天鹅湖国际旅游城项目.docx

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天鹅湖国际旅游城项目

天鹅湖国际旅游城

项目开发计划书

第一章项目概况

1.1项目位置

该项目位于山东威海市下辖荣成市成山镇内天鹅湖-马山岛区域（项目用地为上图中马山寨—唐家庄道路以南所有区域，包括马山在内），成山镇位于山东半岛的最东端，三面环海，海岸线长100公里，与韩国、日本隔海相望，是中国距离韩国最近的地方。

距离威海市中心65公里，通过环海公路30分钟可达到威海机场；到青岛港口、机场约需2.5小时，到烟台港口、机场约需1小时。

拥有国家4A风景名胜区—成山头、全国最大的大天鹅越冬栖息地—天鹅湖省级旅游度假区、国家一类开放口岸—龙眼港。

1.２项目用地 　

马山集团现有700亩可变更用途的已取得使用权的工业用地，后期可规划使用约2000亩土地；其后，结合项目实际需要，可在搬迁4个养殖场及3个自然村基础上再规划约1000多亩土地，所有上述土地均不在基本农田范围内。

１.３项目现状

　　　目前项目情况　包括地表附着物，拆迁情况，用地指标等等

１.４项目提出背景

2006年，山东省委、省政府出台《关于进一步促进服务业发展的若干意见》，《意见》特别强调，加快服务业发展是产业结构调整的突破口，将作为考核各地和有关部门的重要内容，促进服务业超常规、跨越式发展，努力实现服务业增速高于生产总值增速，尽快改变全省服务业发展相对滞后的状况。

《意见》指出，加快转变经济发展方式，今后5至10年是关键时期，要着重调整产业结构，增加服务业比重；着重调整城乡结构，提高城镇化水平；着重调整需求结构，积极扩大内需。

同时鉴于成山镇与韩国、日本经贸、文化交流发展日益迅猛，特别是在山东省政府提出打造“半岛蓝色经济区”部署上升为国家战略之后，到荣成投资的企商剧增，特别是围绕成山镇优美的自然景观、丰富的人文底蕴、便捷的交通区位优势和其它地方无法比拟的市场优势，给临港产业、滨海旅游产业及配套、休闲度假及配套等项目的运作带来了前所未有的巨大商机。

第二章　投资环境分析

２.１自然条件

2.1.1地理位置与区位、交通

项目所在地-荣成市是威海市下辖市，位于山东半岛最东端，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。

陆地面积1526平方公里。

人口67万。

区内交通便利，周边50公里辐射圈内有三个国家一类的开放港口：

至龙眼港10公里、威海港30公里、石岛港45公里，距威海机场45公里、烟台机场110公里，青岛机场300公里，公路交通四通八达，荣乌高速公路已开通，青烟威城际铁路已进入建设阶段，计划2013年通车。

2.1.2气候条件

荣成市属暖温带季风型湿润气候区，四季分明，年平均气温为12°左右，在平均日照2600小时左右，年平均降雨800毫米左右。

连续获得“中国人居环境范例奖”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”等称号。

自然景观和人文景观众多，依山傍海，风光秀美，冬暖夏凉，精彩纷呈的自然、人文景观遍布千里海岸，是中国最美海岸之一。

2.2社会经济状况

荣成市是中国最早对外开放地区之一，自1988年撤县设市以来，荣成市坚持科学发展观，着力构建和谐社会，经济社会事业实现又好又快发展，综合实力连续多年居中国百强县市前列，山东省首位。

是中国沿海最重要的造船基地之一，培植起龙眼湾、马山湾、俚岛湾、石岛湾、靖海湾五大造船产业板块，可进行集装箱船、客滚船、钻井平台等综合开发生产。

荣成食品产业集群，入选中国产业集群品牌50强，是全国最大的冷冻调理食品生产出口基地和海带养殖基及加工制造地，形成了独具特色的海洋食品、海洋保健品和海洋生物药品生产体系。

荣成是中国第一渔业大市，素有中国渔乡之称，已形成远洋、近洋捕捞，海水养殖和精深加工相结合的现代渔业格局。

荣成渔港达100多出，其中石岛渔港是中国北方最大的渔港，建有中国最大的鱼货交易市场。

荣成拥有全国最大的海上牧场，海带，鲍鱼，工厂化养鱼等多项养殖的规模、效益居全国第一,海带产量占全国的40%，300多艘荣成大洋渔船，国际销鲜船和海洋运输船常年忙碌在太平洋、大西洋和印度洋上，参与全球海洋经济开发。

