别墅小区综合体综合开发新建项目可行性研究报告.docx
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别墅小区综合体综合开发新建项目可行性研究报告
别墅小区综合体综合开发新建项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称
某市别墅小区综合体项目。
二、项目承办单位
项目开发单位：
某置业发展有限公司
注册地址：
某市松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼
法定代表人：
注册资本：
10000万元
实收资本：
10000万元
公司性质：
有限公司
经营范围：
许可经营项目：
房地产开发经营。
一般经营项目：
房地产中介咨询；物业管理。
成立日期：
2011年3月16日
某置业发展有限公司股本结构如下表：
股东姓名或名称
认缴情况（万元）
实际缴付（万元）
出资数额
出资时间
出资方式
出资数额
出资时间
出资方式
苏州某通信科技股份有限公司
800
2011/3
货币
800
2011/3
货币
1150
2011/6
货币
1150
2011/6
货币
苏州工业园区某科技有限公司
2050
2011/6
货币
2050
2011/6
货币
苏州某建设发展有限公司
3000
2011/6
货币
3000
2011/6
货币
苏州某投资有限公司
3000
2011/6
货币
3000
2011/6
货币
合计
10000
10000
某置业发展有限公司是经苏州市某工商行政管理局批准设立的，具有独立法人资格的有限责任公司。
公司主要股东长期投资房地产开发行业，已积累了比较成熟的投资和项目操作经验，公司管理人员均具备丰富的房地产投资开发经验，保证项目开发管理能够顺利进行。
具体管理人员履历如下：
总经理：
某，2006年—2011年11月担任苏州工业园区建屋发展有限公司副总经理；
副总经理：
沈大农，2000年—2007年7月担任苏州某房地产公司总经理，2007年8月—2011年5月担任苏州天元辰发展公司总经理；
财务部经理：
某，2007年—2010年10月担任苏州天亚置业发展有限公司财务副经理，2010年11月—2011年11月担任苏州四季金源假日酒店管理有限公司财务部经理；
经营部经理：
某，2000年—2007年任职于苏州建筑设计院，2008年—2011年8月担任苏州建设集团设计院建筑总工；
统计部主管：
某，2000年—2011年9月担任苏州建设集团设计院有限责任公司财务主管兼办公室主任。
三、项目位置
“财智中心”项目占据了绝佳的“地利”优势，位置处在某市松陵城区中部，北侧为文苑路，南侧为体育路，东侧为公园路，西侧为市区干道中山南路，并与政府大楼处在同一中轴线上，占据了松陵城区的中心地段，为项目带来了城市未来发展的有利条件。
某经济开发区与其隔京杭大运河相望，太湖东岸、城区西侧为正在规划的滨湖新区，项目基地又处在某大厦---某行政广场---东恒盛国际酒店这一区域城市中轴线上。
某城市规划趋势是向西发展，在我们项目的周边将成为未来新城区的商务办公、居住、休闲购物、餐饮娱乐等综合型的新兴地带。
项目用地北隔文苑路与东恒盛国际大酒店相对，南面为政府办公楼，东北侧有某体育馆，西面是青少年活动中心，东侧有一条南北向行船河穿流而过，规划工程条件良好。
某市别墅小区综合体建成后将成为某未来城市发展中心的新地标，引领某城市中心CBD的发展。
项目所在地为某市中心地段，交通便利，通往全市各个方向的有近28个公交站点，来往市区及周边主要方向，具有相当大的辐射范围。
财智中心规划布局中的位置详见下图。
四、项目背景及概况
（一）项目提出的背景
城乡经济社会发展一体化新格局，是党的十七大对统筹城乡发展、构建新型城乡关系提出的新要求，是贯彻落实科学发展观的重大举措，也是构建社会主义和谐社会的重要基础，对提升某市城市形象和现代服务业发展水平将发挥积极地作用，对实现经济社会又好又快发展，具有十分重要的意义。
随着我国经济持续快速发展、城乡居民生活水平不断提高，居民消费日益增长，消费结构加快升级，逐步从普通生活需求向提高生活质量转变，从同质消费向个性消费转变，非商品性消费比例逐渐扩大，服务性消费支出明显提高。
消费层次提升与结构转换将促进产业结构调整与升级，为现代服务业提供广阔的发展空间。
根据某市人民政府《某市城市建设“十一五”发展规划》，充分利用“松陵城区”商圈核心区地理位置的地缘优势，以完善城市功能、提升城市品位、彰显城市个性为重点，做优主城区。
为加快开发新城区，努力把某市建设成为古代文化与现代文明交相辉映的现代化城市作出贡献。
