人才公寓建设项目可行性研究报告.docx
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人才公寓建设项目可行性研究报告
人才公寓建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
（1）项目名称:
某市人才公寓（望江南路地块）建设项目
（2）建设单位:
某市房地产管理局
（3）项目负责人：
（4）项目联系人：
（5）项目地点：
1.4建设单位概况
某市房地产管理局是某市人民政府从事房地产行政管理的职能机构，隶属于某市建设局，为全民事业单位。
现有职工126人，下设13个科室，6个房管所。
主要职责有：
城镇住房保障、房屋产权产籍管理、房地产市场管理、房地产执法监察、房屋建筑白蚁防治、国有公房经营管理、住宅区物业管理、房屋安全管理和安全技术鉴定，并负责全市住房制度改革工作。
金华市住房公积金管理中心某分中心，现有职工15人，负责住房公积金的归集、使用、管理工作,现租在东岘路42号市房管大楼内，与房地产管理局合署办公。
某市房地产管理局以贯彻党的十七大精神，“三个代表”重要思想，构建和谐社会为主线，坚持科学发展观，坚持“权为民所用，情为民所系，情为民所谋”，寓管理于服务，以创新求发展，各项工作取得了显著成绩，较好地促进房地产市场持续健康和谐发展。
被授予房地产产权管理全国先进水平达标单位、科技事业单位档案管理国家一级达标单位、建设部房地产交易与权属登记规范化管理先进单位、全国厂务公开民主管理先进单位、某省文明单位、某省房地产管理先进单位、某省城镇住房保障先进单位、某市级先进基层党组织、某市行政服务中心先进窗口单位等90余项荣誉称号，还通过ISO9001:
2008质量管理体系认证和英国皇家UKAS质量管理体系认证。
1.3项目可行性研究报告的编制依据和范围
1.3.1编制依据
1、某市城市总体规划；
2、某市土地利用总体规划；
3、某市人才公寓（望江南路地块）用地红线图；
4、工程咨询委托书。
1.3.2研究范围
本报告书重点阐述项目建设的必要性，依据建设条件提出建设规模和选址意见，对方案进行技术上可行性分析，并作出投资估算及资金筹措方案。
1.4主要结论
1.4.1主要技术指标
1、建设规模
本工程总用地面积约20300㎡，其中代征道路面积1874㎡，净用地面积18426㎡，建筑占地面积5528㎡，建筑总面积38510㎡，建筑密度30%，容积率2.09，绿地率28%，本报告中所列数据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划部门批准的建筑方案为准。
2、项目固定资产投资总额14154万元，其中：
建筑工程费8536万元、建筑工程安装费2861万元、建筑工程其它费1791万元、预备费966万元。
考虑资金来源：
根据市委办【2011】27号文件要求，建设资金通过市财政安排解决。
1.4.2项目建设是必要的
1、本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会发展“十二五”规划
2本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经济实力的需要。
3、本项目的建设将成为某市的一张“金名片”
4、本项目的建设是构建和谐社会的需要
1.4.3项目建设是可行的
1、项目得到了政府和有关部门的支持；
2、项目建设内容符合行业标准；
3、项目资金基本落实。
1.4.4项目建设进度
项目一次规划，分期实施，本项目一期工程自2010年12月前开始前期准备工作，于2011年1月完成项目建议书的编写、报批，2011年3月完成可行性报告的编写、报批，于2011年5月底前完成初步设计和施工图设计及审查，2011年8月底前完成工程预算，2011年8月底前完成工程招标及施工前期准备工作。
2011年9月开工，2012年10月竣工验收，12月投入使用。
期间包括土建施工，同步完成设备的购置、安装与调试，以及人员培训，后期完成绿化施工及道路平整，一期、总施工期25月。
1.4.5建议
1、在项目实施过程中，应成立专门工作班子，负责工程建设项目的有关工作，以保证项目顺利实施。
2、在硬件设施建设的同时，加强人才储备和人才梯队建设，积极提高队伍整体素质。
3、加强项目建设的管理，严格执行基本建设程序，按照建设标准和规范进行，提高资金使用效益，确保项目按期完成。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目背景
随着知识经济和经济全球化的发展，人才资源已成为最重要的战略资源，当今社会的发展的竞争，关键是人才竞争。
某市改革开放30多年来的巨大成就，无不凝结着人才的智慧。
某市各级党委和政府，历来重视人才的引进、培养和使用，建立人才激励机制，优化成才环境，广开用人之路，对人才特别是高级人才的思想、工作、生活都无微不至的关怀，充分发挥了人才的作用。
