张掖住房公积金个人住房贷款业务操作规程.docx

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张掖住房公积金个人住房贷款业务操作规程

张掖市住房公积金个人住房贷款业务操作规程

为进一步规范住房公积金贷款管理，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）及《张掖市住房公积金管理委员会办公室关于调整规范住房公积金管理相关政策的通知》（张住委办发﹝2018﹞1号）等有关规定，结合本市实际，制定本规程。

一、贷款对象

（一）连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上缴存人员购买自住房的可申请住房公积金贷款。

配偶及未成年子女购房的，缴存人员也可申请住房公积金贷款。

（二）借款人配偶可作为共同申请人申请住房公积金贷款。

父母、子女为房屋共同买受人或房屋共有权人的可作为申请人或共同申请人申请住房公积金贷款。

共同申请人应为住房公积金缴存人员。

（三）异地正常缴存住房公积金的职工，符合异地购房贷款条件的可申请住房公积金贷款。

二、贷款条件

（一）近3年内有购买、建造、翻建、大修自住住房实际行为的；

（二）须提供经中心认可的有效担保；各类缴存人员住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，其他担保方式由借款人根据自身情况自愿选择。

（三）所购房屋须为缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）首套普通自住房或第二套改善型普通自住房,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，住房套数认定以房屋登记管理部门查询结果为准。

（四）一个缴存职工家庭购买同一套房屋只能申请一次住房公积金贷款。

对已拥有一套住房且办理过住房公积金贷款的，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房时，需结清首套房购房贷款。

（五）自愿缴存住房公积金人员和异地购房贷款人员在申请住房公积金贷款时，应加强资信审查，凡有不良信用记录的一律不予受理。

信用认定以《张掖市住房公积金管理中心关于进一步加强住房公积金失信行为管理有关问题的通知》规定内容为依据。

（六）信用良好，有偿还贷款本息的能力。

三、要件资料

住房公积金借款申请人均需提供以下资料：

（一）身份证、结婚证或户口簿；

（二）《张掖市住房公积金个人住房贷款申请表》；

（三）购建房证明资料：

购买新建商品住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同和不低于房价20%的首付款票据；购买存量房的，提供网签存量房备案合同（已办理登记的）和契税税收完税证明；已办理权属证书的，提供《不动产权证书》和增值税普通发票或销售不动产统一发票（税收完税证明）；购买单位自建住房、棚户区或危旧房改造住房的，单位需提供政府部门审批文件和购房职工花名册等备案资料，职工本人需提供与单位签订的购房合同（协议）和不低于房价20%的首付款票据；购买新农村住宅楼的，提供本人或配偶在建房所在地的户口簿、购房合同（协议）和不低于房价20%的首付款票据。

建造、翻建自住住房的，提供规划、建设等部门的批准文件及工程概预算或费用明细；大修自住住房的，提供房屋权属证书、房屋安全鉴定证明、工程概预算或费用明细。

（四）办理住房公积金异地个人住房贷款的尚需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、借款人及配偶征信报告。

（五）缴存职工或配偶名下有商业住房贷款申请办理“商转公”贷款的，须提供与银行签订的《借款合同》、《借款借据》及贷款余额对账单（不受三年内购房时间限制）。

（六）以公积金质押、个人保证担保贷款的质押人、保证人身份证；借款人所购房抵押受限，以自有其他房产或他人房产抵押的，需提供抵押人及配偶身份证、抵押人《结婚证》或《户口簿》、《不动产权证书》或《房屋所有权证》及《土地使用权证》。

