农村拆迁方案.docx
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农村拆迁方案
葛岭赤壁创意园区和梧桐汤埕温泉旅游项目土地
征收和房屋拆迁补偿安置实施方案
永泰县土地储备发展中心
（2010年10月8日）
为了做好葛岭赤壁创意园区和梧桐汤埕温泉旅游项目土地征收和房屋拆迁补偿安置工作，根据征地、拆迁相关法律、法规和政策有关规定，参照县国土局征地补偿标准测算情况和福永高速永泰段征地、拆迁补偿标准，制定本方案。
一、土地征收补偿安置部分
征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费组成。
（一）土地补偿费和安置补助费标准
根据《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》（闽政文〔2005〕592号）的征收土地补偿安置标准实行。
葛岭创意园区补偿标准：
1、耕地补偿安置综合标准：
29796元/亩。
其中：
（1）土地补偿费：
11460元/亩；
（2）安置补助费：
17190元/亩；（3）青苗补偿费：
1146元/亩。
2、果园地和其它经济林地补偿安置综合标准：
10232元/亩。
其中：
（1）土地补偿费：
6876元/亩；
（2）安置补助费：
3356元/亩。
3、非经济林地补偿安置综合标准：
8500元/亩（土地补偿费），地上附着物根据征地现场清点数量按规定的标准另行补偿。
4、未利用地土地补偿安置标准：
1719元/亩。
梧桐汤埕储备地块补偿标准：
1、耕地补偿安置综合标准：
26000元/亩。
其中：
（1）土地补偿费：
10000元/亩；
（2）安置补助费：
15000元/亩；（3）青苗补偿费：
1000元/亩。
2、果园地和其它经济林地补偿安置综合标准：
9102元/亩。
其中：
（1）土地补偿费：
6000元/亩；
（2）安置补助费：
3102元/亩。
3、非经济林地补偿安置综合标准：
7500元/亩（土地补偿费），地上附着物根据征地现场清点数量按规定的标准另行补偿。
4、未利用地土地补偿安置标准：
1500元/亩。
（二）青苗和地上附着物补偿标准
1、耕地地面青苗补偿费按征地统一年产值的1倍计付。
在原属耕地上种植果树、林木、蔬菜和粮食经济作物或做其他用途的，按照耕地补偿标准补偿，果树、林木、蔬菜和粮食经济作物不另行补偿。
是否原属耕地，以原有该地块是否承担征、购任务为准。
2、果园和林地：
果园地和其他经济林地地上附着物根据现场清点数量参照福永高速永泰段补偿标准计付（附表一）。
（三）迁坟补偿费标准：
采取自行安置方式，土墓按每孔300元补偿，灰墓（水泥墓）、石砌墓按每孔800元补偿，移金瓮按每孔100元，无主坟按每孔100元补偿。
再建墓地费用包干每穴500元（双孔以内），每加一孔另补200元。
（四）地面管线补偿标准：
电力、通信、水管等设施迁移补偿费用，按实际搬迁费用测算后给予补偿，由各相关部门负责迁移。
二、房屋拆迁补偿部分
房屋拆迁补偿安置方式为货币安置、宅基地补偿安置、安置房安置（产权调换）。
（一）地上建筑物补偿标准
地上建筑物补偿金额，按照原房屋相对应结构等级的补偿价格结合成新率确定，按以下公式计算补偿金额：
被拆迁房屋补偿金额=被拆迁房屋合法产权面积×房屋补偿单价×成新率+其它项目补偿金额。
根据我县拆迁房屋的结构状况，将拆迁房屋结构分为6类19等，拆迁补偿单价标准（见表一）。
1、补偿单价主要用于征地范围内被拆迁房屋及（表一）所列的主要特征相类似的房屋。
在评估中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。
