33号地块项目可行性研究报告及建议.docx
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33号地块项目可行性研究报告及建议
33号地块项目可行性研究报告及建议
第一部分：
决策背景
一、内部因素
1、本地块位于蔚城4号地块的东北角，并且和4号地块紧紧相连，能够形成蔚城4号地块对称的完整性，取得较好的景观效果；
2、该项目可以纳入到蔚城项目中，可以节省项目的管理费用等开发成本，取得规模效益；
3、项目条件比较成熟，不需要拆迁或者拆迁工作已经完成。
二、外部环境
1、项目所在片区投资开发建设的力度不断加大，周边的各大楼盘都将在这一两年内推出，居住的良好氛围将在近年形成，片区的人气将逐渐旺盛，项目具有良好的市场前景；
2、项目规模较小，而且夹在蔚城4号地块和鸳鸯北湖郡之间，在开发经营本项目上，公司占有很大的优势，因此在获取本项目时也具有较大的优势。
33＃地块
第二部分：
项目情况
一、项目位置及四至
1、项目位置
本项目位于北部新区经开园鸳鸯街道柿子村9社范围内，蔚城项目和鸳鸯北湖郡之间，金开大道旁。
项目区位图一
项目区位图二
2、项目四至
项目的四至方面，东面为金开大道，西面和南面都是蔚城项目4号地，北面为鸳鸯北湖郡。
WE
NS
二、项目基本资料
总建设用地面积（M2）
用途
土地级别
出让年限
容积率
建筑密度
绿地比
起始价
（万元）
17037
商业
居住
住宅8级
商业7级
住宅50年
商业40年
≤3
≤35%
≥30%
1516
三、面积及地价情况
总建设用地面积17037平方米（合25.56亩），其中出让面积约13570平方米（合20.36亩），市政道路分摊用地面积3467平方米（合5.2亩）。
土地出让综合价金起始价为1516万元，每亩单价为1516万元/20.36亩＝74.31万元/亩。
四、土地出让综合价金支付方式
1．土地出让金、控规及地灾防治规划分摊费按出让合同约定支付。
2．土地成本599.265万元在签收成交确认书时缴纳。
五、交地时间与交地方式
在出让合同中约定交地时间，按现状交地。
六、其他事项
1、该项目建设必须符合北部新区总体规划和北部新区经开园鸳鸯组团控制性详细规划。
2、宗地的水、电、气、讯等管网及相关市政道路的建设事宜由竞得单位与重庆经济技术开发区管委会约定办理。
3、土地的征地、拆迁、补偿安置事宜以及地上、地下管网按现行规划需要拆除的由管委会在交地前完成。
33＃地现状图
第三部分：
竞买程序
33＃地竞买程序说明：
一、报名阶段
1、时间：
2004年12月31日至2005年1月19日
2、报名须提交资料：
（复印件应提交原件供核对）
（1）《国有土地使用权竞买申请书》；
（2）《国有土地使用权竞买报名表》；
（3）单位工商营业执照副本（复印件，已通过年检的）；
（4）房地产开发资质证明副本（复印件，已通过年检的）；
（5）银行资信证明（开户行出具并盖章）；
（6）法定代表人身份证明（复印件）；
（7）单位及法定代表人签署的授权委托书（原件）；
（8）受托人身份证明（复印件）；
（9）草签的《国有土地使用权出让合同》；
3、竞买保证金
报名者在参与竞投标报名时，须同时向重庆市土地交易中心提交人民币152万元的保证金。
履约保证金应于报名截止日期之前提交到交易中心，否则视为无效。
（1）如提交的银行支票、本票、汇票在有效期内出现不能兑现或者不能完全兑现，视为报名无效；
（2）如成功竞得，已缴纳的保证金则作抵土地出让综合价金；
（3）如单位未竞得，可在成交日之后5个工作日内办理退还手续；
如交易后竞得人放弃竞得地块的，则保证金不予退还。
竞得人还应按成交额的20%支付违约金，如该地块在以后的公开出让价格低于本次成交价格，差额部分由竞得人赔偿。
经审核符合报名条件，由土地交易中心核发《受理国有土地竞买申请通知书》。
《受理国有土地竞买申请通知书》是竞买单位参加土地使用权招标拍卖挂牌活动的凭据。
二、出让方式及时间
1、土地出让方式
（1）报名参与竞买单位有3家以上（含3家），采用招标或拍卖方式；
（2）报名参与竞买企业在2家以下的，自公告截至后第二个工作日起10个工作日进行挂牌。
2、挂牌时间：
2005年1月21日9：
00时——2005年2月3日12：
00时
3、招标、拍卖时间：
在挂牌时间段内，另行通知。
