长沙市房地产业及房地产市场.docx

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长沙市房地产业及房地产市场

2007年长沙市房地产业及房地产市场

发展趋势分析

长沙市房地产发展研究中心

房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，是与每一个市民的生活都息息相关的产业，是关系到国家稳定、繁荣的产业。

房地产业的发展影响着每一个普通市民的生活。

2007年下半年长沙市房地产业将往何处发展是每一个市民都十分关心的问题。

本文将试图通过对当前长沙市房地产业的发展情况来找出未来半年及以后长沙市房地产业的发展趋势，以供大家参考。

一、2007年上半年长沙市房地产市场运行情况

1．开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长

2007年1-5月份房地产开发完成投资124.88亿，与去年同期相比增长36.42%。

全市商品房施工面积2201.55万㎡，其中，新开工面积约426.19万㎡，竣工面积约246.3万㎡，与去年同期比分别增长41.52%、15%、19.19%。

开发投资规模稳步增长，施工面积、开工面积、竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。

表12003-2007年5月房地产投资规模变化情况

年度

项目

2003

2004

2005

2006

四年平均值

2007.1-5月

房地产投资（亿元）

122.56

175.54

256.35

303.35

214.58

124.88

新开工面积（万㎡）

450.12

622.58

779.54

1050.48

725.68

426.19

竣工面积（万㎡）

443.24

591.9

515.16

547.1

524.35

246.3

2．商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡

2007年上半年，全市商品房累计批准预售面积350.19万㎡，同比增长16.02%；其中，住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。

全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.35万㎡，同比增长37.72%。

商品住宅累计供销比0.76：

1。

2007年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。

供销比例达到0.76，供销比例倒挂现象严重。

表22003-2007年上半年商品房市场供需情况

（单位：

万㎡）

年度

项目

2003

2004

2005

2006

四年平均值

2007年上半年

批准预售面积

468.82

449.6

584.19

751.4

563.5

350.19

商品房销售

299.27

450.22

639.02

690.19

519.68

435.54

供销比

1.57

1.00

0.91

1.09

1.08

0.76

3．销售速度快，市场去化周期较快

截至07年6月，2006年批准预售项目销售率为76.6%。

其中，06年上半年批准预售项目销售率为83.02%，下半年批准预售项目销售率为73.69%；07年批准预售项目销售率为46.79%。

从销售速度来看，长沙市楼盘的销售周期在一年左右，销售周期较短，表明市场需求旺盛，市场发展态势良好。

4．商品房销售均价持续强劲上涨，但整体基数仍相对较低

根据长沙市房地产市场预警预报系统统计结果，2007年上半年，全市纯商品房累计成交均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%。

其中，商品住宅累计成交均价为3054元/㎡，同比上涨19.07%。

从2006年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。

表32003-2007年上半年商品住宅价格变化趋势

（单位：

元/㎡）

年度

项目

2003

2004

2005

2006

2007年上半年

销售均价

2222

2391

2539

2691

3054

同比增长

3.4%

7.61%

6.20%

5.97%

19.07%

从房地产价格指数来看，以2007年5月国家统计局发布的数据为例，长沙市新房市场价格，同比增长5.2%，环比增长1.5%，增长速度在全国70个大中城市中排40位；二手房市场价格，同比增长6.3%，环比增长3.2%，增长速度在全国70个大中城市中排17位；市场综合价格增长6.3%，与全国平均增长幅度6.4%基本持平。

表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。

表4中部六省省会城市商品住房价格对比

城市名称

商品住房均价（元/㎡）

长沙

2943

合肥

3160.7

郑州

3105

南昌

3726.5

武汉

3817.1

太原

3114

（注：

2007年一季度商品住宅均价）

与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。

以07年一季度为例，长沙商品住房均价为2943元/㎡，是六个省会城市里面均价最低的城市。

价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。

5．新建商品住房结构趋于优化

受国家90/70调控指标的影响，我市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构趋于合理。

从市场供应情况来看，2007年上半年套均建筑面积为106.42㎡，面积同比缩小6.16%；90㎡以下的户型套数比为40.63%，与去年同期相比增长12.43%。

从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为110.89㎡，面积同比缩小7.36%；90㎡以下的户型销售占比为32.29%，与去年同期相比增长5.08%。

反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应量显著增加。

我市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。

6．二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快

2007年上半年，全市二手房成交面积为105.08万㎡，成交金额为23.61亿元,成交套数为8795套，与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13万㎡，成交金额为11.57亿元，成交套数为7641套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。