如局部构件或装修部分及（表一）所列特征不同，可以进行单价换算，若实际房屋主要特征及（表一）所列的相对差异较大，补偿单价另行计算。
2、拆迁房屋成新率的评定（见表二）。
3、其它项目补偿金额按（表三）计价。
如遇表三以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额另行估算。
本补偿单价适用于宅基地安置或货币补偿。
（二）宅基地补偿标准
宅基地补偿标准按230元∕㎡补偿。
室外公共设施用地按合法宅基地100元∕㎡补偿。
三、安置方式
（一）货币安置方式：
实行货币一次性安置，补偿费包括地上建筑物补偿金额＋宅基地补偿金额＋其他设施补偿金额＋拆迁奖励金额。
（二）宅基地补偿安置：
按照合法宅基地面积就近套靠户型，户型分为60㎡∕户、80㎡∕户、100㎡∕户、120㎡∕户四种，安排宅基地面积及原合法宅基地面积相等部分，不补差价，安排宅基地面积超过或不足原合法宅基地部分按230元∕㎡补交或退还差价，宅基地安置地点按乡（镇）、村属地就近安置。
地上建筑物补偿、其他设施补偿和拆迁奖励同货币安置方式。
（三）安置房安置方式：
（产权调换安置方式）。
适用于有建多层安置房的地块。
1、实行原产权（确权）面积拆一还一差价互补，即根据永泰县人民政府（樟政[2009]136号）文件标准计算被拆迁户的补偿金额，根据产权调换安置房计价标准计算安置房金额，两者对比差价互补。
差价每户享受一次上靠上调标准安置房房型进行安置。
原则上不予增房。
2、产权调换房型：
分别有45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡，超过105㎡可以分房型安置。
考虑到农村实际情况，安置房增加120㎡户型。
拆除合法建筑面积大于安置房建筑面积的可分房型安置。
3、住宅安置方法:
以被拆迁房屋所有权证为计户依据。
以原合法产权（确权）面积为基础可以就近上靠房型安置，被拆迁人就近上靠房型后，增加的建筑面积已满7㎡的，不予上调房型安置；不足7㎡的，可以上调一个房型安置。
4、合法拆迁调换按房计价标准：
合法产权等面积安置的按550元∕㎡计价；因就近上靠标准房型安置的，增加的建筑面积按640元∕㎡计价；因上调一个房型安置的，增加的建筑面积按800元∕㎡计价。
杂物间计价标准按480元∕㎡.（以上安置房计价标准均未含层次调节系数，层次调节系数见表四）。
5、自行过渡期限：
多层安置房18个月。
四、房屋建筑面积计算规则
房屋建筑面积计算规则，应依据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。
对我县常见的旧式木结构平房中利用坡屋顶作为阁楼层的建筑形式，当阁楼层及原房同时设计建造，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
五、搬迁补贴费用
（一）葛岭赤壁创意园区和梧桐汤埕温泉旅游项目房屋拆迁补偿临时安置补助标准。
实行自行过渡，过渡期限为18个月（供地12个月，施工6个月），在过渡期间临时安置补助费标准按5元∕㎡·月（补助费以相应补偿的合法建筑面积为准，不足30㎡的按30㎡计算）。
（二）搬迁补助费。
按住宅合法建筑面积6元∕㎡·次，其它非住宅按合法建筑面积10元∕㎡·次，搬迁补助费不足200元的按200元计算。
六、建筑面积确认
（一）证件齐全的：
对持有《集体土地使用权证》（或《建筑用地许可证》）的，对原审批面积予以确认并按补偿价格结合成新率予以100%补偿安置。
（二）无法提供齐全证件的：
按樟政办[2008]77号文，确认合法建筑面积，对2004年10月26日之前建设的无产权房屋，按补偿价格结合成新率予以100%补偿；对2004年10月26日至2006年11月24日之间建设的无产权房屋，按补偿价格结合成新率予以50%补偿；对2006年11月24日以后建设的违法建筑一律不予补偿。
