滨州楼市调研与XX项目定价.docx

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滨州楼市调研与XX项目定价

XXX项目

市场竞争研究与定价

2011-9-28

第一节、楼市项目调研

一、分区说明

按照滨州市城市规划的分区方法，我们把渤海八路以东区域称为东区，渤海八路至渤海十八路之间的区域称为西区，渤海十八路以西的区域称为开发区。

二、楼盘分布图

三、东部区域楼市项目

（一）项目当前市场状态

1、华天·滨中嘉园（三期）

基

本

信

息

开发商

滨州华天房地产

地址

渤海五路黄河八路交汇处

代理商

无

电话

0543-2220777

物业管理

自己的物管公司

广告企划

公开日期

11.9.06﹙小高层﹚

工程进度

三期小高层建到56层

交房日期

12年年底

规划设计

滨州设计院

环璄

分析

靠近城市主干道，交通便利，附近有清怡市场，附近有四小，孩子上下学方便，周围有鲁滨妇产科医院、沪滨眼科医院

产

品

分

析

占地面积

建筑面积

16万平方米

建筑形式

3栋11层小高层，24栋多层，沿街商业网点

目前销售状况

多层房源基本消化完毕，小高层9月6日推出，目前销售30%

项目特点

坡屋面与现代风格相结合，简洁亮丽

规划户数

绿化率

35%

户型面积

90120-140

主力面积

90—110

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

两室两厅一卫

90—100

40%

三室两厅一卫

108—113

30%

三室两厅二卫

120—138

25%

四室两厅两卫

150

5%

价

格

分

析

单价范围

3280—4200元/㎡

均价

多层3500元/㎡，小高层3600元/㎡。

小高层层差30元/㎡

可售总价

35—50万

主力总价

43万

车位车库

5600元/平米附房2887元

物业费

没定

付款方式

一次性、贷款

折扣

一次性240元/平米

备注：

小高层开盘当日推出10套特价房，优惠200元/平米；首付40%，优惠20元/平米

去化

分析

销售率

整体去化70%

去化特征

去化抗性

备注后期加推3号楼4号楼小高层销售量不高开盘当天成交18套左右。

客源

分析

区域

市区周边县市

年龄层

30—50岁

职业特征

教师私营业主行政单位

置业用途

投资自住结婚用房

备注周边县城很多客户群，如惠民、阳信的多一些。

企划分析

广告媒体

模型电视

主诉求点

精致小区恬静生活/大家买的起的好房子

最新促销

短信每平方米最高优惠360元

综合分析优势1、位于城市主干道和205国道的交汇处，交通便利2、附近有市场，购物方便；劣势1、环境嘈杂2、周围无大型购物超市3、销售顾问态度不好

2、春晓·金翠园

基

本

信

息

开发商

滨州鑫和置业

地址

渤海五路黄河六路交汇处

代理商

居尚房不动产

电话

0543-3177777

物业管理

——

广告企划

鑫怡·炎黄金鼎

公开日期

2010-5-9

工程进度

已封顶

交房日期

2012-4-30

规划设计

——

环璄

分析

位于海得汽配、汽车配件一条街、汽车贸易市场、新兴市场、姜家市场围合地带，靠近大润发，商业氛围浓郁，205景观大街沿街

产

品

分

析

占地面积

3万平米

建筑面积

3.41万平方米

建筑形式

2栋高层，3栋多层住宅，1栋沿街3层商住楼（1-2层商业网点，3层商住公寓）

目前销售状况

高层售完，多层住宅仅余顶层产权阁楼；商住公寓在售，目前销售40%

项目特点

建筑风格上选择欧式风格的基本建筑语言，建筑形象朴实大方，建筑语言简约恬淡，建筑色彩融入了阳光和活力，建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，给人以质朴温暖的感觉

