精编完整版太山庙旅游文化遗产开发项目可研报告完整版.docx

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精编完整版太山庙旅游文化遗产开发项目可研报告完整版

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太山庙旅游文化遗产开发项目

可行性研究报告

第一部分项目特质分析3

一、项目地理位置介绍3

（一）地块地理位置介绍3

（二）城市历史介绍4

（三）城市房地产分布示意图4

（四）地块区位介绍5

（五）地块内资源介绍6

二、项目区域环境分析7

（一）周边环境7

（二）居住环境9

（三）交通环境11

（四）人文环境11

第二部分房地产市场分析12

一、房地产投资环境12

（一）自然环境12

（二）宏观经济环境20

（三）政策环境23

二、土地市场26

（一）全市土地市场26

（二）区域土地市场（未央区）27

（三）板块土地市场31

（四）土地市场结论32

三、住宅市场36

（一）供求分析36

（二）价格分析41

（三）产品分析42

（四）客户分析48

（五）典型个案分析54

（六）住宅市场结论72

第三部分项目可行性分析74

一、项目SWOT分析74

优势分析（S）74

劣势分析（W）74

机会分析（O）75

威胁分析（T）76

二、项目评价76

三、项目准入结论77

第四部分项目定位78

一、整体定位78

二、客户定位79

（一）客户特征描述79

（二）项目客户特征82

三、产品定位84

（一）项目地块现状分析84

（二）项目产品线组合90

（三）项目物业形态和房型建议94

四、价格定位96

（一）定价概念与原理96

（二）项目市场价格拟合96

第五部分项目经济测算99

第一部分项目特质分析

一、项目地理位置介绍

（一）地块地理位置介绍

地块位于西安市未央区，总占地320.1亩，位于东元路东侧、矿山路北侧，省重型机械厂的东南面。

如下图：

本案位于西安城东区，在行政区划上来看，恒大名都位于灞桥区和未央区的交界处；从西安传统的房地产市场研究角度来看，属于传统意义上的城东区；而随着近年来西安市城市规划的调整，项目又都处于新崛起的浐灞生态区边沿。

结论:

本案虽处于主城区内,距离城市中心的物理位置较近,但由于整个区域板块开发步伐缓慢,因此也造成人们对该板块的心理距离较远.

（二）城市历史介绍

本案所处位置在传统工业区的边缘地带附近,受到传统工业的影响,目前本案周边遗留部分重型工业的厂址或旧厂房。

（三）城市房地产分布示意图

【浐灞生态区区位描述】

浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，中心区45平方公里。

地跨未央、雁塔、灞桥三个行政区。

西安市2004—2020年总体规划确定未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。

浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。

（四）地块区位介绍

1、区位图示意

地块位于西安市主城区东北位，高尚社区、旅游生态内的西南角，受整体区域的影响，而且，地块距西安装备制造区、商务旅游服务区和国防军工区比较近，受上述三区域辐射明显，地理位置独特，发展条件优越。

2、地块环线示意图

从道路设施看，城东区交通便捷，二环路、三环路现已全线贯通，绕城高速也已经开始通车。

地块所处西安东二环以外，东三环以内的中央位置，地块目前有矿山路可以直接连通东二环，出行十分便利。

再加上规划中的矿山路和地块东面的酒十路已经连通，出行东三环也已经实现。

（五）地块内资源介绍

1、地块卫星红线图

2、地块内实景图

目前地块杂草丛生，无任何建筑物，整体地块北高南低，高低落差约一米左右。

地块内建筑垃圾地块内杂草

地块北高南低

二、项目区域环境分析

（一）周边环境

1、地块周边状况图

地块位于西安市城东辛家庙板块范围内，目前该地块周边现有设施有：

地块北侧的重型机械厂，项目南侧的西安煤矿机械厂；以及即将拆迁改造的刘南村、刘北村。

2、地块周边环境现状

地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂的铁路；地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂的烟囱对地块的档处以及居住质量造成很大程度的影响。

重型机械厂铁路西安煤矿机械厂铁路

地块周边农田地块周边建筑垃圾

重型机械厂烟囱西安煤矿机械厂

3、地块周边村庄及改造情况

地块东面及南面为辛家庙板块内两个城中村，分别是刘北村和刘南村，两村目前居住现状较差、乱，但改造进展良好，未来将会得以改善。

刘北村现状刘南村现状

刘北村改造刘南村改造

（二）居住环境

1、优越的自然环境

东郊的浐灞生态区为浐河与灞河交汇的位置，同时秦岭山丰富的绿化，成为了西安主城区的天然氧吧的供源地，地块所处的位置得天独厚，自然环境及空气条件优于其它各区域。

2、地块周边项目

目前地块周边在建和已建完的住宅项目众多，如紧邻地块东南面的东方罗马花园，地块东北面的景观城小区（已入住）、恒大名都（在建）、新绿家园（在建）和中铁西岸国际花园（在建），北面有湖畔花园（已入住）；