无法提供齐全证件的，不在规定期限内搬迁的不予补偿安置。
七、其它建筑
指寺庙、学校、老人院等，参照相关规定按个案处理。
八、临时搭盖（厕所、猪牛栏、杂物房、厨房）等拆迁补助
按樟政办[2008]66号文，对于2008年3月19日之前已建的临时搭盖在规定期限内搬迁的补偿标准：
土木、木结构60元∕㎡；砖木、砖混80元∕㎡；其它临时搭盖10元∕㎡，临时搭盖不予安置。
2008年3月19日之后违章临时搭盖不予补偿，2008年3月19日以前的临时搭盖未能在规定期限内搬迁的不予补偿。
九、搬迁奖励
（一）在第一协商期内签订补偿协议并按时搬迁的，按照原房合法建筑面积给予60元∕㎡搬迁奖励，在第二协商期内签订补偿协议并按时搬迁的，按照原合法建筑面积给予30元∕㎡搬迁奖励，在第三协商期内签订补偿协议并按时搬迁的，按照原合法建筑面积给予10元∕㎡搬迁奖励。
超出规定期限的不予奖励。
第一协商期：
从发布拆迁公告后第一天至第十天。
第二协商期：
从发布拆迁公告后第十一天至第二十天。
第三协商期：
从发布拆迁公告后第二十一天至第三十天。
（二）在协商期内签订补偿安置协议书、按时搬迁，并在三日内自行安全拆除地上建筑物的，所拆除的地上建筑物的材料作为奖励归原业主所有；不在三日内自行拆除地上建筑物的，地上建筑物由永泰县人民政府委托有资质单位统一拆除，其地上建筑物的材料归拆迁人所有。
（三）奖励时间以旧房搬迁腾空房屋移交完毕封房为依据，但如有发现封房后拆迁户擅自搬入旧房的取消奖励费及选地序号。
（四）对无正当理由不按期搬迁的，依法强制拆迁。
十、安置房建设问题
根据2010年第12次县长办公会议精神，安置房建设拟采取包干形式，由镇政府负责具体实施。
具体包干费用如下：
1、平均费用：
880.3元（房屋拆迁补偿、征地补偿、土地报批、设计、钻探、地灾评估、监理等费用）
2、三通一平费用：
608元
3、孔桩基础深度补助费用：
78.7元
4、配套费：
20元
5、不可预见费：
13元
以上五项合计每平方米1600元。
十一、拆迁安置工作程序
（一）房屋拆迁必须坚持：
“六公开制度”：
丈量面积公开、住房情况公开、搬家顺序号公开、补偿安置方案公开、奖励标准公开、货币补偿安置公开。
（二）被拆迁人应当在拆迁公告规定的搬迁期限内搬迁完毕，腾空房屋。
被拆迁人搬离房屋后，应及时向征地拆迁指挥部办理移交手续，由征地拆迁指挥部验收后将房屋贴上封条，发给被拆迁人封房顺序号。
（三）宅基地选地顺序：
被拆迁人凭封房顺序号依次挑选由拆迁人提供的宅基地。
（四）安置房选房程序：
被拆迁人凭封房顺序号依次挑选由拆迁人提供的安置房。
十二、房屋拆迁注意事项
（一）被拆迁人在搬迁前向水、电、电信、广电部门交清费用。
属水电部门安装的总表，不得私自拆除、更换，应由水、电部门统一拆除，否则水、电部门按管理规定处理（由业主指定专人负责协调水电、电信、广电等部门）。
（二）摸底期间，为做到不误不漏，确保工作顺利进行，被拆迁人应提供《房屋所有权证》、《集体土地使用证》等有效审批证件。
（三）被拆迁人应在《公告》的规定的时限内搬迁完毕，并办好房屋及土地移交手续，以作为今后安置顺序依据。
（四）拆迁房屋的拆除工程应委托由具备相应拆除资质的拆除公司承担，征地拆迁指挥部应及拆除施工单位签订安全责任合同书，拆除施工单位要负责拆除工程的安全，确保房屋拆除安全。
十三、拆迁工作纪律
（一）房屋拆迁安置工作过程坚持“公开、公平、公正”的原则。
（二）房屋拆迁工作人员必须遵纪守法，不准弄虚作假，以权谋私。
（三）房屋拆迁工作人员在拆迁过程中应自觉接受群众监督。
（四）拆迁期间，没有确定的文件政策依据的，任何单位和个人不得随意传达虚假信息，造谣惑众。
