办公用房及综合业务用房项目可行性研究报告.docx
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办公用房及综合业务用房项目可行性研究报告
附件：
1、XX市城乡规划局“关于XX办公楼项目选址意见的函”
2、XX市机构编制委员会办公室出具的“拟入驻新址单位及人员编制情况表”
3、XX市财政局出具的资金证明
附件：
1、XX省发展和改革委员会冀发改投资（2006）95号《XX省发展和改革委员会关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁工程项目建议书的批复》
2、XX省住房和城乡建设厅选字第130********0075号《建设项目选址意见书》
3、XX市城乡规划局《关于XXXXXX搬迁及人大、政协和政府XX部分办公地址置换整合项目的选址意见》
4、《XX市城乡规划局建设项目规划条件表》
5、XX省国土资源厅冀国土资函[2011]117号《XX省国土资源厅关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目用地的预审意见》
6、拟入驻新址的单位及人员编制情况表
7、XX市财政局出具的资金证明
8、XX市环境保护局关于项目的环评审批意见
9、XX正定新区管理委员会《关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目配套基础设施情况的说明》
10、冀发改招标核[2011]28号《XX省建设项目招标方案核准意见》
11、XX市人民防空办公室《关于四大XX办公用房搬迁项目人防工程设计的证明》
附图：
1、项目区域位置图
2、项目总平面布置图
3、项目标准层平面图
4、项目立面、剖面图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
XX部分XX办公用房及综合业务用房
1.1.2项目承办单位：
XX市XX事务管理局
项目负责人：
1.1.3项目承办单位概况
XX市XX事务管理局内设办公室、人事教育处、财务资产管理处等13个处室，下辖事业单位8个，负责XX、XX系统XX事务的管理、保障、服务工作，对XX、XXXX大院的办公用房实行统一管理。
XX市XX事务管理局成立以来，认真奉行“以人为本、和谐立局、公道正派、实事求是、履责敬畏、慎思风行”的管理和服务理念，紧紧围绕XX、XX中心工作，认真落实科学发展观，以建立科学、合理、顺畅的运行机制为抓手，以管理为核心、服务为宗旨、保障为目标，解放思想，实事求是，积极探索，扎实工作，有力地保障了XX、XXXX工作的高效运转。
1.2项目拟建地点
项目拟建地点位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。
1.3研究工作的依据和范围
1.3.1研究工作的依据
A、国家发改委计投资[1999]2250号《关于印发党政XX办公用房建设标准的通知》。
B、石发改投资[2011]598号《XX市发展和改革委员会关于XX部分XX办公用房及综合业务用房项目建议书的批复》
C、规划、财政、土地、环保、市编办等部门的相关意见。
D、国家现行规范和规定。
1.3.2研究工作范围
本报告重点对项目建设的必要性、场址选择、土地利用、工程技术方案、节能、消防、环境保护、投资估算及资金筹措、经济评价和社会评价等方面进行了研究。
1.4建设内容
1.4.1建设规模
本项目为XX部分XX办公用房及综合业务用房工程，项目总征地面积为6.328公顷，其中实际规划用地面积5.284公顷，城市道路用地面积1.044公顷。
项目总建筑面积270272㎡（地上建筑面积157110m2，地下建筑面积113162m2），建筑密度37.97%，容积率2.973，绿地率35.00%。
1.4.2建设条件
供水：
本项目供水由市政管网提供，拟由云南道和南宁街各引一条DN200的给水管。
项目最高日总用水量1638m3/d，最高日最大时用水量188m3/h。
供电：
本工程外部电源采用两路独立10KV高压电源进线，分别引自云南道和南宁街，两路电源采用一用一备工作方式。
总需要容量6617KW。
暖通：
本项目夏季空调冷负荷17053kW，冬季空调热负荷10557kW。
热源由城市供热管网提供。
燃气：
本项目燃气为天然气，燃气量测算为37.6×104Nm3/年。
通信、自控：
本项目弱电设计包括火灾自动报警及联动系统、广播系统和楼宇自控系统，有线电视系统、综合布线系统等。
1.5投资估算与资金筹措计划
本工程总投资为85478万元。
资金来源渠道：
一是滹阳小区建设土地收益；二是拟将市水务局、市供销社等院落的房产及土地进行拍卖筹集。
