A城中村改造可行性研究报告.docx
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A城中村改造可行性研究报告
南阳市卧龙区卧龙岗办事处
彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发
（项目名称：
万裕·水岸新城）
可行性研究报告
南阳市万裕房地产开发有限公司
二OO九年六月十八日
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称及概况
彭营社区位于卧龙岗东侧，有四个自然村15596人组成，该项目为彭营社区的一个自然村，项目名称为“万裕·水岸新城”，东临车站南路，39号路从村西穿村而过，南临雪枫路，北临区间路，总占地面积为342615.9㎡（合513.23亩），实际使用面积256604.8㎡（合384.907亩），城市道路占地面积86011.1㎡（合129.016亩），总面积分四个小区，其中：
A区面积：
39015.6㎡（合58.524亩），其中实用面积30176㎡（合45.264亩），占道路面积为8839.6㎡（合13.26亩）；
B区面积：
91022.6㎡（合136.533亩），实际面积68290.3㎡（合102.435亩），占城市道路22732.3㎡,（合34.098亩）；
C区面积：
135930.2㎡（合203.895亩），实际用地面积104325.2㎡（合156.488亩），占城市道路31605.0㎡（合47.407亩）；
D区面积：
76647.5㎡（合114.971亩），实际用地53813.3㎡（合80.720亩），占城市道路22834.2㎡（合34.251亩）；
总户数1596户，其中村民1466户，居民130户，总计居住人口5596人，其中村民5226人，居民360人。
1.1.2开发公司
“万裕·水岸新城”将由万裕（集团）的股东南阳市万裕房地产开发有限公司全资独立开发。
万裕房产有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了“万裕·中央花园”、“万裕·四季春花园”、“万裕·韵龙风情园”、“兴隆小区”等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。
经过近两年的努力，为适应房地产业的发展，先后组建了机电、物业、劳务、木业生产、防水、门窗制作、白酒酿造等子公司，已成为一个集团化经营公司。
公司现有职工547人，注册资金4000万元。
1.1.3承担可行性研究的单位
由于本项目规模较大，总投资额可达22亿元人民币，因而由万裕房产有限公司策划部担任该项目的可行性研究。
由于万裕有限公司加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。
1.1.4研究工作依据
本项目可行性研究依据为：
南阳市中心城区房地产现状、南阳市工程造价信息、本项目的地块价值及房价信息。
1.1.5项目建设和内容
“水岸新城”规划建筑总面积110.95万㎡，容积率为4.2，其中住宅80.16万㎡，商业26.6万㎡，公建面积4.67万㎡。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测结论
目前房地产市场价格情况：
住宅售价2200—3100元/㎡；一层临街商铺售价在10000元—15000元/㎡，二层—三层售价在3000元—6000元/㎡。
根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达2680元/㎡,临街铺面1—3层综合售价可达6800元/㎡。
保守估计,本项目的利润12个亿。
况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成，该项目市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。
总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。
1.2.2项目建设速度
本项目已在2007年即开始进行市场研究和方案设计，经过近三年的工作，现已基本完成方案工作。
计划本项目于2010年10月动工，2014年12月份通过竣工验收，并全部实现销售。
1.2.3投资估算和资金筹措
本项目的建设资金，完全由开发商万裕有限公司筹措资金。
1.2.4项目综合评价
水岸新城本身具有地处未来卧龙区行政中心地段优势和景观优势。
又处在升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观！
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
宏观经济环境状况：
2008年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：
第一个亮点：
宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。
值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。
第二个亮点：
通货紧缩的趋势基本结束。
在1998年～2006年多的时间里，６年物价指数都很低。
国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题，在2006年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。
应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。
第三个亮点：
消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。
从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。
而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。
未来中国人均GDP将达到3000美元以上（上海已经超过5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。
第四个亮点：
我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。
2008年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。
（1）现实经济接近潜在经济增长水平，GDP有望增长8.5％。
（2）社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升。
（3）经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加。
（4）外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定。
（5）消费需求明显回升。
消费结构继续升级。
（6）投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃。
（7）进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少。
（8）税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型。
（9）货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长。
（10）坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展。
2008年以来全国三线城市房地产市场前瞻，经济繁荣带动房市平稳增长。
国家统计局统计，2007年我国国内生产总值为19664亿元，按可比价格计算，比上年年增长9.1%，是2003年以来增长最快的年份。
按季度统计，去年一季度GDP增长9.9%，二季度增长6.7%，三季度由原先发布的9.1%修订为增长9.6%，四季度增长9.9%。
这表明连续6个的扩张性宏观经济政策对经济增长引起了很大的促进作用。
中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善、世界经济将走出低谷等因素都将促进2008年国民经济的进一步繁荣。
2008年以来房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，2008年以来我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2008年以来房产投资增长速度将趋于平稳。