2007年上半年，二手房平均成交价格为2247.24元/㎡，同期相比增长9.68%；其中，二手房住宅市场平均成交价格为1748.80元/㎡，同期相比增长15.27%。

从成交面积上看，2007年上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：

1，比2006年的3.17增加0.97，二级市场发展明显慢于一级市场。

受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价格开始追涨。

7．房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大

2007年上半年，全市共办理抵押登记手续41189起，抵押面积608.69万㎡，贷款金额129.8亿元，同比分别增长49.91%、36.30%、55.10%。

其中，办理个人抵押登记手续40266起，抵押面积461.47万㎡，贷款金额86.39亿元，同比分别增长了50.07%、51.34%、78.86%。

个人办理按揭购房比例接近80%，表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。

二、目前长沙市房地产市场存在的问题及原因

1．供求关系失衡比较严重

2007年上半年，长沙市商品房供求比例为0.76：

1，出现严重的供不应求现象。

其主要原因有以下几个方面：

（1）去年国六条出台后，市政府停止了一段时间的新建项目审批工作，06年下半年审批新建项目减少，造成07年上半年供应量增幅减少。

（2）目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使得07年上半年长沙市商品房销售量大增。

（3）受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分担购房需求，造成新房市场供求关系失衡。

2．房价涨幅较快

2007年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到3278元/㎡，同比增长达到14.35%，增幅较快。

其主要原因为：

（1）市场需求强劲。

2007年长沙商品房销售量同比增长40.49%，强劲的需求刺激了价格的快速上升。

（2）上半年供应比较紧张。

供应增量有限，造成市场紧张，进一步刺激了房价的上涨。

（3）物价上涨，建筑成本上涨。

建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持一定利润率，提升了销售价格。

（4）土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。

长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之一；07年报建费用增长一倍，也是开发商提高价格的一个因素。

政策变化对房价上涨影响较大。

（5）产品品质提升。

自去年宏观调控政策出台以来，国内一线城市成为宏观调控的风口浪尖，一些房地产开发商为了逃避一线城市的调控风险，开始把资金大举投向二线城市，特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。

外地品牌开发商大举抢滩长沙房地产市场，其开发的项目品质明显高出本土开发商，价格也明显较高，从而导致市场平均价格显著上升。

3．新建商品房供应结构离国务院、建设部要求还有较大差距

2007年上半年，长沙市90平米以下供应量占到40.63%，同比增加12.43%，但是离国家的70%仍然有很大差距。

其主要原因是：

（1）结构调控措施的滞后显现。

由于房地产开发周期较长。

目前，部分新批准项目尚未面世，而之前批准项目仍在销售。

因此，政策效果显现要经过一段时间。

（2）调控政策执行的力度问题。

在90/70政策的执行过程中，如何在总量平衡的基础上，把指标分解到具体项目中，存在着一定的操作难度和自由裁量权，也是宏观调控政策效果不明显的一个原因。

4．房地产一、二级市场发展不平衡

2007年上半年，长沙市房地产一、二级市场成交面积比为4.14：

1，比例较06年（3.17：

1）有所加大。

其主要原因为：

（1）市民消费观念尚未转变，大多数市民仍然喜欢购买新房，对于二手房缺少认同。

（2）二手房税收负担较重，影响二手房流通。

国家对二手房交易征收各种税费，一次交易税费成本高达10%左右，影响二手房流通。

（3）出售未满5年商品房将征收5.5%的营业税，一定程度上限制了二手房市场发展规模。

（4）对房价上涨的预期较高。

对未来房价上涨的预期，一方面导致了新房投资的增加，进一步刺激了市民对新房的需求；另一方面，对于手中握有二手房的市民同样有惜售影响。

5．房地产抵押增幅巨大

2007年上半年长沙市个人抵押市场抵押金额增长幅度达到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：

（1）股市火爆，许多市民将房屋抵押，贷款投入股市。

（2）对房价持续上涨的预期，使市民提前按揭购房。

（3）政策预期的不确定性，导致提前消费和投资需求挤车现象发生。

三、2007年下半年长沙房地产市场发展趋势预测

根据2007年上半年长沙市房地产发展情况，以及全国房地产业发展环境，2007年下半年，长沙市房地产市场将会有以下几个趋势。

1.房地产政策以落实为主，新一轮调控即将推出

从06年5月国六条出台之后，国家出台了一系列的宏观调控政策。

在调整户型结构方面，出台了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出台了加息、禁止外资购房、二手房强征个税等一系列政策；在遏制高房价方面，出台了限价地、“竞房价、竞地价”的“双竞”政策；在土地供应方面，要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍……，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面。

