武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究硕士学位论文.docx

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武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究硕士学位论文

HUAZHONGAGRICULTURALUNIVERSITY

硕士学位论文

MASTER’SDEGREEDISSERTATION

武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究

STUDYONTEMPORAL-SPATIALVARIATIONCHARACTEROFRESIDENTIALPRICEANDITSINFLUENCINGFACTORSINWUHAN

分类号密级

华中农业大学硕士学位论文

武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究

StudyonTemporal-spatialVariationCharacterofResidentialPriceanditsInfluencingFactorsinWuhan

研究生

:

指导教师

:

指导小组

:

专业：

行政管理研究方向：

土地行政管理

获得学位名称：

管理学硕士获得学位时间：

2010年6月20日

华中农业大学土地管理学

摘要I

AbstractIII

1绪论1

1.1研究的背景1

1.2研究目的和意义2

1.3国内外研究综述3

1.3.1国外研究综述3

1.3.2国内研究综述5

1.4研究的技术路线7

1.5主要研究内容、研究方法和资料来源9

1.5.1主要研究内容9

1.5.2研究方法9

1.5.3资料来源10

1.6可能的创新点10

2研究的基础理论12

2.1地租地价理论12

2.2区位理论13

2.3供求理论14

2.4城市地价空间结构理论15

2.5本章小结15

3研究区域概况16

3.1自然地理17

3.2社会经济发展概况18

3.2.1人口18

3.2.2居民人均可支配收入18

3.2.3国内生产总值（GDP）19

3.2.4固定资产投资21

3.3城市总体规划21

3.4房地产市场概况22

3.5本章小结24

4武汉市住宅价格时间变化特征及影响因素25

4.1武汉市住宅价格时间变化研究方法25

4.2武汉市住宅价格时间变化特征与影响因素25

4.2.1武汉市城区总体住宅价格时间变化特征25

4.2.2武汉市城区分区域住宅价格时间变化特征28

4.2.3武汉市住宅价格时间变化的影响因素29

4.3武汉市住宅价格时间变化趋势预测33

4.3.1研究数据的分析和处理33

4.3.2武汉市住宅价格时间变化趋势模型拟合34

4.3.3武汉市住宅价格时间变化趋势预测37

4.4本章小结38

5武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素39

5.1住宅价格空间分析方法和模型建构39

5.1.1住宅价格空间分析方法39

5.1.2住宅样点数据分析及处理41

5.1.3数字地价模型的建构44

5.2武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素47

5.2.1武汉市住宅价格空间分布特征47

5.2.2武汉市住宅价格空间演变分析58

5.2.3武汉市住宅价格空间演变的影响因素65

5.3武汉市住宅价格空间变化趋势分析68

5.4本章小结70

6研究结论与展望71

6.1主要结论71

6.2研究展望72

参考文献73

致谢76

图表目录

表3-1武汉市2008年国内生产总值表20

表3-2武汉市2009年房地产开发投资表23

表4-1武汉市商品住房价格及涨幅表27

表4-2武汉市住宅价格时间序数表33

表4-3武汉市住宅价格趋势相关系数表37

表4-4武汉市2010年-2012年商品住房价格预测表38

表5-1部分住宅样点信息列表42

表5-2武汉市2002年-2009年房屋销售价格指数表43

表5-3调整后的房屋销售价格指数表44

图1-1技术路线图8

图2-1均衡价格图14

图3-1武汉在湖北省的位置图16

图3-2武汉市行政区划图17

图3-3武汉市2000年至2008年总户数和总人口数变化图18