通过以上渠道所筹集的资金可以满足项目建设的需要，可保证项目建设资金“不集资、不借款、不贷款、不摊派”。
1.6研究工作概况
XX市作为XX省省会，目前市区人口超过240万人，由于历史原因现XX办公地点因集中于市区主干道，造成较大的交通压力，给前来办事单位和人员造成一定不便，同时现有办公面积与国家规定的人均办公面积有一定差距，鉴于上述情况，为方便群众办事、缓解交通压力，XX、XX经研究提出了XX部分XX办公用房及综合业务用房楼建设的意见。
依据城市规划，正定新区成为XX市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城。
为使项目建设与城市规划相协调，项目单位经过广泛、科学的场址方案比选后，场址位置已经确定在正定新区起步区内。
为此，XX、XX决定由XX市XX事务管理局负责办理有关事宜。
为使项目尽快上报批准，XX市XX事务管理局委托我院进行项目的前期工作。
在取得相关资料后，我院按国家有关规定编制了该项目的建议书，并经市发改委以石发改投资（2011）598号进行了批复。
在项目建议书批复的基础上，并依据规划、土地、环保、市编办等部门出具的相关意见，我院编制了《XX部分XX办公用房及综合业务用房项目可行性研究报告》。
主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总征地面积
ha
6.328
其中：
城市道路用地面积
ha
1.044
实际规划用地面积
ha
5.284
2
总建筑面积
㎡
270272
地上157110
地下113162
3
道路广场面积
㎡
17500
4
建筑密度
%
37.97
5
绿地率
%
35.00
6
容积率
2.973
7
停车位
个
2060
8
项目总投资
万元
85478
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目背景
XX市是XX省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。
经过几十年的建设和发展，XX市已成为一个市区面积455.8平方千米，市区人口超过240万人的特大型城市，逐渐形成了以中山路为轴线，人流和车流都较为集中的中心商业区。
XX办公地点大多位于主要交通干道两侧。
行政中心和商业中心的重合更增加了区域的交通压力，特别是在上下班的交通高峰时段，堵车现象十分严重。
为了缓解日益严重的交通压力，我市近几年已投入了大量资金进行市政道路的改建、扩建，并实行了错时上下班制度，市区交通状况有所改善，但仍未根本解决。
另外，随着国内汽车业的发展，轿车大量进入家庭，我市汽车保有量迅速增加，使市区道路的交通负荷日益增大，特别是在中心区域，堵车现象更加频繁和严重。
交通问题是许多大中型城市共同存在的问题，为了从根本上分散交通流向，缓解交通压力，国内不少城市，如成都、杭州、南通等城市的行政中心都已向外迁移，不仅使市区的交通状况得到较大改善，还带动新区的建设和发展，取得了良好效果。
2009年，省政府提出XX要打造成500万人口城市的目标，给XX市区发展提供了前所未有的机遇。
XX、XX借鉴国内外先进经验，结合XX实际，做出北跨滹沱河流、建设正定新区的重大战略决策。
正定新区西侧为国家级历史文化名城—正定古城，依托古城深厚的历史底蕴，延续城市文脉，弘扬传统文化，塑造城市新名片。
新区南依滹沱河这条XX母亲河，将使XX成为真正的滨水城市，城市环境将全面改善，城市品位将全面提升。
未来正定新区的布局结构为一心一网，三轴两带，十大片区。
它山水交织，雍容大气，构成XX发展的新篇章。
新区的规划建设为本项目提供了新的空间。
2.1.1项目提出理由
从其它城市的经验看，城市行政中心的搬迁主要出于以下几方面考虑：
一是改善办公条件，二是缓解交通压力，三是促进新区发展，四是对文物或黄金地块的退让。
XX部分XX办公用房及综合业务用房项目的提出主要有以下几个理由：
1、XXXX73个单位集中于东、西两院办公，29个单位分散办公，现有房屋建筑面积为256259.6㎡，其中办公用房134817.5㎡，配套附属用房121442.1㎡。
其中：
东院位于市中山东路216号，占地50.4亩，有XX办公厅等35个单位在此办公，房屋建筑面积76138㎡，其中办公用房55479㎡，配套附属用房20659㎡；西院位于市兴凯路219号，占地35.7亩，有市信访局等38个单位在此办公，房屋建筑面积31431㎡，其中办公用房22835.9㎡，配套附属用房8595.1㎡；院外共有29个单位分散办公，房屋建筑面积148690.6㎡，其中办公用房56502.6㎡，配套附属用房92188㎡。