然而，2007年上半年，全国70个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨，如何有效落实政策是07年下半年新一轮宏观调控的主要方向。

2.房地产金融环境相对宽松，加息压力依然存在

2007年是中国金融全面开放的第一年，虽然“限外”政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制，但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加方便，房地产业融资渠道增加。

但是，面对全国房价仍然较快的上涨速度，为了遏制炒房和投资，稳定房价上涨速度，央行在2007年下半年继续加息的可能性仍然很大。

3.土地供应审批将更加严格，地方土地审批权限将受到限制

在06年年底结束的中央经济工作会议上，中央政府再次强调指出，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”没能真正把住，是投资增长过快的重要原因之一。

因此，从2006年全国宏观经济运行和房地产业发展大的政策背景预测，2007年将是土地管理集中实行大规模“直辖”试点的一年。

地方对土地的审批权限将会受到限制，审批权限将会缩小。

4.住房保障工作将全面开展

中央经济工作会议再次把民生问题提到了政府工作的重中之重。

保障全体人民的居住问题将成为2007年政府将要解决的重要问题之一。

随着长沙市住房保障局的成立，长沙市住房保障工作将全面开展。

每年70万平方米的经济适用房建设规模，全部为90㎡以下的中小户型；配套2万平方米的廉租房，全部为50㎡左右的小户型；再配上以住房货币补贴，廉租对象租金补贴等一系列具体措施的到位。

中低收入家庭住房环境将得到改善，市场供需矛盾将得到一定改善。

5.房地产市场秩序规范力度加强

07年上半年长沙市商品房价格快速上涨，在市场需求旺盛的背后，人为操纵的印记很明显。

虚假广告、合同欺骗、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬物价等违规行为仍然存在。

下半年，房地产管理部门势必会加大市场秩序规范力度，下大力气整治市场交易秩序。

期、现房交易一体化网上签约；预售资金严格监管；二手房交易资金托管及网上签约；加强中介企业的执法管理；加强房屋租赁市场管理等一系列举措都将在下半年出台。

房地产交易秩序将得到进一步规范，交易环境将得到改善。

6.供给有望恢复增长，下半年供应充足

从上半年的施工面积总量来看，较去年同期增长40%以上，预示着下半年的房地产市场供给将出现恢复性增长。

下半年供应量增长幅度将会得到提升，我市商品房供应量充足，供需倒挂现象将会得到改善，将有效地抑制目前房价上涨过快的继续蔓延。

7.需求旺盛，价格将保持稳定上涨

相对于全国其他大中城市，长沙市房价较低，为长沙市房地产市场价格的上涨预留了空间。

较低的房价使价值洼地现象在一段时间内持续存在，长沙市房地产市场需求市场将保持旺盛势态。

建设成本上升，城市居民人均可支配收入持续增长，长沙社会经济持续快速增长等这些导致房价持续上涨的基本面在一段时间内不会发生变化。

在长沙市房地产市场需求旺盛及相关因素的合力下，下半年价格上涨将是必然。

预计07年长沙市房地产市场价格涨幅接近15%。

8.商品住宅供应结构更加合理

随着“国六条”90/70政策的进一步深入实施，我市90平米以下商品住宅的供应量将进一步增加，所占比例日益增大。

适合普通市民购买的中小户型将逐渐成为市场供应的主流，市民选择余地将大大增加。

我市商品住宅供应结构将会更加合理。

9.二手房市场仍然难以有根本性改观

受二手房政策影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，长沙市二手房市场发展速度仍会较慢。

短期内很难有根本性的改观。

10．受银行多次加息影响，房地产抵押增幅将会放缓

由于受到房地产市场价格上涨压力，银行利息仍然存在上调可能。

个人按揭购房的还贷压力将进一步增加，房地产抵押增幅将会放缓。

四、结论

无论房地产产业是支柱产业，还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。

在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向将是关系到国家健康稳定的重要因素。

因此，政府对房地产业进行调控是必要的，而且是必须的。

我们相信，在国家的宏观调控下，长沙市房地产市场将在调控中规范，在规范中发展。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。