近年来，对外经贸合作快速发展，先后与100多个国家和地区建立了经贸合作关系，来荣成投资置业的国家和地区有30多个。

荣成还先后与韩国的莞岛郡、富川市、统营市、沃川郡、平泽市、始兴市，美国的钻石吧市、雅典市，日本的浜田市，冰岛的海湾城等城市建立了友好合作关系。

荣成市曾获得中国投资硬环境50优城市之一的殊荣，已成为“投资环境最优、投资成本最低、投资回报率最高”的中外客商投资密集地区。

2.3基础设施状况及区域优势

项目所在地成山镇，又名成山卫、老荣成、成厢，明洪武十三年（公元1380年）魏国公徐祖辉设卫戍边，因临近成山而名成山卫，并沿用至今，曾为明清县驻地，文化底蕴浓厚，基础设施建设数全国发达乡镇前列。

本项目规划地内拥有优势得天独厚的马山港，距成山头国际锚地5海里，海湾属深水基岩港湾式海湾，北为天鹅湖，南是养鱼池湾，中间为马山岛，水深岸陡，岸长10000多米，沿岸为丘陵地带，岸滩稳定，不冻不淤。

项目区域资源优势显著，有着丰富的自然、生态、人文和社会民俗风情，旅游资源要素种类齐全。

自然景观集湖、海、山、沙、礁、石、洞、林等于一体。

马山岛三面环海，北临天鹅湖，马山岛自然风景区就坐落于此地。

岛上有天然的沙滩、原始的森林、美丽的礁石、优美的传说以及自然风景优美的山峰。

生态景观包括大天鹅等十几种野生鸟类越冬栖息、胶东特色民俗渔村、渔家风情等。

天鹅湖风景秀丽，每年十一月份有上万只大天鹅从西伯利亚飞到此越冬，为世界罕见。

另外，马山岛气候宜人，空气湿润，是“最适合人类居住的地方”,有适合开发游艇码头的天然避风港。

所以适宜作为旅游开发及相关配套的地产项目

第三章市场研究

3.1城市发展规划（所在省、市对旅游、地产等相关发展规划，考虑本案是否与规划相协调一致）

3.2地区旅游业发展概况

（当地旅游业目前的发展情况，周边有无类似案例，是否为市场空白）

3.3本案所在竞争优势

第四章发展规划

为充分挖掘本地区独特的海岛山水资源和丰富的文化资源优势，本案计划将把项目区打造成国际化、生态化、特色化，国内一流、国际知名的旅游度假胜地。

规划突出国际要素、本土文化和海岛风情，对项目地区总体定位为：

以马山岛、天鹅湖为依托，以胶东特色、海洋文化体验为核心的国际著名休闲旅游地、国家级影视拍摄基地、一流的生态宜居特色庄园。

总体空间结构是“一城、一港、一庄园”。

“一城”即影视城，将以东海及黄海海洋为特色，打造影视拍摄基地和影视主题公园；“一港”即游艇俱乐部，以马山岛西侧的养鱼池天然的避风港湾为基础，打造独具特色的，具有国际水准的游艇俱乐部；“一庄园”即海皇庄园，着重体现贵族精神，结合度假、旅游、宜居概念，打造文化旅游新产业。