图3-4武汉市2000年至2008年城市居民和农民收入变化图19

图3-5武汉市2000年至2008年国内生产总值变化图20

图3-6武汉市2000年至2008年全社会固定资产投资和城镇固定资产投资变化图21

图3-72000年至2009年武汉市商品房和商品住宅竣工面积图24

图4-1商品住房价格指数和商品房价格指数走势图25

图4-2商品住房平均价格和商品房平均价格走势图26

图4-3武汉市城区7个区商品住房平均价格走势图29

图4-4武汉市2003年至2008年非农业人口规模和城市化率变化图30

图4-52000年至2008年城市居民年人均可支配收入和消费支出变化图31

图4-62002年至2008年武汉市道路长度和和道路面积图32

图4-7一元线性函数拟合图34

图4-8对数函数拟合图35

图4-9二次多项式函数拟合图35

图4-10乘幂函数拟合图36

图4-11指数函数拟合图36

图5-1数字地价模型剖面及其主要特征图40

图5-2武汉市住宅价格样点分布图（2005年）45

图5-3武汉市住宅价格样点分布图（2009年）46

图5-4武汉市住宅价格剖面线位置图46

图5-5武汉市2009年住宅价格三维立体图47

图5-6武汉市2009年住宅价格平面等值线图47

图5-7基于边缘基点的住宅价格剖面线151

图5-8基于边缘基点的住宅价格剖面线251

图5-9基于边缘基点的住宅价格剖面线351

图5-10基于边缘基点的住宅价格剖面线452

图5-11基于边缘基点的住宅价格剖面线552

图5-12基于边缘基点的住宅价格剖面线652

图5-13基于边缘基点的住宅价格剖面线753

图5-14基于边缘基点的住宅价格剖面线853

图5-15基于边缘基点的住宅价格剖面线953

图5-16基于中心基点的住宅价格剖面线1055

图5-17基于中心基点的住宅价格剖面线1155

图5-18基于中心基点的住宅价格剖面线1255

图5-19基于中心基点的住宅价格剖面线1356

图5-20基于中心基点的住宅价格剖面线1456

图5-21基于中心基点的住宅价格剖面线1556

图5-22基于中心基点的住宅价格剖面线1657

图5-23基于中心基点的住宅价格剖面线1757

图5-24基于中心基点的住宅价格剖面线1857

图5-25基于中心基点的住宅价格剖面线1958

图5-26基于中心基点的住宅价格剖面线2058

图5-27武汉市2005年住宅价格三维立体图60

图5-28武汉市2005年住宅价格平面等值线图60

图5-292005年和2009年住宅价格剖面线1对比图61

图5-302005年和2009年住宅价格剖面线2对比图61

图5-312005年和2009年住宅价格剖面线5对比图61

图5-322005年和2009年住宅价格剖面线6对比图62

图5-332005年和2009年住宅价格剖面线7对比图62

图5-342005年和2009年住宅价格剖面线8对比图62

图5-352005年和2009年住宅价格剖面线11对比图63

图5-362005年和2009年住宅价格剖面线12对比图63

图5-372005年和2009年住宅价格剖面线13对比图63

图5-382005年和2009年住宅价格剖面线17对比图64

图5-392005年和2009年住宅价格剖面线19对比图64

图5-402005年和2009年住宅价格剖面线20对比图64

摘要

近些年来，我国城市土地使用制度的改革进一步深入，地价机制对我国城市土地资源合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作用。

伴随着城市土地价值的日益显化，全国各地房地产价格出现显著上涨。

如何全面、系统、准确地掌握城市地价和房价的变化情况，分析城市房地产价格的动态发展趋势和变化规律，合理地对城市地价和房价进行监测和调控，成为土地管理工作者面临的重要课题，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

目前我国城市地价时空变化的研究较少，研究方法尚不成体系，研究成果难以满足当前城市地价管理的需要。

随着计算机技术的日益完善，对城市地价和房价的研究由定性过渡到定量研究成为可能。

本文以武汉市城区2002年至2009年部分住宅价格数据为实证基础，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，辅之以时间序列分析和数学模型，详解了武汉市住宅价格时间变化和空间演化规律。