某城区现有的商业服务配套网点分布比较零散，业态单一，物业档次普遍不高，随着某经济的快速发展和人民生活水平的提高，需要有与之相配套的现代化多功能的大型商业综合体。
其次，经济社会发展,最需要解决的是金融资源和智力资源。
其中企业成长需要资金、技术和高层次的人力资源，还需要企业运营、管理方面的技术支持；社会发展中政府决策需要智库资源来提高城市公共管理的决策水平；市民生活也需要更多的金融产品来满足日益提高的理财方面的需求。
智库服务已经逐渐成为现代化城市服务业不可或缺的一项，在这样的政策与需求背景下，某市别墅小区综合体项目的建设必将成为带动某市现代服务业发展的航母，为提高某商业档次，提升城市形象起到积极的作用。
（二）项目概况
“财智中心”规划用地总面积79675平方米，总建筑面积328328平方米，其中，地上建筑面积199175平方米，地下建筑面积129153平方米。
项目分四组团开发，本项目重点开发建设商铺、金融主体和酒店式公寓、写字楼等商业设施，目前本项目开发时机已经成熟。
本项目占地面积大，整体性强，投资规模大，建设分量重，由某置业发展有限公司取得土地使用权，公司是经苏州市某工商行政管理局批准设立的，具有独立法人资格的有限责任公司。
公司主要股东长期投资房地产开发行业，已积累了比较成熟的投资和项目操作经验，是本项目理想的投资主体。
产品方案见下表：
序号
用途
单位
建筑面积
经营方式
1
银行金融中心
平方米
78895
出售
2
酒店商贸配套用房
平方米
72917
出售
3
智库咨询中心
平方米
28490
出售
4
展示中心
平方米
10873
出售
5
河岸风情商业街
平方米
8000
出售
6
地下商业
平方米
8000
出租
7
地下车库
平方米
121153
第二节项目建设的目的及意义
一、项目建设的目的
当前经济社会发展，最需要解决的是金融资源和智力资源。
其中企业成长需要资金、技术和高层次的人力资源，还需要企业运营、管理方面的技术支持；社会发展中政府决策需要智库资源来提高城市公共管理的决策水平；市民生活也需要更多的金融产品来满足日益提高的理财方面的需求。
本项目居于某城市的核心地带，为某经济建设、城市发展、市民生活提供强大的“核动力”，打造金融财智服务航母是某市别墅小区综合体的建设目标。
二、项目建设的意义
（一）有利于提高城市建筑水平和管理水平
某市别墅小区综合体的建成将成为某市又一新的地标性建筑和城市名片。
目前某市商业建筑整体水平偏低、形态不突出、功能不齐全，管理水平低，新建建筑由于设计水平有限，没有参照物，项目业主因循守旧，观念理念上不敢突破，造成城市建筑总体比较乱，层次低，现代感不强。
财智中心的建设对城市建筑是有益补充，对促进建筑水平和管理水平提高具有重要的意义。
（二）有利于拉动区域经济和城市经济
某市别墅小区综合体的建设是拉动区域经济和城市经济的引擎。
以宁波万达广场为例，万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成，总建筑面积55万m2，其中商业广场面积27万m2，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。
万达广场加快周边地块的成熟和人口、资源聚集，成为继天一商圈之后宁波市又一商业中心，吸引沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、大歌星KTV、国际影城等主力店入住。
万达广场的建成促进城市商业重心迅速转移，极大地便利市民生活的同时，还为当地经济发展注入新的活力。
某市别墅小区综合体也是类似的以商业、办公、金融为主的城市经济综合体，这一项目的建设将对提升某城市形象和现代服务业发展水平及当地经济发挥积极的作用。
（三）有利于迁移市中心和社会资源
某市别墅小区综合体除了在建筑形态、功能及管理水平上要最大限度地满足客户需求外，同时，力求投资多元化，将会把某市别墅小区综合体作为“城中城”来经营，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、金融、餐饮、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，达到快速迁移市中心和社会资源的目的，从而实现项目正常运营。
本项目地处某城市核心区，周边已有较成熟的商圈，有足够的消费群体支撑，项目具有多种物业形态和商业业态，能够撬动整个板块的发展，提升周边土地价值。
（四）有利于增强市民归属感和荣誉感
城市居民对于自身所居住城市的归属感和荣誉感，可以通过两个相对独立的层面进行考察，即地域意义上和群体意义上的城市归属感，地域意义层面主要是指经济和物质等客观条件，群体意义层面主要是指社会和思想心理、文化观念方面。
