商业项目物业费收费标准测算47029.docx

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商业项目物业费收费标准测算47029

峨眉项目一期费用测算

（A1）

Ø方案构建目的：

1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。

2、一期物业前介方案+物业费用测算。

Ø方案适用范围：

该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。

Ø方案主要组成：

1、市调当地水晶广场物业条件。

2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章当地已开项目

Ø水晶广场大致面积情况：

商铺名称

面积（平方米）

备注

好家乡超市

23000

馆内自备物业

盛大百货

20000

项目物业公司管理

水晶酒店

14000

馆内自备物业

苏宁电器

3800

馆内自备物业

中影雅图影城

3500

馆内自备物业

MUSE酒吧

1350

馆内自备物业

宝乐迪KTV

2600

馆内自备物业

健身俱乐部

3000

馆内自备物业

其余商铺及车库

38750

项目物业公司管理

合计面积

110000

㎡

Ø物业人员配置及工资情况：

岗位名称

数量

工资

班次情况

备注

物业经理

1

7000

9：

00~18:

00/双休

物业客服

3

2200

9:

00~18:

00/周轮休一天

工程主管

1

4500

9:

00~18:

00/双休/部门值班轮休

工程领班

3

3500

9:

00~18:

00/周轮休两天

工程专员

15

2500

维修：

9:

00~18:

00/周轮休两天

运行：

12H/上一休一

2500~3000

秩序主管

1

3600

9:

00~18:

00/双休/部门值班轮休

秩序领班

4

3200

12H/月休4天

内场秩序专员

20

2400

12H/月休4天

外场秩序专员

35

2600

12H/月休4~6天

外包/包两餐

保洁主管

1

3400

9:

00~18:

00/双休/部门值班轮休

公区保洁员

45

1620

8H/月休4天

外包/包一餐

收费员

0

暂未收费

合计配置

129

Ø人均建面：

110000平方米/129人=853平方米/人。

Ø专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：

专业名称

岗位人数

人均管理面积

月工资测算

工程专业

19

5800平方米/人

52500

保洁专业

46

2500平方米/人

76300

秩序专业

60

1840平方米/人

155400

物业客服

3

37000平方米/人

6600

物业经理

1

11万平方米/人

7000

合计

129

853平方米/人

297800

第二章XXXX物业情况

Ø一期管理面积：

XXXX㎡，物业人员配置：

岗位名称

数量

配置说明

班次情况

物业主管

1

环境及安全管理

9:

00~18：

00周休两天

两人相互轮休

工程领班

1

工程及装修管理

工程专员

3

公区设备维护维修

8:

00-16:

00（1人）、15:

00-23:

00（1人）+1

秩序领班

2

公区安全秩序、

停车场管理

9:

30-21:

30（1人）+1

秩序专员

6

8:

30-20:

30（3人）、20:

30-8:

30（2人）+1

保洁专员

5

公区环境卫生作业

8:

00-16:

00（2人）、15:

30-23:

30（2人）+1

合计

18

Ø配置说明：

1、物业主管/工程领班（8H工作制）：

相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；

2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：

早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；

3、秩序领班（2人/12H工作制）：

每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；

4、秩序专员（6人/12H工作制）：

每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；

5、保洁专员（5人/8H工作制）：

每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。

第三章物业成本

一、月人力成本（61890元/月）：

岗位名称

级别

基本工资

福利

工资合计

企业社保

月人均

人力成本

配置

人数

月人力

成本合计

备注

物业主管

6

2980

500

3480

公积金150

保险760

4390

1

4390

工程领班

6

2980

500

3480

保险760

4240

1

4240

工程专员

5

2650

450

3100

保险760

3860

3

11580

无夜补

秩序领班

5

2650

450

3100

保险760

3860

2

7720

秩序专员

2

1880

770

2650

保险760

3410

6

20460

保洁专员

1

1690

250

1940

保险760

2700

5

13500

无夜补

月合计

18

61890

年合计

742680

工装

13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装）

9100

年

年会

2000

年

生日

13人*200元/年

2600

年

过节礼品

11个法定节假日*100元*13人

14300

年

培训

2000

年

年总计

772680

772680/12=64390元/月

二、行政办公费：

序号

项目

月支出

年支出

备注

1

办公用品

200

2400

办公用品

2

电信宽带

169

2028

e169套餐

3

差旅费

1600

19200

成都往返两次

4

招待费

500

6000

计划招待费

5

员工宿舍租金

1300

15600

安保宿舍

合计

3769

45228

三、设备设施维护费及杂项

序号

项目

计算方法

月支出

年支出

备注

1

电梯维保

3台*600

1800

21600

2

电梯年审

3台*600

150

1800

3

强弱电系统维护

预估200元/月

200

2400

4

空调系统维护

预估500元/月

500

6000

5

建筑本体

100

1200

6

照明灯具

预估200元/月

200

2400

7

洗手间给排水

预估100元/月

100

1200

8

其他公区维修

预估200元/月

200

2400

9

商业保险

预估5000元/年

417

5000

10

工程开办工具

预估15000

1250

15000

11

化粪池清掏

每季每次600元

200

2400

每季度一次

12

内场消杀

每月每次200元

200

2400

每月一次

13

垃圾清运

1200

14400

14

灭火器充装

150

1800

15

电脑1台（4000）、打印机1台（2000）、办公桌3张（900）

6900

16

物业值班室装修

20000

合计

8908

106896

第四章数据汇总

项目

说明

月支出

年支出

人力成本

64390

772680

行政办公

3769

45228

设备维护及杂项

8908

106896

小计

77067

924804

不可预见费

小计*1%

770.67

9248

企业利润

小计*10%

7706.7

92480.4

企业税金

小计*6%

4624.02

55488.3

总计

90168.4

1082020.7

月物业成本：

1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。

你们彼此有等价交换的利用价值，有合作共赢的机会，这才是人脉。

　　人脉不是你和多少人打过交道、和多少人参加过饭局、和多少人进出过高档场合、和多少人合过影，而是有多少人愿意和你打交道、主动和你打交道、长期和你打交道、持续和你打交道。

　　千万要切记，人脉并不是说你利用了多少人、有多少人被你呼来唤去、有多少人为你鞠躬尽瘁，而是你帮了多少人。

　　人脉不是有多少人在你面前吹捧你，奉承你，而是有多少人在你背后称颂和点赞。

　　人脉不是在你辉煌的时候，有多少人簇拥着你，捧着你，而是在你困境时、在你落魄时，有多少人愿意站出来慷慨援手，帮助你。

　　真正拥能够有人脉的人，都具备以下素养：

　　1.换位思考。

　　多从他人的角度考虑问题。

　　避免独断专行、刚愎自用、自私自利。

　　2.适应环境。

　　物竞天择，适者生存，优胜劣汰，人也是一样，虽然不是你死我活，但适应能力强的人往往是最先站稳脚跟的人。

　　3.大方待人。

　　大气慷慨，小事不斤斤计较，大事严谨慎重，严于律己，宽以待人。

　　有一天你会明白，善良比聪明更难。

聪明是一种天赋，而善良是一种选择。

　　4.低调做事。

　　低调做人，低调做事。

　　你的所有细节，有心人自会看到，这样的人有眼光，或许是值得结交的同事，可能会成为事业上的伙伴，也有可能是你命运中的伯乐。

　　5.赞美他人。

　　赞美不需要钱，诚心点赞、真心赞美，是最有力的武器，而不是阴奉阳违、拍须溜马。

　　6.对人礼貌。

　　你的涵养，你的修养，你的为人，往往体现在一举一动的礼貌之中。

　　7.检讨自己。

　　凡事都想想所有问题都是自己的问题。

　　8.学会感恩。

　　做人，一定要有良心。

千万不要忘记曾经帮助过你的人。

否则，你的路只会越走越窄！

　　9.遵守时间。

　　不要让别人等太久，除非你不想尊重人，不想建立关系，破坏好感，那随意。

　　10.常怀一颗平常心。

　　世事变幻莫测，一颗平常心显得弥足珍贵。

　　11.学会忍耐。

　　遇事要镇定，好多事情更多的时候是需要忍耐。

　　有时候别人怎么看你，和你没半毛钱的关系，你要怎么活，也和别人没有一丝一毫的关系。

　　其次，不要太在意别人的眼光。

　　12.信守诺言。

　　量力而行，言出则必行。

　　13.切记言多必失。

　　守住自己的嘴，管好自己的嘴，多听多看，眼观六路耳听八方。

　　14.待上以敬，待下以宽。

　　尊重你的上司，敬重你的领导，对于下属要宽以待人，以身作则。

　　而更多的时候，我们要看清别人，也明白自己。

　　有些人，不闻不问不一定就是忘记了，但一定是疏远了，人与人之间沉默太久就会连主动的勇气也会消失。

　　有时候，我们明明原谅了亲人、好友、情人，却无法真正快乐起来，那是因为，原谅了别人，却忘了原谅自己。

　　不要在心情最糟糕的时候，用决绝的话语伤害爱你的人、至亲的家人，挚诚的朋友。

　　所以，请珍惜吧，比起人脉，至亲的亲情、挚诚的友情，其位置始终是放在前面的。

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