（五）任何单位和个人不得扰乱拆迁工作程序，凡故意煽动闹事、损坏或哄抢财物、强占房屋，妨碍拆迁主管部门工作人员执行公务的按《治安管理处罚条例》规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
附表一青苗、地上附着物补偿费具体实施标准表
单位：
元/株（棵）、元/㎡
单位
类别
大
中
小
当年新种
（已嫁接）
苗（已嫁接）
备注
李果
100
50
10
5
0.2－0.5
苗（已嫁接）视嫁接时间
青梅
100
50
10
5
0.2－0.5
苗（已嫁接）视嫁接时间
柑桔
100
50
10
5
0.2－0.5
苗（已嫁接）视嫁接时间
桃
80
40
10
5
0.2－0.5
苗（已嫁接）视嫁接时间
蕃石榴
80
40
10
5
0.2－0.5
苗（已嫁接）视嫁接时间
柚
200
100
50
10
1
板粟
300
150
50
10
2
大是指胸径20cm以上
橄榄
500
250
50
10
5
大是指胸径20cm以上
柿
500
250
100
15
2
大是指胸径20cm以上
梨
150
80
10
0.5
龙眼
300
150
50
10
5
枇杷
80
40
10
5
1－3
苗（已嫁接）视嫁接时间
芭蕉
（香蕉）
5
2
1
高蕉丛中低于1米的、低蕉丛中低于0.4米的不予补偿
棕
50
30
10
油桐
60
40
20
10
1
葡萄
50
25
15
8
2
杨梅
100
50
10
5
竹
毛竹700元/亩，零星（大）2元/株，（小）1元/株；篓竹、甜竹每亩700元，零星0.5元/株；丛生竹700元/亩或按丛计算；①丛生竹麻竹类（含黄麻、绿麻）大丛50元、小丛35元、零星5元/株；②（水竹、吊丝竹、斗丝竹等各类丛生竹）大丛35元/丛，小从25元/丛，零星1元/株。
油茶
已产每亩补偿1500元，零星已产5元/株、未产2元/株。
茶叶
未产（新造）每亩补偿1500元，零星1元/株（丛），已产每亩补偿2000元，零星1.5元/株（丛）。
蔬菜、粮食经济作物
蔬菜、粮食经济作物：
1.4元/㎡。
在果树、林木下套种蔬菜、粮食经济作物的，蔬菜、粮食经济作物不再予以补偿。
林木
用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其亩材积产值的百分之三十补偿。
征用后砍伐的林木归原所有者所有。
拆迁房屋重置价格标准
表一
类
别
等
级
单价
元/m2
主要特征
备注
结构
楼地面、顶棚、墙面装修
门窗
设备
框架结构
550
框架结构，满堂或桩基础，钢筋砼楼屋盖，多孔砖墙，钢筋砼板架空隔热层。
水泥砂浆地面，内墙中级装饰，外墙水泥砂浆或喷塑。
普通镶板门、玻璃窗，全部油漆
水电浴卫设备齐全。
砖
混
结
构
一
520
带形基础，构造柱，钢筋砼圈梁，24cm厚砖承重墙，钢筋砼楼屋盖，钢筋砼板架空隔热层。
水泥砂浆地面，内墙中级装饰，外墙喷塑或防水涂料。
普通镶板门、玻璃窗，全部油漆
水电浴卫设备齐全。
二
470
毛条石基础，钢筋砼圈梁，外墙厚24cm砖承重，内墙厚18cm，钢筋砼楼屋盖。
内墙中级装饰，外墙水泥砂浆粉刷（或青砖勾缝）。
普通镶板门、玻璃窗
水电齐全。
三
420
毛条石基础，外墙厚18cm砖承重，内墙厚12cm，钢筋砼楼屋盖。
内墙中级装饰，外墙水泥砂浆粉刷（或青砖勾缝）。
普通镶板门、玻璃窗
水电齐全。
砖
木
结
构
一
430
毛条石基础，24cm厚砖承重墙，有钢筋砼圈梁，木基层，本瓦屋面。
优质杉木楼坪、薄板天棚，内墙中级装饰，外墙水泥砂浆粉刷（或青砖勾缝）。
普通镶板门、玻璃窗
水电齐全。
二
400
毛条石基础，18cm厚砖承重墙，木基层，本瓦屋面。
杉木楼坪、内墙普通装饰，外墙水泥砂浆粉刷（或青砖勾缝）。
