宁波市市区住房公积金贷款管理操作规程陈恩华.docx

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宁波市市区住房公积金贷款管理操作规程陈恩华

宁波市市区住房公积金贷款管理操作规程

第一章总则

第一章总则

第一条为了规范住房公积金贷款行为，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》和《宁波市住房公积金贷款管理暂行办法》（甬房公委[2007]5号，以下简称《贷款管理暂行办法》）等有关规定，结合本市实际，制定本操作规程。

第二条本操作规程适用于宁波市市区（海曙、江东和江北区）行政区域住房公积金贷款业务管理。

第三条住房公积金贷款业务委托市住房公积金管理委员会（以下简称市住房公积金管委会）指定的下列银行承办：

• 中国建设银行股份有限公司宁波市分行；

• 中国工商银行股份有限公司宁波市分行；

• 中国农业银行宁波市分行；

• 中国银行股份有限公司宁波市分行；

• 交通银行股份有限公司宁波市分行；

• 宁波银行股份有限公司。

第四条宁波市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）是住房公积金贷款业务的管理机构，具体承办市区内住房公积金贷款审批和贷款管理工作；贷款受委托银行负责受理借款人申请、贷前调查、借款合同签订、贷款发放、贷后管理等工作。

第五条管理中心与受委托银行每年年初签订住房公积金金融业务委托合同（以下简称委托合同）。

第二章贷款对象和条件

第六条贷款对象

贷款对象是已按规定缴存住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工。

第七条贷款条件

职工申请住房公积金贷款须符合下列条件：

• 具有本市常住户口或本市有效居留身份；

• 申请贷款时，连续缴存住房公积金一年（含）以上；

• 购买自住住房取得房产证后一年以内；建造、翻建自住住房取得房产证后三个月以内；大修自住住房竣工后三个月以内；

• 购买自住住房，首付款不低于购房总款的30%；

• 有稳定的经济收入，个人信用良好，具有按时偿还贷款本息的能力；

• 同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；购买商品房的，该房地产开发企业（以下简称开发商）须为购房人作阶段性担保；