三、招标、拍卖、挂牌程序及竞得方式
1、招标：
（1）出价最高者得，但报价不得低于底价；
（2）有两家以上出价相同且价格最高，采用现场竞价方式，出价最高者得，但报价不得低于底价。
（3）提交的标书必须密封并加盖单位公章；
（4）有下列情形之一的标书为无效标书：
✧报价低于出让综合价金底价的；
✧标书未密封的；
✧标书未盖投标单位印鉴的；
✧标书未经法定代表人或授权代理人签署的；
✧提交标书时间超过规定时间的；
✧标书内容有虚假现象的；
✧其他出让方认为无效标书的情形。
2、拍卖：
符合竞买条件，出价最高者得。
3、挂牌：
（1）在公告期内只有一家报名的，在挂牌期限内由报名方密封标书交土地交易中心，报价不低于公告起始价，并符合其他条件的，挂牌成交；
（2）在挂牌期限内有两个竞买人报价的，出价最高者为竞买人；在挂牌期限内申请用地者可多次报价；竞买双方应在挂牌首日首次报价，首次报价应密封报价单交重庆市土地交易中心，报价较高者为挂牌起始价，以后报价幅度不得低于重庆市土地交易中心确定的竞价幅度；首次报价相同的，先提交报价单为竞得人，但报价低于底价者除外。
（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
（4）在挂牌期限截止时仍有两个竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高且高于底价者为竞得人。
四、成交确认阶段
通过招标、拍卖或者挂牌取得地块的竞得人，须在本地块挂牌期届满后3个工作日内到重庆市土地交易中心签收《国有土地使用权成交确认书》并支付首期成本，33＃地应支付的首期成本为599.265万元。
此时保证金152万作抵土地出让综合价金，因此，在这个阶段还应缴纳447.265万元。
竞得人还须在签收《过于土地使用权成交确认书》后30天内与重庆市国有资源和房屋管理局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，并按合同约定严格执行。
竞得人未按规定签收《国有土地使用权成交确认书》或签订《重庆市国有土地使用权出让合同》的，应承担违约责任，出让人可取消其竞得资格，违约人缴纳的保证金不予退还，并按成交价支付20%的违约金，成交的土地使用权由出让人收回另行公开出让，另行出让成交价低于原成交价的，违约人还应就差额部分承担赔偿责任。
如因规划方案更改导致容积率改变的，容积率低于公示容积率的，原缴纳的土地出让金不予退还，容积率高于公示容积率的，应补交土地出让金。
第四部分：
初步设计方案
一、设计思路
蔚城项目的原规划不变，本地块结合周边已有设计，利用组团关系将蔚城4#地与33#地联系组织成整体。
二、规划指标
总建筑面积
29100平米
住宅建筑面积
27790平米
公共服务设施面积
1110平米
容积率
2.14
住宅总户数
236
三、设计要点
延续蔚城4#地块中组团道路的设计，在道路西侧分布2栋6F，6栋4F的多层住宅。
道路东侧分布1栋6F，2栋9F，2栋11F及1栋18F。
沿金开大道设计有商业集中广场，在18F高层下设计2F商业群房。
沿金开大道高层及小高层的设计延续了蔚城4#地块的设计手法，使得整个沿道路面完整，在空间上具有统一性。
同时在入口处的广场设计具有标志性作用。
组团内部的设计结合蔚城4#地块绿地及道路划分方式，统一景观元素。
方案平面图如下：
融科·蔚城4＃地
33＃地设计方案平面图
第五部分：
开发计划及投资收益测算
一、开发计划
取得该地块之后，安排在蔚城四期统一开发。
二、售价估算
技术经济指标及售价预测
住宅
（总体）
类型
内容
套均建筑
面积（m2）
总套数
建筑面积
（m2）
均价
（元/m2）
合计（万元）
多层
洋房
经济型
（4/6F）
84
58
4872
3450
1680.84
116
84
9744
3450
3361.68
117
22
2574
3450
888.03
高层（18F）
150
72
10800
3350
3618.00
公共
服务
设施
（总体）
类型
内容
建筑面积（m2）
均价
（元/m2）
合计（万元）
商业
1110
7000
777.00
总计（万元）
10325.55
三、成本及投资收益测算
1、测算说明
