战略投资部拓展流程管理管理制度样本文档格式.docx
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㈦充实完善立项报告，启动项目内部立项。
内部立项通过后，以专项工作组形式，开展法律及财务尽职调查，推动商务谈判、合同拟定及后续合同订立。
㈧合同订立后，交由项目公司推动，财务、报建等部配合完善手续。
四、有关文献及交付成果文献
㈠交付成果文献
1.附件1《项目初步操作方案》：
涉及项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等
2.附件2《预可研》：
涉及项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发筹划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。
2有关文献
1.附件3《盘源初始信息登记表》
2.附件4《资料清单》
3.附件5《土地信息采集表》
4.附件6《项目市场调研筹划表》
5.附件7《项目市场调研表》
6.附件8《尽职调查清单》
7.附件9《项目可行性评审方式、规定、及有关事项》
附件1
项目初步操作方案
一、项目名称及类型
命名规则为“都市或地理位置+项目名”，一经拟定后则对内统一使用。
二、项目背景
重要涉及项目来源、项目获取方式、合伙意向、洽谈进展、项目获取意义等内容。
三、合伙方及合伙条件
㈠合伙方背景简介
㈡合伙方提出重要条件，洽谈进展等。
四、项目位置
㈠项目位置：
重要涉及项目在都市中位置、所处功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通状况。
附图：
项目在该都市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。
㈡项目四至范畴
㈢项目周边配套
地块四至范畴及周边设施图。
五、项目现状及权属状况
㈠土地现状：
涉及七通一平状况、宗地内与否有拆迁、高压线等对开发有较大影响因素；
开发手续进展，获得政府审批文献状况。
㈡建筑物现状：
外立面，内装修，设施设备等。
现状图
㈢土地权属阐明，涉及土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。
㈣房产权属阐明（如有）
规划控制指标
项目
指标
备注
用地性质
总用地面积
亩
其中
净地面积
代征地面积
地上建筑面积
万平米
住宅
写字楼
商业
地下建筑面积
地下车库
人防及配套
容积率
控制高度
米
建筑密度
%
绿化率
停车位个数
六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）
涉及公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权构造、公司资产负债和财务状况等。
七、市场分析
㈠区域市场行情（涉及商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等）；
㈡区域市场在整体市场地位及发展趋势；
㈢项目在区域内开发机会点与市场潜力。
㈣结论：
产品开发或经营定位，涉及市场定位、价格定位、产品建议等。
八、投资及收益估算
投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和筹划等。
（股权收购类项目应阐明税务谋划状况）。
九、项目运作思路
获取项目整体操作思路和流程，存在问题和解决建议
十、综合建议与筹划
㈠综合判断
㈡工作筹划
附件2-1
预可研—开发类投资项目
第一某些项目决策背景
一、外部环境
㈠都市发展规划与宗地关系及对项目开发影响，如：
规划交通规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
㈡宗地所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位。
例如，项目处在浦东，要阐明浦东在上海地位及作为全国重点开发区状况。
㈢项目渊源，特殊政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
㈠项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划意义（普通3—5年），在公司发展中地位（与否核心项目）；
㈡公司提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；
㈢从公司将来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义；
第二某些：
项目概况
一、项目位置
项目所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。
二、项目四至及现状
㈠四至范畴；
㈡项目现状，涉及与否有拆迁、高压线等对开发有较大影响因素；
四至范畴图、现状照片。
三、项目周边配套
㈠交通状况
既有交通体系阐明，涉及高速公路、都市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。
交通状况示意图，涉及既有和将来规划都市公共交通和迅速捷运系统；
