精编完整版蚌埠太平洋国际广场建设项目可研报告.docx
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精编完整版蚌埠太平洋国际广场建设项目可研报告
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蚌埠太平洋国际广场
项
目
可
行
性
报
告
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目背景
第二章项目宏观环境分析
一、中国商业地产发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级
二、市场回顾——城市综合体引领市场新导向
三、市场展望——城市发展崛起推动商业市场发展进入“快车道”
第三章项目周边物业市场调查分析
一、商业类（群商）
二、住宅类
三、酒店类
四、公寓类
第四章项目SWOT分析
一、优势分析（Strength）
二、劣势分析（Weakness）
三、机会分析（Opportunity）
四、威胁分析（Threat）
第五章项目定位
第六章项目开发策略及投资估算
一、项目开发策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与资金筹措
第七章项目预期收入分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目利润估算
第八章项目财务分析
一、项目现金流量分析
二、项目财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目风险及对策分析
第十章结论与建议
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。
2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
3、对项目进行投资分析和风险分析。
4、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、太平洋国际广场项目已提报确定的概念设计方案；
2、国家建设部及安徽省及蚌埠市颁布的相关法律与政策；
3、蚌埠市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；
4、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目背景
1、地块指标：
（1）地块技术指标：
项目占地：
483858㎡
商业面积:
528090㎡
欧式山庄酒店:
80300㎡
企业会所面积：
25385㎡
SOHO面积：
159288㎡
公寓面积:
153648㎡
住宅面积:
173869㎡
（2）地块状态：
（A）区位：
项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，是淮上区重点发展的商业腹地。
（B）交通：
项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，东西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的地理位置优势，周边路网发达，可达性强。
（C）资源：
项目南临古老的淮河，北面则是悠久的双墩遗址，景观、人文资源极佳。
（D）形状：
较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。
（3）地块经济指标
此地块为商业一级，较高的地缘价值决定了区域物业处于中高档。
2、消费特征：
该项目定位消费人群为蚌埠市及周边地区，同时也看中京沪高铁的未来效应所带来的潜在消费人群。
基于淮上区在蚌端口的区域位置以及蚌端口在周边市区的位置，除了带动蚌埠地区的发展和消费外起到吸引周边地区，如合肥、怀远、五河、固镇等地区同时辐射至江苏、浙江、山东等地的消费者群体。
而与蚌埠4A风景区距离仅有15分钟车程所自然形成的旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区的起到了促进作用。
随着蚌埠经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧，购买力强。
如何服务于这类人群，满足他们的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。
3、环境氛围：
（1）周边环境：
作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。
但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值的自然景观资源较匮乏。
预期规划的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但周边环境的复杂及自然景观资源的匮乏又使得物业面临一定程度的上缺陷。
（2）商业氛围：
项目所在地为淮上区，是城区重点发展的商业腹地。
该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，淮上区区域整合三年多来，始终围绕建设蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦东的目标，加速推进城市化、工业化和农业产业化，其中，投资4.6亿元的通成国贸广场项目和投资3亿元的路桥中国日用品商城蚌埠市场，一期工程已经竣工并投入运营，二期工程即将开工建设；中国家具连锁第一品牌企业“红星美凯龙”正式入驻通成国贸广场。
区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设。
对商业运作要求不需太长较长的市场培育，规模和产品的针对性将是扩大市场的有效手段。
（3）周边规划：
政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。
商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。
4、路网交通：
区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。
发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。
5、市政：
水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。
完备的市政配套对各类物业均是有利支持。
6、配套：
作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。
目前地块周边满足生活便利性的商业较少。
小结：
该项目所处地段是城区重点发展的商业腹地，并且即将成为城市的副中心。
作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别的理想之所。
第二章项目宏观环境分析
投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。
一、中国商业地产发展历程-----由单一功能布局向多元化产品体系升级
中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商业房地产已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。
从商业房地产近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：
第一代，无空调，无商务配套，无规范物业管理：
公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。
第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间：
建筑、装修标准高，有竖向交通安排：
但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。
第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排：
24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。
商住楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。
第四代城市综合体：
中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流的趋势。
城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。
第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。
二、市场回顾——城市综合体引领市场新导向
1、第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举：
大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。