目前，在某市各大企业就职的人员，从外地引进的人才占了一部分，根据某市的发展状况及发展规划，仍需要大批各色人才。
为了加快引进和培养人才，某市必须进一步优化人才环境，为引进人才，留住人才创造条件。
解决住房问题，是引进人才和留住人才的重要措施。
综上所述，人才问题是关系某发展的战略问题，引进人才的现实问题是必须解决人才的住房问题，建设人才公寓已迫在眉睫。
2.2项目建设必要性
2.2.1本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会发展“十二五”规划
该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。
从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。
有助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于某市和谐社会的全面建设。
人才公寓建设是市委、市政府关注民生、改善民生、构建和谐社会的重要举措。
该项目的实施对解决在某工作的人才家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。
2.2.2本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经济实力的需要。
企业核心竞争力越来越表现为对作为第一资本的人才的培育、拥有和运用能力。
人才是推动企业健康发展的力量源泉，无论从宏观角度，还是从微观角度来看，人才是企业发展的决定性因素。
因此只有拥有了充足的人才，企业才能实现跨越式的发展。
某市规模以上企业就有几百家，这些企业的发展与某市的经济发展息息相关。
企业要发展，必须要引进且要留住人才，而居住环境是一个人才来企业就职首要考虑的问题，企业具有较强的实力，又能提供良好的居住环境，往往能得到人才的青睐，又能留住人才。
本项目的建设就是考虑本区域企业发展的需要，人才公寓既可以作为员工的宿舍，也可以为社会上暂时无能力购房的人提供良好的租住环境。
2.2.3本项目的建设将成为某市的一张“金名片”
人才公寓打破“常见小区—组团—院落”传统小区模式，以“小区—中央多层区块—内街休闲广场—住宅单元”的渐进式小区新模式。
小区内实行智能化管理；通常附有餐厅、超市及小型服务型商业等；车库、自行车配备齐全；小区内有专用的无障碍设计；每一个楼房之间，都有不同的健身主题，主要包括羽毛球场、乒乓球场、太极广场、单杠等。
根据惯例，人才公寓除了“租金低廉”外，均是成套公寓，大多经过装修，生活配套齐全，主要针对高层次人才暂时居住周转为主，入住需要经过资格审定。
人才公寓这种安居乐业的生活环境，将吸引了众多来某创业的外地大学毕业生，将成为某市的一张“金名片”。
2.2.4本项目的建设是构建和谐社会的需要
从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：
因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。
解决人才家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
综上所述，项目的建设是必要的。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
根据某市城市总体规划和土地利用总体规划，项目选址位于城南西路与望江南路交叉口，总用地面积20300平方米，本地块距交通要道城南西路只有2～3米的距离，交通便利。
地块以北属于居民区，污染较少。
3.2建设条件
3.2.1社会、经济条件
某地处某省中部，全市总面积1739平方公里，辖有6个街道、11个镇和1个乡，总人口80.2万。
某是著名的“教育之乡”，历史上，某进士题名共有305人。
据统计，到2007年底，在国内外具有高级职称的某籍人士达8000多人，博士和博士后800余人，某籍院士10人。
某是著名的“建筑之乡”，某古民居建筑以某木雕为主，融竹编、石雕、砖雕、堆雕等装饰艺术为一体，形成了独具儒家文化特色的民居建筑体系。
改革开放以后，某建筑再创辉煌，1994年被某省政府命名为“建筑之乡”，2009年建筑业总产值达763.3亿元，同比增长16%，首次跃上全省县级市第一。
某是著名的“工艺美术之乡”。
1995年，某被文化部命名为“中国民间艺术之乡”。
到2007年底，全市有高级工艺美术师24人，其中国家级工艺美术大师6人。
某木雕、某竹编是某工艺美术百花园中的两朵奇葩。
改革开放以来，某经济社会持续快速发展，是某省首批小康县市之一。
1999年列入某省中等城市发展规划；2001年进入全国百强县行列；2002年跻身某省17个经济强市，是某省首批13个县级的省级文明城市之一。
经初步核算，2010年全市生产总值288.11亿元，比上年增长13.6%，增速比上年加快4.5个百分点。
