重庆房地产秋季房交会总结报告.docx
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重庆房地产秋季房交会总结报告
2010年
重庆秋季房交会总结报告
二○一○年十月
引言3
一、2010年重庆秋季房交会总体特征4
二、秋交会扫描5
（一）参展扫描6
（二）成交扫描8
（三）优惠政策9
（四）现场人气扫描11
三、各类开发商企业战略或营销策略表现14
（一）外地企业——兼顾品牌和业绩各展风姿14
（二）本土一线企业——品牌展示为主，项目宣传为辅17
（三）二、三线企业——项目展示仍是主题20
（四）重点发展企业——东原解读21
四、特色产品扫描23
（一）国奥村——坡地上的创新尝试23
（二）润丰.水尚——石头雕刻的建筑25
（三）恒基.翠庭——低密度、纯板式生态全景大宅27
（四）龙湖时代天街——商业规模亚洲第一的百万方城市综合体28
五、展位及包装分析29
（一）总体盘点29
（二）个案盘点31
六、“后房交会”楼市发展趋势预测33
（一）市场将走向何处？
33
（二）市场格局有何变化？
33
（三）产品走势如何？
34
附件：
本届房交会新项目一览35
引言
交易量和人气差强人意，本届秋交会暗淡收场
2010年是楼市大起大伏的一年，两次房交会截然不同的表现，春交会的异常火爆、秋交会的无奈冷场，证实了政策调控对楼市已达到了较好的调控效果。
从二次调控出台、惯行的房交会契税等优惠政策被取消等等之际，简单盘点本次秋交会与春交会不同之处。
新政调控——今年秋交会取消契税等优惠政策，可谓是重庆政府对9.29政策的一个回应。
对购房者们而言，优惠被取消，干脆多看看多挑挑，观望情绪甚是浓厚。
而今年春交会，尽管第一天4月调控出台，但集中四天享受税费优惠和开发商们的薄利多销，使得春交会的成交数据史无前例，创造了88.75亿元的“天量”记录。
外地炒房者的蜂拥而至也带动了本地购房者的热情，让重庆的春交会烧起了一把有史以来楼市最旺的大火。
而春交会之后，调控效果显现，重庆楼市进入了一段低迷的冷冻期。
而此次秋交会恰逢二次调控，结果以成交下跌五成左右而惨淡落幕！
当然，本届房交会交易量下跌最主要的原因在于，政府取消了税费优惠，诸多项目无需集中网签登记以享受往届的优惠。
参展量及成交量——本次秋交会参展的187家企业共提供可交易商品住房项目176个，展示项目96个，比今年春交会增加了一倍；而成交量则完全相反，四天累计成交各类房屋8632套，建筑面积78.13万方，成交金额40.16亿元，相比春交会下滑五成以上。
与成交数据同时锐减的还有人流量，本次秋交会人流量明显小于春交会，而前来参观的购房者也大多抱着观望态度。
春交会时人们目的明确，大多是来买房；而秋交会，人们则多是前来看房。
展场——从展区设计上看，此次秋交会比春交会更注重民生。
春交会时，公租房尚未开工，许多申请细则也尚未出台，公租房展台仅仅对市民起到了告知作用。
而与春交会不同，今年秋交会公租房展区设在了一号馆中心位置、380㎡的展区面积当仁不让地成为了此次秋交会最大的展区，同时也是本次秋交会现场人气最旺的展位。
主办方通过展板向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点，也详细公示了公租房的申请条件，以及收入标准、配租面积、房屋户型、申请程序等，引发了市民们的高度关注。
开发商——本次房交会开发商促销力度相对春交会有所加大。