城市归属感和荣誉感来自社会、经济、文化进步，来自社会物质形态和精神生活发展，缺乏城市归属感和荣誉感，会使城市缺少集体凝聚力，甚至会导致集体走向分崩离散。
地标级建筑已经成为推动城市发展的很好的象征性符号，它会成为一座城市精神的象征。
中国在全球地位的提升是建立在古文明与现代经济协调发展的基础之上，中国城市的印象是以现代、古代象征性建筑物为基础的，因此让中国百姓产生很强的归属感和荣誉感。
近几年，随着某城区建设快速发展，城市面貌明显改观，在城市景观点上，时常有人谈起城市归属感和荣誉感的问题，流露出的是市民的自豪感和紧迫感。
仅仅拥有肯德基和沃尔玛不足以满足市民需求，某市别墅小区综合体的建设，将成为某城区新的地标级建筑，将古代文明与现代文明有机结合，能够让有形的建筑承载着历史文明成为现代城市的灵魂，强烈激发着市民归属感和荣誉感。
第三节项目建设的必要性
项目所在地松陵城区商业气息浓厚，交通便利，物流仓储发达，一到三级商业网点几乎覆盖整个城区，人民生活、购物消费较为方便，但主城区缺少地标级商业圈，档次多数以中低档为主，金融类服务不集中，且分布较为零散，不利于消费者的一站式消费、理财的方便，缺少作为城市名片效应的CBD级建筑，相对某市现有的经济发展有一定滞后，具体表现在一下几个方面：
一、居民收入稳步增长，消费结构加快升级。
居民消费结构正由温饱型向小康型、现代型过渡，中高端商业服务缺乏，目前城区的商业大部分呈现出小、散、乱的情况，业态缺少规划和经营；同时商业层次已不能满足居民日益提高的消费需求。
商业新秀将取代曾经“辉煌”的老大哥，引领消费市场。
二、大多商业街区的开发缺乏科学的规划和定位,采用简单的开发即分割出售,后期经营管理的缺位,造成除部分休闲娱乐类的商家经营状况良好,其他业态大部分的商家经营的状况不看好。
三、新城区目前商业氛围和聚集能力还不强，商业氛围需要培育期，但是周边几个商业广场已形成了聚集客源的基础。
近年来某的城市发展及经济规模均已上到一个新的水平，而且随着长三角与国际接轨，具有国际背景的合资机构、跨国企业的进驻，以及本土实力企业的成长，某市正在成为一个经济强市，而本项目是某松陵城区的重要组成部分，松陵经过十多年的发展为本项目的建设提供了需求，并将继续为本项目提供更大的需求。
随着现代化城市的崛起，本项目的建设将为某市的发展起到画龙点睛的作用；现有的某大厦，行政办公广场、某人才市场、大润发超市、东恒盛大酒店等商贸服务项目，已为本项目开发形成了较为浓厚的商业氛围。
本项目具有商业、金融、商务写字楼、商业住宅等多种物业类型，具有复合价值。
项目建成后，“财智中心”将是具备购物、居住、办公、体闲、金融智库服务等多种功能为一体的一站式消费场所，必将成为某市地标级CBD。
项目的建设提升了松陵城区商业的对提升城市品位、促进经济发展和提高人民生活水平、提高松陵城区乃至某市商业整体档次起到重要作用，更好地服务某的经济建设。
因此，本项目的建设是十分必要的。
第四节可行性研究报告的编制依据
一、《某中心规划建筑设计方案》;
二、《某市城市总体规划（2006--2020》
三、《某市松陵城区商业网点规划（2007--2020）》；
四、《投资项目可行性研究指南》；
五、《某市“十二五”规划》；
六、国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。
第五节项目评价方法及研究范围
某置业发展有限公司作为本项目的投融资主体，建设某市别墅小区综合体项目，建成后通过商业用房、商业住宅、写字楼等的租售，收回投资，回收的投资用于偿还债务和滚动开发下一期项目。
本项目评价旨在论证项目建设的必要性和项目实施的可行性。
本项目为某市别墅小区综合体建设项目，是为提升城市品位,促进经济发展和提高人民生活水平而建设，社会效益好，财务效益较好。
因此，本项目评价以促进当地经济长远发展,加快当地城市化建设步伐,促进招商引资,提高人民生活水平及政府财政税收，保证较好的财务效益为目标。
项目实施的可行性主要由财务效益及项目贷款的偿还能力所决定。
而项目的财务效益及还款资金来源主要来自于所开发项目的收入。
所以我们要论证项目的功能定位是否合理，根据各功能区的产品数量及预测租售价格，就可以相对准确地计算出未来的产出。
若项目收入高于或等于项目贷款本息，则项目具备了可行的必要条件，若能实现较好收益，则还有能力为后续项目开发提供滚动资金，债务偿还能力会有更大保证，可降低贷款风险。
本项目有投入有产出，项目投资范围和产出界限清晰，是个完整的以提高城市商业竞争力打造智库CBD为目标的财智中心基地项目。
规划用地总面积79675平方米，总建筑面积328328平方米，其中，地上建筑面积199175平方米，地下建筑面积129153平方米。