其中第一产业增加值13.91亿元，增长4.8%；第二产业增加值151.06亿元，增长14.8%；第三产业增加值123.14亿元，增长12.9%。
三次产业结构由2005年的5.7∶56.6∶37.7调整为2010年的4.8∶52.4∶42.8。
按户籍人口计算，全市人均生产总值达35214元（按年平均汇率折合5202美元），比上年增长13.1%。
全年财政总收入32.30亿元，其中地方财政收入19.40亿元，分别比上年增长26.4%和28.0%。
增幅分别比上年扩大20.3和16.3个百分点。
财政支出高速增长，重点支出保障有力。
全年地方财政支出24.75亿元，增长31.5%，增幅比上年提高9.7个百分点。
教育、公共安全、社会保障和就业、文化体育和传媒、医疗卫生和商贸服务业支出分别增长15.9%、26.7%、141.6%、63.1%、44.7%和187.7%。
3.2.2自然条件
1、气象条件
本区属亚热带季风气候，兼具盆地气候特征。
湿润多雨，四季分明，光照充足。
据某市气象台资料，常年平均气温17.2℃，极端最高气温40.0℃，极端最低气温-10.6℃。
多年平均降水量1423.3㎜。
年最大降水量约2044.9㎜，年最小降水量935.7㎜，降水量在季节分布上很不均匀，春末夏初，有一段梅雨期，夏季常受太平洋副热带高压气团控制，冬季有西伯利亚冷气团影响。
一般五、六月份多雨易涝，而秋季少雨易旱。
七～九月份易受台风影响，四、五月份易受冰雹影响，无霜期250天左右。
2、水文条件
某市水系以某江和南江为主干流，两江均发源于磐安大盘山，从东到西贯穿某全境，在义乌佛堂附近两江汇合注入金华江，属钱塘江水系。
3、地形与地貌
工程地处某盆地的冲积平原区，线路北端部分位于低山缓坡区，根据地貌特征，可划分堆积平原区（Ⅰ）和剥蚀低山丘陵区（Ⅱ）两个区。
（1）堆积平原区（Ⅰ）（地质年代为为Q3-4al-pl）
某江两岸的河漫滩和阶地，零星分布有较多的池塘，有少量小溪沟通过，地势较平坦，具有标准的二元结构，上部为厚1.0～3.0m的河漫滩相的粘土、亚粘土及粉土，下部为厚约4.0～8.0m的河床相的粉砂、砾砂、圆砾层，下伏基层为白垩系上统K2la的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。
（2）剥蚀低山丘陵区（Ⅱ）（地质年代为为Q2-3dl-el）
低山缓坡区，山体切割高度小于25m，坡上具有较薄的风化残积土层，厚度一般小于1.0m，植被发育一般，坡麓堆积有少量的坡积土，下伏基岩为白垩系上统K2la的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。
4、地质条件
地质情况待测
5、地震设防
本地区具有震级小、强度弱、频率低的特征，地震动峰值加速度为＜0.05g区，（相对应于地震基本烈度为＜Ⅵ地震区根据），无须设防。
3.2.3公用设施
（1）水：
本区域供水能满足项目建设需求。
（2）电：
本项目供电由城市供电网供应，供项目的生活及消防用水。
第四章建设规模及建设方案
4.1布置原则
1、充分体现国家的有关方针、政策，在满足使用功能的前提下，尽量做到经济、合理、减少工程投入资金，降低工程造价。
2、符合并充分利用地形、地质、水文和天然资源的等自然条件，并近可能增加绿地面积。
3、考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化环境。
4、便于利用城市已有的水、电、交通等基础设施。
5、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。
4.2建设规模
本工程总用地面积约20300㎡，其中代征道路面积1874㎡，净用地面积18426㎡，建筑占地面积5528㎡，建筑总面积38510㎡，建筑密度30%，容积率2.09，绿地率28%，本报告中所列数据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划部门批准的建筑方案为准。
4.3基础及结构
4.3.1结构选型
本工程框架剪力墙结构体系。
4.3.2基础设计
本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩，为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘查报告。
4.4管道材料
（1）钢材
钢筋：
直径≤8㎜，HPB235钢；8㎜＜直径≤14㎜，HPB335钢；直径≥16㎜，HPB400钢或HPB335钢（或根据当地实际情况确定）。
（2）砌块和砂浆
与土壤接触处采用蒸压灰砂砖，强度等级不小于MU5.0，水泥砂浆强度等级不小于M5.0，其它位置采用加气砼砌块，强度等级不小于MU5.0，混合砂浆强度等级不小于M5.0，容量不大于5KN/m3（或根据当地实际情况确定）。
4.5给排水