“龙湖推出百套特价房源”、“协信八盘净价销售”……开发商使出浑身解数推出各种优惠，特价房源接连不断，但购房者们的观望情绪似乎一直没改变。
并且还与春交会不同的是多数开发商对近期楼市持不乐观态度，但是长远仍看好重庆楼市发展。
一、2010年重庆秋季房交会总体特征
1、政府取消税费优惠，秋交会交易量降近六成
2010年重庆秋季房交会与春交会相比盛况难在，而从数据统计来看，秋交会累计成交量下降接近60%，价格上涨6%左右，观望态度开始蔓延。
本届秋交会出现交易量大幅下挫的主要原因在于“政府取消往届房交会税费优惠”，这也意味着诸多项目不用赶在房交会期间网签以享受税费优惠。
事实上，9.29调控政策出台之后，市场交易量尚未出现明显的变化。
2、展馆包装提倡低碳、环保、节能
本次房交会展馆包装提倡低碳、环保、节能、减排，低碳楼盘得到了众多市民的追捧。
“节能、减排”在高消耗量的房地产企业也不在是一句干瘪的口号。
在多数房企展馆，低碳理念已经贯穿了整个展馆，而“健康、绿色”等楼盘科技也相应得到展示。
3、公租房展区成为秋交会最火爆展区
本次秋季房交会设置了380平方米的“重庆市公共租赁房会展”展区，这是房交会上最大的展区，也成为最火爆的展区。
展区内向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点。
公租房的申请进入倒计时，吸引了广大市民的关注。
公租房的申请条件，以及收入标准、配租面积、房屋户型、申请程序等，成为市民关注的焦点。
4、政府无税费优惠，但开发商促销优惠依旧诱人
由于本届房交会期间政府无税费优惠，各大开发商为了刺激消费者购房，只有开动脑筋自己让利了，因此，多数推出了较多的优惠措施，如金科“金交会”6盘同推，以9.3折的超低优惠出击楼市；紧接着协信推出了最高优惠达107万元的系列特价房；连重庆头牌龙湖也来凑热闹，推出3000套优质房源，最大优惠超过10万元……
5、二手房成交环比量跌价稳，政策调控影响大
本次秋交会相比春交会二手房成交大幅下滑，共成交3802套，环比下滑48.67%，跌幅近五成，成交建筑面积35.47万方，环比下跌49.85%，成交金额12.68亿元，环比下跌45.44%；住宅成交均价稳定增长，为3575元/㎡，同比增加了27.91%，环比增加8.2%。
与新房相比，二手房显然受二次调控政策及房交会无税费优惠的影响更大，成交大幅下滑。
6、品牌房企人气颇高，中小房企无奈冷场
重庆秋交会历来是开发商在每年展示自己楼盘的最好舞台，火爆场景令人汗颜。
而在今年秋交会上，品牌房企展馆延续了以往的热闹场景，人山人海及实力开发商重金宣传，让众多品牌房企在今年秋交会上得到较高的人气，但是一楼的中小房企展馆整体人气相对不足，惨遭无奈冷场！
7、本次秋交会亮点颇多，“洋气”与“霸气”并存
在整个秋交会上，万科悦府的置业顾问服装统一配上2010年BURBERRY秋冬最新款，同时给客户介绍时用最新的苹果IPAD介绍项目情况，这身天价行头也称为本届秋交会最洋气的置业顾问装备。
另外，在所有房企展示项目中，最有霸气的无非是龙湖地产展位所展示的亚洲最大商圈，龙湖·时代天街的亮相，整个沙盘四天人满为患，都在关注这个有4个观音桥商圈大小的全新渝中区步行街。
据悉，该项目在今年12月将亮相渝中大坪区域。
二、秋交会扫描
10月14日，国际会展中心广场前人头攒动，鼓声雷动、热闹非凡。
以“山水都市?
