别墅区物业服务方案.docx
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别墅区物业服务方案
别墅区物业服务方案
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别墅区物业服务方案
一、管理原则
为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,小区物业管理将始终把握以下原则:
(一)服务第一,管理从严的原则
服务第一”是小区物业管理的宗旨,因此管理中要秉承“以人为本”的管理理念,从业主的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。
“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理,以确保物业管理服务收到应有的成效。
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则
在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主(业主委员会)的积极性。
物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求,通过管理处对物业实施专业化的管理,同时努力争取业主(业主委员会)的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明社区。
(三)物管为主、多种经营的原则
在搞好日常管理和常规服务的同时,从小区的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大住户的不同需求,又增强物管公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为住户服务。
二、管理办法
(一)实施全程物业管理,在开发建设期从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
(二)成立项目物业管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理。
(三)在物业公司现有资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,为服务项目组建一支高素质的物业管理队伍。
(四)导入ISO9000质量管理理念,紧密结合小区具体实际,制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务,建立富有亲和力的管理和服务模式。
(五)运用CS系统(顾客满意战略)一切从业主的利益出发,全心全意为业主服务,因地制宜地开展社区文化活动,促进小区精神文明建设,改善住户的生活质量。
(六)严格遵守当地政府有关物业管理法规、制度,制定切实可行的管理方案,与业主签订各项协议,依法约束双方行为。
(七)根据小区特点,优化管理手段,提高管理水平和管理效率。
(八)依照市场化、企业化的运作方式,开展多元化经营,提供全方位服务。
三、管理目标
小区管理工作应参照地方和全国物业管理优秀小区评定标准,确保业主满意率达到90%以上,做到道路环境整洁优美,治安状况井然有序,同时搞好社区服务和文化建设。
四、服务事项
(一)公共服务项目(费用含入物业管理费)
1.24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理;
2.公共场所保洁;
3.公共绿化园艺保养和培植;
4.住宅区生活垃圾收集和倾倒;
5.公共设施设备的维护和保养。
(二)免费代办服务
1.代收代缴水电费;
2.代收代缴有线电视;
3.代办报刊订阅;
4.代叫出租车;
5.代请保姆;
6.代办电话开户;
7.代订酒店客房;
8.代订生日蛋糕、花篮;
9.代聘装潢设计、施工单位;
10.代订飞机、轮船、汽车、火车票;
11.代为搬运单件货物;
12.组织区内业主联谊、文化、体育活动;
13.电话及访客留言转告;
14.组织各种展销活动;
(三)特约服务项目(费用不含入物业费)
1.寒假、暑假学生活动;
2.临时照看孩童;
3.钟点家政服务;
4.老人、病人护理;
5.宠物托管;
6.礼仪服务;
7.代为举办小型家庭宴会;
8.代管房屋;
9.代理房屋租赁、转售;
10.传真、复印、打字、文件翻译;
11.住宅水电设施维修;
12.四季花卉、盆景供应及代为养护;
13.服装洗烫;
14.提供泊车位。
15.私家花园草坪修整;
16.机动车辆清洗;
五、服务设想及策划
(一)别墅区物业服务理念的设想
1.别墅区业主具有以下特征:
(1)层次较高的CEO、高级管理人员、公司负责人、企业家、政界人士等;
(2)经常性接触的对象多为家庭主妇、业主家属、保姆和孩子;
(3)对身份地位的认同要求和服务档次的要求很高,私密性要求较高;
(4)对高尚社区活动的参与有较高热情,特别是会所的相关活动;
(5)因为文化观念和行为习惯的不同,对物业管理的要求差异较大;
(6)需要更加个性化的装修风格,更多的装修建议;
(7)更关注周边的生活配套设施是否能给其带来更多的便利。
2.服务理念:
璞瑅(Boutique)
——人性化专属化个性化
(1)璞瑅(Boutique)服务理念的概述
“Boutique”原意为“精品”,从20世纪后期开始被延伸应用为一种精细化的酒店服务模式而风行欧洲。
从本世纪初被率先引入国内高档酒店业及高档商业的服务,成为国内一流的、精细化、人性化服务的标志。
并逐步成为国际大都市酒店、高端公寓、写字楼等各类高端服务业的高标准服务要求。
(2)我司旨在打造*****第一家遵循Boutique物业服务理念的物业管理项目,以“人性化、专属化、个性化”的服务原则,追求一种完全以人的需求和尊重为核心的管家式、精细化物业服务方式,深度实现人性关怀。
为业主提供24小时的不间断服务,真正让居住者享受高枕无忧的尊贵生活享受。
依托XX物业、项目以及集团公司强大的资源平台,扩大物业服务范畴。
不仅能提供基本的传统物业服务项目,更能为业主直接提供诸如“家庭顾问、租赁代理、保姆服务”等高品质、高附加值、超预期的管家式精品酒店服务。
(二)璞瑅(Boutique)服务理念的解构
1.人性化设计
一切服务内容、服务要求及服务标准均从实际服务对象出发。
具体包括两个层次,首先按照性别、年龄、文化等标准对服务对象进行细分,然后进一步剖析各部分客户相应的需求项目、需求特征及需求偏好,以之为依据对服务体系、服务配套设施、服务内容、服务标准进行设计。
使服务真正做到来源于人性需求并回归和满足人性需求,最大化满足客户或业主的需要。
比如“针对老年人或婴幼儿提供的人性化服务”等。
2.专属化服务