规划户数

176

绿化率

37.6%

户型面积

90-120

主力面积

90—120

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

价

格

分

析

单价范围

多层顶层阁楼：

2200元/平米，商住公寓2700元/平米

均价

多层2800元/平米，高层2600元/平米

可售总价

25—40万

主力总价

30万

车位车库

——

物业费

没定

付款方式

一次性、贷款

折扣

一次性98折

备注

去化

分析

销售率

整体去化80%

去化特征

去化抗性

备注

客源

分析

区域

市区周边县市

年龄层

30—50岁

职业特征

私营业主行政单位

置业用途

投资自住结婚用房

备注

企划分析

广告媒体

模型单张

主诉求点

商圈包围/小户型/黄金旺铺

综合分析优势1、位于城市主干道和205国道的交汇处，交通便利2、附近有市场，购物方便；劣势1、环境嘈杂2、商铺被绿化带严重遮挡3、已处尾盘状态，销售案场疏于接待

3、尚座

基

本

信

息

开发商

滨州市万诚房地产

地址

黄河五路渤海五路交叉口

代理商

——

电话

0543-3092888

物业管理

暂无

广告企划

——

公开日期

2011年5月

工程进度

刚打地基

交房日期

2012年年底

规划设计

——

环璄

分析

靠近城市主干道，交通便利，距离市中心较近，周边都是成熟社区，紧邻化工厂污染较大。

社区规模小品质差。

产

品

分

析

占地面积

——平方米

建筑面积

49460平方米，住宅45460平方米、商业4000平方米

建筑形式

5栋，2栋住宅16层

目前销售

期房销售，去化速度慢

项目特点

公建化外立面，现代大气

规划户数

200多户

绿化率

40%

户型面积

93118120134

主力面积

118-120

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

两室两厅一卫

93

约60多户

30%

三室两厅一卫

118-120

90多户

47%

三室两厅两卫

134

40多户

23%

价

格

分

析

单价范围

348835883788

均价

3600元/平米

可售总价

42—50万

主力总价：

45万

车位车库

没开始售

物业费：

没定

付款方式

一次性分期按揭

折扣：

9.99.89.7

备注：

一次性付款9.7折分期付款9.8折﹙按工程进度付款﹚按揭9.9折

去化

分析

销售率

整体去化40%

去化特征

小户型

去化抗性

户型设计不合理

备注：

预售证还没办理工程刚开工先缴纳定金，销售情况不理想，户型设计不合理。

客源

分析

区域

化工厂周边附近南方人

年龄层

35—45岁

职业特征

南方做生意的企业上班

置业用途

自住的多

备注：

据销售人员讲很多客户都是南方人，在新兴市场做生意的居多。

企划分析

广告媒体

模型单页报纸

主诉求点

繁华便利黄金地段尚品之座

最新促销

——

综合分析：

优势：

1、位于城市主干道和205国道的交汇处，交通便利2、距离市区较近劣势：

1、环境嘈杂2、周围无学校，孩子上下学不方便3、现场接待人员态度差

4、金居·叶上海

基

本

信

息

开发商

滨州金居房地产

地址

黄河十一路南，渤海八路以东

代理商

——

电话

0543-5089966

物业管理

——

广告企划

——

公开日期

——

工程进度

——

交房日期

2013年8月

规划设计

——

环璄

分析

所处地理位置商业、教育设施完备

产

品

分

析

占地面积

36743平方米

建筑面积

50281平方米

建筑形式

11栋，4-11层住宅楼：

3栋小高层，8栋多层

目前销售

2栋多层住宅仍未开盘，高层产品已经全部去化完毕，目前所剩仅为4层多层产品。

项目特点

立面以现代时尚的造型体现独特的海派风格，充分利用材料的机理，光影效果及建筑的凹凸形体组成。

主体为砖混及框架结构，外墙采用瓷砖装饰，外墙采用涂料，瓷砖装饰，安装电梯。

屋面预留太阳能装置位置，设有商铺，局部设有单层地下室，毛坯房。

规划户数

574多户

绿化率

40%

户型面积

85-260

主力面积

120-150