全文在分析武汉市房地产市场近况的基础上，首先利用武汉市2002年第一季度至2009年第四季度的住宅价格数据对武汉市住宅价格的时间变化情况分别进行总体分析和分区域分析，然后运用不同模型对住宅价格的时间序列数据进行拟合，选出了最合适的数学模型，并运用此模型对未来三年的住宅价格进行了预测。

论文接着以武汉市城区2002年至2009年的住宅价格数据为实证基础，对数据进行必要的期日修正，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，通过住宅价格等值线图、三维立体图、局部剖面图等，对武汉市住宅价格空间分布的整体结构和局部特征进行了细致深入的分析；为了分析住宅价格空间演变特征，分别建立了2005年和2009年两个时间点的数字地价模型，对比两个时点的住宅价格等值线图、三维立体图和局部剖面图，详解了武汉市住宅价格在整体结构和局部方向上的空间演变趋势，并分析了武汉市住宅价格空间分布的主要影响因素。

最后利用已建立的住宅价格数字地价模型，结合未来几年武汉市重大基础设施项目建设，如轨道交通和武汉火车站的建设等，以及《武汉市土地利用总体规划（2006—2020年）》和《武汉市城市总体规划（2006—2020年）》等资料，对未来几年住宅价格增长最快的地段和区域进行了分析和预测。

本论文共包括六个章节，第一章绪论，主要介绍了研究背景、目的和意义、内容及技术路线等；第二章是本研究的理论基础，主要阐述了地价空间结构的相关基础理论；第三章介绍了武汉市的概况；第四章着重分析武汉市住宅价格的时间变化特征；第五章主要分析武汉市城区住宅价格的空间演变规律；第六章为研究结论与展望。

关键词：

住宅价格；时空变化；数字地价模型；影响因素；武汉市

Abstract

Thereformofurbanlandusesysteminourcountryisfurtherthoroughinrecentyears.Thelandvaluemechanismbecomesmoreandmoresignificantindistributingreasonablyofurbanland,theoptimizedlayoutofspatialstructureandthesaveandintensiveuseofland.Withtheappearanceofurbanlandvalue,therealestatepricerisesremarkablyincity.Itisanimportanttopicforlandmanagertomonitorthevariationofurbanlandvalueandhousepricecomprehensively,systematically,andaccurately,toanalyzethedynamictrendandthechangingruleofrealestatepriceincityandtomonitorandregulatetheurbanlandvalueandthehousepricereasonably.Alsoitisimportantbasisinlandexchange,thepropertydevelopment,thedecisionofconstructioninvestmentandthetaxreformofrealestate.

Atpresent,thestudyonspatio-temporalvariationofurbanlandvalueisstilldeficientandthereisnosystematicmethodthatcaneffieientlyworkonthissubject.Alsotheresearchresultcannotsatisfytheneedofcurrenturbanlandvaluemanagement.Withtheimprovementofmoderncomputertechnology,itispossibletodothequantitativeanalysisinsteadofqualitativeanalysisonstudyofurbanlandvalueandhouseprice.

ThisarticlebuildstheDigitalLandPriceModelofresidentialpriceonbasisofthedataofresidentialpricefrom2002to2009inWuhan,usingthespatialanalysisfunctionofthegeographicinformationsystemMapgis.Thenthepaperexplainsindetailonhousingpricetimevariationandspatialevolutionrule,takingtimeseriesanalysisandmathematicalmodelasauxiliary.

AfteranalyzingtherecentsituationofrealestatemarketofWuhan,thepapercarriesonthemacroanalysisandtheregionalanalysisseparatelytotimevariationofresidentialpriceinwuhanatfirst,usingthedataofresidentialpricefromfirstquarterof2002tothefourthquarterof2009inWuhan.Thenitutilizesthedifferentmathematicalmodeltofittothetimeseriesandresidentialprice,selectsthemostappropriatemathematicalmodelandforecastshousingpriceinthreeyearsonbasisofthemodel.