㈡教诲、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。
四、项目周边自然人文环境
依照个案特性描述，没有可以不写
五、大市政配套（七通一平）
道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件与否具备，并阐明接入成本。
六、规划控制指标
具备条件尽量填写，下表可按实际状况恰当调节
第三某些：
法律及政策性风险分析
一、合伙方式及条件
㈠合伙方基本状况：
名称、重要股东投资状况、注册资本、成立时间、特殊背景等；
㈡合伙方式：
例如：
直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。
㈢交易价格、总地价、楼面地价等。
㈣付款进度及与付款条件。
㈤其她合伙重要条件
㈥与合伙方式有关其他法律规定
二、土地法律及权属状况
㈠开发手续进展，获得政府审批文献状况；
㈡土地权属阐明，涉及土地使用权人、土地用途、土地使用年限等，与否有抵押、查封或她项权利等。
第四某些：
市场分析
一、区域市场综述
对销售型物业按照下表列示区域内项目重要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。
楼盘名称
项目1
项目2
项目3
项目4
用地面积（亩）
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
产品类型
主力户型
开盘时间
已推总量（套）
销售价格（元/㎡）
月均销售套数
销售率
开发商
项目周边楼盘个案分布图，其中某些具代表性将来重要竞争楼盘还要配备现场图片。
二、区域内体现最佳个案状况
三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）
名称
土地坐落
占地面积（亩）
建筑面积
（万m2）
土地用途
总成交价（万元）
楼面地价（元/m2）
竞得人
成交土地位置分布图
四、小结：
㈠区域市场在整体市场地位及发展趋势
㈡项目在区域内开发机会点与市场潜力
第五某些：
项目总体定位
一、项目素质分析
㈠优势：
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合伙方式、大市政配套、生活配套、与否符合公司发展思路等方面阐述。
㈡劣势：
㈢机会：
从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、都市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面阐述。
㈣挑战：
二、市场定位
三、价格定位
四、客群定位
第六某些：
规划设计分析
一、初步规划设计思路
㈠重要产品类型：
多层、高层，还是联排别墅等其她类型，及不同类型产品比例。
㈡如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念考虑。
二、规划设计方案（规划平面图、效果图、户型图等，不具备条件可以不写）
第七某些：
项目开发筹划
一、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、及时开发与作为土地储备优缺陷分析。
三、工程筹划：
工期筹划、竣工筹划。
第八某些：
投资收益分析
一、成本预测
阐明测算假设和重要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建导致本加期间费用，不涉及营业税和所得税）等。
并参照下面表格列示：
项目
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
土地成本
开发前期费
建安工程费
基本设施费
公共配套费
不可预见费
直接成本小计
营销费用
管理费用
财务费用
总投资共计
注：
以上单位成本计算方式为投资额/可售建筑面积，请按照以上表格调节测算表分类。
二、销售收入分析
重要列示可销售某些物业销售数据，物业类型可根据实际状况增减。
共计
销售面积
销售比例
销售价格
销售金额
三、税务分析
㈠营业税及附加
㈡所得税
㈢土地增值税（股权收购类项目应重点阐明）
四、经济效益分析
㈠经济效益分析假设条件，如：
与否享有政府各种税费减免等
㈡项目利润率、投资回报率、投资回收期及重要经济指标。
五、敏感性分析
分析成本和销售重要指标变动对项目经济效益波动影响，以及盈亏平衡点。
六、项目资金预测
㈠资金投入筹划：
各期地价、收购款、建设成本等投入安排。
㈡资金回款筹划：
各期销售回款筹划。
㈢资金需求筹划：
各期资金需求缺口、资金解决方案、融资途径等。
㈣启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现钞票正流入时间。
第九某些：
投资风险分析
涉及但不限于如下风险：
一、拆迁风险：
若包括拆迁，拆迁由谁负责解决、拆迁成本如何控制等；
二、法律风险：
涉及股权类债权债务风险、诉讼风险等；
三、政策风险：
与否是国家政策限制项目，如别墅、高尔夫等，如何通过变通方式解决；
四、技术风险：
项目规划条件与否可以实现，与否存在规划方面硬伤等；
五、市场风险：
项目定位产品若不是主流产品，市场与否存在重大波动风险等；
六、管理风险：
项目与否在既有公司管理半径内，人员配备与否充分、与否会引起管理成本大幅增长等。