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

价

格

分

析

单价范围

3900-5100元/平米

均价

4300元/平米

可售总价

30—100万

主力总价：

50-60万

车位车库

车库5-10万，车位7万

物业费：

没定

付款方式

一次性按揭

折扣：

——

备注：

去化

分析

销售率

22%

去化特征

小户型

去化抗性

大户型缓慢

备注：

客源

分析

区域

市区

年龄层

35—50岁

职业特征

私营业主企业高管

置业用途

自住

备注：

企划分析

广告媒体

模型单页报纸

主诉求点

就读省级名校，入住公园里的家

5、中兴·暄嘉名都

基

本

信

息

开发商：

滨州市中兴置业

地址：

渤海七路黄河十路

代理商：

无

电话：

0543—22279992228999

物业管理：

滨州中兴物业管理公司

广告企划：

公开日期：

2008年

工程进度：

一期已入住二期外立面完工

交房日期：

现房

规划设计

滨州设计院

环璄

分析

本案位于渤海七路主干道周边配套完善，教育氛围浓厚，社区环境优雅以欧式风格建筑，打造高品质社区。

产

品

分

析

占地面积

94047平方

建筑面积

13万一期9万二期4万

建筑形式

20栋，16栋多层，4栋高层

项目特点

引入纯粹欧式建筑风尚，兼顾滨州实情，以原版地中海风情建筑风格为蓝本，揉合简洁、典雅的设计理念

景观特色

整个社区都被以绿色为主题的植被、亭台、小品、雕塑所环绕，彩色、香化的植被点缀其间，利用坡地形式植被自然结合勾勒出空间层次感，保证景观均享

规划户数

840多户

绿化率

30%

户型面积

90/100/123/144/156/181

主力面积

100—150

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

两室两厅一卫

90—100

卖完

30%

三室两厅一卫

110—120

卖完

20%

三室两厅二卫

120—140

卖完

40%

四室两厅二卫

140—180

80多户

10%

价

格

分

析

单价范围

3400-4100元/平米

均价

3700元/平米，层差40元

可售总价

48—67万

主力总价：

50万

车位车库

地下车位6.5万附房950

物业费：

0.85

付款方式

一次性付款按揭贷款

折扣：

98折99折

备注：

一次性付款9.8折；按揭贷款9.9折

去化

分析

销售率

整体去化90%

去化特征

100-140

去化抗性

大面积户型滞留

备注：

100-140的去化速度快，剩余的全是大面积的房子

客源

分析

区域

市区

年龄层：

30-50

职业特征

学校团购，行政单位

置业用途：

自住

备注：

部分新业主是周边县城的客源，主要以市区为主

企划分析

广告媒体

单页、模型、杂志

主诉求点

欧式建筑高品质社区

综合分析：

优势：

1、地理位置优越，周围学校环绕，教育氛围浓厚2、交通便利，靠近城市主干道3、距离市区近4、附近有市场，购物方便。

劣势：

剩余房子多数都是大户型的。

总价过高，销售过程中有一定的困难。

6、香格里拉·水岸绿城

基

本

信

息

开发商：

滨州一零一置业

地址：

滨州市黄河十五路渤海一路

代理商：

无

电话：

0543—22221012223101

物业管理：

北京101旗下物业公司

广告企划：

公开日期：

2010年11月

工程进度：

分期开发现售主体已完工

交房日期：

2012年

规划设计

滨州设计院

环璄

分析

位于黄河十五路渤海一路西侧，周边环境优美紧邻白鹭湖，紧邻新二中二小孩子上学方便，目前周边购物不便交通不便

产

品

分

析

占地面积

13.34万

建筑面积

27万

建筑形式

21栋高层28栋联排

目前销售

——

项目特点

法式贵族风情，参考巴洛克建筑艺术，外形自由，富丽装饰，糅合现代建筑特色，简约、舒适、天然石材锻造斑驳肌理，双重斜屋顶，立面丰富。

建筑配套

小区配有:

断桥隔热铝合金双层玻璃窗、阻燃外墙保温材料、名牌奥的斯电梯、外墙金属漆、地板辐射采暖、私家会所、直饮纯净水入户、指纹密码门禁、智能监控安防、智能水电管理、可视对讲防盗，地下行车、泊车系统，潮流科技开启智能化社区模式。