2008年以来是我国房地产业自2003年以来投资增幅最快的一年，在连续5年年均增长近20%的基础上，2008年前11个月，我国房地产开发投资额达到10285亿元，同比增长了32.5%。
据国家发改委和国家统计局公布的数据，2008年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8%。
导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：
扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。
2008年以来政府在肯定和保持房地产健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。
房地产市场结构发生变化：
中低价房将逐步成为市场主体
目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。
2004年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。
2004年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。
建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：
“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。
所以从结构调整的目标来看，主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。
也就是说，我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。
”
房地产二级市场进一步发展
随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业理念。
二手房的大量入市，为消费者提供了极大的选择空间。
2004年房地产二手市场将受到更多消费者的推崇。
“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。
据个人状况从低到高的梯级消费模式，不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。
被称为一级半市场的“空置房”市场，将因政策及市场等因素而大幅度放量，“空置房”因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象得到有效改善。
“空置房”的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。
同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资者有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资者趋之若鹜。
2004年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。
随着几年来一手商品房投资回报率的房地产金融市场进一步多元化改革，2003年出台的一系列政策，使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大，对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。
房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要是通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。
2003年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2003年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。
在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，处于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。
一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。
2008年以来，我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革，我国近3个月以来，房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，银行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化、利率市场化等等手段的措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。
在经济持续快速增长的影响下，2008年南阳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2006年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：
供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。
总体来看，2008年南阳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。
2.1.2南阳房地产市场状况
2006年后，南阳房地产市场经历了非常不平凡的两年，随着城中村项目的实施和原有项目的快速承建，加快城市建设等等有利或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对南阳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳且稳中有升。
房地产市场需求旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长。
根据市规划局与国土资源局网上备案预售合同资料显示，今年与去年相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年高增长回复到平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。
从2008年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。
近年来，我市住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律。
住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面。
2008年，我市商品房批准预售面积比去年同期下降10.27%，其中住宅批准预售面积比去年同期下降17.77%，供给下降幅度较大。
总体来看，刚刚过去的2008年是我市房地产供求关系大调整的一年。
针对2006年以来，商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。
2007年，政府采取了市区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应，将存量土地纳入计划、取消市区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。
随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。
2.1.3区域发展及前景预测
该项目未改造前，为二层民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狭窄，卫生状况极差，居住环境害，既影响城市景观，又损害了群众的身心健康，改造后总体规划67栋小高层和超高层建筑，楼与楼之间空间大，采光面大，绿化率达40%，小区还建有小学、幼儿园、老年保健中心等公用设施。
该小区的建设大大提高了我市西南区域的城市品位。
该项目所处位置在市中心区域西南角，北临智圣诸葛亮隐居地卧龙岗，西侧为我市大学园区，东侧为卧龙区新建设的行政中心，南临新建成的312国道（雪枫路）。