将33＃地安排在蔚城四期的时间开发，本报告将其与蔚城项目进行统一核算，通过比较统一核算和原蔚城项目的相关财务指标，判断33＃地的经济可行性。
此外，33＃地的地价按公示的出让综合价金起始价74.31万/亩测算。
2、统一核算的成本及收益测算
（1）融科·蔚城加入33＃地后统一核算的分摊成本及费用：
成本项目
合价（万元）
建筑面积（万m2）
单位面积的投资金额（元）
所占比例
土地成本
68,626
88.72
774
42.36%
2
开发前期准备费
9,642
88.72
109
5.97%
4
室外工程成本
17,329
88.72
195
10.67%
5
不可售建筑投资
11,493
88.72
130
7.12%
6
不可预见费
4,715
88.72
53
2.90%
7
开发间接费用
3,782
88.72
43
2.35%
8
资本化利息
13,733
88.72
155
8.48%
9
期间费用
12,365
88.72
139
7.61%
10
流转税
20,300
88.72
229
12.53%
11
合计
161,985
88.72
1827
100.00%
（2）融科·蔚城加入33＃地后统一核算的收益：
加入33＃地的融科·蔚城分期利润表
序号
项目
单位
合计（万元）
利润体现
一期
二期
三期
四期
五期
六期
销售面积
万m2
84.31
12.39
10.61
13.88
22.30
11.10
14.02
1
一、营业收入
万元
300745
41165
36944
46121
80754
43200
52561
2
二、营业税金及附加
万元
17293
2367
2124
2652
4643
2484
3022
3
三、土地增值税
万元
3007
442
379
495
795
396
500
4
四、开发成本
万元
212119
32026
26760
33366
54655
29011
36301
5
五、项目毛利
万元
68326
6330
7681
9608
20661
11309
12738
6
六、项目公司期间费用
万元
11422
1678
1438
1880
3021
1505
1900
6
其中：
销售费用
万元
9022
1326
1136
1485
2386
1188
1501
6
管理费用
万元
2400
353
302
395
635
316
399
7
七、总部费用
万元
943
139
119
155
249
124
157
8
八、税前利润
万元
55961
4513
6124
7572
17390
9680
10681
9
九、所得税
万元
18467
1489
2021
2499
5739
3194
3525
10
十、项目净利润
万元
37494
3024
4103
5073
11652
6486
7156
销售毛利率%
22.72%
15.38%
20.79%
20.83%
25.58%
26.18%
24.23%
销售净利率%
12.47%
7.35%
11.11%
11.00%
14.43%
15.01%
13.62%
成本净利率%
17.68%
9.44%
15.33%
15.20%
21.32%
22.36%
19.71%
总投资回报率%
16.70%
8.93%
14.49%
14.33%
20.11%
21.17%
18.66%
3、融科·蔚城的成本及收益测算
（1）融科·蔚城的分摊成本及费用：
序号
成本项目
合价（万元）
建筑面积（万m2）
单位面积投资金额（元）
所占比例
1
土地成本
66,795
85.81
778
42.28%
2
开发前期准备费
9,352
85.81
109
5.92%
4
室外工程成本
16,998
85.81
198
10.76%
5
不可售建筑投资
11,523
85.81
134
7.28%
6
不可预见费
4,572
85.81
53
2.88%
7
开发间接费用
3,767
85.81
44
2.39%
8
资本化利息
13,401
85.81
156
8.48%
9
期间费用
12,027
85.81
140
7.61%
10
流转税
19,603
85.81
228
12.39%
11
合计
158,038
85.81
1840
100.00%
（2）融科·蔚城的收益（见下页融科·蔚城分期利润表）
4、收益比较及经济可行性分析