普通镶板门、玻璃窗
普通水电齐全。
三
380
毛条石基础，18cm厚以下砖承重墙，木基层，本瓦屋面。
内简易装饰，外墙水泥砂浆粉刷（或青砖勾缝）。
普通镶板门、玻璃窗
普通水电齐全。
表一
类
别
等
级
单价
元/m2
主要特征
备注
结构
楼地面、顶棚、墙面装修
门窗
设备
木
结
构
一
450
九落柱以上排架扇，中柱梢径27-32厘米，木基层，本瓦屋面，条石架井柱基，镶板壁，部分带饰。
优质木楼地坪，前后厅水泥或三合土地面，檐廊石板地面，薄板吊顶，柴泥麻筋灰粉刷。
旧式板门扇、玻璃窗。
水电齐全。
梢径指柱项端向下延伸1米之处的直径
二
400
九落柱排架扇，中柱梢径24-26厘米，木基层，本瓦屋面，条石架井柱基，镶板壁，部分抹灰假墙。
较好木楼地坪，前后厅水泥或三合土地面，檐廊石板地面，柴泥麻筋灰粉刷。
旧式板门扇、玻璃窗。
普通水电设备。
三
350
五-七落柱排架扇，中柱梢径19-23厘米，木基层，本瓦屋面，磉石柱基，镶板壁，部分抹灰假墙。
较好木楼地坪，前后厅水泥或三合土地面，檐廊石板地面，柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、玻璃窗。
普通水电设备。
四
300
两屋旧式排架扇（或八子落柱），中柱梢径14-28厘米，木基层，本瓦屋面，磉石柱基，镶板壁，部分抹灰假墙。
木楼坪，水泥或三合土地面。
普通木门窗。
普通水电设备。
五
260
简易排架扇（或八子落柱），中柱梢径14厘米以下，木基层，本瓦屋面，磉石柱基，镶板壁，部分抹灰假墙
木楼坪，水泥或三合土地面。
普通木门窗。
普通水电设备。
表一
类
别
等
级
单价
元/m2
主要特征
备注
结构
楼地面、顶棚、墙面装修
门窗
设备
土
木
结
构
一
380
石基础，部分块石或窑砖墙身，或部分外围墙厚55cm以上，其余普通夯土墙承重，木基层，瓦屋面，砖灰屋脊。
水泥或斗地砖地面，天花板，内墙麻筋灰粉刷。
普通镶板门，玻璃窗。
普通水电设备。
二
350
石基础，普通夯土墙承重，木基层，瓦屋面，砖灰屋脊。
水泥或斗地砖地面，天花板，内墙麻筋灰粉刷。
普通镶板门，玻璃窗。
普通水电设备。
三
320
石基础，普通夯土墙承重，木基层，瓦屋面。
全座装修在60%左右。
普通板门窗。
普通水电设备。
四
260
石基础，普通夯土墙承重，木基层，瓦屋面。
全座装修在30-50%之间。
普通板门窗
普通水电设备。
简
易
结
构
一
220
毛条石基础，12-18cm厚砖承重墙，本瓦屋面。
水泥或三合土地面，内外墙简易粉刷。
普通木门窗。
普通照明。
二
180
木柱承重，本瓦或油毡屋面，杂料围护。
水泥或三合土地面。
简易木门窗。
普通照明。
三
140
土坯（或杂砖）承重，本瓦或油毡屋面。
水泥或三合土地面。
简易木门窗。
普通照明。
永泰县拆迁房屋成新率评定标准
表二
房屋标准
成新率
基本评定标准
完好房
95%
结构构件完好、装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，保持正常使用状态。
虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。
基本完好房
80%
结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修及设备现状基本完好，油漆缺乏保养、设备管道能正常使用，经一般性的维修能恢复的。
一般损坏房
65%
结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，强度有所减弱，屋面局部渗漏，装修及设备有部分破损老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部分部件。
