租赁合同纠纷代理词.docx

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租赁合同纠纷代理词

租赁合同纠纷代理词

代理词

尊敬的审判长、审判员：

吉贤律师事务所接受xxxxXXX的委托，指派我担任xxxxXXX与市xxx投资有限公司租赁合同纠纷一案的一审代理人。

现结合今天的庭审情况针对双方争议的焦点发表如下代理意见：

一、原被告签订的《天津市xxx生活广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）符合法定解除的条件，该合同依法已经解除。

1、被告迟延履行合同的主要债务，经原告催告后在合理期限内仍不履行。

（迟延履行合同义务）

原被告于xx年9月20日签订了租赁合同（见证据2）。

双方约定，xx年11月15日为商铺交场日（交场日：

双方签订交付确认书、实际交付商铺日期），并于xx年圣诞节前正式开业。

而至xx年12月31日，被告商场内外部装修工程仍未完成，无法为原告及其他商户提供入场经营的条件。

经原告催告后，被告承诺延至xx年4月15日可全面完工，为原告提供入场经营条件。

但，经原告催告并给予4个多月的合理期限后，至再次约定的完工期限即xx年4月15日，商场内外施工场地仍凌乱不堪，没有丝毫完工迹象。

以上事实可由原告于xx年4月份拍摄的现场照片证实（详见证据

代理词

尊敬的审判长、审判员：

西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西XX律师事务所指派，作为本案原告西安XXXX有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：

一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。

xx年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园的库区B1库房共计1340㎡，租期4年，从xx年2月28日起至xx年2月27日止，押金为5000元，第一年库房租金为xx00元，合计金额共计206000元。

合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一年度承包费。

租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪计收违约金。

遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。

被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”。

合同签订后原告分别于xx年2月9日、xx年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计206000元，并于xx年2月15日、xx年2月28日向被告支付了房屋维修费用款

22000元，维修工程款15000元，上述事实有XXX本人出具的四张收条为证。

但在xx年5月4日在原告所租赁的库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。

二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。

如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。

原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。

被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”，据此被告应按照《合同法》第一百一十四条的规定支付原告违约金xx0元。

由于被告的违约行为导致合同不能正常履行，依据《合同法》第一百零七条的规定和《房租租赁合同》的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。

由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大的直接经济损失，被告应按照《合同法》一百零七条、第一百一十三条

三、XX市国土资源局XXXX分局《关于依法查处清理违法违规建设的通告》已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎，XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步讲，就算原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告的直接经济损失。

按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门《关于依法查处清理违法违规建设的通告》的规定，原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。

依据《合同法》第五十八条、《最高__关于审理城镇房租租赁合同__件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十四条的规定，由于被告存在过

以上是我们的代理意见，望合议庭酌情予以采纳。

陕西XX律师事务所

年月日

代理词

尊敬的审判长、人民陪审员：

原告xx诉被告xx租赁合同纠纷一案，xx律师事务所接受xx的委托，指派律师xx担任本案原告的诉讼代理人。

接受委托后，代理人收集、查阅、研究了本案有关材料，向证人了解情况，并经过本案的开庭审理，对本案的事实、证据作了全面了解，现发表如下代理意见，请合议庭予以考虑。

一、本案原告是适格的诉讼主体。

我国《合同法》第229条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

《中华人民__民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。

被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。

所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同在买受人（新的所有人）和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。

_租赁合同纠纷代理词。

原告在获得xx转让的房屋所有权（并非被告辩称的债权转让）后，当然地取得了该房屋的收益权，在本案中，原告依据《xx租赁合同》（以下简称《租赁合同》）向被告主张房屋租金，既有前述法律_租赁合同纠纷代理词。

依据，也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。

所以，原告是适格的诉讼主体。

二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。

1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效

原告自xx年取得房屋产权以来，一直委托xx到房屋催收租金，并且还通过书面的催收函催收租金，原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条，足以证明原告一直在催收租金的事实。

2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信

根据《中华人民__民事诉讼法》第七十条的规定：

“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证?

?

”。

本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金，了解案件真实情况，因此，他们有义务出庭作证。

3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效

本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务，分XX期履行，这些义务的设定是依据同一份《租赁合同》，其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容，权利人依据该《租赁合同》所享有的权利也是一个整体的合同权利，其主张合同权利也是对合同整体权利的主张，所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。

根据《最高__关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：

“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。

所以，本案应从最后一期债务履行期限届满之日（即

XX年XX月XX日）起计算诉讼时效。

原告在XX年XX月XX日向法院提起诉讼，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。

4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高__和地方高级__的判例及指导意见佐证。

（1）最高__（xx）民二终字第147号__。

（2）《江苏省高级__关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要》苏高法审委[xx]17号第四条规定：

“当事人在合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的，诉讼时效期间自最后履行期届满的次日起计算。

”

三、被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。

首先，被告主张的优先购买权与原告主张的租金请求，属于两个不同的法律关系，理应另案处理。

其次，依据《最高__关于审理城镇房屋租赁合同__件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、二十四条的规定，被告以优先购买权受侵害为由并不能宣告原告的房屋买卖合同无效，更何况原告已经取得房屋的物权。

因此，即使被告主张权利，也应当向房屋出让人主张，并不能以此对抗原告的诉讼请求，所以被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。

