江西省住宅专项维修资金管理办法.docx

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江西省住宅专项维修资金管理办法

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江西省住宅专项维修资金管理规定

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护业主的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规规定，结合我省实际，制定本规定。

第二条本省行政区划内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本规定。

第三条本规定所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负责全省住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

市、县房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

市、县房地产主管部门所设的住宅专项维修资金管理专门机构负责资金的归集、管理和使用，保障资金安全和使用便利。

第二章　交存

第六条具有共用部位、共用设施设备的住宅，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照本规定的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8％。

市、县房地产主管部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整.

第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金:

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金.

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有.

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　首期住宅专项维修资金交存时间按下列规定执行。

商品住宅专项维修资金应当在办理房屋入住手续前交纳.

购买公有住房的业主应当在交存售房款时,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户.

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起10日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户.

第十一条未按照本规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十二条未成立业主大会或者经业主大会决定委托政府代为管理的,其住宅专项维修资金由物业所在地县级以上人民政府房地产主管部门代为管理。

第十三条市、县房地产主管部门应当与所在地商业银行签订委托协议，开立本辖区专项维修资金的专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账.

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中,业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十四条业主大会决定自行管理维修资金的，业主大会应当委托所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并按照第十三条第二款、第三款规定在专户管理银行开立专项维修资金账户。

第十五条　业主大会开立专项维修资金账户后，应当向所在地市、县房地产主管部门提出划转申请.涉及已售公有住房的，同时向负责管理公有住房专项维修资金的部门提出划转申请.

市、县房地产主管部门或者负责公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到申请之日起10日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会.

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定.业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地市、县房地产主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交.

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，报所在地市、县房地产主管部门备案后实行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房地产主管部门会同同级财政部门负责制定。

第十八条商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当按照本规定第七条、第八条补充建立。

第十九条代收住宅专项维修资金应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。

财政专用票据由市、县房地产主管部门统一向同级财政部门领购。

专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位向所在地市、县房地产主管部门领购.

第三章使用

第二十条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十一条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊:

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业.其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十三条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十四条住宅专项维修资金的使用实行申请人负责制。

申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理性负责。

使用专项维修资金所需资金在一定金额以上的，需实行审价制度，相关审价费用在其专项维修资金中列支。

具体由各市、县房地产主管部门规定。

业主大会自行管理维修资金的，可以根据业主大会决定或《管理规约》约定是否进行审价。

第二十五条住宅专项维修资金在市、县房地产主管部门代管，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算；没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出使用实施方案和维修预算。

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示.

（三）申请人持有关材料,向所在地市、县房地产主管部门申请列支；其中动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

（四）市、县房地产主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核相关材料同意后，分批向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

（五）专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金分批划转至维修单位。

（六）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造.

（七）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收,并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%;

（八）业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明.

（九）物业维修、更新、改造完成后，物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并进行公示。

（十）申请人提供加盖企业公章的费用清单、发票原件向市、县房地产管理部门申请结算工程余款.

第二十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理：

（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。

没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出计划建议，并在维修资金管理机构指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）维修和更新、改造方案应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

（三）申请人提交下列材料向房地产主管部门备案：

1、维修和更新、改造方案；

2、相关业主或者业主大会书面确认证明;

3、维修和更新、改造方案公示证明；

4、住宅专项维修资金账面余额证明。

符合本规定第二十四条规定的，还应提交委托审价单位出具的《预算咨询建议书》.

动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

（四）维修资金管理机构备案后，专户管理银行依据备案证明和申请人的要求将维修和更新、改造工程预算资金分批划转至维修单位.

（五）申请人实施维修和更新、改造工程.

（六）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收,并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%；

（七）物业维修、更新、改造完成后，物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书,并进行公示。

第二十七条影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的;

（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的;

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的.

以上情况经县、市（区）房地产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

第二十八条应急维修按照以下程序申请:

（一）已聘请物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案、向业主委员会通报有关情况。

业主委员会核实同意后，由物业服务企业向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

没有成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请,经社区居委会核实后，向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金.

（二）未聘请物业服务企业管理的物业,由相关业主提出使用申请,经社区居委会核实后，向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

第二十九条申请人提出应急使用住宅专项维修资金申请前，应当在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期不少于2天。

第三十条县、市（区）房地产主管部门接到申请后,应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。

一经核准，应在2个工作日内向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

第三十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（五）其他法律、法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的。

第三十二条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意。

未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十三条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值.

第四章　监督管理

第三十四条住宅专项维修资金管理机构或业主委员会应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况。

（三）住宅专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

（四）业主对公布的结果有异议的，可以要求复核。

第三十五条已申请使用住宅专项维修资金的物业,应当按幢公布资金。

一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。

业主对公布的专项维修资金账目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行应当每月向业主委员会发送专项维修资金账户对账单。

业主委员会和业主本人凭身份证可以向开户银行查询其账户或者分户账的情况。

第三十六条业主大会自行管理维修资金的，市、县房地产主管部门可以委托专业审计机构对业主委员会维修资金收支情况进行审计。

业主委员会应当配合提供相关证明材料。

第三十七条有下列情形之一的，业主委员会应当向市、县房地产主管部门和开户银行办理专项维修资金账户的有关变更手续:

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；

（三）物业服务企业发生更换的。

第三十八条房屋转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。

受让人应当持本人身份证件、房屋所有权证书，向开户银行办理分户账更名手续。

第三十九条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房屋所有权证的证明和业主委员会的证明，向市、县房地产主管部门申请提取其专项维修资金分户账中的剩余款额，并办理分户账注销手续。

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭市、县房地产主管部门的有关证明,向开户银行办理专项维修资金账户注销手续。

第四十条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。

第四十一条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十二条市、县房地产主管部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和物业服务企业对违反本规定行为的投诉.

第四十三条违反本规定的行为，依据有关法律、法规、规章的规定进行处罚.

第五章　附　　则

第四十四条按商品房规划建设、销售的纯商业项目，开发建设单位与买受人（业主）在合同或者补充合同中约定交存维修资金的，可以参照本规定交存维修资金.

拆迁安置房的住宅专项维修资金可以参照商品住宅的标准由产权人交存.

第四十五条　市、县人民政府房地产主管部门会同同级财政部门可以就本规定作出补充规定。

第四十六条本规定自年月日起施行。