4.5.1给水
1.水源
以城市自来水为水源，根据最大水量估算，并考虑到消防用水，从市政给水管上引入DN100进水管一根，可以满足本项目的生活用水。
2.给水系统：
根据某市城市总体规划，供水可直接利用城市给水网路。
4.5.2排水
排水体制：
室内污废合流，室外雨污分流，污水排入市政污水管网。
厨房含油废水经隔油池处理排入市政污水管网。
屋面雨水系统：
采用内排水系统。
采用当地暴雨强度公式，屋顶设计重现期10年。
雨水经雨水管引至地面，排入院内雨水管网。
地下室排水，用污水泵提升后排入雨水系统。
4.6强电
4.6.1电源与负荷等级
1、本工程电源采用一路高压10KV供电。
2、本工程按二级负荷供电
4.6.2照明设计:
套间主要采用荧光灯光源；门厅、走道、大厅。
主要采用暖色节能灯光源。
4.6.3防雷.接地系统:
本工程各楼建筑防雷按二级设计。
在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20m×20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地电阻要求不大于1欧。
为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。
本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。
为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。
电气设备及线路的安装符合电气安全规定。
所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30mA。
所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单体插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于2.4m的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。
4.7弱电
4.7.1通信网络及程控交换机系统（CAS）
可按使用者要求设定国际国内长途专线、可视电话专线、消防电话专线、图文传真及数据通信等。
第五章环保、安全防火
5.1环境保护
5.1.1环境保护标准
环境保护须符合国家有关标准：
（1）《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996）；
（2）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
（3）《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）
（4）《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）2类
（5）《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-92）
5.1.2施工期环境影响分析
1、施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备、物料运输的交通噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表，声级最大的是电钻，可达115dB（A），物料运输的噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各施工阶段的车辆类型及声级见表。
本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
78-96
装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105
底板与结构阶段
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电锯
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85
交通运输车辆声级
序号
施工阶段
运输内容
车辆类型
声级Db（A）
1
土石方阶段
土石方外运
大型载重车
90
2
底板与结构阶段
钢筋、商品混凝土
混凝土罐车、载重车
80-85
3
装修阶段
各种装修材料及主要设备
轻型载重卡车
75
2、施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
3、施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
4、施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
5.1.3施工期采取措施