改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。
2、市场发展出现分水岭：
日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。
3、城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级：
城市综合体一跃成为房地产市场新的主角。
城市综合体在发达城市已经成为打造新城的主要建筑形态。
规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。
无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。
三、市场展望——城市发展崛起推动房地产市场发展进入“快车道”
房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。
2010年蚌埠市GDP总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。
社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。
城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。
结合蚌埠市房地产2010年的发展轨迹，针对2011年房地产市场特征及趋势进行如下分析：
1、多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。
多点：
中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化、低密度、低容积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。
线面结合：
线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的淮上区CBD商务中心区相连，形成线面的有机结合。
开始由线向面的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。
2、第四代城市综合体成未来供应市场主流。
随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等等获得市场的青睐。
占据城区要道的大型城市综合体，创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的飞速发展。
在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。
3、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。
商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。
从销售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。
从租赁市场来看，一方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消费力。
太平洋国际品牌带领的国内外大量知名企业的入驻，使该项目的档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市场的发展。
小结：
伴随着安徽两淮一蚌战略的提出以及国家中部地区率先崛起的政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅一直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。
如今蚌埠的城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜力的释放将促使蚌埠在多方面的加速发展。
城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。
走在三线城市经济发展前列的蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有一定距离，但其所具备的可挖的价值、可发展空间十分巨大。
第三章项目周边物业市场调查分析
项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区域住宅、酒店、公寓等其它市场物业状况加以分析。
一、商业类（群商）
1、区域商业特征分析
提到蚌埠的商业，不得不说的是曾经辉煌过的蚌埠百货大楼、华侨商厦、宏发商厦等。
直到上世纪90年代末一直占据着蚌埠商业的半壁江山。
伴随着市场经济的发展趋势以及21世纪这十年来中国经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域，有的已经升级转型。
取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区等商业地带。
蚌埠目前的商圈可以分为三个部分：
淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈。
淮河路商圈即蚌埠老城区以内的范围，百货大楼-新世纪购物中心为最核心的商圈典型代表。
新城商圈位于城市以南，由于在强大的淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩的副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施的基础上与淮河路商圈博弈。
蚌端口市出于其地理位置的考虑，提出“南拓北进”的发展策略。
1）区域商业业态过于独立，各业态相对分散
本地区域内商业经济构成过于单一，主要由传统功能单一的太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。
其商业构成如下表：
类别
主要经营范围
档次
主要服务对象
特色餐饮
中式
中式餐饮
较高档
区域外
非中式
非中式餐饮
中高档
区域内
银行网点
/
内资银行零售业务
/
区域外
大型卖场
综合超市
综合超市
中档
区域内
百货卖场
高档百货为主
较高档
区域外
专卖
家电为主
中档
区域内
专卖门店
服装
流行个性店为主
较高档
区域内
糕点
西式糕点
较高档
区域内
汽车
进口汽车
高档
区域外
生活配套
洗衣店、药店
中档
区域内
娱乐场所
咖啡厅
中档
区域内
酒吧
较高档
区域外
休闲会所
美容纤体
女性美容、SPA
较高档
区域内
其它
/
杂项
/
区域外
2）区域居住人口大于流动人口
区域本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内人群的绝对主力，但是即将落成的京沪高铁对区域内流动人口的补充带来了巨大的客观机会。
3）区域消费人群特征明显
区域内消费人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有一定规律。
2、区域重点商业分析
蚌埠主要商业参考数据
名称
位置
营业面积（㎡）
业态形式
经营方式
档次
经营范围
百货大楼
淮河路商圈
20000
百货商场
联营
中档
生活用品、时尚用品等
新世纪购物中心
淮河路商圈
33000
超市，专业店，专卖店
联营
中、高档
日用超市、服装百货、家用电器、黄金珠宝、休闲娱乐等
百大购物中心
淮河路商圈
20000
百货商场
联营
中、高档
高档生活用品、时尚用品等
目前蚌埠百货行业基本呈三足鼎立之势，分别为百货大楼、新世纪购物中心和百大购物中心。
百大目前仍占据蚌埠商界“老大”地位，。
该集团旗下的百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品、时尚用品等，销售业绩较为可观。
而地处于淮河路商圈的新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好的口碑及销售业绩。
综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌的购物中心相比只能算是中档水平，蚌埠真正的国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。
同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准确，培养出消费群体对品牌的认同感，蚌埠百货行业是有一定的发展空间的。
小结：
不同的区域有不同的商业属性和市场定位。
我们对项目地应属商业做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围：
经营业态：
倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求
客群特征：
高消费力，购买习惯理性，流动有一定规律性
定位档次：
高档及较高档
商家要求：
毛利润较高，足够支付较高的运营费用
服务对象：
区域内和区域外并步服务
二、住宅类
1、住宅类参考数据
蚌埠住宅类参考数据
项目名称
所属区域
建筑面积（平米）