本项目重点开发建设商铺、金融主体和酒店式公寓、写字楼等商业设施，是一个集商业办公、酒店商贸、商业、住宅、金融智库为一体的新兴的商业综合体，具有完善的自然条件、交通、配套设施等及良好的社会效益和经济效益。
第六节评价结论
一、项目建设必要性
本项目具有商业、金融、商务写字楼、商业住宅等多种物业类型，具有复合价值。
项目建成后，“财智中心”将是具备购物、居住、办公、体闲、金融智库服务等多种功能为一体的一站式消费场所，必将成为某市地标级CBD。
项目的建设提升了松陵城区商业的对提升城市品位、促进经济发展和提高人民生活水平、提高松陵城区乃至某市商业整体档次起到重要作用，更好地服务某的经济建设。
因此，本项目的建设是十分必要的。
二、项目内容
本项目规划用地总面积79675平方米，总建筑面积328328平方米，其中，地上建筑面积199175平方米，地下建筑面积129153平方米。
分四组团开发，每组团开发周期2年，各组团之间间隔3—4个月开发，在一年之内陆续开工，每组产品销售周期3年。
本项目重点开发建设商铺、金融主体和酒店式公寓、写字楼等商业设施。
项目分组
单项工程
开发面积（㎡）
经营方式
第1组
酒店商贸配套用房
72917
出售
第1组
地下车库
121153
第2组
智库咨询中心
28490
出售
第2组
地下商业
8000
出租
第3组
展示中心
10873
出售
第3组
河岸风情商业街
8000
出售
第4组
银行金融中心
78895
出售
三、资金筹措
项目投资总额为149486万元，资金来源主要有三部分,其中：
某置业发展有限公司投入自有资金45000万元,银行贷款30000万元,利用项目预售收入74486万元。
四、财务分析
项目总投资149486万元，营业收入184981万元，利润总额22114万元，税后利润16585万元，全部投资内部收益率9.18%。
项目具备一定经济效益。
贷款30000万元，贷款偿还期4年。
项目平均偿债备付率234.68%，说明贷款偿还能力很强。
详见下表。
经济评价指标汇总表
指标名称
单位
项目
项目总投资
万元
149486
资金筹措
万元
149486
项目资本金
万元
45000
自有资金投入
万元
45000
利用上期滚动资金
万元
返还上期滚动资金
万元
长期借款
万元
30000
预租售收入
万元
74486
短期借款
万元
营业收入
万元
184981
营业税金及附加
万元
10152
土地增值税
万元
利润总额
万元
22114
所得税
万元
5528
税后利润
万元
16585
全投资内部收益率
%
9.18
资本金内部收益率
%
8.80
总投资收益率
%
18.92
资本金净利润率
%
36.86
偿债备付率
%
234.68
银行借款偿还期
年
4.00
五、综合评价
本项目是一个商业办公、酒店商贸、金融智库等为一体的地标级城市经济综合体。
本项目的建设必将成为带动某市现代服务业发展的航母，进一步完善某城市服务功能，满足某经济高速发展的需要，对提升城市形象起到积极的作用。
本项目是某市开发建设的重要项目之一，松陵镇开发是某市加快城市建设步伐，提高城市基础设施水平的总体目标。
项目的建设可以推动某市城市化进程，提高城市商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。
综合上述，认为本项目可行。
第二章市场分析
第一节区域社会经济发展现状
一、某市济发展状况
某市位于江苏省东南部，北纬30°45′36″－31°13′41″，东经120°21′4″－53′59″。
东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界，由苏州市代管。
全市总面积为1192平方公里。
总人口797240人。
地处水乡河道纵横，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。
某市为全国优秀旅游城市，退思园已被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》，2011年为全国百强县第二名。
某市至2007年全市全面完成撤乡建镇，共设松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都9个镇。
气候条件：
本地属亚热带北缘季风区，年平均气温15.7℃，平均降雨量1015.6毫米。
四季分明，气候温和，雨水充沛。
春季两季盛行东南风，秋季多偏北风。
2010年，全市实现地区生产总值1003.39亿元，比上年增长12.6%。
其中第一产业增加值27.04亿元，第二产业增加值605.10亿元，第三产业增加值371.25亿元，分别增长4.2%、11.9%和14.5%。