以上资料中需留存复印件的，由管理部复印留存。

四、贷款担保方式、额度、期限

（一）贷款担保方式：

住房公积金质押、个人保证担保、房产抵押和住房置业担保公司担保四种。

（二）贷款额度：

最低1万元，最高40万元。

其中个人保证担保贷款最高额度为20万元，住房公积金质押、房产抵押、住房置业担保公司担保贷款的最高额度为40万元，且贷款额度不应超过购建房总价的80%。

同一套住房提取额加贷款额合计不超过购建房总价。

贷款额度在符合上述条件的前提下，以月还款额不超过借款申请人（含共同申请人）月收入的50%计算。

申请人月收入应根据本人住房公积金月缴存基数计算。

自愿缴存人员贷款额度在不超过各类担保贷款最高限额的情况下，依据下列公式计算：

可贷额度≤公积金月缴存额×贷款期限（月），且月还款额不超过月缴存额。

异地贷款额度在不超过各类担保贷款最高限额的情况下，可贷额度按申请人住房公积金个人账户余额的20倍计算。

（三）贷款期限：

最短不得少于1年，个人保证担保贷款的最长期限为15年，住房公积金质押贷款、房产抵押贷款、住房置业担保公司担保贷款的最长期限为25年。

五、借款与担保

（一）借款人与担保人：

借款人可以为他人担保。

借款人不得重复借款，个人保证担保不得重复担保，已质押的公积金不得重复质押。

不得以个人保证为配偶担保；个人保证担保贷款的担保人须为财政发放工资或工资由财政全额拨款、单位发放的行政事业单位职工。

住房公积金质押、个人保证担保贷款的借款人和担保人以及房产抵押、住房置业担保公司担保贷款的借款人的年龄加贷款期限在法定退休年龄的基础上最多可延长5年。

（二）借款担保：

个人保证担保贷款8万元以内（含）提供1人担保，8万元至15万元（含）提供2人担保，15万元至20万元提供3人担保，担保人需在《住房公积金个人保证担保确定表》、《担保借款合同》上确认签字；公积金质押的，借款人可以本市行政区域内任一管理部缴存职工的住房公积金可用余额提供担保，贷款额度不超过所质押的公积金总额，质押人需在《个人住房公积金质押确定表》、《担保借款合同》上确认签字；房产抵押贷款的借款人可以本市行政区域内自有或他人合法房产作抵押，贷款额度不超过房产抵押价值的80%，抵押人及配偶需在《不动产抵押合同》、《担保借款合同》上确认签字；住房置业担保公司担保贷款的由住房置业担保公司按其担保程序办理，中心及各管理部适时查验贷款资料并对其进行监管。

（三）可用余额使用：

借款人还清贷款本息前，借款人和担保人公积金账户内的住房公积金不得销户提取，但可用余额仍可质押或提取还贷。

（四）解保与变更：

以住房公积金质押贷款，且能够按约定还款的，当借款人公积金可用余额大于1个或多个担保人的质押金额时，经借款人、担保人、管理部协商同意并签订补充协议后，借款人以自己的公积金可用余额提供质押担保，可提前解除1个或多个担保人的担保责任；当借款人已还贷款本金大于1个或多个担保人的质押金额时，经借款人、担保人双方协商，管理部同意并签订补充协议后，可提前解除1个或多个担保人的担保责任；以个人保证担保贷款，且能够按约定还款的，当借款人已还本金每达到担保人平均担保额度时，经借款人、担保人、管理部协商同意并签订补充协议后，可提前解除1个或多个担保人的担保责任；其他第三人自愿以其同类等值的标的物置换原担保人担保标的的，经管理部同意并签订补充协议后，可进行置换。

六、贷款流程

贷款办理严格按照贷审分离的原则，实行初审、复审、终审三岗分离、三责联审联签制度，建立贷款审核各环节之间的制约监督关系，同一笔贷款业务相邻业务环节的工作不得由同一人完成，且贷款受理和贷款签约工作不得由同一人承担。

办理过程中，文本资料与电子信息须同步运行。

（一）初审

借款申请人到管理部领取或通过张掖市住房公积金管理中心网站下载《住房公积金个人住房贷款申请表》，填写并连同要件资料提交管理部审核。

住房公积金质押贷款、房产抵押贷款和住房置业担保公司担保贷款，可向本中心任一管理部申请办理。

个人保证担保贷款，在公积金缴存地管理部申请办理。

初审人对借款申请人、共同申请人、担保人资格及申请贷款所提供资料的真实性、合法性和有效性进行调查审核，同时应与借款申请人（含共同申请人）就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，对借款申请人（含共同申请人）的权利、义务及违约所应承担的法律责任进行告知或提示，并应填写《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》。