综上，代理人认为本案事实清楚，证据确凿充分，原告诉讼请求理应得到主张，为此，希望合议庭充分考虑并采纳上述代理意见。

xx律师事务所

律师：

年月日

房屋租赁合同纠纷代理词本律师依法发表如下代理意见：

一、事实。

xx年3月12日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。

该合同约定：

原告将位于市号的一套房屋租赁给被告使用，月租金为元，租赁期限至xx年1月1日止。

xx年1月2日房屋租赁合同到期后，被告既不与原告续签房屋租赁合同，也不归还所租赁的房屋。

经原告多次催促，至今被告仍然拒不移交所租赁的房屋，也不缴纳房屋租金。

二、法律依据《合同法》第二百三十五条规定：

“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。

被告作为承租人依法应当在租赁期间届满后返还所租赁的房屋。

被告拖延至今仍拒不返还所租赁的房屋，依法应当立即返回房屋并据实支付所欠房租。

三、依据以上事实和法律依据，应判如所请。

一、本案原被告之间的协议理应解除，本案被告及第三人应将占用的租赁物返还

本案被告作为租赁物使用人，应该履行善良管理人的妥善保管租赁物义务并严格履行合同义务。

本案被告未经原告允许，擅自将租赁物转租给本案第三人。

该行为明显违反了xx年4月9日本案原被告双方达成《协议书》第一项“乙方不得自行转租”的约定，而本案被告在向本案原告缴纳一年租金之后就不再缴纳租金。

依据《合同法》第二百二十四条：

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

结合本案承租人将租赁物擅自转租而又不缴纳续期租金的情况来看，本案被告的行为构成违约，致使不能实现合同目的。

《合同法》第九十四条（四）：

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的规定，当事人可以解除合同。

而本案被告及第三人也应该将占用的租赁物返还。

二、对租赁期间财产损失，本案被告应予赔偿租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

承租人在租赁期间有妥善保管租赁物的法定义务。

第二百二十二条：

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

而在租赁合同有效期间，本案被告声称租赁物中的大量暖气片、连接管材、铝合金窗户丢失。

在租赁期间，本案被告应妥善保管租赁物，无论本案被告是本人将上述财务拆走，还是他人将上述财产盗走，本案被告均应该对因此而给本案原告造成的损失予以赔偿,经原告核算,该笔损失为6775元。

三、租赁物现在仍然处于本案被告及第三人控制之下，对在此期间造成的原告租金损失及失火造成的财产损失理应给付赔偿如果本案原被告合同仍然有效，原告理应履行缴纳租金的义务。

如果合同已经解除，那么原告应及时将租赁物返还给本案原告。

本案原被告双方达成房屋租赁协议实为附条件的租赁协议。

（见协议第二项）本案被告虽然曾口头声明不再继续租赁，但本案被告在行动上却将部分租赁物转租给本案第三人，租期到xx年8月15日至，同时拒不向本案原告交还众多房屋钥匙，本案原告多次索要未果。

也就是说，到现在为止，本案被告仍然未将租赁物返还，本案租赁物仍然处于本案被告和第三人控制之下，如按双方达成的原协议第三项规定，本案被告应依约定交付租金。

如果本案被告认为不再租赁房屋，但仍然实际占有房屋的情况下，致使本案原告无法将房屋租赁给他人，可期待的租金利益遭受损失，那么本案原告要求本案被告赔偿租金损失理应得到法律的支持。

依据《最高__关于审理城镇房屋租赁合同__件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，__应予支持。

本案被告给原告造成的租金损失，参照合同第三项，第二年2万元，从xx年4月13日至现在已经9个多月过去了，应赔偿原告租金损失为（20000÷12）×9=15000元。

房屋买卖合同纠纷代理词

尊敬的审判长：

蛇口律师事务所黄华律师受原告__的委托，指派我担任__与__房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，参与本案的诉讼，现根据庭审举证和质证，发表如下代理意见：

一、原被告双方于xx年2月25日签订合同，定金2万元，合同生效当日支付1万元，在合同生效后2日内（含当日）支付一万元（见证据1《房屋转让合同书》第3条），根据《资金托管协议》，原告已经于xx年2月25日向资金托管方__公司支付了2万元定金（见证据3《正式收据》），根据合同约定，原告支付定金的日期应当认定为xx年2月25日，而不是被告答辩书中说的xx年3月4日，原告已履行了合同义务。

二、《房屋转让合同书》还约定，首期款10万元于xx年3月15日前支付至指定监管银行的监管账号（见《房屋转让合同书》第4条）。

原告根据合同约定，向银行申请贷款按揭（见证据10），于xx年3月10日取得贷款承诺书（见证据6），并根据中国银行深圳市分行南油支行出具的《二手楼交易资金委托监管协议》和《交易资金委托监管业务收款收据》，于xx年3月15日支付首期款120000元，已履行了合同义务。

（见证据5）三、原告曾于xx年3月16日委托律师向被告发出催告履约律师函，要求被告按时履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（见证据7、8），并且终止履行担保赎楼义务，以实际行为明确表示不履行《房屋转让合同书》，拒不退还定金（见证据9、11、12、13）。

四、原告在履行合同期间，没有收到被告任何期望终止履行合同__，由于被告已经明确表示不再履行合同，违约在先，原告被迫依法以《律师解约函》的方式解除《房屋转让合同书》。

（证据14、15）

五、根据国众联出具的《报告书》，评估价格为723，350元。

对此原告已经提出异议，认为《报告书》评估价格低于实际市场价格。

（理由见《异议书》）

综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告在原告毫不知情的情况下，单方解除合同，既不与原告联系也不退还定金，给原告造成了较大损失，现依据《合同法》第一百一十五条之规定，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。

代理人：

深圳律师黄华咨询电话：

13242xxxxx

本文：

内容仅供参考