地块东北面为已倒闭的西安重型机械厂，东面为刘北村，东南面为刘北村，南面为西安煤矿机械厂。

3、地块周边配套

项目周边配套主要包括：

Ø商业配套：

辛家庙市场、圣凯罗商务酒店；

Ø教育配套：

西安市未央区育新小学、48中、陕重中学、西安现代职业学校、西安市工业学校、西安煤矿机械厂子弟学校等；

Ø金融配套：

中国农业银行、中国工商银行辛家庙储蓄所、西安市商业银行（矿山路）；

Ø医疗配套：

西安市未央幸福医院、陕西重型机器厂职工医院、煤矿厂医院；

Ø交通配套：

16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二环2号线。

（三）交通环境

地块内目前有一施工中的规划二路，正处于路面铺设白灰阶段，距离地块东面约，地块内无已建成且可以直接通车的道路。

（四）人文环境

地块内所属城东区现定位为高尚区、旅游度假区，但在过去是偏向于国防军工区，传统的重工业现在基本成为老城的记忆点之一，众多的重工型国营企业已经倒闭，剩下的旧厂区已经成为该区重点的改造对象，合理利用这些资源，保存老城的记忆，将会成为该区域的亮点之一。

辛家庙板块地理位置处于浐灞生态区和大明宫遗址改造区的相连地带，浐灞生态区的生态环境概念和大明宫遗址改造区的人文传承概念也将会在这里产生聚合效应，因此板块兼具两大开发热点区域的集合优势。

第二部分房地产市场分析

一、房地产投资环境

（一）自然环境

1、西安概况

（1）西安概况

西安市位于黄河流域中部关中盆地。

东经107°40′-109°49′，北纬33°39′-34°45′。

东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。

辖境东西204千米，南北116千米。

总面积9983平方千米。

西安，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文化名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。

西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。

西安拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一。

国内区位图

西安地处中国中西部两大经济区域的结合部，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。

西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。

距西安市区约40千米的西安咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。

西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕城高速、机场新线、二环路和正在建设的三环路等。

西安市区与所辖区县全部通有高速公路。

西安的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。

西安城域网覆盖超过90%城区和40%郊县。

西安邮政是全国6大通信中心和11个一类邮件转口局之一，建有西安邮区中心局。

钟楼长安大街

科技产业园高新技术开发区

西安行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

行政区划图

（2）西安规划

A整体规划

西安的城市定位——

现代服务业和高新技术产业集中区域

现代化中心城市，西北地区的标志性城市

中国重要的交通枢纽型城市

富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都

按照《西安市浐灞生态区发展总体策划》和建设规划的总体定位，生态区要以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群的商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流和信息流。

力争经过25年的努力，打造“水、绿、城、史”四位一体的国际化副都心新城和西部第一和谐水城。

未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心。

整体城市的规划布局以“米”字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心的空间布局模式。

西安市国土总面积9983平方公里，其中城区面积1066平方公里。

A-1城市空间模式

西安目前的城市总体规划，按照保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。

A-2主城区用地规划

规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。

城市空间模式主城区用地规划图

A-3未来发展趋势

规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心；拓展带动产业发展的开发区：

继续推动高新技术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展；发展功能齐全的空港服务区：

以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区。

B产业规划

规划将形成虚实相当的小九格局，中心为唐长安城；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部发展成旅游生态度假区；南部为文教科区；西南部拓展成高新技术产区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。

外围县区的定位为：

长安为生态居住区、蓝田美玉文化区、周至老子文化区、户县农民画区、临潼国际旅游区、阎良航空科技区、高陵现代农业区。

城市空间布局主要功能区域划分

西安重点产业园区定位及发展重点

产业园区

目标定位

产业发展重点

西安高新技术产业开发区

打造中国科技创新中心、创建世界一流高科技园区。

重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产业，做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。

西安经济技术开发区

西部最大的制造业基地和西安城市新中心。

重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备；大力发展食品饮料、石油化工等产业。

西安阎良航空高技术基地

中国最具实力的航空产业发展基地和亚洲最大的航空旅游、会展中心。

以大运飞机、支线飞机、通用飞机、飞机配套产业为主，重点进行航空高技术产品的研发和航空产品的生产制造。

西安航天科技产业基地

西部最大的以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。

重点发展航天动力、导航、控制等航天高科技产业，通过航天特种技术应用形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。

西安曲江新区

国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地”。

重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业，建设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。

