二手房交易注意事项.docx

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二手房交易注意事项

二手房交易注意事项

（一）

1、核实产权是否清晰,手续是否齐全

卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。

做到这一点，才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、核实房屋状况：

你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

（1）房屋建筑状况。

如房屋坐落户型、结构朝向、通风采光、质量、面积层高、装修等。

（2）房屋小区状况。

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

（3）房屋权利情况。

如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等。

　　（4）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物业上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　（5）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

3、明确交易程序：

二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。

如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

（1）看房、签约：

看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。

由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。

所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题。

（2）按合同约定付房款：

支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式。

前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款）。

后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上）。

（3）交房：

交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：

①交房的时间和条件。

交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。

双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。

通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

（4）过户：

过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。

双方对此须明确：

①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。

②过户所涉税收和费用的承担。

③买方的人数。

买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

④户口迁出。

在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

4、明确违约责任：

和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。

当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。

二手房交易注意事项

（二）

1、中介机构

（1）购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

（2）中介费基本上都是1-3%，这个是可以讲价的。

基本上都在签完购房合同（买方，卖方，中介三方合同），付完首付，卖方递件（将房产证交给房管局办理过户）后，由买方付给中介。

签购房合同时，和卖方确定好卖价，再与中介商谈价格。

一般这种时候，中介为了促成销售，会给你比较满意的折扣，少花中介费。

（3）如果是连锁大型中介机构的话一般在签订购房居间合同的同时即需缴纳中介费。

因为如果签订居间合同即视为买卖及购房意向达成，因为中介公司所出售的物品无非就是房源信息，房产更名过户以及物业交割、水电物业费用清查原则上都属于中介公司的附属服务项目，一般大型中介公司都会很好的完成一系列工作。

如果是小型的夫妻店或者个人小店的话还是慎重一点比较好，因为他们随时可以关门大吉，逃之夭夭的。

2、购买公房

须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。

由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

3、对房屋质量及其他配套主设施的审查

在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

4、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：

房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

5、前期费用是否结算清楚

房屋是否有历史遗留问题，如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。

如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。

6、维修基金

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。

事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。

由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。

7、付款过户：

明确操作方式

购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。

买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。

8、迁户延迟：

慎约时间责任

按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。

有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。

鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。

9、违约责任：

约定偿付时间

这是买卖双方比较关心的合同条款之一。

虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。

为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

合同中应加入“卖方在实际交房之日起__日内向买方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

10、补充协议：

空白处不留白

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。

将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦.

物业交割注意事项

　　一、结清水表账单。

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　二、告知电表状况。

在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　三、协助煤气过户。

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。

对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　四、签订新的物业供暖协议。

有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

　　五、结清电话费。

有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。

购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。

如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

　　六、协助有线电视过户。

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。

时间一长，有线站会作封端处理。

因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

　　七、结算维修基金。

按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

　　八、附属设施。

一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

九、迁移户口。

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。

因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。

如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

二手房交易骗局

骗局一：

利用虚假身份骗取定金及购房款。

施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前，向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项后，施骗者便逃之夭夭，使购房者既未得到房屋还损失了资金。

骗局二：

利用虚假房证骗取定金及购房款。

施骗者多为交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造房屋产权证，通过信息站刊登虚假的卖房信息，造成购房者误以为施骗者就是房屋所有权人，向其交纳定金或购房款，因此上当受骗。

骗局三：

假借购房贷款骗取交易房屋。

眼下，贷款购买二手房的审批程序，都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理房屋抵押贷款。

施骗者容易利用这种贷款审批程序，实施诈骗行为。

骗局四：

部分房产中介违规经营造成风险。

现阶段中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。

因此在交易二手房是一定要选择靠谱的中介。

骗局五：

卖房人恶意转移资产，交易更名无法完成。

卖房人与其他人有债务纠纷，面临被查封资产，急于将名下房产变现，由于此时房屋处于自然状态，交易可以受理，但房屋产权登记到买受人名下尚需一定工作时限，在此期间，房产尚处于卖房人名下，不能对抗司法查封，一旦卖房人名下房产被司法查封，交易更名将无法完成，此时如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款问题，其复杂程度可想而知。

交易登记类问题

发布时间：

2011-03-2510:

16:

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一、问房地产中介服务机构在领取营业执照多长时间内要到主管部门办理备案，主管部门每年对房地产中介进行一次检查，在那里可以查询检查合格结果？

