。
农业产品加工和贸易的发展，解决了农业产品的下游问题，解决了农民产品销售问题，对于农业的发展和农民的种田利益的提高有很大的保证。
对于农业的上游问题，就是要做好农业、农民的服务工作。
****农副产品大市场及物流配送中心的建立就是要为农业发展提供物质、技术、信息等支持。
这样在****地区形成农副产品贸易、配送、农业生产、农产品销售、加工一条龙的农业发展产业链，加速****农业向更高层次发展。
农业产业链示意图
2.2.6项目建设可以丰富当地农产品品种，提高食品安全
近年来，随着食品安全日益成为各级政府的工作重心，而农产品市场的
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