西安浐灞生态区

打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。

重点发展会展、生态旅游、商贸等产业，形成生态旅游区和会展集聚区。

C交通规划

C-1总体规划

公路：

西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大的节点城市。

铁路：

西安是全国重要的铁路枢纽城市，是全国6个路网客运中心之一。

航空：

西安是我国四大航空枢纽之一。

拥有飞往国内各大城市的航线80多条，直飞国际航线近20条。

主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。

综合交通规划图快速路体系规划

C-2地铁规划

第四阶段（2021年-2050年，远景）：

建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段

西安地铁南北线试验段于2006年9月29日动工建设，整个地铁二号线的工程预计要耗时4年，线路全长26.4千米，设车站20座。

6条轨道交通线网远期规划

2、区域概况（未央区）

（1）区域概况

西安号称13朝古都，其中有秦、汉、唐等9个王朝曾在未央建都，境内秦阿房宫、汉未央宫、唐大明宫、汉长安城遗等址驰名中外。

“未央”区名就是来自汉未央宫遗址，意为“繁荣兴盛，不尽不衰”。

未央区建置于1954年，现辖10个街道办事处，49个社区，总面积262平方公里，人口54万。

境内现有国家级重点文物保护单位3处，古遗址47处，受保护面积67.5平方公里，其中重点古遗址保护面积43.9平方公里，占全区土地面积的25.85％。

未央古遗址数量之多、面积之大、档次之高属全国区县之最。

未央是全市水域最多的一个城区，拥有西安最丰富的水资源，全区水资源总量为70.05亿立方米，可利用量4.14亿立方米。

西安古称“八水绕长安”，其中大部分河水流经未央区。

域内主要有渭河、灞河、浐河、沣河、皂河、漆水河、太平河等河流。

近年来，通过实施“大水大绿”工程。

完成皂河系统14.6公里、漕运明渠10.54公里综合治理改造和太平河清淤加固工程。

建成大绿工程2.72万亩，形成渭、浐、灞“三条绿色长廊”和西铜、西宝、机场新线“三条绿色通道”，全区绿化率达到35％以上。

未央区规划现状图

（2）区域规划（未央区）

A整体规划

按照城市新区定位，以现代理念审视城市，以战略眼光规划城市，以精品意识建设城市，以市场化手段经营城市，遵循区域、资源、功能和定位相协调原则，科学规划未央城市建设格局。

重点抓好六村堡石化工业城、三桥汽贸城、六村堡空港区、西咸共建区、未央湖旅游度假区、未央生态科技产业园、渭浐灞生态区等重点发展区域和未央路、北二环、朱宏路、西咸世纪大道等主要城市干道地段控制性详细规划的编制工作。

结合未央“文物多”这一显著特征，加紧编制汉长安城遗址等古遗址重点区域保护性开发规划，发挥好这些人类宝贵文化遗产的精神力量和文化价值，把深厚的历史文化资源转化为社会经济效益。

按照“提高科学性、体现领先性、坚持严肃性”的要求，充分发挥新的城市发展建设规划的引领作用，在全面完成未央新城建设规划、大明宫遗址保护区建设规划的同时，进一步加大规划投入，加快大兴路地区、西咸共建区、未央湖旅游开发区等重点发展区域和未央路南段、朱宏路、东二环北延伸线、北二环东延伸线、三桥正街等重点路段的规划编制工作。

加快与经济开发区、浐灞生态区区域规划对接，力争在2009年前完成覆盖城乡的“大未央”总体规划。

未央区土地利用规划图

B产业规划

科学规划工业发展空间，建设发展都市工业园，积极推进未央工业园和六村堡工业园的资源整合，引导石化、机电和制药三大支柱工业向该区域聚集发展，形成现代制造业聚集区。

充分发挥西航集团、西安石化等大中型企业和西北有色、西安重研所等知名研究机构的辐射带动作用，加强与经济开发区的产业对接，着力发展配套中小企业，逐步形成以行业龙头企业为主导、产业链为纽带、中小企业为基础的配套协作网络。

大力发展电子信息、新材料等高新技术产业，积极培育软件开发等新兴产业，重点扶持一批创新型科技企业，加快新型工业发展。

发挥工业发展专项资金和科技三项费用的引导作用，深入实施大企业培育计划和中小企业成长计划，引导社会资源向规模企业集聚，实现裂变式发展。

积极实施品牌、商标梯队培育计划，大力发展品牌经济，五年内力争创建中国名牌产品2个、驰名商标3个以上。

C交通规划

（二）宏观经济环境

1、全市

（1）GDP增长

十五期间,西安国民经济持续、快速、健康、稳定发展；人均GDP值增长强劲，自02年来实现了持续两位数的增长。

按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0％。

居民消费价格总水平比上年上涨4.7％，商品零售价格上涨3.7％，工业品出厂价格上涨1.9％，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2％，固定资产投资价格上涨3.5％，房屋销售价格上涨6.4％。