此外，我市市属事业单位众多，办公地点遍布于市内各区，且因历史的原因，部分单位一直无固定的办公场所，长期租用办公地点，办公条件无法得到彻底的改善，不利于其工作的顺利进行。
XX人均办公面积与国家规定的人均办公面积还有一定差距；部分建筑因建设时间久远，设施严重老化，抗震级别较低。
因此，现有条件不仅不能满足现代化办公需要，还存在着较大安全隐患。
2、XXXX、XXXX搬至临时办公场所后，我市党政XX办公地点更为分散，东西两院及XX之间相距均超过4公里，且需横穿整个中心商业区，交通极为不便，不利于相互之间的协调与合作，行政效率低、成本高。
3、行政中心与商业中心的重合，加大了市中心的交通压力。
特别是开会期间，各县、区XX人员、车辆都向中心汇集，交通拥挤情况十分严重；且在市中心没有足够的停车场地，给与会人员带来极大不便。
4、正定新区是我市规划的主要发展方向，是未来XX市的行政中心所在地。
项目的建设将有利于促进新区的发展，推动新区的建设进程。
基于上述几个问题和其它城市的有关经验，XX、XX提出了XX部分XX办公用房及综合业务用房工程建设的建议。
2.2项目建设必要性
为了尽快解决上述问题，本项目拟将XX部分XX办公用房及综合业务用房办公场所进行整合后迁出市中心，拟选新场址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。
一、项目的建设适应经济和社会发展的新形势
省委、省政府对省会城市建设与发展提出了“三年有个中变化，五年有个大变化，十年有个更大变化”和“做大、做强、做优、做美”的要求。
经过多方面长时间的考虑，在充分调研论证的基础上，我市认为，该项目的实施适应我市经济和社会发展的需要。
二、项目的建设有利于土地资源的充分利用
本项目建设可以把我市中心商业区黄金地段的土地让出，最大限度的使城市资源得到有效利用，这样既节约了中心市区寸土寸金的土地资源，又可以通过土地置换解决XX部分XX办公用房及综合业务用房外迁所需部分资金。
因此，本项目建设有利于城市土地资源的充分利用及城市规划的顺利实施。
三、项目的建设符合城市规划，有利于加快正定新区建设
根据许多城市发展的实践，一个城市高速发展的时候，也是它转型最好的时候。
通过政府的迁建，带动新市区开发，是推动城市发展的有效途径。
目前，青岛、苏州等我国很多城市跳出老城区，通过建设新市区实现跨越，在全国产生了积极影响。
实践证明，通过建设新的行政决策中心，有利于促进城市资源的优化配置，不但能够提升城市功能，带动城市新区发展，而且可以将分散的党政XX及事业单位集中起来，方便群众办事，提高工作效率。
正定新区是我市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城。
主要职能是以行政办公、金融商务、总部经济、文化会展等为主体的现代服务中心；区域重要的科教创新基地；富有历史文化内涵的宜居新城；冀中南地区旅游服务基地。
新区建设将按照“低碳、生态、智慧”的发展定位和“一年建环境、三年出形象、五年出规模、十年成新区”的总体要求，在一至两年内完成起步区基础设施和环境建设，2014年核心区形成规模，2020年全部完成起步区建设，成为展现城市建设上水平、出品位、生财富的示范区和体现繁华舒适、现代一流省会形象的新地标。
本项目的建设，有利于促进新区的发展，推动新区的建设进程。
另外，新的行政决策中心的形成，又可以吸引大量人流、车流向此方向流动，改变以往的单中心局面，形成交通的双向流动，有利于从根本上缓解市区的交通压力。
四、项目的建设是提高行政效率、降低行政成本的需要
1993年地市合并后，XX、XXXX形成京广铁路东、西两院，许多XX事业部门还在两院外办公，XXXX和XXXX搬至南市区的临时办公场所后，办公地点更加分散。
由于办公地点太过分散，配套设施重复建设问题严重，后勤管理人员超编，加大了管理费用开支。
XX分散办公不仅不利于更好地行政为民，而且加大了行政开支，不利于提高行政效率。
因此，对XX办公地址进行置换整合势在必行。
五、项目的建设是缓解交通压力、加快市中心区公共设施建设的需要
现XX办公地址大部分地处省会繁华地段，毗邻城市交通主干道，商业、文化等公用设施密集，人流、物流、车流量大，尤其是上下班高峰期，经常形成交通堵塞，影响了省会主干道及相关道路的畅通，不适合市级XX办公。
XX整合迁出市中心区，可有效起到交通分流的作用，有利于减轻市内道路的交通压力。
六、是提高便民服务质量和效率的需要
本项目建设有综合业务用房，主要涉及档案、培训、交易、质检、农业、劳动人才、计生、公积金、信息、廉租房及经济适用房、困难职工援助等各行业部门共13个管理及服务中心。
这些业务中心，都是直接与群众接触、为群众排忧解难提供各种服务的机构。
