上半年湖南省房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题试题.docx

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上半年湖南省房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题试题

2015年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：

测算中的其他有关问题试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某城市容积率修正系数表，见下表。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容积率修正系数表

A．容积率

B．0.1

C．0.4

D．0.7

E．1.0

F．1.1

G．1.3

H．1.7

I．2.0

J．2.1

K．修正系数

L．0.5

M．0.6

N．0.8

O．1.0

P．1.1

Q．1.2

R．1.6

S．1.8

T．1.9

2、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：

1986年1月

B：

1987年1月

C：

1988年1月

D：

1989年1月

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。

A：

成本利润率是年成本利润率

B：

成本利润率是开发经营期的成本利润率

C：

投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D：

投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

E：

借款合同

4、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：

土地使用权的获得方式

B：

转让的对象

C：

转让的方式

D：

转让的时间

E：

执行层的组织协调

5、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

A：

扩张

B：

复苏

C：

紧缩

D：

稳健

E：

借款合同

6、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。

A：

朝向

B：

楼层

C：

方位

D：

交通条件

E：

工业用地的监测点评估价格

7、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。

A：

最高最佳使用原则

B：

合法原则

C：

替代原则

D：

独立、客观、公正原则

E：

工业用地的监测点评估价格

8、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法

9、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。

现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。

该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。

A：

4000

B：

4004

C：

4021

D：

4037

E：

工业用地的监测点评估价格

10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样

11、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

A：

政府协议出让土地

B：

购买相邻房地产

C：

卖方不了解行情

D：

设立抵押的房地产

E：

工业用地的监测点评估价格

12、是住房公积金管理的中心环节。

A：

住房公积金的发放管理

B：

住房公积金的运作

C：

银行专户、财政监督

D：

住房公积金管理的决策

E：

执行层的组织协调

13、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。

A．地价税

B．土地收益金

C．土地转让金

D．土地增值税

14、契税的课税对象为__。

A．房地产的出售人

B．房地产的购买人

C．房地产的使用权人

D．发生权属转移的房地产

15、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。

A：

工会

B：

职工（代表）大会

C：

股东大会

D：

董事会

E：

执行层的组织协调

16、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。

其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。

A：

10％

B：

15％

C：

20％

D：

30％

E：

执行层的组织协调

17、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。

A：

居民收入分配趋于平均化

B：

居民收入呈现出下降的趋势

C：

居民收入分配两极分化越来越严重

D：

居民收入呈现出上升的趋势

E：

执行层的组织协调

18、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．加权指数法

D．移动平滑法

19、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。

A．供需与价格

B．需求与价格

C．供给与价格

D．供给与需求

20、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

A：

Y=4855．33+265X

B：

Y=3522．22-385X

C：

Y=4978．32+433X

D：

Y=3522．22+385．00X

E：

工业用地的监测点评估价格

21、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

22、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》

B．《土地管理法》

C．《物权法》

D．《财产管理法》

23、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。

①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费

A．①②③④⑤⑥

B．②③④⑤⑥⑦

C．③④⑤⑥⑦⑧

D．①②③⑥⑦⑧

24、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A．1

B．2

C．3

D．4

25、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴

C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

2、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。

A：

用其他房地产做抵押

B：

提供质押

C：

物资抵押

D：

第三方担保

E：

借款合同

3、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表

4、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．现金回报率

D．偿债备付率

5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

6、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。

A．购买上班用的电动车

B．购买自用二手商铺

C．自建自住住房

D．装修自住住房

E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息

7、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

8、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。

A．33.00

B．33.10

C．36.00

D．36.10

9、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。

A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品

E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

10、工业用地不得以__方式出让。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

11、”三项预测值”分析方法是中的一种。

A：

单因素敏感性分析方法

B：

多因素敏感性分析方法

C：

概率分析方法

D：

盈亏平衡分析方法

E：

借款合同

12、建筑与水有关的物理性质有__等。

A．孔隙率

B．抗渗性

C．抗冻性

D．弹性和塑性

E．耐磨性

13、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

移动平均法

D：

路线价法

E：

指数修匀法

14、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是__。

A．购房人只能要求退房，不能要求换房

B．购房人只能要求换房，不能要求退房

C．购房人有权选择退房或换房

D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房

15、物业管理服务收费的计费方式主要包括。

A：

服务制

B：

酬金制

C：

包干制

D：

管理制

E：

服务和管理制

16、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

17、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。

（2009年试题）

A：

按房产余值计证的为1．2％

B：

按房产余值计征的为2．4％

C：

按房屋租金计征的3％

D：

2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

E：

按房屋租金计征的为12％

18、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A：

房产税

B：

增值税

C：

消费税

D：

营业税

E：

流转税

19、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。

A：

合法交易

B：

合法产权

C：

合法使用

D：

合法处分

E：

合法建设

20、从可将物品划分为有形财产和无形财产。

A：

可否移动的角度

B：

移动是否影响其价值功用的角度

C：

是否具备物质实体形态的角度

D：

可否流通及流通范围的广度

E：

执行层的组织协调

21、在求取净收益中，运营费用包括。

A：

房地产持有环节的税收

B：

房地产折旧费

C：

房屋保险费

D：

房地产抵押贷款还本付息额

E：

为承租人提供的服务费

22、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：

养老保险

B：

职工工资

C：

住房公积金

D：

个人住房贷款

E：

由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴

23、房屋的开工一般应以日期为准。

A：

施工队进场

B：

地基处理

C：

房屋正式开始破土刨槽

D：

打永久桩

E：

取得施工许可证

24、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。

A．集体土地上的合法房屋

B．代管房屋

C．列入拆迁范围内的房屋

D．共有房屋

E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

25、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。

A．平均利润率

B．资本供求状况

C．通货膨胀率水平

D．资金成本