直饮水入户，会所恒温游泳池，东临白鹭湖

规划户数

2000多户

绿化率

40%

户型面积

85—150

主力面积

100—120

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

两室两厅

93—108

40%

三室两厅

110—130

45%

四室两厅

140—150

15%

别墅

没定

价

格

分

析

单价范围

3500-4300元/平米

均价

3900元/平米，层差40元

可售总价

33—60万

主力总价：

40万

车位车库

暂无

物业费：

没定

付款方式

一次性按揭贷款

折扣：

979899

备注：

去化

分析

销售率

6楼座去化65%

去化特征

100-140

去化抗性

大面积户型滞留

备注：

小高层小户型的销售率高。

客源

分析

区域

市县区

年龄层：

30—50岁

职业特征

行政人员县城

置业用途：

自住

备注：

下面县城的客户群较多，滨城区行政人员较多

企划分析

广告媒体

模型/单页/展板/宣传片

主诉求点

白鹭湖湖景/建筑科技、景观

综合分析1紧邻滨州72湖之一的白鹭湖风景区自然环境较好:

2区府行政办公区，生活配套完善，3小区规模大品质高；4售楼处大气豪华增添客户信心，劣势1周边公交路线欠缺交通不便2周边购物中心欠缺生活不方便。

7、运通·家天下

基

本

信

息

开发商

滨州运通房地产

地址

渤海六路与黄河四路交汇处

代理商

厦门中天世纪

电话

0543-3268127/3268177

物业管理

——

广告企划

——

公开日期

2010年11月

工程进度

——

交房日期

2012年

规划设计

——

环璄

分析

紧邻滨州银座购物广场、中百大厦、渤海国际广场、时代超级购物中心、新世纪影城等休闲购物场所，滨州三中、实验小学等教育机构，滨州保健院、通康医院等医疗机构，周边配套完善

产

品

分

析

占地面积

54450平

建筑面积

100000平

建筑形式

多层、小高层、高层和风情商业街

目前销售

——

项目特点

滨城首席十万平米亲情文化主题社区；户型以60-75㎡经济两房、80-95㎡舒适两房、120-134㎡奢华三房三种户型

规划户数

542多户

绿化率

40%

户型面积

60-135平米

主力面积

91平米、95平米

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

价

格

分

析

单价范围

2800-4200元/平米

均价

3500元/平米

可售总价

20-50万

主力总价

30-40万

车位车库

——

物业费

——

付款方式

一次性按揭贷款

折扣

——

备注

去化

分析

销售率

去化特征

去化抗性

备注

客源

分析

区域

市区、县区

年龄层

30—50岁

职业特征

企事业高管、白领、私企业主

置业用途

自住、投资

备注：

下面县城的客户群较多，滨城区行政人员较多

企划分析

广告媒体

模型/单页/展板

主诉求点

滨城首席十万平米亲情文化主题社区

8、清怡国际

基

本

信

息

开发商

滨州鑫星置业

地址

渤海七路与黄河三路交汇处

代理商

——

电话

0543-38077777/3808888

物业管理

——

广告企划

——

公开日期

2010年10月

工程进度

——

交房日期

2012年12月

规划设计

——

环璄

分析

位于滨州最繁华商业街，北面正对新悦国际广场、渤海国际广场、东临黄金大厦、王府井商业街，西邻建设银行、新华书店，南靠大观园商场、剧场街农贸市场。

项目周边休闲、购物、娱乐、医院、学校等生活设施配套非常齐全，交通便捷。

项目南边可俯瞰蒲湖公园，北面还能远瞻颐园。

产

品

分

析

占地面积

13000平米

建筑面积

53200平，其中公寓18900平

建筑形式

3栋高层（18+22+27）

目前销售

因传言法律纠纷致销售缓慢

项目特点

是滨州目前仅有的集高尚住宅、休闲娱乐、酒店办公于一体的国际化酒店式私宅，建筑采用经典简约与现代气质相结合，大型落地玻璃窗，精致花纹，尊贵石材，营造儒雅情调

建筑配套

住宅全部为豪华精装修，纯净直饮水入户，温泉入户，24小时热水，家庭中央空调系统，七大系统层层私密安全防护清怡国际五星级俱乐部设施齐全，全天候阳光温泉泳池、专业健身房、豪华的水疗温泉中心，并提供专业的美容及按摩服务、早餐配送、24小时服务