• 申请第二次住房公积金贷款的，须还清首次住房公积金贷款；

• 管理中心规定的其他条件。

第八条住房公积金缴存时间计算

借款人住房公积金连续缴存时间，按下列规定：

（一）借款人在申请住房公积金贷款日前，先后在两个（含）以上单位正常连续缴存住房公积金，并已办理转移合并手续的，缴存时间可连续计算。

（二）由于借款人或所在单位的原因中断缴存住房公积金，在重新缴存后又一次性补缴的，不属于按月连续缴存的情形。

第九条借款人申请第二次住房公积金贷款时，按下列规定办理：

（一）有下列情形之一的，不能申请第二次住房公积金贷款。

1、已申请过2次住房公积金贷款；

2、第一次住房公积金贷款（含共有产权人）尚未结清；

3、已办理过住房公积金贷款抵押的房屋，产权人尚未变更；

4、第一次住房公积金贷款时，因违约受委托银行提前收回贷款。

（二）有下列情形之一的，计算贷款次数

1、借款人已申请过住房公积金贷款（含婚前或离异）；

2、参与过共有产权人住房公积金贷款额度或还款能力计算。

第十条购房取得房产证一年内贷款规定

（一）借款人购房取得房产证后一年内申请贷款，须符合以下情形之一，并在购房取得房产证后一年内符合贷款条件的：

1、借款人购房时，本人住房公积金尚未连续缴足12个月（含）；

2、借款人购买商品房时，该商品房开发商不愿为借款人提供阶段性担保。

（二）购房取得房产证后一年内申请贷款时间的计算，应同时符合下列要求：

1、取得房产证时间，以房产管理部门发证的日期为准。

2、受理贷款申请时间，以借款人的贷款申请资料送达管理中心为准；分次送达的，以最后一次送达时间为准。

第十一条个人信用

借款人在中国人民银行个人信用信息基础数据库（以下简称个人征信系统）中有不良记录的，按以下办理：

（一）受委托银行根据借款人个人征信系统记录，与借款人面谈后，下列情形之一属实的，应当当场告知借款人不予贷款。

1、借款人的不良记录属于恶意行为的；

2、借款人有多处贷款，借款人及共同还款人的合法收入不足以偿还多处贷款能力的；

3、申请贷款时，逾期贷款或信用卡逾期尚未归还的。

（二）受委托银行调查后，认为不属于第一款规定情形的，应当在借款人贷款申请资料中附个人信用报告和受委托银行的书面调查意见。

第三章贷款范围

第十二条借款人有下列情形之一，并拥有产权的自住住房可申请住房公积金贷款：

（一）购买商品房；

（二）购买经济适用房（限价房）；

    （三）购买二手房；

    （四）购买拆迁安置房；

（五）建造、翻建、大修住房。

第十三条自住住房有下列情形之一的，不能申请住房公积金贷款：

（一）集体土地性质的房产；

（二）产权有异议的房产；

（三）根据法律、法规规定不能抵押的房产。

第十四条借款人在市六区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑）以外地域（本市行政区域以内）购买、建造、翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款的，须符合下列条件之一：

（一）借款人本人实际工作单位在房屋所在地的；

（二）借款人配偶常住户口在房屋所在地并实际居住的。

第十五条借款人在市三区（海曙、江东、江北）以外地域（本市行政区域以内）购买二手房或购房取得房产证后一年内申请住房公积金贷款的，该房屋所在小区原则上应为管理中心已办理过商品房住房公积金贷款的住宅小区。

 第四章贷款额度、期限

第十六条贷款额度

贷款额度应根据借款人的“可贷额度”，在规定的“最高贷款额度”内，依据借款人的贷款条件确定。

（一）可贷额度的计算公式为：

可贷额度=借款人及参与计算贷款额度人员的缴存基数之和×贷款系数×12个月×贷款（计算）期限。

1、贷款额度测算时，借款人离法定退休年龄不到20年的，可适当放宽贷款计算年限，最长不超过5年，同时须符合贷款期限的规定。

2、借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。

3、共同借款人贷款额度测算时，贷款期限超过主借款人贷款期限的，按主借款人贷款期限；低于主借款人贷款期限的，按共同借款人实际贷款期限。

4、夫妻双方异地（仅限于本市行政区域以内）缴存住房公积金，在贷款额度测算时，可合并计算。

（二）最高贷款额度，按市住房公积金管委会确定的标准执行。

（三）贷款成数。

住房公积金贷款成数在最高贷款额度和可贷额度以内，按下列规定：

1、购买商品房不高于总房款的70%。

2、购买二手房或购房取得房产证一年内不高于总房款的60%。

3、建造、翻建、大修住房不高于评估价的40%并不超过工程实际造价。

4、除首付款、住房公积金贷款金额外，房款不足部分借款人可用银行商业性组合贷款解决。

（四）申请第二次住房公积金贷款时，贷款额度为现行政策与原贷款额的差额部分。

第十七条贷款期限

贷款期限按以下确定：

1、购买自住住房，贷款期限最长不超过20年；

2、建造、翻建、大修自住住房，贷款期限最长不超过10年；

3、贷款期限均不超过房屋剩余的国家规定使用年限。

4、在规定的住房贷款期限内，贷款期限最长为借款人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限。

5、在组合贷款中，商业贷款期限应与住房公积金贷款期限相同，且需同步发放贷款。

第十八条还款能力测算

借款人每月偿还贷款金额，最高不能超过申请贷款时住房公积金缴存基数的60%，共同还款人可以合并计算还款金额。

共同还款人如果没有住房公积金缴存基数的，按工资收入的50%测算还款金额。

第五章贷款申请资料

第十九条借款人资料

借款人申请住房公积金贷款时，应提供以下本人资料：

（一）借款人身份证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（二）本市户口簿原件及二份复印件，或居住证原件及二份复印件，或暂住证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（三）结婚证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

或民政部门出具的结婚证明原件一份及一份复印件，或民政部门出具的未婚证明原件一份及一份复印件，或民政部门出具的未再婚证明原件一份及一份复印件，原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