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：
①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行使；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施和工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障、减少施工机械的噪音。
5.2项目建成后的处理措施
（1）环境空气影响分析
营运期废主要为汽车尾气、燃料废气、烹饪过程中的油烟废气、垃圾收集点的恶臭。
①汽车尾气
项目建成后出入车辆将有明显增加，车辆启动和运行过程中会产生汽车尾气。
由于地面停车位较分散，启动时间较短，而且露天空旷、扩散条件好，对周围环境基本无影响。
②燃料废气
该项目营运过程中使用的燃料主要天然气和液化石油气，天然气和液化石油气均属于清洁能源，燃烧产生的污染物数量较少，可通过厨房换气直接排放，对周围环境基本无影响。
③油烟废气
住宅楼厨房的油烟废气通过竖井引至各楼屋顶排放，对周围环境影响不大。
④该项目设垃圾箱，生活垃圾由环保部门统一收集，外运至垃圾中转站，要求日产日清，尤其是夏季高温时，防止垃圾腐败产生异味，减少恶臭的影响。
（2）水污染源
拟建项目污染源主要是生活污水，最高日用水量为330m3/天。
污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水，室内排水废污合流，按用水的80%计算，最大日污水排放量为264m3/天。
（3）噪声环境影响分析
该项目营运期噪声主要为车辆出入噪声、空调外机运行噪声等，主要噪声源强65～80dB。
汽车出入噪声：
该项目运营后，将使进出车辆增加，因此产生一定的交通噪声，汽车启动时的约70dB，建议在车辆出入处应设有限速禁鸣标志的警示牌。
室外空调噪声：
该项目空调多数为挂式，室外机噪声约为65～68dB，经距离和空气吸收衰减后，对周围环境影响不大。
（4）固废环境影响分析
该项目固体废弃物主要为生活垃圾，要求对生活垃圾中可回收利用的进行回收利用，对无利用价值的垃圾收集到住宅区内收集点由环卫部门统一清运。
该项目固废经妥善处置后对周围环境影响不大。
（5）环境保护措施
1、废气：
燃料使用清洁能源；住宅楼厨房的油烟废气通过竖井引至各楼屋顶排放；垃圾箱尽量远离居住楼。
2、废水：
采用清污分流布置，雨水经收集后排入雨水管网；生活污水中厕所废水经化粪池预处理后，与其它生活污水一起排入市政污水管网，送城市污水处理厂处理，最终汇入某江。
3、噪声：
建议选用低噪声类型设备，并根据周围环境合理布局；加强设备日常检修和维护，以保证各设备正常运转。
4、固废：
生活垃圾中有回收利用价值的尽可能回收利用，无利用价值的有环卫部门统一清运。
5.4消防及安全
1、各建筑室内均按规范要求设有消防栓，消防栓的间距保证同层任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达。
消防栓系统的栓口的静水压力不大于0.80Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa。
消防栓水泵设两台，一用一备。
室外设有消防栓接合器。
2、自动喷水系统
自动喷水系统设两台，一用一备。
室外设有自动喷水接合器。
3、建筑灭火器系统
本工程各建筑室内还设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
室内消防系统的DN100及DN100以下管道采用镀锌钢管，丝扣连接；DN100以上管道采用无缝钢管，镀锌，卡箍连接。
5.5水土保持
本项目的建设有可能造成的水土流失主要是施工期间开挖地基、施工车辆往来频繁所造成的表土流失。
为解决这些问题，建议采取如下方案：
施工期间开挖出的表土要按规定及时清运；场区内充分重视排水设施建设，防止暴雨在场地径流造成土壤流失；按照要求及时建设好草皮以及植树绿化工作，以保护生态环境。
第六章节约和合理利用能源
6.1设计采用的标准和依据
（1）中华人民共和国节约能源法（1998年1月1日）。
（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。
（3）国家建设部【1998】第1号令《城市节约用水管理规定》（1998.1.1）
（4）建筑节能设计规范、标准及技术规定等
（5）浙政发〔2006〕35号《某省人民政府关于加强节能降耗工作的通知》（2006年6月9日）。
6.2节能措施
1、在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗构件均选用安全、节能型产品。
2、照明设计
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