某长三角石材展示交易中心项目可行性分析报告.docx
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某长三角石材展示交易中心项目可行性分析报告
XX长三角石材展示交易中心项目可行性研究报告
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附表：
项目投资估算及财务分析表
第一章总论
1.1项目概论
1.1.1项目名称
中国XX长三角石材展示交易中心项目
1.1.2项目承办单位
单位名称：
法人代表：
联系地址：
1.1.3项目选址
中国XX省XX市，XX港区域
1.1.4项目建设性质
新建
1.2项目承办单位概况
XXXX有限公司是一家专业经营石材的企业，形成了集矿山开发、产业园建设、品牌推广等一体化营销体系。
目前，企业规划20000亩的产业园，地处南船北马、七省通衢之称的襄阳市，致力于打造中国绿色环保石材产业链。
公司现有采矿证面积达120平方公里，大理石资源丰富，涵盖40多个品种。
公司本着“诚信合作、成就客户”的经营理念和“取自于大自然，回报于全社会”的宗旨，向社会提供优质的石材产品和服务。
此次XXXX有限公司拟计划投资建设的中国XX长三角石材展示交易中心项目预计总投资20亿元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。
通过市场调查、分析、细分、定位对项目进行多次的咨询、论证，为项目的高起点、高档次、高水平夯实了根基，从方案上保证项目开发科学性，化解投资风险。
凭借准确的市场定位、超前的规划、创新的经营模式以及优质的经营管理服务，拟建的长三角石材展示交易中心必将成为国际性的石材展示交易中心的样板。
1.3可行性研究的依据及原则
1.3.1可行性研究的依据
（1）原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
（4）《商贸物流发展专项规划（2011-2015年）》；
（5）《国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）；
（6）《国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发[2008]134号）；
（7）《商务部、财政部关于2007年继续实施“双百市场工程”通知》（商财发〔2007〕145号）；
（8）《长三角地区区域发展规划（2009-2020）》；
（9）《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
（10）《中国石材行业未来发展潜力及十三五规划研究报告》；
（11）XXXX有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议
（12）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准
（13）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据
本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。
本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。
1.3.2编制原则
根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：
（1）项目区规划按照产业协调，突出重点、规模合理，适当超前的原则进行，推进长三角地区石材产业的融合与发展。
（2）主体工程与环保、劳动安全和工业卫生的建设均按“三同时”的要求进行。
（3）认真贯彻执行国家、行业有关方针政策和标准、规范；
（4）贯彻经济性和可靠性原则的同时确保工程质量，在最大限度的降低工程造价的同时，合理兼顾商贸市场运营管理的适用性，便于项目投产后的运行管理；
（5）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终；
1.4项目研究的范围
根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：
（1）市场分析和预测
（2）场址选择
（3）规划建设方案
（4）配套设施工程
（5）环境影响评价
（6）节能、节水措施
（7）劳动安全卫生与消防
（8）组织结构与人力资源配置
（9）项目实施进度和招标方案
（10）投资估算和财务评价
1.5项目概况及主要技术经济指标
1.5.1项目主要建设内容及规模
中国XX长三角石材展示交易中心项目拟选址于XX省XX市，XX港区域，项目规划占地面积700亩，总建筑面积32.2万平方米，包括由石材展示主场馆、特色石材产品展馆、石元素设计中心、石材科技展示中心、仓储物流中心、综合商业配套服务区组成，其中石材展示主场馆建筑面积80000平方米，特色石材产品展馆建筑面积50000平方米，设置1000个产品展示区；石元素设计中心建筑面积12000平方米，石材科技展示中心建筑面积30000平方米，仓储物流中心建筑面积50000平方米；综合商业配套服务区建筑面积100000平方米，将建设成为亚太地区规模最大、功能最为齐全的石材展示交易中心。