严重损坏房
50%
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重渗漏，装修及设备严重损坏，油漆剥脱管道堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺，需进行大修或翻修、改建。
危险房
40%
承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。
其他项目补偿计价标准
表三
序号
项目
单价（元）
1
夯土围墙
80.00元/m3
2
砖砌围墙
120.00元/m3
3
石板地面
30.00元/m2
4
水泥花砖地面
25.00元/m2
5
水磨石地面
35.00元/m2
6
瓷缸砖贴面
30.00元/m2
7
花岗石贴面
60.00元/m2
8
玻化砖贴面
60.00元/m2
9
杉木及小拼木地板
30.00元/m2
10
硬木架空地板
60.00元/m2
11
圆钢、型钢、镀锌管窗棚
44.00元/m2
12
阳台防盗铁棚
44.00元/m2
13
铝合金防盗网
69.00元/m2
14
铝合金门窗
120.00元/m2
15
装饰木墙面、墙裙
40.00元/m2
16
内墙面贴瓷砖
47.00元/m2
17
内墙喷水泥漆
9.10元/m2
18
家用土灶每口
80.00元/口
19
家用砖砌灶每口（水泥面层）
120.00元/口
20
家用砖砌灶每口（磁砖面层）
140.00元/口
21
厨房花岗岩台柜
180.00元/m2
22
水泥水池
85.00元/个
23
水泥洗菜池、洗衣池
90.00元/个
24
砖石水井（5米深以上）
700元/口
表三
序号
项目
单价（元）
25
砖砌抹面青梅池（不小于3米×3米）
200.00元/个
26
晒坪
40.00元/m3
27
室外大蓄水池
300.00元/个
28
化粪池
500.00元/座
29
沼气池
1000.00元/座
30
铁门
钢管175元/m2
豪华门486元/m2
31
水塔
90.00元/m2
32
有线电视
300.00元/户
33
电话
158.00元/户
注:
本表未列入的项目，参照现行福建省建筑（安装）工程预算定额执行。
房屋折迁层次调节系数表
表四
增楼
减房
系类
数别
%
层次
五层楼房
六层楼房
七层楼房
八层楼房
底层有架空停车场或二层营业商场
底层有杂物间
高层带电梯
五层楼房
六层楼房
七层楼房
八层楼房
五层楼房
六层楼房
七层楼房
八层楼房
五层楼房
六层楼房
七层楼房
八层楼房
一层
-3
-4
-5
-5
-2
-3
-3
-3
-2
-2
-3
-4
-6
-7
-8
-9
二层
0
-1
-1
-1
0
0
0
0
+1
-1
-1
-1
-3
-4
-6
-7
三层
+3
+2
+2
+2
+2
+2
+2
+2
+4
+2
+1
+1
0
-1
-3
-4
四层
+6
+5
+5
+5
+5
+5
+5
+5
+2
+5
+5
+5
+1
0
-1
-1
五层
-6
+5
+5
-6
-5
+3
+5
+5
-5
+3
+4
+4
+2
+1
-1
-1
六层
-7
+2
+2
-7
-1
+2
-7
+3
+3
+4
+3
+2
+2
七层
-8
0
-8
-1
-9
+3
+2
+5
+4
+4
八层
-9
-10
-11
+8
+7
+6
九层
+4
+8
九层以上
九层以上带电梯楼房在第九层层次调节系数基础上，（除顶层外）其层次调节系数每层递增2%，顶层层次调节系数按倒数第三层调节系数。
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