交通四通八达，是我市未来的黄金地段，房产价格具有很大的上升空间。
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
近年全国房地产市场发展迅猛，是否存有“泡沫”，是否过热的争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍在稳步上升。
除我国个别一线城市的房地产热度偏高外，全国房地产市场可以说是健康良性地发展。
国家对房地产信贷的严控也正是防止“泡沫”的有力手段。
因此，本项目是在一个健康的市场环境中开发的。
我市房地产相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更理性，近两年的“豪宅大比拼”、“海湾大决战”、“小户型大塞车”，看似刀光剑影，全都安全着陆。
这说明，关键是你得适合做什么样的产品，你的产品针对何种目标市场。
这种重市场研究，重产品创新的科学态度，是本项目先开发值得借鉴的财富。
2.2区域市场分析
2.2.1区域市场界定
本项目属于卧龙区市场，而目标客户群是我市城市规划区辖区人口。
2.2.2供给分析
就发展形式而言，卧龙区是当前南阳市较为活跃且最有发展前景的片区之一，北京大道延伸，车站南路扩建，地域上的优势共享，卧龙区新中心区的优质配套，成为新中心区“后花园”最大的居住区之一；良好的生态环境、交通、市政配套加上人才配备，使卧龙区一天比一天好。
应该说，随着该区域居住人口的进一步增加，这里商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。
目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。
随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。
对小区的配套需求，调查显示：
在置业者中对居住环境和完善成熟的生活配套区这两方面要求较突出，进而也成为影响其选择楼盘的重要因素。
会所、泳池为置业者最重视的设施。
商业配套、学校、交通车也受到了较大关注。
对户型的需求,置业者对三房两厅的户型需求占85%。
四房、五房及一房一厅、单身公寓的需求为15%，其中最受欢迎的是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大，一房一厅面积需求在50—60㎡，二房二厅面积需求在65—95㎡，三房两厅的面积需求在95—135㎡。
对价格的承受力：
价格方面2300－2600元/㎡，是消费者普遍能接受的价格。
但考虑到地价，建材上涨因素，及消费者的实恵心理，超出10%即2500-2800元/㎡就是理性价格。
调查客户中，55%的客户选择银行按揭付款方式。
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
本项目紧临车站南路和雪枫路的交通干道，与卧龙区行政中心和白河公园隔路相望，属典型的中心广场物业，交通十分方便。
3.1.2地形地势
本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，一侧是上万平方米白河湿地公园，一侧是永久性的山丘绿林和学校运动场，视野开阔，满眼翠绿。
本项目的水、电、气路等均已通“平”,具备良好的形式条件。
3.1.3规划限制条件
本项目地块较好，总用地342615.9㎡，容积率<4.2，绿化率<40%，商业面积占总容积率面积不超过2.5%，停车位不少于总户数的50%。
3.2项目SWOT分析
3.2.1项目优势
项目地处南阳市西南角，属新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚，项目紧邻市车站南路交通大动脉，并紧临北京路，交通优势明显。
四、项目定位及项目评估
4.1项目定位
市场定位：
高品质精致住宅小区
形象定位：
首席景观住宅
目标客定位：
以南阳市规划区内客户为主
4.2方案评估意见
在方案设计上，引入“后小康住宅小区”理论，结合本小区的具体位置及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点，做出了以下特色：
总体布局采用排列布局，分两排布置，南侧一排为22层，北侧一排为28层－33层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成一个中心庭院。
北侧一排中小户型可将车站路的噪音挡于小区之外，保证了小区的宁静。
沿车站路与北京大道临街三层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。
单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实有率高。
建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为主要特征，以简洁的色彩和景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果,从而形成本建筑典雅、精致的特征。
交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。
总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值，又贴近市场，符合目标客户的需求。
五、投资估算与资金筹措
5.1项目总投资估算
本项目计划投资总额为22亿元，按可销售面积计算，开发成本为2000元/㎡。
5.2经济指标
六、可行性研究结论
6.1项目的意义及利润预测
“城中村”改造项目作为城市建设的一个重要组成部分,是省市政府工作的重点之一，城中村改造后，解决了该区域脏、乱、差的社会环境，不但提高了我市西南区域的城市品味，重点是解决了居民的居住条件和居住环境，所以对该区域的城中村项目，市、区、乡三级政府都高度重视，并把该项目作为南阳市第一批城中村改造项目。
该项目从目前看，是南阳市最大的城中村改造项目，经济效益比较可观，但靠公司目前资金状况改造项目有一定困难，需外来资金支持，经同豫商投资集团领导多次论证商定，共同注入资金成立合资企业，共同开发建设该项目。
该项目总投入资金为22亿元人民币，销售收入38.457亿元人民币，税后净利润为11.957亿元人民币。
6.2项目风险及防范
由于本项目较低的地价成本，加之科学的市场调研、精心的方案设计、良好的市场环境，可以说，是一个风险极小安全度高的项目。
本项目的风险存于建筑工程上面，如何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要，建议建工部加强工程管理人才的引进，建立科学的施工管理流程，外部聘请专业务实的监理队伍，确保本项目优质、高效的工程形象。
6.3项目收入及支出
项目支出：
22.77亿元
1100000.95m2×2070元/m2＝22.77亿元
项目收入：
38.457亿元
（1）其中商业
（2）住宅
80.16万m2－18.5万m2＝61.66万m2
61.66万m2×2680元/m2＝16.52亿元
（3）地下车位：
6415个×60000元＝3.849亿元
（1）＋
（2）＋（3）
18.088亿元＋16.52亿元＋3.849亿元＝38.457亿元
毛利：
38.457亿元－22.77亿元＝15.687亿元
应交税费：
38.457亿元×9.7％＝3.73亿元
税后利润：
15.687亿元－3.73亿元=11.957亿元
二00九年六月十八日
附件：
项目投资经济指标分析
1、拆迁补偿：
7650.5万元
（1）拆迁临时补偿费：
750户×250m2/户×3元/月×18月＝1012.5万元
（2）拆迁租房费：
750户×250m2/户×3元/月×18月＝1012.5万元
（3）违章建筑补偿：
750户×100m2/户=75000m2×350元/m2=2625万元
（4）提前拆除奖金：
750户×40000元/户＝3000万元
2、建安费用：
14.978亿元
总面积110.95万m2×1350元/m2＝14.978亿元
3、项目开工前的所有应交费用：
1.2221亿元（110元/m2）
4、净地购买费：
120亩×40万元/亩＝4800万元
5、广告、销售费：
总收入38亿元×2.0％＝760万元
6、项目管理费：
总收入38亿元×0.3％＝1040万元
7、基础设施1100000m2×60元/m2＝6600万元
8、绿化景观费：
6000万元
9、融资成本：
3亿元人民币
10、不可预见费：
6000万元
总计用款：
22.77亿元
开发成本：
2070元/㎡
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