宜居重庆”为主题的2010年重庆秋季房地产展示交易会在南坪国际会展中心隆重开幕。
本次房交会汇集了来自房地产开发企业、中介机构、媒体、建材、装饰和金融服务机构等领域的187家房地产相关企业参展。
展期时间为10月14-17日，展览时间为每天9：
00-17：
00。
本次秋交会按照“市场+保障”的双轨制住房供应体系，围绕“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的调控目标，大力推进公共租赁住房建设，加强房地产市场调控，持续推进经济社会发展和民生保障。
另外，本次房交会还开辟了黔江和长寿两个分会场。
（一）参展扫描
1、参展总量——参展企业同比上升、环比减少；参展面积全面增加
指标
时间
参展房地产开发企业数量
参展楼盘数量
商品住宅总建面
（万㎡）
09春交会
150
176
864
09秋交会
112
165
706
10春交会
164
189
725
10秋交会
126
176
851
环比增幅
-23.2%
-6.9%
17.4%
同比增幅
12.5%
6.7%
20.5%
参展行业
房地产开发
中介机构
建材、装饰
媒体
金融服务
参展数量
126
28
18
14
1
（数据来源：
组委会公布数据）
此次房交会参展企业共计187家，分别来自于房地产开发、中介机构、建材、装饰、媒体和金融服务等领域。
其中房地产开发企业的参展数量比2009年秋交会增加了12.5%，比今年春交会减少了23.2%。
号召力明显不如春交会，但提供可交易商品住房面积达到了851万平方米，比2010年春交会增加了17.4%，比09年秋交会增加了17.4%。
可交易商品房面积稳步增加。
此外，本次房交会还提供21.28万套二手房房源，可交易面积达到了1549万㎡。
虽然本次秋交会相比今年春交会稍逊一筹，但在参展方面还是达到了历届秋交会之最。
2、黔江、长寿在当地设分会场，成都未参展
本次房交会还开辟了黔江和长寿两个分会场，吸引了周边邻近区县项目的参展。
主会场只有来自江津、合川和仙女山3个区县或地区的部分项目参展，外来参展商明显较少，此外，春交会参展的成都参展团本次秋交会并未参展。
3、规范诚信参展，倡导理性购房
为充分体现公平公正，规范诚信参展，本次秋交会制定了《确定房交会参展开发企业展位试行办法》，并依据该办法组织企业抽签确定展位；出台了规范企业参展行为的“五项规定”，对存在违法违规及不诚信参展行为的企业将取消现场参展资格，并通报相关部门依法处理。
本次秋季房交会共有44家参展企业开出了特价房、一次性付款9.3折或中介佣金8折等促销措施。
有关促销信息被汇总编印，现场免费发放。
此外，有关人士还就新近房地产市场调控政策进行集中解读，分析市场形势，供市民购房参考，倡导市民理性购房。
4、参展企业大打宜居牌，市场供应充足
参加本次房交会的企业展示交易的项目都更加注重宜居，无论在小区环境上，产品品质上都有了更高的提升，对于宜居重庆的建设有较大的推动力。
本次秋季房交会现场参展房源和市场后继房源充足，完全可以满足市民的购房需求。
参展的187家企业共提供可交易商品住房项目176个，851万平方米，比今年春交会增加17.5%；展示项目96个，比今年春交会增加了一倍。
5、公租房来到市民身边，成房交会最受欢迎展区
为了实现市民的“住房梦”，我市去年开始实行“市场+保障”的双轨制住房供应体系，围绕“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标，积极推进公租房建设。
今年以来，主城区鸳鸯片区、大竹林片区、华岩片区、西永片区、蔡家片区、西永微电园、茶园片区公租房项目及远郊江津、合川、长寿、璧山等“6+2”中心城市，先后开工1200万平方米公租房，超额完成全年开工计划。
今年开工的项目将在明年陆续竣工交付使用。
公租房数据信息系统将于本月试运行，“重庆市公共租赁住房信息网”也将于近期向市民开放，市民可上网浏览公租房房源、政策、管理机构等信息。
公租房开始接受申请后，市民还可在网上申请公租房。