业务用房就是这些机构参与群众生活、解决群众问题、提供便民服务的主要场所，直接影响着各部门业务工作的顺利开展。
综合业务用房的建设，不仅为各部门提供了为群众服务的场所和环境，还能将各主要行业部门的业务机构集中起来，提供一站式服务，体现了便民的原则，提高了为人民服务质量和效率。
另外，本工程的实施还可以加快新区公共设施建设，加快新区建设步伐，拓展城市发展空间，有利于推动我市经济社会发展，进一步提升省会整体形象。
综上所述，本项目的建设位于XX市未来的主要发展方向—正定新区，符合国家计委计投资[1999]2250号文《关于印发党政XX办公用房建设标准的通知》中有关场址选择的要求和城市规划的要求。
项目的建设适应了经济和社会发展的新形势；有利于土地资源的充分利用；有利于加快正定新区建设；有利于提高行政效率、降低行政成本；有利于缓解交通压力、加快市中心区公共设施建设。
由此可见，本项目的建设是十分必要的。
第三章建设规模
3.1迁入新址机构及人员情况
按照XX部分XX办公用房及综合业务用房项目的设计方案，新办公地址计划安排XX部分XX13个部门，人员为700人；市直属事业单位13个，主要为面向社会、群众服务的综合业务部门人员进驻。
3.2项目建筑面积确定的依据及指标
根据计投资[1999]2250号文《国家计委关于印发党政XX办公用房建设标准的通知》及冀计投[2000]144号文件要求中的规定，党政XX办公用房的建设规模，应根据批准的编制定员人数，对照“建设标准”规定的建设等级，按人均建筑面积乘以编制定员数，并加上“建设标准”中需要或按规定设置的其他用房建筑面积计算总建筑面积。
本项目属二级办公用房，人均办公建筑面积应控制在20—24平方米之间。
XX部分XX办公用房建筑面积为13300㎡，人均办公用房建筑面积为19㎡。
综合业务用房是为社会公共服务、直接与群众接触、为群众排忧解难提供各种服务的机构。
其建设规模根据实际业务量、不同性质的业务范围确定。
经核定，综合业务用房包括综合档案馆、军转干部培训中心、房地产交易市场及管理中心、劳动人才中心、信息中心、住房公积金管理中心等13个业务部门，建筑面积119510㎡。
后勤服务及附属用房包括地下车库、餐厅及厨房、医务室、浴室、商务中心、文印中心、公勤用房、警卫用房、理发及美容室及各类设备用房等，建筑面积137462㎡。
经计算，XX部分XX办公用房及综合业务用房的总建筑面积为270272㎡。
第四章场址选择与建设条件
4.1场址选择
4.1.1场址选择的原则
2009年，省政府提出XX要打造成500万人口城市的目标，给XX建设新区提供了前所未有的机遇。
XX、XX借鉴国内外先进经验，结合XX实际，做出北跨滹沱河流、建设正定新区的重大战略决策。
正定新区规划面积135平方公里、人口140万，起步区30平方公里。
按照低碳、生态、智慧的理念，坚持政府主导、市场运作，统一规划、分期建设，滚动发展、自求平衡的建设原则，着力打造财智要素聚集、功能多元复合、生态人文和谐、水绿交融共生的创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城，使之成为展现城市建设上水平、出品位、生财富的示范区和体现繁华舒适、现代一流XX形象的新地标。
此次XX部分XX办公用房及综合业务用房项目将依据我市城市发展总体规划，并结合正定新区规划建设具体情况，拟选场址应偏离市区中心繁华地带，毗邻交通干道，道路通畅、交通便捷的区域内。
4.1.2拟选场址方案
经过实地考察和综合分析比选，XX部分XX办公用房及综合业务用房项目拟选场址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。
其优势在于，正定新区是我市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城。
主要职能是以行政办公、金融商务、总部经济、文化会展等为主体的现代服务中心。
其区位优势明显，交通便捷，规划的配套市政设施完善，正定新区管委会已出具能够满足项目配套基础设施的证明。
项目的建设有利于促进新区的发展，推动新区的建设进程。
另外，项目建成后可以吸引大量人流、车流向此方向流动，改变以往的单中心局面，形成交通的双向流动，有利于从根本上缓解市区的交通压力。
4.2建设条件
4.2.1气象条件
正定新区地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，南近滹沱河，西靠太行山。
春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。
每年降水集中于7、8月份
1、气温：
日平均气温13.1℃，极端最高气温42.8℃，极端最低气温－26.5℃。
2、湿度：