（四）单位出具的经济收入证明原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

第二十条购买、建造、翻建、大修自住住房资料

借款人应提供以下购买、建造、翻建、大修自住住房资料：

（一）购买商品房、经济适用房（限价房）资料

1、已备案的《商品房买卖合同》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

2、首付30%以上的购房款《浙江省宁波市商品房预售专用收款收据》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（二）通过房产中介购买二手房资料

1、《存量房屋买卖中介合同》原件一份及一份复印件，原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

2、首付40%以上的购房款《浙江省宁波市统一收款收据》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

3、过户后新的《房屋所有权证》原件及二份复印件、《土地使用权证》原件及二份复印件、《契税证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（三）买卖双方直接交易购买二手房资料

1、房产管理部门统一格式的《房地产转让合同》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

2、售房人预收首付40%以上房款证明原件及复印件二份。

原件银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

3、过户后新的《房屋所有权证》原件及二份复印件、《土地使用权证》原件及二份复印件、《契税证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（四）购房取得房产证后一年内住房资料

《房屋所有权证》原件及二份复印件、《土地使用权证》原件及二份复印件、《契税证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（五）购买拆迁安置住房资料

1、《拆迁安置协议》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

2、《拆迁房屋评估单》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

3、《安置房屋评估单》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

4、《差价结算单》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（六）建造、翻建自住住房资料

1、《房屋所有权证》原件及二份复印件、《土地使用权证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

2、县级及以上规划、建设行政管理部门出具的《建设工程规划许可证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

3、《房产评估报告》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

（七）大修自住住房资料

1、《房屋所有权证》原件及二份复印件、《土地使用权证》原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

2、房屋所在地房管或城建部门出具的大修鉴定证明原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

3、《房产评估报告》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

第二十一条共同参与住房公积金贷款的借款人配偶、子女、父母应提供的资料

（一）借款人的配偶应提供以下资料：

1、借款人配偶身份证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人配偶，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

2、同意借款人用申请住房公积金贷款的房屋作抵押的《承诺书》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

3、单位出具的经济收入或偿债能力证明原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

4、与借款人不是同一户口的，提供本市户口簿原件及二份复印件，或居住证原件及二份复印件，或暂住证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人配偶，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

（二）借款人子女、父母应提供下列资料：

1、借款人子女、父母身份证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人子女、父母，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

2、结婚证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人子女、父母，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

或民政部门出具的结婚证明原件一份及一份复印件，或民政部门出具的未婚证明原件一份及一份复印件，或民政部门出具的未再婚证明原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

3、单位出具的经济收入或偿债能力证明原件一份及一份复印件，原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

4、同意借款人用申请住房公积金贷款的房屋作抵押的《承诺书》原件一份及一份复印件。

原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

5、与借款人不是同一户口的，提供本市户口簿原件及二份复印件，或居住证原件及二份复印件，或暂住证原件及二份复印件。

原件受委托银行核对后退回借款人子女、父母，复印件由管理中心、受委托银行各留存一份。

居住地户籍管理部门出具的与借款人关系证明原件一份及一份复印件，原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