答：

30日内，可在南宁市住房保障和房产管理局政务信息网查询，检查不合格的，不得从事房地产中介业务。

二、在房产交易中与中介发生纠纷可向哪个部门投诉？

住房局管不管这类问题？

答：

要区分纠纷具体情况，如属中介企业违法违规，您可以向住房局监察支队书面投诉，属于合同纠纷双方协调解决不了的，可向工商仲裁或诉讼法院解决。

三、我们想通过中介企业机构进行买卖房屋，请问选择怎样的中介机构比较稳妥？

答：

要选择有经过资质备案且年审合格的中介企业机构和具有国家认证的合格经纪人资格证书或经过南宁市中介行业协会培训上岗的置业顾问。

这些信息可在南宁市住房保障和房产管理局政务信息网查询。

四、办理房产转移登记税费何时交纳？

答：

现执行“先税后证”的政策，先到房屋所在地的地税分局缴纳有关税费后再办理转移登记。

五、房改房上市出售要注意什么问题？

答：

根据南府发［2009］40号文件，属划拔土地上的房改房上市交易，需先到土地部门缴纳土地出让金后方可按普通住宅过户程序办理。

六、买卖过户如何办理？

答、根据先税后证原则，买卖双方首先到房屋所在城区地方税务局交纳相关税费后前来我中心办理测绘、查询房产档案，领取结果后买卖双方持相关办证材料共同到受理窗口受理。

八、二手房契税缴纳有何标准？

根据南宁市二手房交易相关政策，凡首次购买90平方米以下的普通住宅，契税税率为1.5%；而购买144平方米以上的非普通住宅，契税税率则为3%；若所购买房屋在90-144平方米之间，契税税率为1.5%。

对于产权五年以上的普通住宅，上市交易可免征营业税，但若是非普通住宅，则要按差额征收5.5%。

十、安居房能否上市交易？

安居房是“国家安（康）居工程”建设的住房，面向广大中低收入家庭特别是特困户提供销售价格低于家庭成本、有政府补贴的保障性住房。

南宁市1995年启动安居工程，如果是当时购买的房子，如今应可上市交易，但须房产证和土地证齐全。

十一、怎样取消房产共有人？

可以通过买卖或赠与的方式，办理房产权属转移，从而取消其共有人资格。

以买卖的方式，要先签订买卖合同，再缴纳契税等相关税费后，最后到产权中心办理过户；赠与，进行公证并缴纳相关税费后，可办理过户。

赠与主要有公证费、评估费和契税；买卖主要有契税、营业税（取得产权证5年以上免税）及个人所得税等。

十二、房子没有土地证可否买卖？

二手房是否可以上市交易取决于房产的性质。

如果是一般的商品房，只要有房产证即可上市交易。

如果是单位房改房、集资房等福利房住房上市交易，则需房产证和土地证两证齐全，并缴纳了土地出让金。

十三、出售婚后房产需夫妻双方同意吗?

按照《物权法》的规定，如果没有相关的证据证明房子所有权不属于自己，房产登记在谁名下即为谁所有，故在交易时不是一定要经其配偶同意（房改房除外）。

十四、二手房交易要交哪些费用？

二手房交易费主要分3大类：

首先，要去税务部门缴纳契税、营业税、个人所得税等；其次，房产部门要收取查档费、晒图费、交易手续费、登记费等费用；第三，如委托中介公司办理的，中介公司还要收取中介费、评估费等费用、各种税费都有一定的收费标准，具体情况以各相关部门的规定为准。

十五、什么是存量房资金代存代转业务？

是否还办理？

到何处办理？

如何收费？

答：

办理。

存量房资金代存代转业务是：

为了保证买卖双方的资金安全，买卖双方在未受理过户登记前，双方持过户材料、银行卡，与资金代存代转方签定资金代存代转协议书，一次性托管交易金额（含交易金额及其以下），待产权证办好后，双方共同申请划转资金，三个工作日内办结的业务。

存量房资金代存代转设在交易办证大厅11号窗口且不收取任何费用。

十六、办理个人普通二手住房过户的各项税费有哪些？

税率是多少？

答：

办理个人普通二手住房过户要收取：

登记费80元/套，每增加一个共有人收取工本费10元/本，印花税5元/枚；存量住房交易手续费5元/平米（双方各付一半），超过五年的普通住宅免征营业税及附加；不超过五年的普通住宅按差额征收营业税及附加，综合税率为6.5%。

十七、商品房、经济适用房、房改房、私房等办证如何收费？

答：

商品房、房改房、私房办证按80元/套收费，非住房550元/套收费，经济适用房40元/套（减半收取），每增加一个共有人收取工本费10元/本，印花税5元/枚。

十八、遗失补办、换证、注销怎样收费？

答：

遗失补办、换证只收取工本费10元/本，印花税5元/枚，注销不收费。

十九、怎样办理税费退款，需要哪些手续？

答：

退款人需本人持原交款发票、退款审批通知单，身份证原件到收费窗口办理退款手续。

如本人不能前来的，需提供委托书。