主城区首批24个初审站和申请点已基本建成。
120名工作人员接受了上岗前的政策和业务培训，不久将上岗工作。
本次秋季房交会在一号馆中心位置设置了380平方米的“重庆市公共租赁房会展”展区，是本次房交会上最大的展区，展区内向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点。
表：
公租房项目详示：
项目片区名称
建筑总面积（万方）
住宅套数（万套）
居住人口（万人）
鸳鸯片区
111
1.79
4.5
大竹林片区
124
2.17
5.4
华岩片区
123
1.96
4.9
西永片区
147
2.52
6
蔡家片区
106
1.72
4.3
西永微电园
180
3
7.5
茶园片区
172
3.78
9.5
龙州湾片区
190
3.17
7.9
钓鱼嘴片区
88
1.47
3.7
悦来片区
88
1.47
3.7
空港片区
55
0.92
2.3
以上合计
1384
23.97
59.7
备注
潜在公租房片区有：
北碚新城片区、水土片区、御临片区、礼嘉片区、鱼嘴片区、大学城片区、峡口片区、鹿角片区、陶家片区、西彭片区、白市驿片区
（二）成交扫描
1、成交8632套，78.13万方——总体成交跌五成，秋交会黯然落幕
表：
各届房交会成交情况对比
指标
房屋成交
商品房
时间
成交套数
建筑面积
（万㎡）
成交金额
（亿元）
成交套数
建筑面积
（万㎡）
建面均价
09春交会
13525
127.44
51.73
8918
82.9
4351
09秋交会
9923
95.25
40.11
6393
63.29
4921
10春交会
18616
176.62
88.75
10989
104.15
6174
10秋交会
8632
78.13
40.16
4519
41.21
6471
环比增幅
-53.63%
-55.76%
-54.75%
-58.88%
-60.43%
4.81%
同比增幅
-13.01%
-17.97%
0.12%
-29.31%
-34.89%
31.50%
☐总体成交跌五成，房价仍缓涨
本届房交会四天累计成交各类房屋8632套，建筑面积78.13万方，成交金额40.16亿元。
其中商品房成交4519套，建筑面积41.21万方，建面均价6471元。
而今年春交会的相应数据则为成交各类房屋18616套，总成交金额88.75亿，商品房建面成交均价6174元。
和火爆的春交会相比，秋交会则显得冷清了许多，成交套数和成交金额分别下降了53.6%和55.7%，但成交均价仍缓慢增长，比今年春交会上涨了4.81%，同比上涨31.5%。
总体成交惨淡的原因有二：
其一是秋交会前，国家出台了二次调控政策，导致客户观望情绪滋生；其二是今年重庆秋交会取消了税费优惠，在没有税费优惠的前提下，秋交会期间诸多项目不需要集中网签以享受优惠。
表：
一手房各类物业形态成交情况
成交房型
成交套数
所占比例
成交建面（万㎡）
建面均价（元/㎡）
高层商品住房
3425
76%
30.6
6105
别墅
81
2%
1.74
9285
多层花园洋房
233
5%
2.96
7186
精装房
733
16%
5.55
7476
☐高层商品住宅打主力，精装房普受欢迎
高层商品住宅仍是成交主力，成交3425套，建筑面积30.6万方，成交占总成交的76%，
建面均价6105元/㎡。
相比，高档住宅成交略显惨淡，别墅和花园洋房相加仅成交314套，不足春交会成交的一半。
而本次秋交会，精装房成交733套，占了总成交的16%，为历届房交会最高，精装房已经越来越深入人心了。
从总体均价来看，相比春交会，各物业形态房价相对平稳。
2、二手房成交——成交量大幅下滑，成交均价稳步增长
表：
各届房交会成交情况对比
指标
二手房成交件数
成交建筑面积
成交金额
住宅成交均价
时间
（万㎡）
（亿元）
（元/㎡）
09春交会
4607
44.54
14.16
2945
09秋交会
3530
31.96
8.96
2795
10春交会