除为业主/客户提供高标准的基本物业服务之外,超出传统物业服务的外延,为业主提供在普通社区无法享受到的,私人管家式的,能够体现个人价值感、成就感、尊崇感的服务。
比如“家庭健康顾问服务、家庭装修顾问服务等”。
3.个性化需求
从“璞瑅”的三要素来看,核心是“以‘个人’为本”的专属服务理念。
因此,立足客户年龄、性别、职业、心理特质、文化特质等因素,对各类居住人群进行细化的区分。
打破传统物业管理的条框式标准,提供针对性的、超常规的、差异化的物业服务。
真正体现对人的尊重,体现个性化和差异化。
(三)别墅区物业服务体系的策划
璞瑅(Boutique)之于****别墅区服务体系的搭建
六、具体方案
小区的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。
在实际操作中,应分阶段落实相应工作。
(一)第一阶段/早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。
管理内容
1.从政策法规的角度,提供相应物业管理意见及依据。
2.参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良的建议。
3.从管理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期管理的压力。
4.提供有关公建配套设备设施的改良意见。
5.提供小区环境设计的相关意见。
6.提供机电安装及能源分配的相关管理意见。
7.提供功能布局、用料更改的相关管理意见。
8.提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤。
9.提供标识系统设计、配置的相关管理意见。
10.参与甲方市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通。
11.参与甲方物业单体竣工验收和综合验收。
管理措施
1.熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循。
2.学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量。
3.制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作。
4.参与有关工程联席会议,协调各方面关系。
(二)第二阶段/前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水系管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理、社区文化建设等方面。
『接管验收管理方案』
为确保小区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,物业接管前必须进行严格的验收工作。
管理内容
1.了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间;
2.编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3.与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;
4.与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
5.与开发、施工单位联合进行物业交接:
1)核对、接收各类房屋和钥匙;
2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
3)核对、接收各类设施设备;
4)核对、接收各类标识。
管理措施
1.组建接管验收小组,负责接管验收工作;
2.开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;
3.掌握物业验收的标准和程序;
4.制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。
『业主入伙管理方案』
在办理业主入伙手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象具有重要作用,因此必须重视业主入伙工作的管理。
管理内容
1.准备业主领房所需资料;
2.布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务;
3.按领房流程办理领房手续:
1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料;
2)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;
3)陪同业主验房,办理领房手续;
4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并与业主约定时间,及时解决。
管理措施
1.制定《业主领房程序》,准备所需资料;
2.按照业主领房程序,确定工作流程;
3.策划业主入伙现场布置方案;
4.热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;
5.按规定办理业主入伙手续。
『安保管理方案』
在小区管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护小区物业和业主的安全,是物业管理工作的重中之重,最为广大住户所关注,因此需在小区中切实施行常规防范与技术防范相结合的24小时全天候保安管理。
管理内容
1.常规防范
采取定岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护小区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(物业使用人)安全的行为。
1)门岗的任务
·礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼);
·维护出入口的交通秩序;
·对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;
·制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入小区;
·严禁携带危险物品进入小区;
·遇到外来人员将大件物品带出小区,即与物主核实,并作登记;
·为业主提供便利性服务。
2)巡逻岗的任务
·按规定路线巡视检查,不留死角;
·巡查车辆停放情况,保持道路畅通,做好安全防范工作;
·对小区内的嫌疑人员进行问询防范;
·小区及楼宇安全、防火检查;
·装修户的安全检查;