第二十二条借款人应提供管理中心要求的其他资料。

第二十三条民政部门出具的未婚（未再婚）证明没有注明有效期的，未婚（未再婚）证明有效期限为一个月。

第六章贷款程序

第二十四条贷款申请

借款人申请住房公积金贷款，应携带住房公积金贷款所需资料向受委托银行提出贷款申请，并填写《贷款申请书》。

第二十五条贷款受理

受委托银行受理借款人贷款申请时，应一次性告知借款人贷款申请所需资料，申请资料收齐后，向借款人出具一份《贷款申请受理回执》。

对借款人贷款申请资料经调查并符合贷款条件后，在2个工作日内报送管理中心审核。

受委托银行对借款人就贷款有关事宜实行面谈制度，并形成面谈笔录。

面谈笔录原件一份及复印件一份，原件由管理中心留存，复印件由受委托银行留存。

借款人个人信用报告及受委托银行的书面调查意见是面谈笔录的附件。

第二十六条贷款审批

住房公积金贷款实行三级审批制度，信贷人员对借款人贷款申请资料进行初审；符合贷款条件的，报送信贷部门负责人复审、管理中心分管领导核准。

对受委托银行报送的借款人申请，管理中心在10个工作日内，作出准予贷款或者不予贷款决定，特殊情况，经管理中心领导批准可延长5个工作日，并由受委托银行告知借款人。

第二十七条合同签订

管理中心核准后，受委托银行与借款人签订《个人住房公积金借款合同》。

第七章贷款担保

第二十八条参与贷款合作的开发商，应当向管理中心提供商品房项目开发、预（销）售、竣工以及财务等情况，管理中心进行综合评估，并与符合条件的开发商、受委托银行三方签订商品房抵押贷款合作协议。

第二十九条保证担保

（一）借款人购买商品房期房或现房的，开发商代办房屋他项权证，并在送交受委托银行保管之前由开发商承担阶段性连带保证责任。

受委托银行应当与开发商签订保证合同。

保证担保期限，自保证合同生效之日起至受委托银行执管《房屋他项权证》后六个月止。

（二）为借款人提供阶段性保证担保的开发商，应同时具备下列条件：

1、公司运作规范，具有担保能力；

2、开发资质暂三级（含）以上；

3、开发项目已取得房屋预售许可证。

第三十条抵押担保

借款人购买二手房或购房取得房产证一年内或建造、翻建、大修自住住房申请贷款的，应将房屋全价作抵押担保。

借款人持《个人住房公积金借款合同》到抵押房屋所在地房产抵押登记部门办理抵押登记手续，由受委托银行代领并保管房产抵押登记管理部门出具的《房屋他项权证》。

第三十一条贷款发放

受委托银行收到管理中心贷款审核审批意见书或贷款核定通知书，在与借款人办理完借款手续后，按下列规定放款：

（一）购买商品房的，在办妥借款手续后3个工作日内，按照借款合同贷款支付条款的约定，将贷款资金划入开发商在受委托银行设立的账户。

（二）购买二手房、购房取得房产证后一年内，或建造、翻建、大修住房的，在办妥借款手续并将房屋他项权证收押次日起3个工作日内，按照借款合同贷款支付条款的约定，将贷款资金划入买卖双方或借款人在受委托银行设立的账户。

（三）符合放贷条件后，10个工作日内仍未发放贷款的，应重新报送。

• 贷款偿还

第三十二条贷款期限在一年以上的，借款人应自贷款发放次月起开始逐月还款，每月还款日应在借款合同中约定。

第三十三条贷款偿还方式

借款人采用代扣方式还款，在还款日前将当期应还贷款本息足额存入扣款帐户内。

（一）贷款期限在一年（含）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息，还款方式如下：

1、等额本息还款方式

贷款期限内每月以相等的数额偿还贷款本息，其计算公式为：

2、等额本金还款方式

贷款期限内每月相等的数额偿还贷款本金，贷款利息逐月递减，其计算公式为：

第三十四条提前还款

借款人提前偿还贷款，须向受委托银行提出申请，并经受委托银行同意，按以下规定办理：

（一）借款人可提前偿还全部或部分贷款，提前还贷前应先归还当期的本金和利息；

（二）组合贷款的借款人提前偿还部分贷款的，由借款人自主选择还贷品种；

（三）借款人提前偿还部分贷款的，还款额应在万元以上，提前还贷后原贷款利率档次不变，剩余还款期限和月还款额重新计算确定，并签订借款补充合同或在借款人提前还款申请书中明确借款补充条款。

第三十五条利率调整

贷款期间遇利率调整时，按以下方式调整：

（一）贷款期限在一年（含）以内的，实行合同利率，遇利率调整，不分段计息。

（二）贷款期限在一年以上的，遇利率调整，于次年1月1日起，按照合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。

