土地估价技术报告规范自己整理.docx

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土地估价技术报告规范自己整理

“土地估价技术报告（文字式）“的基本内容及期说明

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告

[封面标题]

项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]

受托估价单位：

[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出使用估价机构]

土地估价报告编号：

[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

土地估价技术报告编号：

[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：

[说明土地估价报告提交的具体日期]

关键词：

估价对象所在市、县全名，和项目名称中市、县全名一致；

       估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；

       估价机构，说明估价机构全称；

       年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

[二]正文

   正文内容和格式如下：

土地估价技术报告

[正文标题]

第一部分 总述

[分标题]

一、估价项目名称：

[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]

   [如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]

二、委托估价方：

[说明该项估价的委托单位或个人]委托估价方[说明该项估价的委托单位及基隶属关系、委托单位和估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]

三、受托估价方：

[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]

四、估价目的：

[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]

五、估价依据：

[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

[上述估价依据应和估价过程相一致，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出]

六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日]

七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

八、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用登记用途为依据。

土地开发程度的设定应和估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格]

九、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（附表）。

如需用外币表示的，应标明估价基准日外币和人民币的比价。

十、需要特殊说明的事项

1、估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告和估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）]

2、估价结果和估价报告的使用[包括以下内容：

（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。

说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

（2）本报告和估价结果使用的方向和限制条件。

说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；

（3）土地估价结果的有效期。

说明估价报告和估价结果的有效期限；

（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；

（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。

]

3、需要特殊说明的事项[说明：

（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；

（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；

（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理必要及时说明原因或依据；

（4）其他需要特殊说明的问题。

]

十一、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]

十二、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]

估价机构负责人签字：

  （机构公章）

××××年××月××日

 附土地估价结果一览表（附表）

第二部分   估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价地理位置、土地用途四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]

3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。

利用现状包括估价对象上的建、构物及其用途、建筑、容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]

[上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察和调查的内容为准]

[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

   1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：

（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；

（2）房地产制度和房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划和发展目标；（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄和投资、物价变动等内容）]

2、区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括

（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、状况、对外交通条件等）；

（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度]；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等]

[这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定]

[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和做人目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]

3、个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临先进状况、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]

[上述因素分析和“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，和本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。

因土地的特殊用途或他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析]

[在对地价影响因素分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势并和土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要和估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]

[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]

第三部分  土地估价

 [分标题]

一、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。

各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）

[上述估价原则可根据估价对象特点和估价目的有所选择]

常用的原则：

1、替代原则（所有方法适宜）

2、变动原则（所有方法适宜）

3、需求和供求原则（所有方法适宜）

4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

5、协调原则（所有方法适宜）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

7、多种方法结合原则

8、最有效利用原则

如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：

原则叙述不全、原则和所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法和估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。

要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]

[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的未级地进行评估]

（一）市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格要求比较实例不得少于三个。

估价中，除要求选择的实例和估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择因素条件的比较及因素修正在有以下具体要求：

1、比较实例选择。

要求比较实例至少有三个，选择的实例和估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间和估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置，用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

2、因素选择。

估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。

不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。

以上因素要和报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

3、因素条件说明。

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：

表一  比较因素条件说明表

估价对象和比较案例

比较因素

估价

对象

实例一

实例二

实例三

实例四

……

交易时间

交易情况

交易方式

土地使用年限

土地用途

区

域

因

素

基础设施状况

离市中心距离/公里

2

1．5

2．5

4

3

交通条件

环境条件

……

个

别

因

素

容积率

宗地面积/平方米

宗地形状

规则 

规则 

较规则 

不规则 

不规则 

不规则 

规划条件

……

上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线外三通一平、五通一平、七通一平来描述。

估价对象和比较实例的名项条件说明客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要和第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。

除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件和估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据在说明确定依据时，应以地产市场情况如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。

列表表示如下：

表二  比较因素条件指数表（附表）

5、因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正，交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数和比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：

表三   比较因素修正系数表

估价对象和比较案例

比较因素

实例一

实例二

实例三

实例四

……

交易时间

交易情况

交易方式

土地使用年限

土地用途

区

域

因

素

基础设施状况

离市中心距离/公里

100/102

100/98

100/92

100/96

交通条件

环境条件

……

个

别

因

素

容积率

宗地面积/平方米

宗地形状

100/100

100/98

100/96

100/96

规划条件

……

比准价格/元/平方米

估价对象评估价格/元/平方米

[注：

表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照《规程》和相应分析确定]

6、实例修正后的地价计算

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比较价格，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定估价对象的价格]

（二）收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步聚和计算过程。

2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。

3、说明土地纯收益的测算依据和方法涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。

4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法依据和具体标准。

5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]

（三）剩余法

[应用此方法估价，依据《规程》规定程序和方法进行。

技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1、通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

应包括确定土地的用途。

建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。

2、明确估价对象开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。

3、对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。

4、说明计算公式、计算过程和结果]

（四）成本逼近法

[应用些种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：

1、要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。

有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。

同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件从这以后的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关政府部门证明，涉及到当地有同区域的费用标准要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。

2、明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准并说明依据。

有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。

3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

4、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

5、根据估价对象的区域因素，个别因素条件进行区位修正，因素说明应和第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。

6、说明土地价格的确定方法和结果]

（五）基准地价系数修正法

[应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行。

在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

1、具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文件、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。

基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。

2、说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。

具体形式可参见市场比较法中因素条件明说表。

4、确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。

5、说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。

6、对基准地价修正得到宗地地价。

当估价对象设定的土地开发程度和基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正]

三、地价的确定

1、地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。

对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]

[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]

2、估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。

如用外币表示地价，应注明估价基准日外币和人民币的比价]

第四部分  附件

[分标题]

[应包括1、委托估价函、2、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、3、房屋产权证复印件或证明材料、4、地籍图或宗地区域位置图、建筑图等、5、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点、6、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、7、估价对象如设定他项权利进的有关权利人证明材料、8、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、9、委托方营业执照等）

[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证）等进行验对核实后，在复印上加盖估价机构公章]

 （另附）

“土地估价报告”和“土地估价技术报告”的制作和文字要求

一、纸张

应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相应于A4纸张规格）。

二、字体和型号

（一）封面

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2、其他内容应为三号楷体。

3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其他内容左端对齐后居中排列。

（二）正文

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2、其他内容字体应为四号仿宋。

3、正文内容两端对齐后居中排列。

三、土地估价报告的制作和出具

1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；

2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；

3、委托估价主在向土地法行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；

四、文字要求

1、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或和估价过程无关的言论；

2、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。

如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应和中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。