以上仅针对项目也许发生投资风险，不涉及本项目或非针对本项目风险可不写。
第十某些：
综合分析与建议
一、对项目判断结论
二、下一步工作建议
附件：
1.项目测算表格：
涉及成本测算、收入测算、钞票流量表、资金平衡表、收益指标分析等；
2.欲订立合伙意向书或合同文本。
附件2-2
预可研—持有型物业投资项目
第一某些：
项目背景和意义
一、项目来源及洽谈进展
二、项目获取意义
㈠项目启动对公司发展战略、发展规划意义，在公司发展中地位（与否核心项目）；
㈢从公司将来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义。
一、地理位置
二、周边环境
涉及交通状况、周边建筑和设施，客流状况等。
三、物业现状
㈠土地和房产权证登记信息，权属信息；
㈡地块位置（四至），地块面积、用地性质、剩余年限等；
㈢物业建成时间、建筑构造、建筑指标、功能设立等
表1：
技术指标
表2：
建筑功能设立（酒店为例）
功能设立
面积
楼层
描述
客房某些
公共营业某些
大堂某些
餐厅某些
厨房某些
娱乐
商务、会议
非营业某些
行政某些
设备某些
其他辅助某些
3物业现状
建筑物外立面，内装修和设施设备（空调通风系统、给排水系统、强弱电、消防、电梯和门禁系统等）状况，附照片。
项目公司（权属人）概况
一、转让方概况
转让方基本状况、初步合伙意向及方式（涉及价格及合伙条件）
二、项目公司概况（如果涉及股权收购）
㈠公司历史沿革
㈡股权状况及股东状况简介
㈢财务状况分析
近来三年以及近期财务报表及财务状况阐明书，固定资产明细表，长、短期借款明细表，所有资产产权承担详情，执行各项税费原则、税收优惠政策等。
㈣经营状况分析
物业经营租赁状况，涉及收入、成本和利润指标。
表3：
经营状况调查分析表（酒店为例）
1、
收入（近来三年）
1.1
平均房价
1.2
入住率
1.3
客房收入及客户群
1.4
餐饮收入
1.5
客房出租收入
1.6
其她收入
2、
成本控制
2.1
人工成本率
2.2
餐饮成本率
2.3
能耗率
2.4
物耗率
2.5
行政费用率
2.6
维护修理费用率
2.7
折旧与摊销
3、
经营效益指标
3.1
客房营业毛利率
3.2
餐饮营业毛利率
3.3
EBITDA
3.4
GOP率
㈤公司运营资质、员工状况、诉讼仲裁等或有事项状况。
本地经济发展状况、都市规划、行业发展态势等。
二、物业商圈分析
项目所在区域发展特点、客源市场阐明、市场竞争状况等。
三、周边同类物业供应量、客户来源、租赁价格、出租率等
物业名称
地理位置
占地面积
（万㎡）
硬件原则
租赁价格
出租率
四、结论
㈡本案在区域内开发机会点与市场潜力
房地产价值评估
规定分别采用市场法、成本法、收益法三种办法对目的物业每平米价值进行评估，取平均估值成果或者得到价值评估区间。
一、市场法举例
本项目
交易价格
待估
26000
33000
19000
交易时间
100
交易状况
区域因素
临路状况
103
99
98
生活服务设施
商务配套设施
102
97
自然环境条件
101
个别因素
建筑规模
104
96
建筑形式
95
功能定位
105
装修
物业管理公司
入住时间
修正系数
——
0.882
0.890
1.265
比准价格
22940
29374
24027
评估单价
25447
二、成本法举例
36240
含地下面积
土地价值
72480000
其他办法测算成果（元）
建筑物成本费用名称
测算成果
说明
建筑安装
红线内市政费
10%
建安费用10%-15%
5%
建安市政费用3%-5%
专业人士费
建安市政费用5%-10%
管理费
3%
土地获得和开发成本3%-5%
建安综合单价
建安价值
.2
土地与建筑物共计
销售费用
20950189.62
8%
两税一费5.5%,广告代理费1%-3%
在建工程没有此项费用
投资利息
.4
6.00%
一至三年期贷款利息6%
成本利润
.8
25%
土地与建筑物共计15%-30%
房地产价值
.1
16989.07627
三、收益法举例
租赁收入
有效毛收入+押金利息收入
潜在毛收入
日租金3-10元
有效毛收入
出租率50%-95%
押金利息收入
押金（n个月租金）
经营费用
税金
房地产税12%，两税一费5.5%
有效毛收入2%-5%
维修费
重置价值1%-3%
保险费
重置价值0.2％
年净收益
35,714,956.29
收益年期
45
土地或建筑物年限
报酬率
报酬率6%-8%
还原系数
15.456
评估值
552,004,367.72
15,231.91
18177.89058
四、土地升值潜力初步评估。
物业持续经营预测
一、持续经营更新改造筹划
改造思路、改导致本和时间筹划
二、持续经营预测
㈠经营收入预测
㈡经营成本和费用预测、税务分析
㈢净利润预测
㈣钞票流预测
㈤经济效益评价
1.项目净现值
2.内部收益率
3.投资收益率
4.投资回收期
5.敏感性分析
物业收购方式
一、收购方式：
购买资产（收购物业或按揭购买）、购买项目公司股权（钞票收购、承债收购、混合模式）
二、收购价格及支付方式
三、收购操作流程
四、收购资金来源与融资筹划
政策风险、市场风险、管理风险、技术风险、财务风险、法律风险等。
一、对项目立项结论
1.关于项目公司资质调查、法律文献等
2.价值评估测算表
3.经营预测表
4.欲订立合伙意向书和合同
升级会员 