XX市XX住宅工程项目可行性研究报告.docx
《XX市XX住宅工程项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX市XX住宅工程项目可行性研究报告.docx（99页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
XX市XX住宅工程项目可行性研究报告
XX市XX住宅工程项目可行性研究报告
（此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑）
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX市XX住宅工程项目。
1.1.2项目地址
该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。
1.1.3城中村改造的意义
“城中村”改造成为我国彻底城市化进程中的一个必然环节。
城中村给城市的发展带来了“脏、乱、差”等诸多问题，也落下了“治安差”等诸多隐患。
“城中村”改造是极其复杂的系统工程，事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。
都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高速城市化进程中的新生体。
“城中村”改造也就成为我国彻底城市化的一个必然环节。
1、“城中村”的类型及存在的主要问题
当前“城中村”在我国存在以下几种类型:
A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。
由于二元结构的存在，“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:
一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，由于许多管理关系不清、责任不明，导致遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。
二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。
三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。
四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需求。
2、“城中村”形成的原因
第一，从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。
第二，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。
第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。
第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。
3、“城中村”改造的必然性
第一，改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需求。
城市对周边地区具有较强的主导力、聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐射的源头。
如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平提高的要求。
第二，改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。
“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。
因此。
要建设现代化城市。
提高城市的品位和竞争力。
就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。
第三，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。
“城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。
因此,改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。
4、“城中村”改造的作用
“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。
其主要作用表现在：
第一，“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量；第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉动经济增长；第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。
我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。
为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。
建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。
廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对XX开发区XX村进行城中村改造，开发“XX小区项目”，除部分回迁户外，致力于为在XX工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.1.4总用地面积
XX小区项目，规划总占地58045㎡（87.0675亩）。
1.1.5建设规模
XX小区项目规划总建筑面积为144075.04㎡，其中地上总建筑面积137967.14㎡（地上建筑物中，住宅130919.14㎡，公共建筑7048㎡），地下储藏室建筑面积6107.90㎡。
XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由1＃～5＃共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由6＃～9＃四栋18层高层住宅组成。
XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。
1.1.6主要建设条件
1、供水
在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。
2、雨水、污水排放
XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。
3、供电
拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。
4、供气
由XX道天然气管道线引入。
XX小区项目内设天然气调压网站。
5、电信
本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。
1.1.7主要技术经济指标
XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。
表1-1项目主要技术经济指标一览表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
规划用地面积
㎡
58045
87.0675亩
2
建筑物占地面积
㎡
11029
3
总建筑面积
㎡
144075.04
3.1
地上总建筑面积
㎡
137967.14
3.1.1
住宅建筑面积
㎡
130919.14
3.1.2
公建建筑面积
㎡
7048
3.2
地下储藏室建筑面积房
㎡
6107.90
4
规划户数
户
1440户
5
规划居住人数
人
4608
3.2人/户
6
容积率
2.37
7
建筑密度
%
19.0
8
绿化率
%
36.4
9
停车位
辆
1440户
10
项目能源消耗
10.1
水
m³
178755
10.2
电
万度
1446.22
10.3
天然气
Nm³
386074
10.5
综合能耗
tce
2261.23
1.1.8产品方案
根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下
1、总体规划思路
经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。
2、产品定位
明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。
3、户型选择
小区规划以高层住宅为主。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。
XX小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。
4、技术设备条件
⑴室外
①外墙：
采用高级外墙涂料。
②屋面：
现浇平屋面或坡屋面。
⑵室内设计理念：
本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。
⑶配套设备
①电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
②电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
③天然气：
天然气管道安装到厨房。
④给水：
变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。
⑤排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
⑷智能化系统
①安全防范系统：
家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
②“一卡通”智能系统：
IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
1.1.9项目建设期
本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。
1.1.10投资估算
XX市XX住宅工程项目项目总投资36546万元，其中土地费用共计2559万元（土地摘牌价为10369万元，除去需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡的余额），建安工程费共计25223万元，工程其它费用2413万元，管理费用1498万元，营销费用2315万元，财务费用926万元，不可预见费1572万元。
1.1.11项目销售收入与利润估算
项目销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元，利润总额为6511万元，所得税为1628万元，税后利润为6023万元。
1.2项目开发单位简介
本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。
廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街216号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本3000万元。
1.3项目编制依据与研究范围
1.3.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行的财税制度。
2、《建设用地规划设计条件》。
3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。
4、房地产投资项目基础数据的分析估算。
1.3.2本报告的研究范围
项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算、资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。
在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
1.4结论
通过财务分析，安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡后，本项目所得税后的财务内部收益率为20.13%、所得税后的财务净现值为1194万元、投资回收期为3.44年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。
该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善XX市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。
1.5问题与建议
考虑到XX小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，（其用户多数为XX私营企业主和政府官员、外埠高收入人群）结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。
另外，在住宅户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
第二章宏观环境与市场预测分析
2.1房地产市场调控政策分析
房地产是国民经济的重要产业。
1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。
2.1.1房市调控特点
相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。
2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。
然而对比2009年，2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。
房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。
观察近10年的房地产调控，发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。
相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。
房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。
目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。
对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。
下文将对房地产调控政策做详细分析。
2.1.2金融手段
1、收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的
先看货币手段，包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。
本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。
加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：
通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。
其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。
2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。
2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。
提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。
当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。
2、限购令
临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。
在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。
调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。
35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。
2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。
若设定这些城市投资性购房比例平均为15%～20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%～7%左右，交易额下降7%～11%，控制流入的资金量约2500亿～4000亿元。
到底能限制多少房地产贷款？
2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。
当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。
限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。
而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。
2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。
2.1.3保障性住房与房产税
1、大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题
据REICO报告：
2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。
2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。
预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。
保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。
如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。
若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？
因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。
房产税是前段时间热议的话题。
中国指数研究院专题报告指出：
如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。
房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。
2、土地是平抑房市的权重力量
如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。
2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。
据国土资源部的数据：
2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%。
；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。
土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。
金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。
据国土资源部公告：
2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。
2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。
开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。
如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。
上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。
以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。
如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。
供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。
因此土地是平抑房地产市场的权重力量。
一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。
2.22011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测
2.2.1政策影响分析
2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。
1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。
2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。
截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。
大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。
但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。
从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。
预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。
2.2.2全国房地产市场运行情况
1、房地产开发投资保持平稳增长
2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。
90㎡以下住房增速略有回落。
1-3月，90㎡以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。
分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。
2、房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快
2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。
其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。
与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。
其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。
国内贷款比重同比下降2.7个百分点。
3、土地购置面积增速加快
从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万㎡，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。
全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。
4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落
2010年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。
分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。
从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿㎡，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿㎡，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。
其中，商品房新开工面积3.98亿㎡，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿㎡，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。
从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿㎡，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿㎡，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。
5、房屋销售增速较为平稳
2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿㎡，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点
升级会员 