年度

国民生产总值

较上年增长比例

2001年

734亿元

13.1%

2002年

823.5亿元

13.3%

2003年

940.4亿元

13.5%

2004年

1095.9亿元

13.5%

2005年

1270.1亿元

15.8%

2006年

1450.2亿元

14.2%

2007年

1737.10亿元

14.6%

（2）人均可支配收入

年度

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

城市居民人均可支配收入

6705

7184

7748

8544

9628

10905

12662

城市居民人均消费性支出

5816

6419

6805

7428

7900

8987

10098

全市在岗职工年平均工资25012元，比上年增长22.2％；城镇居民人均可支配收入12662元，增加1757元，增长16.1％；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长15.5％。

年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元，比上年末增长2.7％。

城镇居民人均现住房总建筑面积23.63㎡，农村居民人均居住面积42.92㎡。

（3）人口结构

2007年西安市常驻人口达到830.54万人，比2006年净增8.02万人，增长0.98%。

在全市13个区县当中，按常住人口总数排位，雁塔区、长安区、碑林区位居前三位，城三区总人口占全市总人口近30%。

预计2010年主城区人口规模为524.59万人，建设用地规模为524平方公里；2020年主城区人口规模为600万人，建设用地规模600平方公里。

2007年末西安市常住人口830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7％；女性人口401.22万人，占48.3％，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。

全年出生人口7.81万人，出生率为10‰；死亡人口3.50万人，死亡率为5.48‰；全年净增人口8.02万人，自然增长率为4.52‰。

城镇人口548.99万人，占66.1％，乡村人口281.55万人，占33.9％。

年末全市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5％。

区县

2007年常住人口（万人）

新城区

64.32

碑林区

83.36

莲湖区

74.36

灞桥区

54.78

未央区

59

雁塔区

111.63

阎良区

25.28

临潼区

67.29

长安区

101.36

蓝田县

52

周至县

54.6

户县

55.56

高陵县

27

全市

830.54

（4）产业结构

2007年第一产业增加值83.17亿元，增长6.7％；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0％；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2％。

第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8％、43.9％和51.3％。

全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1％。

其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9％。

全年房地产完成投资387.33亿元，增长35.6％；商品房销售面积832.53万㎡，增长34.0％；商品房销售额282.11亿元，增长36.9％。

各类房屋竣工面积1672.16万㎡，竣工率29.0％。

共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率50.5％。

年度

2001

2002年

2003

2004

2005

2006

2007

GDP

734.86

826.68

946.66

1102.39

1270.14

1473.68

1737.1

第一产业

45.87

47.77

50.72

60.21

66.01

70.77

83.17

第二产业

312.9

353.58

407.38

476.92

539.61

638.88

762.51

第三产业

376.09

425.33

488.56

565.26

664.52

764.03

891.42

（5）投资增长

年度

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

固定资产投资

287.7

338.15

479

640.4

835.1

1066.62

1210

房地产投资额

67.4

79.37

124.7

227.9

225.23

285.76

375

2、区域（未央区）

（1）GDP增长

2007年，全区生产总值预计达到158亿元，比2002年增长123.4％，年均可比增长15.4％；全社会固定资产投资预计达到160亿元，比2002年增长503.5％，年均增长43.3％，五年预计完成投资513亿元，是建区以来投资最多、增速最快的时期；地方财政收入大幅增加，增速创历史新高，可用财力预计达到6亿元。

年度

2003

2004

2005

2006

2007

GDP

34.02

40.02

46.62

140

158

增长比例

18.4%

16.4%

15.3%

200%

15.4%

（2）产业结构

一、二、三次产业增加值比重由2002年的2.9：

59.2：

37.9发展为1.2：

64.8：

34，经济发展的稳定性、协调性明显增强。

2007年，社会消费品零售总额预计达到76亿元，比2002年增长112.9％。

市民“放心早餐工程”顺利实施，未央路餐饮娱乐群、大明宫建材家居市场群、北二环汽车销售市场群等商贸设施和物流基地发展壮大，对区域三产发展的拉动作用明显增强。

非公有制经济健康发展，2007年，全区个体私营企业达到8453户，非公有制经济增加值占全区经济总量的比重达到60％以上。

（三）政策环境

1、政策简析

2007年是国家宏观政策调控的又一个集中的年度，不仅有基于宏观经济层面的众多政策，也有更多具有针对性的行业政策紧锣密鼓的出台，使得房地产市场发展拐点的有关争论成为下半年的热点话题。

其中的重点有三个方面，一是国家加强保障类住房的投入，作为商品房市场的有益补充，解决中低收入群体的住房问题，也使得房地产市场结构更加合理；二是本年