对于符合贷款条件的，应要求借款申请人（含共同申请人）确认《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》内容并指导借款申请人（含共同申请人）签字，初审人在贷款信息系统中完成信息录入，签注初审意见，整理贷款资料转复审人员。

属置业担保贷款的转置业担保公司办理担保手续。

对于不符合政策的贷款申请，应告知借款申请人不予受理的原因及补正方式，并将申请资料退还借款申请人。

初审人对贷款资料的真实性、合法性和有效性及初审结果负责。

（二）复审

复审人应结合贷款申请资料对初审人意见，以及贷款申请人（含共同申请人）公积金缴存情况、拟申请贷款金额、贷款期限、首付款比例等贷款申请相关情况进行复审，并签注复审意见。

对通过贷款复审的贷款申请，复审人将贷款资料整理后转终审人员。

对未通过复审的贷款申请，将申请资料退还初审人员并告知借款申请人未通过的原因及补正方式。

复审人对贷款资料合法性、合理性、准确性、完整性及复审结果负责。

（三）终审、签约

终审人员应对复审人意见进行合规性审核，对借款资料的全部文本和电子信息进行最终审核，确定资料一致完整、程序合规后，签注终审意见。

终审人对贷款资料的真实性、完整性、程序的合规性、合同的有效性和还款账户的准确性及终审结果负责。

通知借款人（含共同借款人）、担保人约定时间到管理部面签《个人住房公积金质押确定表》、《住房公积金个人保证担保确定表》、《不动产抵押合同》、《担保借款合同》（属房产抵押贷款的需配偶签字，有共有人的需共有人及配偶签字），合同文本必须由本人签字，不得代签，按规定拍摄存档资料和影像资料。

合同签约完成后，属住房公积金质押、个人保证担保贷款的，出具《个人住房公积金贷款委托通知书》，告知借款人持通知书到委贷银行按规定签订借款借据，完成贷款发放。

属房产抵押贷款的，告知借款人后续手续，将贷款资料整理后转抵押落实人员协助抵押人办妥抵押登记手续。

抵押人取得《不动产登记证明》后，终审人出具《个人住房公积金贷款委托通知书》，告知借款人持通知书到委贷银行按规定签订借款借据，完成贷款发放。

属置业担保公司担保贷款的，告知借款人后续手续，将贷款资料整理后转置业担保公司，置业担保公司须协助抵押人办妥抵押登记后，持《不动产登记证明》到借款管理部核实，由终审人出具《个人住房公积金贷款委托通知书》，告知借款人持通知书到委贷银行按规定签订借款借据，完成贷款发放。

贷款发放后，终审人打印相关纸质资料，并负责从委贷银行取回贷款发放凭证，将全部贷款资料按贷款档案管理要求归档。

借款人结清全部贷款本息后，借款合同解除，管理部应及时解除抵押或质押。

（四）资金划转

委贷银行原则上要与借款人工资代发银行一致。

借款人申请以所购预售商品房抵押贷款的，售房单位（售房人）、借款人须与中心（管理部）签订资金划转合作协议后，贷款资金划入售房单位在银行开设的账户内；对借款人已全额交付房款、已办理了《不动产权证书》及售房单位（售房人）未与中心（管理部）签订资金划转合作协议的，贷款资金划入借款人账户。