平均相对湿度62％。
3、风向：
年平均风速1.4米/秒，7级以上大风天数9天，全年主导风向西北风。
4、降水：
平均年降水量534mm。
最大年降水量1105mm，最小年降水量265mm。
5、霜雪：
初霜日平均为10月17日，终霜日平均为4月4日，无霜期年平均198天。
6、降雪：
初雪日平均为12月1日，终雪日平均为3月9日。
土壤开始冻结日平均11月12日，终冻日平均在3月13日，年最大冻土层深度为54厘米（1984年）。
7、日照：
平均日照时数2527小时，日照率58％，太阳辐射总量平均127千卡/平方厘米。
8、水蒸发：
年平均水面蒸发量1800毫米，年平均蒸发量是降水量的3.5倍。
4.2.2地质状况
正定位于太行山东部的南北30～60千米宽，东西80～100千米长，厚度为800～2600米的一整块沉积岩石上。
地表向下揭露厚度17.00米范围内，可分为4层。
最上层为耕土层，厚度0.4～0.6米，第2层为轻亚粘～亚粘土，厚度为2.75～5.5米，第3层为砂类土，厚度为0.3～5.28米，第4层为粘土。
无不良地址现象，地下水无结晶性侵蚀和分解性侵蚀，适宜建筑。
地表所出露的各类地基承载力：
沙类土一般在14～24吨/平方米，亚沙地在13～20吨/平方米，天然地基承载力一般为12吨/平方米以上，适合于一般民用及工业建筑。
4.2.3抗震设防
依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地震动峰值加速度按0.10g设防。
4.2.4交通条件
本项目选址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。
距火车站和机场直线距离均在15km左右，距离现城市中心车程约20分钟。
规划的京珠高速公路东移线和张石高速公路支线调整线（环城高速公路）环绕本区，东南西北四个方向的公路联系均十分便捷。
XX正定国际机场距正定新区车程仅十五分钟。
目前，XX高铁站正在建设中，未来将使XX进入首都“一小时交通圈”。
高铁站距正定新区车程在30分钟以内。
另外根据发展需要，还可在正定新区规划建设直接联系北京的城际轨道。
因此交通条件十分优越。
4.2.5公用配套条件
1、供电
本工程外部电源采用两路独立10KV高压电源进线，分别引自云南道和南宁街，两路电源采用一用一备工作方式。
总需要容量6617KW。
2、给排水
本工程最高日总用水量1638m3/d，最高日最大时用水量188m3/h。
给水水源采用市政自来水，拟从云南道和南宁街的市政给水管网各引入一条DN200的给水管，并在庭院内形成环路。
水质符合《生活饮用水卫生标准》，供水量可满足本项目生活及消防用水的需要。
本项目排水采用雨污分流制，生活污水（冲厕用水）经化粪池处理后进入污水管道，其它用水进入中水处理系统进行处理，水质达标后可作为冲厕、道路浇洒及绿化等用水，地表水汇集后流入城市雨水管网。
3、暖通
本项目夏季空调冷负荷17053kW，冬季空调热负荷10557kW。
夏季拟采用离心式冷水机组制冷方式，制备温度7-12℃的冷冻水进行制冷。
冬季热源由城市热网提供110-70℃的一次热水，选用3台板式换热器，制备温度为60-50℃的二次热水。
4、燃气
本项目燃气为天然气，年耗燃气量测算约为37.6×104Nm3/年。
5、弱电系统
该工程的弱电系统包括：
综合布线系统及通信系统、电视系统、安全防范系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、广播系统、楼宇自控系统,漏电火灾报警系统、会议系统等。
第五章土地利用
5.1土地利用依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》
3、XX市土地利用总体规划（2006-2020年）
5.2项目选址
本项目拟选场址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。
项目总征地面积为6.328公顷（94.920亩），地形为规则矩形，场地交通便捷，环境适宜，规划的公共服务设施条件良好。
5.3用地情况
1、用地类型
本项目建设拟选地块位于XX正定新区起步区内，已纳入我市规划的行政办公建设用地，以行政划拨的方式取得土地使用权。
2、用地规模
项目总征地面积为6.328公顷，其中实际规划用地面积5.284公顷，城市道路用地面积1.044公顷。
项目总建筑面积270272㎡（地上建筑面积157110m2，地下建筑面积113162m2），建筑密度37.97%，容积率2.973，绿地
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