4.1影视城

4.1.1影视城概念

影视城是由影视拍摄基地发展而成。

是专业从事影视剧拍摄制作、影视剧拍摄景区及相关旅游资源开发经营等业务，一般设影视拍摄基地、旅游景区、饭店、宾馆、旅游营销、制景装修等经营单位。

大部分是影视拍摄制作、生态度假、观光旅游、康复疗养等功能为一体的影视旅游基地。

近年来，随着影视文化的发展，各种影视城和拍摄基地以“燎原之势”蔓延全国。

中央电视台涿州影视基地、“大观园”影视拍摄基地、无锡三国影视城、河南焦作影视城……占地万亩的影视城，已成为一道新的影视文化风景，走进人们视线。

影视城作为影视产业发展到一定阶段的衍生品，它的出现活跃了影视文化，丰富了影视产业，对某个地区影视产业乃至整个文化产业注入了新的元素。

4.1.2当今中国影视城的发展模式

影视城往往是各地建设影视产业基地的基础。

最近10年来全国建有大小影视城和景观2000多处，其中比较有规模的大约30多个，其中10个被中国影协和中国影协相关部门评为中国十大影视城。

影视城大致有三种经营模式：

影视拍摄基地模式

作为影视产业元素的聚集形式，主要提供专业影视拍摄场地、设备、服务，逐渐向影视产业集群方向发展。

由创意生产环节支配。

如中国的涿州影视基地。

影视主题公园模式

作为旅游休闲元素的聚集形式，主要以影视创意内容作为核心元素，为大众提供生活娱乐享受。

如中国无锡太湖三国城。

影视拍摄基地+影视主题公园模式

此种模式产业元素与旅游元素融合。

4.1.3项目投资影视城模式分析

一般来说，作为影视拍摄基地的主要赢利模式包括：

影视拍摄的场地使用受入、影视技术设备使用收入、影视道具交通服务收入、影视专业咨询收入、影视经纪收入、制作人员的生活收费收入。

从以上收入来源来看，影视拍摄基地的发展必须赖于核心产业要素和服务性产业要素的完备，以及影视制作项目的众多来形成一定的生产规模，效益的吸取在很大程度上受到影视内容生产的数量的控制。

一般来说，影视拍摄基地与影视内容生产和发行机构相关联，才能是更大的效益。

影视主题公园的基本赢利模式包括：

门票收入、体验消费收入、节庆会展收入、房地产开发收入、生活消费收入、授权商品收入等。

影视主题公园的发展主要依赖娱乐要素的分配，影视知识产权的拥有和旅游消费者的数量和消费能力，其发展也受到影视内容的知识产权的支配和娱乐技术项目的制约。

一般来说，主题公园对优质的知识产权和游客的海量流量都息息相关。

本项目区域最适合建设一个海洋背景的影视基地，除拥有海岛，山，沙滩等海洋基本要素外，还拥有海洋渔业，养殖业，水产品深加工以及游艇俱乐部（策划中），海皇庄园（策划中）等海洋元素，因此，如果将海南岛认为是适合南方海洋文化背景的影视基地的话，本区域则应该是非常合适于作为东海以及黄海海洋题材的影视基地。

影视基地将以“蓝色爱情海洋”为特色主题，集海洋主题婚礼、浪漫邂逅、爱情见证、温馨度假、爱情微电影拍摄多种功能元素，突出特色同时又可满足商务养生、休闲运动、影视制作、主题会展等多方需求的多功能、全方位综合影视基地。

4.2游艇俱乐部

4.2.1游艇项目开发前景

游艇俱乐部18世纪在英国兴起，20世纪50年代在英国已经成为一种风尚。

随着世界经济的普遍发展和游艇技术的进步，游艇拥有者日渐增多，游艇活动得以广泛开展，游艇俱乐部已经成为世界发达国家和地区的高档休闲消费项目，它与高级跑车、私人飞机一起也正成为显示身份和尊贵的一种象征。

现代社会的游艇俱乐部，已经从原有的简单功能发展到集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的休闲场所。

全球每年的游艇经济收入超过500亿美元，在发达国家，平均每171人就拥有1艘游艇。

其中，美国共有1700万艘游艇，平均每16人一艘；而中国目前是每130万人才拥有1艘游艇。

2009年12月，国务院下发《关于加快发展旅游业的意见》，首次提出要培育新的旅游消费热点，支持有条件的地区发展邮轮、游艇等新兴旅游，并把邮轮、游艇等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录。