7407
70.73
23.24
3304
10秋交会
3802
35.47
12.68
3575
环比增幅
-48.67%
-49.85%
-45.44%
8.20%
同比增幅
7.71%
10.98%
41.52%
27.91%
☐成交跌幅近五成，成交均价稳步增涨
与一手房一样，二手房成交大幅下滑，共成交3802套，环比下滑48.67%，跌幅近五成，成交建筑面积35.47万方，环比下跌49.85%，成交金额12.68亿元，环比下跌45.44%；但同比却有所增长，成交金额更是上涨了四成之多；住宅成交均价的稳定增长，为3575元/㎡，同比增加了27.91%，环比增加8.2%。
（三）优惠政策
继2010年重庆春交会遭遇“国十条”后，2010年的重庆秋季房交会也遭遇了楼市“二次调控”。
为了进一步贯彻落实国务院的楼市调控指导精神，促进我市房地产行业平稳健康发展，本次秋交会取消了传统的税费优惠，这在历届房交会上是相当罕见的，从侧面反映了政府调控楼市的决心。
1、政府取消税费优惠，开发商加大优惠让利
虽然房交会期间无契税优惠，但各大开发商为了弥补购房者的遗憾，还是做出了较多的优惠措施（金科“金交会”6盘同推，以9.3折的超低优惠出击楼市；紧接着协信推出了最高优惠达107万元的系列特价房；连重庆头牌龙湖也来凑热闹，推出3000套优质房源，最大优惠超过10万元……），推出了较多的优惠房源，促使购房者下叉，部分房源购房优惠诱惑依然巨大。
2、开发商促销手段多，实际折扣优惠少
在此次房地产展示交易会参展的房地产开发商中，除部分开发商为了促销，部分存量房源有较大优惠外，其它开发商都续用了房交会之前的优惠措施（一次性付款9.8折，按揭9.9折或一次性付款优惠总房款2%，按揭优惠总房款1%），并未在房地产展示交易会期间在给出让购房者欣喜的优惠措施，实际折扣优惠少。
参展商
参展项目
优惠措施
金科地产
金科太阳海岸
总体优惠10万元；一次性付款9.6折，按揭9.8折；约定期限内签约可额外优惠5万元。
协信地产
协信天骄城
特价房优惠约9.2折。
融侨地产
融侨城
工行置业卡优惠1%；一次性付款优惠1%。
申烨置业
申烨太阳城
总体优惠5000元；一次性付款9.8折；银行按揭9.9折。
康德实业
康德国会山
一次性付款享受9.8折；按揭9.9折。
长安房地产
长安锦绣城
（1）长安会员可享受1%优惠；
（2）一次性可享受1%优惠；（3）老带新可享受2000元物业管理费优惠；注：
以上优惠可累加。
上海静安城重庆市置业有限公司
雅居乐国际花园
已推待售房源一次性付款和按揭付款均享受9.8折优惠。
重庆两山丽景置业有限公司
中交丽景
（1）、按揭付款：
优惠套内单价1%；
（2）、一次性付款：
优惠套内单价2%；（3）、VIP卡优惠套内单价1%；（4）、老带新：
新客户优惠套内单价0.5%，老客户获1000元面值购物卡。
重庆颜龙物业
颜龙山水城
一次性付款9.8折；按揭付款9.9折。
重庆春语实业
春语江山
一次性付款9.8折；按揭付款9.9折。
重庆晋愉地产
晋愉碧怡林畔
总价9.5折后再优惠10万元。
重庆中安房地产
中安长岛
一次性付款优惠总房款3%；按揭付款优惠总房款1%。
恒大地产
恒大华府
凡在房交会期间成交，均可享受98*98*99的折扣优惠
重庆奥林匹克花园置业有限公司
重庆奥林匹克花园六期奥山
总价基础上优惠6万元。
重庆隆鑫地产
上邦国际社区
（1）、一次性付款9.8折；
（2）、按揭付款9.9折。
（此表为部分参展商在房地产展示交易会上的优惠措施）
3、二手房多采取佣金折扣优惠，以缓解房交会无税费优惠给客户带来的冲击
房交会期间无税费优惠，对二手房的冲击更大。
为了缓解这一影响，多数二手房机构采取了佣金折扣优惠的方式。
（四）现场人气扫描
1、总体人气不如春交会，但现场依然火爆
相比今年较为火爆的春交会，秋交会明显人气下滑，“看热闹”的人少了很多。
今年春交会参展的成都没有再次参展，相比区县项目也少了很多，虽然环比参展开发商和参展项目都有所增加，但多为重庆主城区项目。