·防范和协助公安部门处理各类治安案件;
·防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2.技术防范
应用安全报警监控系统,对小区内的安保情况实施24小时监控,确保小区安全。
1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班安保,进行现场处理。
2)值班安保接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查。
管理措施
1.实行半军事化管理,制定安保管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强安保人员的工作责任心;
2.强化安保人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高安保人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;
3.加强安保人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
4.严格执行安保巡更点到制度,确保巡逻质量;
5.监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
6.保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。
『消防管理方案』
消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。
管理内容
1.做好消防设施、器材的管理;
2.保持消防通道的畅通;
3.加强小区装修期间的消防安全管理;
4.严禁违章燃放烟花爆竹;
5.严禁携带、储藏易燃易爆物品;
6.防止电器短路、管煤泄露等引发火灾因素。
管理措施
1.制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
2.制订消防事故处理预案,防患于未然;
3.建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
4.定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
5.做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
6.制止任何违反消防安全的行为;
7.积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;
8.发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
『绿化保洁管理方案』
绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活居住环境,也是测定环境质量的一个重要指标。
管理内容
1.绿化养护:
绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1)根据气候,给花木适量浇水;
2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
3)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对损坏花木及时扶正、整修或补苗;
4)制定预防措施,防治病虫害;
5)做好恶劣天气花草树木的保护工作;
6)定期修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。
2.清洁卫生:
通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
1)小区道路及公共区域地面每天保洁二次,随时清除各类污渍、积水,定期清洗外墙面,公共绿化区域每天保洁二次;
2)每天10点前收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏;
3)每周对垃圾桶进行清洁、消毒,每月对垃圾房消毒二次;
4)各类公共照明、消防等设施,每月保洁二次;
5)公共过道每天保洁二次,环卫设备、电表箱盖、水表箱盖、大门,扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁二次,共用门、窗每天保洁二次,外墙定期清洗;
6)下水道等排污管道定期清理一次;
7)告示牌、指示牌等每天保洁一次;
8)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
9)电梯轿厢每天保洁二次,每日对电梯厅门及轿厢门滑轨进行一次清洁;
10)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
管理措施
1.建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
2.加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
3.落实“三查”(绿化或清洁员工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率95%以上、保洁服务满意率95%以上;
4.强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。
『房屋及公共设施设备管理方案』
房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主的生活与居住安全。
管理内容
1.房屋公共部位管理:
根据现状,小区内房屋可分为已领房、空置房和公共用房。
1)业主已领房
·房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;
·加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
·加强外立面管理,屋顶不得擅自安装任何设施设备,外墙面不得擅自改变颜色,户外不得安装保笼,阳台无堆放杂物现象;
·做好房屋公共部位的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观;装修结束后,及时进行房屋公共部位的修缮与养护。
2)空置房(含业主托管房)
·管理处应每月通风打扫一次;
·对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。
3)公共用房
·做好公共用房(会馆、公共设施用房)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。