与此同时，游艇产业对上下游行业的“牵引”作用，也获得了政府相关部门的关注。

国家旅游局在“十二五”发展规划中将游艇作为发展水上旅游的重要载体，国家发改委发布的鼓励发展产业目录也将游艇产业纳入其中。

在一系列政策利好下，游艇热正在全国各地迅速地扩散，珠三角、长三角、环渤海城市群纷纷将游艇业作为重要产业列入发展日程。

目前中国有不下20座沿海城市每年举办各类游艇展，每届都有高成交率和天价订单传出。

游艇产业被誉为“漂浮在黄金水道上的商机”，作为世界第一造船大国，中国在全球游艇制造领域同样举足轻重。

经过最近10年的加速发展，中国内地目前已拥有逾360家玻璃钢复合材料船艇制造企业，其中游艇制造企业超过80家。

即使在全球经济遭遇金融危机重创后的2009年，中国内地制造的游艇出口金额仍达到1.7亿美元，2010年这一数字又攀升至2亿美元。

由于游艇业将带动游艇制造业、游艇船坞建设以及游艇驾驶服务等行业人员就业，预计中国的游艇产业在未来几年内产值有望达到2000亿元。

在出口不断增长的同时，本土消费需求的旺盛也给游艇产业提供了发展动力。

目前全国各地拥有61个注册游艇俱乐部，而中国内地5.5万位亿万富豪中，约一半有购买游艇的意愿。

继住房、汽车之后，游艇完全有理由成为中国下一个消费制高点。

未来我国游艇市场规模将有十几倍增长，主要来自私人游艇消费短期受益于富豪阶级的壮大，长期受益于消费升级带来的中小游艇需求爆发，市场规模375亿元。

商务艇消费增长受益于商务人士对游艇文化的认同带来的企业商务接待需求增加，市场规模100亿元。

特种艇受益于海洋巡防力量的增强，未来三年每年需求约50亿元，增速为20%。

游艇服务受益于游艇消费爆发带来的维护、保养需求及游艇爱好者的社交需求，未来年需求116亿元。

因此，专家们预测，未来3至5年内中国游艇市场的发展将成为最显著的朝阳产业。

4.2.2游艇项目开发优势

项目所在地湾岬相连，马山岛西侧的养鱼池湾具有良好的避风港条件，有天然的避风港湾和宽阔的海面，非常适合建设游艇基地。

而且本地块是中国陆地中最接近韩国的陆地，距离韩国首都首尔仅380公里（而本地至山东首府济南却有490公里！

）。

大连距首尔490公里，比本地块至首尔远110公里！

因此，本地区具有独特的地理优势，除了应积极向韩日等国家开放旅游外，还应积极开放游艇行业！

4.2.3游艇客源定位

针对国内富裕阶层，发展一批富裕阶层成为私家游艇的拥有者；此外该地距离韩国、日本较近占据独特的地理优势，可以吸引韩国、日本等国外游艇爱好者，发展一批游艇的爱好者（向他们提供游艇的培训和租赁服务），使得游艇运动成为继高尔夫运动之后的一项新兴的贵族运动。

4.2.4项目所产生的实际效益

游艇停泊的港口及其相应的配套设施的建设较为容易，一旦项目形成将转换为可持续发展的创收项目。

相应设施及机构--港口项目运行会带来相应的一系列集群化创收项目，其中包括：

游艇停靠管理机构、船体日常维护修理机构、国内外游艇品牌的销售机构以及相关周边的衣食住行设施等。

就业机会----私人游艇项目是中国的新兴产业，项目设立后将诞生一个新的经济纽带，同时也为地方解决了大量的就业机会。

增加地方税收--由于该项目的拓展面宽因此带来的巨大的经济资源，也使得该项目将成为当地的增加税收附加值比例扩大的一新亮点。

4.3海皇庄园

4.3.1海皇庄园项目提出背景

在山东省政府提出打造“半岛蓝色经济区”上升为国家战略之后，来威海投资的企、商剧增的空前发展契机，特别是距项目规划所在地8公里总投资40亿元的韩国三星造船公司等众多制造企业以及为之配套的数以百计的卫星工厂的落户，以及由此而来的数以万计的产业工人的安家落户，打造“产业地产”，市场潜力巨大；

京津及环黄渤海经济圈高端滨海休闲度假消费市场，打造“度假地产”，市场前景广阔；

毗海、临港产业界的韩国、日本管理、技术人员高层消费层，打造“宜居地产”，市场空间巨大；

以威海或山东半岛为目的地的旅游度假客源市场，打造“旅游地产”，市场开发价值巨大.

4.3.2海皇庄园规划

在马山的半山坡及以下区域规划海皇庄园，以生态环保宜居同时又体现特色为建造理念，按不同消费人群分三个部分。

一是针对高端商务客户打造具有贵族精神的度假地产，采取一户+10亩～100亩海洋（养殖水面）+一个游艇位的捆绑销售模式，使得业主获取的价值不再是传统意义上的物业，而是产业！

具有居住享受价值加上经营增值价值的双重属性，做可以雇佣渔业工人的产业主！

二是针对临港产业界的中高层消费者，打造绿色宜居住宅；三是结合旅游市场资源，建造具有特色风情的生态环保木屋。

4.3.3海皇庄园独特优势

海皇庄园拥有以下独特优势

规避喧嚣，亲近自然（与天鹅为伴，融入海洋）；

生态环保，绿色宜居；

爱好高雅运动（游艇等）；

有社会责任（带领工人开发海洋资源，保护自然资源）

这些是海皇庄园独有的特色，与普通的海景别墅形成鲜明的对照。

在如今空气污染加剧、PM2.5频频爆表的时代，海皇庄园的出现，将是人们理想的归属地！