规划户数

500多户

绿化率

30%

户型面积

48、130、150平米

主力面积

48平米、130平米

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

价

格

分

析

单价范围

6000-7000元/平（精装修1200）

均价

6500元/平米（精装修1200）

可售总价

30-100万

主力总价

30万、80-90万

车位车库

——

物业费

——

付款方式

一次性按揭贷款

折扣

——

备注

去化

分析

销售率

去化特征

去化抗性

备注

客源

分析

区域

市区

年龄层

30—50岁

职业特征

行政人员私企业主企业高管

置业用途

投资

备注

企划分析

广告媒体

模型/单页/展板/楼书

主诉求点

五星级酒店私宅

（二）三个月以来的市场变化

1、价格

项目

2011-7均价

（元/平米）

2011-8均价

（元/平米）

2011-9均价

（元/平米）

滨中嘉园

多层3500，小高层3600

金翠园

多层2800，高层2600

尚座

高层3600

叶上海

多层4300

暄嘉名都

高层3700

水岸绿城

高层3900

运通家天下

多层3500

清怡国际

高层5300

2、去化速度

项目

2011-7

2011-8

2011-9

套数

占比

套数

占比

套数

占比

滨中嘉园

金翠园

尚座

叶上海

暄嘉名都

水岸绿城

运通家天下

清怡国际

备注

占比是指当月销售套数占总户数比例

四、西部区域楼市项目

（一）项目当前市场状态

1、绿都风景

基

本

信

息

开发商

滨州超凡城建置业

地址

黄河六路渤海九路十路之间

代理商

——

电话

0543-32837773283888

物业管理

鑫远物业管理

广告企划

公开日期

——

工程进度

——

交房日期

——

规划设计

滨州设计院

环璄

分析

北邻黄河六路，南接黄河五路，迎南接北，东临渤海九路，西靠渤海十路，银座、大润发就在附近，揽尽城市繁华……

产

品

分

析

占地面积

——

建筑面积

——

建筑形式

6F多层3栋、18F高层2栋

销售状况

项目特点

名校咫尺之遥，小白鸽幼儿园、第六小学、第六中学、第三中学……人文雅韵，书香花香心灵飘香。

绿都风景出则繁华，入则宁静，黄河六路典藏繁华社区，价值地段，都市繁华与成熟配套水乳交融；绿都风景——省级节能示范小区，滨州首家节能住宅，滨州首家地热暖中央空调系统，投资

建筑配套

地源热泵空调系统，双层中空玻璃门窗，统一太阳能管道，健身设施，篮球场，24小时闭路监控、智能可视对讲

规划户数

余户

绿化率

32%

户型面积

107-140

主力面积

107、140

面

积

配

比

房型

面积

户数

配比

两室两厅一卫

107

40%

四室两厅二卫

140

40%

三室两厅二卫

124

20%

价

格

分

析

单价范围

3400—4400元/㎡

均价

3800元/㎡，层差50元/平米

可售总价

35—60万

主力总价

40-55万

车位车库

-

物业费

0.8

付款方式

一次性、贷款

折扣

一次性付款99折

备注：

去化

分析

销售率

去化70%

去化特征

去化抗性

备注：

客源

分析

区域

市区

年龄层

30—50岁

职业特征

企业白领私营业主刚性需求

置业用途

自住、投资

备注

企划分析

广告媒体

模型单张

主诉求点

滨州首家节能示范小区/

2、上海·大都汇（二期）

基

本

信

息

开发商

滨州金山房地产有限公司

地址

渤海九路与黄河七路交汇

代理商

——

电话

0543-32837773283888

物业管理

——

广告企划

——

公开日期

2011年6月

工程进度

——

交房日期

2011年12月31日

规划设计

——

环璄

分析

紧靠黄六、黄七、渤八、渤九四条城市干道。

项目北行500米为银座超市渤海店，东南方向10分钟便是银座滨州店、渤海国际、中百所在的滨州核心商业商务区。

产

品

分

析

占地面积

80亩

建筑面积

8万平方米

建筑形式

商街、多层、高层.共14栋。

本期7座多层。

销售状况

——

项目特点

上海大都汇是