参考价格（元/平）
入住时间
物业费（元/平/月）
容积率
绿化率
装修情况
物业类别
宝龙
新城区
498909
4500
2008年底
不详
2.099
30%
简装
酒店式公寓
荣盛香堤荣府
新城区
258665
5700
2011年底
0.6
1.6
33%
毛坯
高档住宅，（小）高层
财富广场
新城区
48020
6300
不详
0.7
3.5
35%
毛坯
酒店式公寓、高层
琥珀花园
新城区
154729
6200
2011年7月底
0.6-0.75
1.6
37%
毛坯
花园洋房，（小）高层、多层
绿地国际花都
龙子湖区
360000
4600
一期2009年底
0.6-0.85
1.8
38%
毛坯、精装
高档住宅，（小）高层、多层、别墅
万特国际嘉园
龙子湖区
36000
4600
2011年底
不详
4.49
不详
毛坯
高层公寓
丽景天成仙林苑
淮上区
123013
3500
2011年9月
0.6
1.59
32%
毛坯
（小）高层
陶然北岸
淮上区
142306
3200
2011年7月底
不详
1.98
40%
毛坯
（小）高层
2.住宅类价格判断
经过对蚌埠市市住宅市场的调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所在地段不同，基以看出未来商业的发展必然带动区域内地缘价值的提升，因此区域内住宅类价格在未来一定时期内将成上涨趋势。
3、公寓类供求特征
公寓类供求情况一览表
商务
公寓
商务氛围浓厚，交通便利
商务办公人员和周边居民
部分提供装修
销售情况较好
宜居宜商，投资和自住相当，占50%
酒店式
公寓
交通便利，人车流集、中区域，生活较为便利
商务人员，投资客群
精装修
销售情况一般，市场认可度一般
投资和自住比例相当，各占50%
产权式
酒店
城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚
投资客群
精装修
销售情况良好，市场认可度较高
纯投资客户100%
4、住宅类发展趋势判断
基于对蚌埠市场的分析，现代住宅的主力仍然为多层住宅类，高层住宅类，以及高端产品的别墅类为主，然而随着住宅结构的不断调整，越来越多的保障性住房，商住两用型住房以及公寓类住宅需求量不断提升，因此在考虑对传统住宅类投入的同时，一些小户型的商住两用公寓，酒店式公寓等也是带动住宅销量及商业氛围的重要因素商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。
目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。
小结:
采用传统类住宅与公寓小户型并行的开发模式，已成为现代住宅结构调整的主要方向，商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内住宅类产品的新兴产品。
三、酒店类
1、区域市场环境及竞争
区域流动性人群以投资客，商务人群为主，多为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。
因入驻企业关系，客群多为企业总经理，公务人士以及商贸类商务人员。
消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。
2、区域内酒店结构以中端为主
蚌埠星级酒店一览表
序号
单位名称
星级
地址
1
蚌埠锦江大酒店
四
蚌埠市禹会区东海大道5183
2
天洋（新世纪）国际酒店
四
蚌埠市蚌山区淮河路1028号
3
格林豪泰酒店
三
蚌埠市蚌山区国货路79号
4
提香格调酒店
三
蚌埠市蚌山区淮河文化广场内
5
浅草湾休闲酒店
三
蚌埠市龙子湖区淮河路319号
6
伯爵商务酒店
三
蚌埠市龙子湖区淮河路216号
3、区域内中等级酒店运作相对成熟，五星级酒店相对匮乏
区域内高等级酒店基本空白，四星级、三星级酒店实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。
小结：
投资、商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的投资及商务客群。
基于纯市场分析，我们得出：
高星级酒店为最匹配该项目区域档次，回报最为丰厚，市场运作颇为成熟的酒店。
强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。
四、研究结论
经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现：
1、区域物业发展特征
综上所述，本区域物业发展应具备以下特征：
商务性：
强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。
如何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。
品质化：
新型的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高档精品路线。
个性化：
各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市场竞争力的关键。
2、各物业的市场空白点
酒店：
高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，当地市场所空缺的产品。
而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。
因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。
住宅：
以传统住宅加商住两用类住宅及其它类型住宅业态的并行开发模式为策略，调整住宅类结构，引入新型业态，把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。
商业：
符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，也是区域内市场发展趋势。
写字楼：
拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。
第四章项目SWOT分析
一、优势分析（Strength）
1、项目地理位置优越：
蚌埠淮上区
2、交通环境优越
3、开发商资金实力和品牌效应
4、项目花费时间做足前期准备工作
5、项目运作群体的专业背景
二、劣势分析（Weakness）
1、项目所在地的商业气氛尚且不足
可在销售推广过程中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备推进预期销售金额的同时，拉动地缘块的商业氛围
2、高端品牌消费在蚌埠业界认知度有待提升
推广过程中着重品牌树立，使得消费群达到认知、共识，特别是在热销阶段着力树立品牌意识
三、机会分析（Opportunity）
1、政府政策扶持CBD商业地带的打造，对周边区域有良好的发展规划，发展前景看好
2、蚌埠房产市场自2009年整体回暖
3、“两淮一蚌”战略及“促进中部地区崛起和鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略”促进蚌埠及安徽其它城市经济跨越式发展。
4、蚌埠本身的交通枢纽地位以及即将贯通的京沪高铁带来的潜在机会。
四、威胁分析（Threat）
市场同类产品的竞争激烈
提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世
分析结论
综上所述，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，推广中应充分利用这一点，着力渲染。
通过提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世，提倡人文关怀理念，达到在激烈的市场竞争中脱颖而出。
第五章项目定位
一、项目定位的市场背景
通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。
1、写字楼：
高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力：
是市场较为缺乏的产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来吸引客户，客群定位为知名外企等顶极客户，但面临运营成本过高及同质化竞争严重等问题，整体目标群体较窄。
个性化中高档写字楼（主指人性关怀）为区域市场发展趋势：
是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成熟客户，但面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。
2、酒店：
高星级现代欧式酒店（主指四星以上）为区域现行市场主力：
是与区域档次较为缺乏，回报最为丰厚，当地市场运作不太成熟的产品。
主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素多等问题，整体目标群体较
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