七、贷款偿还

（一）还款方式：

等额本息按月还款。

（二）还款途径：

通过借款人银行卡划扣或本人及配偶住房公积金账户可用余额划扣提取还贷。

（三）住房公积金贷款可以提前全部或部分还款，提前还款不收取违约金和手续费。

提前部分还款的，只降低月还款额度，不缩短贷款期限。

不支持提取住房公积金提前部分还贷，借款人及配偶住房公积金可用余额大于贷款余额时，可一次性提取还贷。

八、贷后管理

管理部须设置贷后管理岗位，负责贷后管理工作。

贷后管理人员应进行贷后检查与风险监测，宜通过回访借款人、查阅档案资料、分析贷款信息系统数据、采集其他有关信息等方式进行。

贷后检查与风险监测内容包括：

借款人资信情况、还款情况、收入情况及其他可能影响其还款能力的重大变化等情况；抵押物的存续状况、权属情况及价值变动等情况；质物的价值变动情况；保证人的财务状况及其他可能影响担保能力的重大变化等情况；贷款资产质量情况，包括贷款整体的风险状况、不良贷款分布等情况；贷款信息质量情况，包括借款人联系方式、通信地址等变动信息，担保债权和担保物权变动等情况；其他有关风险事项，包括贷款的真实性、贷款使用的合规性等情况。

对贷后检查及风险监测过程中发现的风险事项和问题，应及时分析、报告并采取相应的风险控制和化解措施。

贷款发生违约后，应针对不同担保方式的逾期贷款及时提出相应的处理意见并开展相应催收工作，并应根据催收结果的不同情况采取相应处置措施。

贷款催收管理应结合贷款违约程度、借款人还款能力、还款意愿等情况，采取短信、电话、信函、实地、律师函或司法诉讼等方式对借款人、保证人进行催收或追偿、并应形成催收记录及证明资料。

九、违约处理

借款人未按约定还款1—2期的，贷后管理员应向借款人电话催收，并做好催收记录。

借款人连续3期未按约定还款的，管理部应向借款人、担保人送达《逾期贷款催收通知书》，送达后5个工作日内没有实质性响应的，属公积金质押、个人保证担保、房产抵押的应向借款人或担保人（抵押人）送达《贷款担保责任承担通知书》，5个工作日内仍无实质性响应的，可直接划扣借款人、担保人合法收入用于偿还应还未还贷款本息，不足部分继续追偿或依法向人民法院诉讼，清偿贷款本息；属住房置业担保贷款的由管理部书面提请中心从担保公司保证金中划扣保证金予以还贷。

借款人连续6期未按约定还款的，视为恶意违反合同条款，管理部可依法追偿，并按《张掖市住房公积金管理中心关于加强住房公积金失信行为管理有关问题的通知》规定惩戒，同时推送至信用中国网站供相关单位落实联合惩戒。

借款人以虚假资料骗取贷款或不按合同约定使用资金的，管理部按合同约定执行。

十、档案管理

（一）置业担保公司担保贷款实行双重管理，办理完毕的贷款抵押类证书由置业担保公司按月交中心档案室保管。

并应定期检查，不得遗漏或丢失、毁损。

（二）房产抵押贷款的《不动产登记证明》由贷款管理部保管并向抵押人出具收件收据。

领取抵押证件时，需填写《房产抵押贷款收件领取审批表》。

上述资料与贷款资料一并归档管理。

（三）贷款办理完毕后，要及时将所有资料移交档案管理员，并做好移交签字手续。

（四）档案管理员要严格按照《档案法》及《张掖市住房公积金管理中心档案管理办法》规定管理、保存和使用档案。

十一、责任追究

贷款实行终身责任追究制。

具体实施按照《张掖市住房公积金管理中心责任追究办法》执行。

十二、附则

（一）本规程由张掖市住房公积金管理中心负责解释。

（二）本规程自发布之日起执行，原《张掖市住房公积金个人住房贷款业务操作规程》自行废止。

附件：

1.住房公积金个人住房贷款受理审批表

2.住房公积金个人住房贷款面谈笔录

3.个人住房公积金质押确定表

4.住房公积金个人保证担保确定表

5.住房公积金个人住房贷款受理审批表

6.房产抵押贷款收件领取审批表

7.不动产抵押合同

8.住房公积金个人住房担保借款合同