FollowedthisarticlebuildstheDigitalLandPriceModelofresidentialpriceinWuhanonbasisofthedataofresidentialpricefrom2002to2009aftertheessentialrevisiontothedata,usingthespatialanalysisfunctionofthegeographicinformationsystemsoftwareMapgis.Throughthehousingpriceisogram,thethreedimensionaldiagram,theprofilegraph,itanalyzesthoroughlytheoverallconstructionandthepartialcharacteristicofthespatialdistributionofresidentialpriceinWuhan.

Inordertoanalyzethetheevolutioncharacteristicofhousingpricespatialdistribution,itestablishestheDigitalLandPriceModelofresidentialpricein2005and2009separately.Contrastingthehousingpriceisogram,thethreedimensionaldiagram,theprofilegraphin2005and2009,itexplainsindetailonthespatialevolutiontendencyofresidentialpriceintheoverallconstructionandthepartialdirectioninWuhan.ThenitanalyzesthemajorinfluencingfactorsofspatialdistributionofresidentialpriceinWuhan.FinallyusingtheDigitalLandPriceModelestablished,addingtheconstructionofsignificantinfrastructureprojectsinseveralyearsinWuhan,forexample,theconstructionoforbitaltransportationandtheWuhanTrainstation,aswellas"theLanduseplanofWuhancity（from2006to2020）"and"theOverallcityplanofWuhanCity（from2006to2020）",thisarticleforecastthefastestgrowingregionofhousingpriceinseveralyears.

Thispaperincludessixchaptersinall.Inthefirstchapter,itmainlyintroducesthebackground,thegoal,thesignificance,thecontentandthetechnicalrouteoftheresearch;Thesecondchapteristhebasictheoryofspatialvariationofhousingprice.Itmainlyelaboratesthebasictheoryrelatedtolandvaluespatialstructure;ThethirdchapterintroducesthegeneralsummaryofWuhan;ThefourthchapteranalyzesemphaticallythetimevariationcharacteristicofhousingpriceinWuhancity.ThefifthchaptermainlyanalyzesthethespatialdistributioncharacteristicsofhousingpriceinWuhancity;Thesixthchapteristheconclusionandtheforecastofstudy.

Keywords:

Residentialprice;Temporal-spatialvariation;DigitalLandPriceModel;Influencingfactors;Wuhan

1绪论

1.1研究的背景

随着城市土地使用制度改革的进一步深入，土地的使用从“无偿、无限期、无流动”向“有偿、有限期、有流动”转型。

2002年5月,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号文），结束了沿用多年的土地协议出让方式。

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），要求从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让。

2006年9月,国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，严把土地闸门，随后，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍。

2007年1月,国家税务总局下文宣布开征土地增值税，同年10月,国土资源部“39号令”出台,这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带,给出了目的性极强的防治措施。

2008年底，受美国次贷危机影响，全球房地产市场陷入低谷，为提振市场信心，促进我国经济平稳健康发展，国家出台了一揽子“保增长、调结构、促改革、惠民生”的宏观调控措施。

积极的财政政策和宽松的货币政策，使经济出现“V”型反转，经济回暖态势明显。

此外，2008年12月，国务院办公厅连续发布了《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，减免住房转让环节营业税等政策。

一系列提振经济和刺激房地产发展的措施极大地促进了2009年全国房地产市场的繁荣，但随之而来的有关房地产泡沫的质疑也成为全社会关注的焦点。

一方面，将价格机制引入城市土地资源配置的思路日益明确，另一方面，随着城市土地价值的日益显化，全国各城市房地产价格出现显著上涨。

将城市土地利用引入市场经济的轨道，可以有效地利用与管理土地这一笔巨大的财富，促进城市土地从粗放利用到节约集约利用，为国民经济的稳健发展和人民生活水平的提高服务。

然而，房地产价格的过快上涨和虚高，也会制约经济社会的发展，影响国民的福祉。

土地对国民经济的影响具有广泛性和深