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房地产业开发概述
第一章 房地产业开发概述
第一节房地产业的概念
房地产是土地、房屋财产的总称。
在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。
其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。
它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。
如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。
第二节房地产业的地位和作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。
反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。
因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。
它的重要作用可以归纳如下：
1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；
2.可以改善人民的居住和生活条件；
3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；
4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；
5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；
6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；
7.有利于产业结构的合理调整；
8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
9.有利于吸引外资，加速经济建设；
10.可以扩大就业面。
随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
第三节房地产业的历史沿革
1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。
“耕者有其田”的愿望变成现实。
几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。
此后，农村买卖土地的市场即自行消失。
50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。
私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。
从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。
房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。
1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。
”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。
在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。
从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。
比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。
针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。
房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。
第四节房地产项目开发程序概述
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2.项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过（取得建议书批复,可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
4.项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后,方可开工建设。
项目规划申报的基本程序如下：
（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。
开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
5.征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建设程序
工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营程序
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。
该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。
房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。
销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。
第二章房地产项目开发程序
第一节项目立项
一、概述
开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：
起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。
（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。
山东省及济南市暂延续原立项制度。
）
二、实施程序
1.工程建设项目立项审批
（1）承办部门：
济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：
①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。
可行性研究报告应具有以下附件：
规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.
（3）申办程序：
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。
纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。
与其它申报材料一起上报。
市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。
对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限：
在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。
2.建设项目年度投资计划审批
（1）承办部门：
济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：
①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
（3）申办程序：
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。
市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。
（4）办结时限：
在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（三）项目立项审批程序图（见程序图一）
第二节五证两书的取得
第一小节土地使用权证的取得
一、概述
开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。
在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：
一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。
若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。
实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
二、实施程序
（一）国有土地使用权划拨手续的办理
1.承办部门：
济南市国土资源局
2.申报资料：
用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。
3.申办程序：
审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。
4.收费标准：
征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
5.应注意的事项：
划拨土地的范围仅限于：
1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。
对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。
（二）国有土地使用权出让手续的办理
国土资源部第11号部令规定：
凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
承办部门均为：
济南市土地收购储备中心。
现分述如下：
国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。
济南市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。
济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。
招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
济南市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
招标拍卖挂牌公告包括下列内容：
①出让人的名称和地址；
②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；
⑦投标、竞买保证金；
济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。
对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
1.投标、开标依照下列程序进行：
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。
招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。
投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
③评标小组进行评标。
评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
④招标人根据评标结果，确定中标人。
2.拍卖会依照下列程序进行：
①主持人点算竞买人；
②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。
没有底价的，应当明确提示；
④主持人报出起叫价；
⑤竞买人举牌应价或者报价；
⑥主持人确认该应价后继续竞价；
⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。
竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
3.挂牌依照以下程序进行：
①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
②符合条件的竞买人填写报价单报价；
③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
④出让人继续接受新的报价；
⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
挂牌时间不少于10个工作日。
挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
4.成交确认书
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。
签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。
出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
5.收费标准：
济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表。
（三）土地确权登记手续的办理
1.承办部门：
济南市国土资源局
2.申报资料：
（1）土地登记需要的资料
①计划立项批文；②建设用地规划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。
（2）土地转让登记需要的资料
①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估报告；④土地转让协议；⑤转让双方法人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让方土地登记申请
3.申办程序：
①申请：
开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。
②地籍调查：
区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。
区局填写初步意见后报市局审批。
③审核：
市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。
④注册登记颁发证书：
市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。
4.办结时限：
对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。
通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。
若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。
（一）建设拆迁临时用地许可证的取得
1.承办部门：
济南市国土资源局
2.申报资料：
①用地申请；②建设用地规划许可证；③建设工程设计规划要求通知书及附图；④建设用地规划意见。
3.申办程序：
持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。
4.收费标准：
此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。
（二）拆迁手续的办理
1.承办部门：
济南市拆迁办
2.申报资料：
①拆迁申请书；②项目立项批文；③《建设用地规划许可证》及附图、附件；④国有土地使用证；⑤建设拆迁临时用地许可证；⑥拆迁补偿、安置资金证明；⑦拆迁计划和拆迁方案；⑧产权调换和安置用房证明。
3.申办程序：
审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。
确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。
4.拆迁程序图（见程序图二）
5.收费标准：
拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。
第二小节规划许可证的取得
（一）概述
为加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。
开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。
（二）实施程序
1.建设用地规划许可证的取得
（1）承办部门：
济南市规划局
（2）申报资料：
①书面申请（含建设要求和内容）；②计委年度计划投资批文；③1：
500地形图；④已批准的可行性研究报告。
（3）申办程序：
①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。
对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。
2.建设工程设计招投标程序
（1）承办部门：
开发商或其代理机构
（2）申报资料：
①建设项目计划批文；②建设工程设计规划要求通知书及附图；③招标投标工作计划及方案；④设计任务书；⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；⑥委托代理协议或合同。
（3）申办程序：
①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：
计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；②填报《工程设计招标投标申报表》；③审核项目情况及招标条件，登记备案；④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
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