2.设备设施维护
1)公共水电设备设施定期巡查,发现损坏,及时维修;
2)公共卫生设施每周检查一次;
3)对住户自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。
管理措施
1.加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
2.维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;
3.强化维修人员技术培训,提高业务素质;
4.建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且设回访制度和记录;
5.实施分线管理,依靠公司技术协作,分项做好日、周、月运行状况记录,确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
『水系使用管理方案』
通过有序的管理,确保小区水系运行正常,有效节省管理成本。
管理内容
1.定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常;
2.定期清洁蓄水池,保持水质洁净;
3.专人管理蓄水池,定时开放。
管理措施
1.测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定;
2.建立设施设备档案,做好巡检记录;
3.按规定操作,发现异常,及时报修。
『财务管理方案』
通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。
管理内容
1.加强现金收支管理;
2.搞好财务核算;
3.及时统计物业维修更新费用使用情况,每半年公布一次(每年公布一次);
4.做好年度预算和决算工作;
5.认真审核报销票据,严格控制费用报销;
6.及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。
管理措施
1.根据财务法规政策,制定财务管理制度;
2.财务人员持证上岗,规范操作;
3.抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;
4.加强成本控制;
5.加强财务监督和财务检查。
『质量管理方案』
导入ISO9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人为本”的管理理念,有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标。
管理内容
1.参照ISO9000质量体系标准要求,制定小区质量工作计划;
2.实施所制订的工作计划和措施;
3.对照计划,检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;
4.根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。
管理措施
1.抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;
2.制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
3.接受公司对小区管理工作的现场指导;
4.配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案。
『档案资料管理方案』
加强小区的档案资料管理,有助于保存小区的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
管理内容
1.工程档案:
从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;
2.业主档案:
所有业主购、租房合同(复印件),业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;
3.财务档案:
逐年形成的小区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4.文件档案:
有关物业管理法规政策、公司文件等;
5.管理资料:
绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
管理措施
1.制定档案制度,并严格执行;
2.专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序,并且尊重业主隐私,保守秘密;
3.科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;
4.逐步实现智能化管理,及时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。
『人力资源管理方案』
一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
管理内容
1.按照合理的人才结构,配置各类人才;
2.任人唯贤,量材录用;
3.开展业务培训,全面提高业务素质;
4.进行业绩考核,优胜劣汰。
管理措施
1.制定岗位责任制,做到责、权、利分明;
2.建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
3.加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;
4.岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
5.全面考核,做到公开、公平、公正。
『社区文化建设』
在小区倡导做文明业主,弘扬社会主义精神文明和道德风尚,积极开展丰富多彩的文化娱乐体育活动,有助于加强与业主的联系和沟通,有助于实现“以人为本”的管理理念。
管理内容
1.重视社区文化氛围的营造;
2.每年组织业主文化娱乐不少于四次,以丰富业主生活,加强业主之间的沟通联系;
3.开展经常性的健身活动;
4.组织业主参加社会公益活动,加强小区与外界的联系。
5.根据项目的实际客户群体,定期举办各类主题的沙龙活动。
管理措施
1.拟订社区文化建设计划,主任负责,专人专项管理,日常活动与大型活动相结合;
2.运用CIS系统(企业形象识别系统),对社区文化建设进行整体策划;
3.运用多种形式向业主宣传物业管理知识,使广大业主了解并支持物管工作;
4.开展走访和谈心工作,加强与业主的沟通;
5.加强联络,搞好协作,充分利用小区的各项健身设施,积极开展有偿专项文娱体育活动,多渠道筹集活动经费;
6.创造条件,提供教练指导,使社区健身活动正规、健康、内容丰富、形式多样。