三次产业增加值比例为2.7：
60.3：
37.0，第三产业增加值占比提高1个百分点。
人均地区生产总值达到125674元，按现行汇率折算，人均地区生产总值约18500美元。
全年完成全口径财政收入291.63亿元，比上年增长42.2%，其中地方一般预算收入90.28亿元，增长28.6%。
财政支出206.98亿元，比上年增长55.7%，其中一般预算支出84.06亿元，增长31.7%。
某市2005—2010年主要经济指标表
指标名称
单位
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
地区生产总值
亿元
403.2
500.8
618.00
750.1
850.20
1003.39
地方财政一般预算收入
亿元
24.93
35.08
48.10
60.16
70.20
90.28
工业总产值
亿元
1485.35
1855.2
2330.30
2650.49
2512.25
3102.00
全社会固定资产投资
亿元
213.16
236.06
265.68
293.25
338.62
417.01
房地产投资
亿元
36.92
50.16
70.99
79.1
82.01
93.10
社会消费品零售总额
亿元
71.51
83.70
99.45
125.05
148.36
223.35
进出口总额
亿美元
131.6
142.70
157.29
163.39
140.40
192.85
实际到账外资金额
亿美元
6.00
6.78
7.94
9.80
10.07
10.20
城镇居民人均可支配收入
元
17100
19614
22027
24869
27615
30957
二、某市房地产发展状况
房地产开发方面，2010年完成房地产开发投资93.10亿元，比上年增长13.5%，其中商品住宅投资72.01亿元，增长18.5%。
累计施工面积762.19万平方米，比上年增长6.1%，竣工面积207.09万平方米，下降6.4%，其中住宅竣工面积139.50万平方米，下降13.6%。
商品房销售面积172.86万平方米，比上年下降13.9%，销售金额100.55亿元，比上年增长0.8%。
据城乡住户抽样调查统计，全市农村居民人均纯收入为14603元，比上年增长13.1%，城镇居民人均可支配收入30957元,比上年增长12.2%。
城镇、农村居民人均消费支出分别为19445元和9430元，比上年增长6.3%和9.2%。
年末城镇居民人均住房建筑面积36.7平方米，农村居民人均住房面积56.5平方米。
城镇和农村居民家庭恩格尔系数均为34.0%。
截至2010年年末，全市城镇企业职工养老保险累计参保42.10万人，享受养老保险人数6.3万人。
医疗保险累计参保48.30万人，失业保险参保31.8万人，农（土）保参保27.4万人。
全面调整企业退休人员基本养老金待遇，人均增资144.9元。
年末共有最低生活保障对象11876人，其中城镇居民和农村居民最低生活保障已保人数分别为1578人和10298人，全年累计支出最低生活保障资金2614万元。
2011年，全市预计实现地区生产总值1185亿元，同比增长18%；实现一般预算收入超112亿元，增长25%；完成全社会固定资产投资525亿元，增长25%以上；工业总产值超3600亿元，增长18%以上，人民生活水平进一步提升，城镇居民人均可支配收入超过35000元，继续居全省县级第一，农民人均纯收入近17000元，增幅均达13%以上。
从以上数据可以看出，某经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长，是某房地产业规模不断扩大和价格稳步提升的主要动力。
第二节产品供需分析
一、某市现有商业状况和分析
某作为中国的“鱼米之乡”,“丝绸之府”，商业经济发展活跃，各个形态商业业态均有涉猎，并发展良好。
如某现有四星标准及以上酒店；各大业态如百货、大型超市和卖场以及主题商城等均有进驻，这也是某个人购买力强劲的市场表现。
（一）主要商业分布现状
某市松陵城区商业网点为城南、运东、东太湖三个城市商业副中心及区内商业特色街和居住区（社区）商业中心结合东太湖、同里两大旅游集聚地，形成具有水乡特色、旅游居住配套齐全的商业格局。
松陵城区商业布局体系分为：
市级商业主中心、市级商业副中心（区域商业中心）、社区商业中心三级。
永康路市级商业主中心
范围：
某市商业主中心位于东到公园路、西至鲈乡路、南至县府路、北抵油车路的区域，包含长约1015米的永康路步行商业街，用地面积约44.7万平方米。
定位：
零售主导型市级商业中心。
该商业中心定位为“立足
升级会员 