可行性研究报告案例.docx
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可行性研究报告案例
可行性研究报告案例
目录
第一章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境及竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和建议2
第一章项目开发背景
1.1行业发展背景
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。
2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。
因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。
随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。
在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。
宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。
有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。
1.2西安市房地产现状
我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。
据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。
其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。
据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。
同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。
市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。
在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。
西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。
由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。
1.3西安市房地产的总体发展趋势预测
党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。
根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。
其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。
按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。
这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。
之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。
同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。
1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较
指标1990年2001年2002年
人均居住面积6.1m210.37m210.9m2
房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元
房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家
房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2
个人购房所占比例不足10%93%95%
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
第二章项目规划概况
2.1基本情况
项目名称：
西宝花园-通宇大厦
建设基址：
西安市碑林区振兴路中段
土地性质：
居住用地。
（本策划案按商品房开发用地为策划依据）
占地面积：
6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：
36264㎡（方案1）39864㎡（方案2）
住宅面积：
7200㎡（方案1）10800（方案2）
综合楼面积：
21776㎡（不含地下室）层高：
22层
写字间面积：
12096㎡层高：
3-14层共12层
酒店套房面积：
8064㎡层高：
15-22层共8层
附楼面积：
960㎡层高：
4层
写字间酒店配套功能面积：
2175㎡
公建面积：
1608㎡（综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室）
地下停车场面积：
4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）
总户数：
406（方案1）430（方案2）
容积率：
5.97（方案1）6.53（方案2）
绿地率：
30%
2.2规划建筑物：
框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能
2住宅720012不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计36264
方案2
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能
2住宅1080018不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计39864
第三章项目周边环境及竞争状况分析
本届主要对本项目的微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1概况
本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。
作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。
面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。
但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。
3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
周边写字楼调查表
项目名称地址层数总面积（㎡）售价（元/㎡）租价（元/㎡）售租率备注
海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月
精英大厦振兴路中段830005590%
泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费
伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月
调研分析：
此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价（均价）为50-55元/㎡×月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价（元/㎡×天）套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
城市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。
经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。
本方案经济核算的住房率基数为50%。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。
另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。
但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。
因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。
酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。
3.1.3住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/㎡）。
这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。
写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
第四章产品设计建议
4.1综合楼
4.1.1写字间
目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。
智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：
采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。
楼层：
3-18层
面积：
12096㎡
户数：
12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66
户型配比：
面积（㎡）比例（按户数%）备注
100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
150-16030%
200-22040%
300-32010%
4.1.2酒店：
按三星级标准设计
楼层：
15-22层，共8层
客房总面积：
8064㎡
户数：
270
户型：
户型（㎡）功能套数楼层备注
22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。
3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。
4、双人床标准间设在15层不透光部分。
20-221双人床标准间12套15层
40-50豪华标准间17套22层
小计270套15-22层
4.1.3配套功能：
功能面积（㎡）楼层计算依据备注
会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人
中（2个）200附楼4层2㎡/人100人
宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上
厨房160附楼4层
大堂4001
商务中心501
酒吧（咖啡厅、茶秀）2002
歌舞厅2002
美容美发1001
桑那按摩2001
健身房1501
洗衣房200院中另建
合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
4.2住宅
4.2.1方案1
总面积：
7200㎡
层高：
12层
户数：
48
户型：
2梯4户
两种户型：
120-140㎡160-180㎡
或4种户型：
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据：
从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。
4.2.2方案2
总面积：
10800㎡
层高：
18层
户数：
72
户型：
1梯4户
两种户型：
120-140㎡160-180㎡
或4种户型：
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
4.2.3分析建议
12层和18层的区别：
12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。
12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别：
按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。
但建安成本后者比前者大。
18层差别不大。
因此建议：
若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。
4.2.4户型设计建议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）
4.3停车场
⑴需求：
住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。
⑵地下停车场的设计依据：
地下停车场平面示意图
两种建设方案：
地下停车场的立面示意图
方案①方案②
方案①的经济核算：
经济指标额度计算依据
面积4320㎡停车场为地下1层，不包括地下二层设备间
停车位123个35㎡/个
造价693万元1600元/㎡
出租效益44万元/年租价300元/个×月
回收期15.8年693÷44
出售效益738万元6万元/个
利润45万元738-693
方案②的经济核算：
经济指标额度计算依据
面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间
停车位191个40㎡/个
造价1378万元1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加）
出租效益68.8万元/年租价300元/个×月
回收期20年
出售效益1146万元6万元/个
利润-232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。
⊙注：
停车位售价的核算：
目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。
按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，
300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个
投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位：
地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。
共计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场的使用管理：
①综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
②建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。
第五章营销方案
5.2.项目经营方案
5.2.1方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。
5.2.2方案B
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余出售。
5.3价格定位：
项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注
写字间52005012096
酒店客房200/天7056
配套功能1001616不计会议室
停车场6万元/个300/个100个
住宅内部销售2730（方案1）6000只计土地成本和建安成本
2330（方案2）
住宅公开销售33001200（方案1）
4800（方案2）
第六章开发进度
本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。
开发周期估算为2年。
此开发进度作为本方案经济核算的依据之一
附表1开发进度模拟表
第七章财务分析及评价
7.1项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
A、土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。
B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。
按建安成本的2%取费。
C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。
按建安成本的10%取费。
D、建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
E、室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。
根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。
F、工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。
G、建设单位管理费
按前六项费用之和的2%计提。
H、预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。
I、建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
项目总投资估算表（方案1）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用169
3.建设配套费847
4.建安工程费（含装修费）8472
5.室外工程费320
6.工程监理费85
7.管理费284
8.预备费508
9.建设期财务费用500
10.总计15487
项目总投资估算表（方案2）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用193
3.建设配套费917
4.建安工程费（含装修费）9168
5.室外工程费320
6.工程监理费92
7.管理费300
8.预备费550
9.建设期财务费用500
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。
7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元
C、全部投资的现金流量表单位：
万元
时间项目200320042005
现金流入量合计7794463-5409
自有资金投入1000
主营业务收入17944571829
借入资金5000
现金流出量合计77867701707
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费300
升级会员 