销售净利率
原蔚城项目
12.11%
加进33＃地后统一核算
12.47％
从上表可知，加入33＃地后统一核算得到的销售净利率为12.47%大于原蔚城项目的销售净利率12.11%。
因此，以74.31万/亩取得33＃地并实施本报告提出的规划建设方案在经济上具有可行性。
四、敏感性分析
土地均价（万/亩）
74.31
80
85
90
95
100
蔚城
综合价金总价（万元）
1516
1628
1730
1832
1934
2036
统一核算的销售净利率
12.47%
12.44%
12.41%
12.38%
12.35%
12.32%
12.11%
续上表如下：
土地均价（万/亩）
105
110
115
120
125
130
135
蔚城
综合价金总价（万元）
2137
2239
2341
2443
2544
2646
2748
统一核算的销售净利率
12.29%
12.26%
12.24%
12.21%
12.18%
12.15%
12.12%
12.11%
如上表所示，当地价在135万/亩以下时，对33＃地实行本报告提出的方案并与原融科·蔚城项目统一核算得到的销售净利率大于原融科·蔚城项目的相应指标值。
融科·蔚城分期利润表
序号
项目
单位
合计
（万元）
利润体现
一期
二期
三期
四期
五期
六期
销售面积
万m2
81.40
12.39
10.61
13.88
19.39
11.10
14.02
1
一、营业收入
万元
290419
41165
36944
46121
70429
43200
52561
2
二、营业税金及附加
万元
16699
2367
2124
2652
4050
2484
3022
3
三、土地增值税
万元
2904
442
379
495
692
396
500
4
四、开发成本
万元
206316
32227
26933
33584
47834
29200
36539
5
五、项目毛利
万元
64500
6129
7508
9390
17854
11120
12499
6
六、项目公司期间费用
万元
11113
1691
1449
1895
2647
1516
1914
6
其中：
销售费用
万元
8713
1326
1136
1486
2075
1189
1501
6
管理费用
万元
2400
365
313
409
572
327
413
7
七、总部费用
万元
914
139
119
156
218
125
158
8
八、税前利润
万元
52473
4298
5940
7340
14989
9479
10427
9
九、所得税
万元
17316
1418
1960
2422
4946
3128
3441
10
十、项目净利润
万元
35157
2880
3980
4918
10043
6351
6986
销售毛利率%
22.21%
14.89%
20.32%
20.36%
25.35%
25.74%
23.78%
销售净利率%
12.11%
7.00%
10.77%
10.66%
14.26%
14.70%
13.29%
成本净利率%
17.04%
8.94%
14.78%
14.64%
20.99%
21.75%
19.12%
总投资回报率%
16.10%
8.46%
13.96%
13.80%
19.81%
20.59%
18.09%
第六部分：
结论和建议
一、综合比较及结论
1、由于本地块的特殊位置，能够使蔚城4号地块形成对称的完整性，取得较好的景观效果；并且，该项目可以纳入到蔚城项目中，能够节省项目的管理费用等开发成本，从而取得较好的综合效益。
2、通过以上分析，当33＃地的价格在135万/亩以下时，本报告提出的规划建设方案与融科·蔚城项目统一进行核算得到的销售净利率都大于原蔚城项目的相应指标值，在经济上具有可行性。
二、建议
1、参与竞买，取得33＃地块。
2、在我司取得该地块后，还应该与经开区国土局、规划局沟通，进行以下工作：
（1）与经开区国土局明确签订土地合同及补充协议条款与蔚城12＃、24＃地块等同；
（2）将33＃地纳入蔚城整体规划；
（3）33＃地的土地证并入蔚城4＃地整体土地证；
（4）33＃地的后期付款纳入蔚城项目的土地大合同进行付款。
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