（三）逾期贷款遇罚息利率调整时，按人民银行规定执行。

第九章合同的变更、终止与争议解决

第三十六条借款合同内容需要变更的，应当经合同当事人协商同意，并签订变更协议。

第三十七条借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息的，借款合同终止。

借款合同终止后，受委托银行应按规定向借款人出具贷款本息清偿证明，退还抵押物的房屋他项权证，借款人持有关证件到房产抵押登记部门办理房屋抵押注销手续。

第三十八条在借款合同发生争议时，合同当事人应当协商解决。

协商不成的，合同有约定仲裁的，申请仲裁；合同没有约定的，可依法向人民法院提起诉讼。

第十章违约责任

第三十九条受委托银行不按借款合同约定发放贷款资金的，应按借款合同约定向借款人支付违约金。

第四十条借款人不按约定偿还贷款本息的，受委托银行可按借款合同约定或国家有关规定，向借款人计收逾期贷款利息。

第四十一条借款人有下列情形之一的，管理中心或受委托银行可提前收回贷款本息。

（一）借款人累计6个月未偿还贷款本息的；

（二）借款人提供虚假文件和资料，骗取贷款的；

（三）借款人在还款期内违反《住房公积金管理条例》规定停缴住房公积金的；

（四）借款人未将抵押物的房屋他项权证在规定时间内送交受委托银行保管的；

（五）借款人未经管理中心同意，擅自将抵押物再次抵押或拆除、出售、转让、赠与，不承担住房维修、保管、保证抵押物完好无损责任的。

受委托银行决定提前收回贷款本息的，应当书面通知借款人。

第四十二条借款人采取欺骗手段取得贷款的，依照《浙江省住房公积金条例》有关规定，管理中心可委托受委托银行追回被骗取的贷款本息，没收非法所得；管理中心对借款人处以被骗取贷款金额百分之五至百分之十的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一章抵押房屋的处分

第四十三条借款人有下列情形之一的，受委托银行可以通过仲裁、诉讼等方式，将借款人抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖处理，所得价款用来清偿贷款。

（一）借款合同履行期限届满后，未清偿贷款本息的；

（二）借款人发生本办法第四十一条规定的情形之一，受委托银行决定提前收回全部贷款本息，并已书面通知借款人，而借款人未清偿贷款本息的；

（三）贷款期内，借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力的，无继承人、无受遗赠人或无监护人，或其法定继承人、受遗赠人或监护人拒绝履行借款合同的。

第四十四条处分抵押房屋所得价款支付处理费用和交纳有关税费后，清偿贷款本息及相关费用。

如有剩余应退还借款人，如仍不足以清偿贷款本息，受委托银行有权向借款人追索。

第十二章贷款管理

第四十五条贷款风险责任

受委托银行按规定发放住房公积金贷款的，贷款风险由管理中心承担；受委托银行违规发放住房公积金贷款的，贷款风险由受委托银行承担。

第四十六条受委托银行对借款人提交申请资料的真实性、合法性须进行审核和评估，并对借款人提交申请资料的真实性、合法性负责。

第四十七条借款人未按借款合同约定还款的，受委托银行应采取电话、短信、信函、上门等方式催讨；连续3个月未偿还贷款本息的，受委托银行应当上门催讨并发律师函；连续6个月未偿还贷款本息的，受委托银行应当依法向人民法院起诉。

第四十八条建立受委托银行住房公积金贷款业务办理情况考核制度。

第四十九条《贷款管理暂行办法》规定需要提供房产评估报告的，房产评估报告应符合有关规定。

第十三章附则

第五十条借款人以共有产权作抵押的，须征得其他共有人的同意，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第五十一条借款人以共有产权房屋申请贷款时，共有产权人是未满18周岁子女的，最高贷款额度不得超过借款人所拥有的产权份额。

共有产权的份额按房屋所有权证上记载的内容为准；尚未领取房屋所有权证的，按商品房买卖合同上记载的内容为准。

共有产权份额没有明确的，按共同共有确定。

第五十二条借款人以国有划拔土地性质的房屋申请贷款的，首付款不低于购房总款40%（含）。

第五十三条申请贷款合作的商品房项目，其房屋（建筑工程主体）必须结顶。

第五十四条本操作规程有关条款遇国家、省及市政策调整时作相应调整。

第五十五条本操作规程自公布之日起施行。