虽然总体人气不如春交会，但现场依然火爆，真正的购房者也想趁此良机，拾得更多优惠。
2、回归“质朴”,各大开发商更务实
今年秋交会，相比以往，各大开放商更务实，都显得非常“低调”,小开发商“节目”明显多于知名开发商。
大家都只是“埋头”做着自己的宣传，不以“高调”吸人气。
3、二号展馆人气旺，看房子更看品牌
秋交会沿用了春交会的策略，大部分一线品牌仍在四楼的二号展馆，和二手房共用一个展馆，但品牌展台人气依然不减，明显高于一楼的一号展馆。
购房者购房注重品质，更注重品牌。
4、区县参展团人气略显不足
本次秋交会，部分区县设有外展场，区县参展项目明显下滑，所受关注度不高，人气略显不足。
5、刚需释放，中小户型受关注度高
只要政府有任何风吹草动，准备买房的顾客是最敏感的。
国家二次调控来袭，投资客放慢了脚步，重庆刚需释放空间大，自住为主的中小户型受市场关注度高。
6、公租房携公积金参展，展区备受欢迎
秋交会开幕之后，公租房的展台前聚集了大量的人气，很多市民聚集询问公租房建设的情况和申请公租房的相关程序和条件，展台准备的两千份资料在一个小时之内发放一空，每天前往公租房展区的市民络绎不绝，公租房展台成了房交会市民最关注的地方。
三、各类开发商企业战略或营销策略表现
（一）外地企业——兼顾品牌和业绩各展风姿
1、万科：
贯穿“低碳环保”理念，万科紧随时代步伐
当大多数开发商还在卖力宣传产品结构和功能创新时，万科已经开始紧随时代步伐，将“低碳环保”理念贯穿整个房交会，乃至万科企业及项目本身。
从展馆木材材质选择到白色和木材色的色彩搭配，从馆内“树形”书架摆设到职业顾问最新的服装款式和苹果IPAD，展示万科紧跟时代步伐，将低碳环保和高科技用于实际产品之中，同时也体现了万科对社会的高度责任感。
本次房交会，万科除了展示目前重庆在售的万科朗润园、万科缇香郡和万科锦城外，还重点亮相了位于北部新区金开大道的万科别墅产品——万科悦府，重庆首例经验之外的万科别墅作品，经典美式尺度大宅，体现了万科在产品上不断追求创新，不断挑战和尝试。
2、保利：
传承延续，品牌与项目齐发力
在重庆房企竞争越来越激烈的当今，作为央企的保利今年也终于按捺不住了，春交会开始首次亮相重庆房交会，但只能算是小小的简单尝试，仅在外场设置了一个卖场，结果也是让保利大获佳绩和惊喜，秋交会保利不再排斥，不再低调，选中了最好的展位，全面宣传保利品牌与项目推广。
展台包装简约而不简单，以“和者筑善”的文化理念和品牌体系全面展示出保利的虔诚态度，大气而儒雅！
本次房交会保利参展了重庆目前面市的全部项目，包括保利江上明珠，保利港湾国际，保利香雪以及保利高尔夫华庭等，其中保利香雪以浪漫而养眼的广告画面成为展馆最亮丽，最吸引眼球的项目。
3、华润：
低调务实，只为两大项目造势
本次房交会华润置地表现的特别低调务实，就重点针对华润二十四城和华润中央公园两大在售项目进行全面的宣传推广，单色的展台包装加上华润的LOGO和定位语，展内两个超大的沙盘更加凸显华润的务实基调。
4、恒大：
六盘联动，献礼重庆
恒大在这次房交会上更多注重业绩的再次突破，而品牌的宣传相对减少了很多。
不管从展台包装，还是馆内摆设，都更多的围绕六大在售项目的宣传，走进恒大展馆，你会非常赞同恒大就是一个以业绩和实力说话的全国知名开发商。
虽然统一的运营标准让很多同行觉得他的每个项目都很“不咋的”，一贯的欧式皇家建筑园林风格也会轻易让人联想到产品的低俗和暴发性，但是我们不得不肯定成功的恒大——中国标准化运营的精品地产领导者！
恒大在重庆的项目包括恒大雅苑、恒大名都、恒大城、恒大金碧天下、恒大绿洲和恒大华府，其中只有位于九龙坡区华岩镇华福路的恒大雅苑目前还没有开盘，其他均已在售。
5、瑞安：
高调奢华，重庆有个“新天地”
本次房交会瑞安延用一贯高调奢华的作风，用豪华的吊灯、闪亮的门帘、舒适的接待区，金色镶边的壁画和大沙盘地面外围，展示重庆的“新天地”，同时也表达出重庆新天地项目
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