该石材展示交易中心将是集展示、贸易、科技、物流、信息、金融、商务等功能于一体的一站式石材展贸平台，其建成运行，将承载国内外所有品种的大理石、花岗岩的板材、工艺品及异型产品的综合展示和现场交易。
同时，也将定期举办石材设计大赛，装饰研讨会及每年一届的国际石材展览会，以促进长三角地区石材产业的发展，优化提升石材产业，为打造百亿石材产业集群起到积极的推动作用。
1.5.2投资概算及资金来源
项目总投资为200267.9万元，其中：
工程费用143313.4万元，工程建设其他费用44617.3万元，预备费9396.5万元，流动资金2940.6万元。
资金来源：
全部由项目承办单位自筹资金解决。
1.5.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
项目规划用地面积
平方米
466660
约700亩
2
总建筑面积
平方米
322000
2.1
石材展示主场馆
平方米
80000
2.2
特色石材产品展馆
平方米
50000
2.3
石元素设计中心
平方米
12000
2.4
石材科技展示中心
平方米
30000
2.5
仓储物流中心
平方米
50000
2.6
综合商业配套服务区
平方米
100000
3
主要建设参数
3.1
容积率
0.69
3.2
建筑密度
%
22.6
3.3
绿化率
%
12.9
4
项目定员
人
150
5
项目总投资
万元
200267.9
5.1
其中：
工程费用
万元
143313.4
5.2
工程建设其他费
万元
44617.3
5.3
预备费
万元
9396.5
5.4
流动资金
万元
2940.6
6
财务数据
6.1
年营业收入
万元
43437.6
年均
6.2
年利润总额
万元
32695.8
年均
6.3
年净利润
万元
24521.9
年均
6.4
投资利润率
%
16.33
6.5
财务内部收益率
%
10.69
税后
6.6
财务净现值
万元
83716.9
i=8%，税后
6.7
投资回收期
年
9.39
税后
6.8
盈亏平衡点
%
38.72
7
建设期
年
2
1.6可行性研究的结论
（1）该项目符合国家大力发展商贸业和石材产业发展的政策，符合本地区的行业规划和地区规划，并且该项目市场前景广阔。
（2）该项目土地利用方案适当，各类规划建设方案合理，功能区布局满足商贸市场的需要。
（3）项目将建成国际性的石材展示交易中心，主要涉及石材产品的展示、贸易以及配套的各类商业经营，各类产业经营基本无污染。
（4）本项目建成后年均可获得营业收入43737.6万元，营业税金及附加2410.8万元，利润总额32695.8万元，缴纳所得税8174.0万元，净利润12434.3万元，项目具有一定的获利能力。
（5）项目的建设可在未来实现每年80-100亿元以上的宏观经济规模；项目将有效地促进当地经济的发展，同时对于促进就业有着积极作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著的经济效益和社会效益，因此该项目的建设是可行的。
第二章项目建设必要性和意义
2.1项目提出的背景
2.1.1项目建设符合国家和政府的政策导向
近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。
国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。
党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。
规划开发“中国XX长三角石材展示交易中心项目”项目，是符合国家石材商贸流通业发展和石材消费需求的项目。
本项目遵循政府对产业发展的指导方向：
（1）有利推进城市两个文明建设；
（2）有利于充分合理保护环境；
（3）有利于市场资源共享；
（4）有利于促进产业结构调整和发展；
（5）有利于创税，增加地方财政收入；
（6）有利于城市的发展和繁荣。
2.1.2长三角地区经济发展优势
长江三角洲是长江入海之前的冲积平原，中国第一大经济区，国家定位的我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、我国率先跻身世界级城市群的地区。
狭义的范围北起通扬运河，南抵钱塘江、杭州湾，西至南京以西，东到海边，包括上海市全部、XX省南部、浙江省的杭嘉湖平原，面积约5万平方千米，广义的长江三角洲地区指上海市、XX省、浙江省和安徽省东部组成的经济圈。
长江三角洲城市群已是国际公认的六大世界级城市群之一，并致力于在2018年建设成为世界第一大都市圈。
1、地理优势
长江三角洲是长江中下游平原的重要组成部分。
北起通扬运河，南抵杭州湾，西至南京以西，东到海滨，包括上海市、XX省南部、浙江省北部以及邻近海域。
面积约为99600平方公里，人口约7500万，是一片坦荡的大平原，国务院扩容后的长江三角洲地区共有30个城市，面积21万平方公里，人口1.59亿。
这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动长江流域经济的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。
长江三角洲既是地理区域又是经济区域，在全国经济中占有重要地位，被誉为中国的“金三角”，核心城市为上海、南京、杭州。
长江三角洲城市群简称长三角城市群，位于中国沿江沿海“T”字带，是中国最大的城市群，它由沿江城市带和杭州湾城市群构成，有30座城市被列入“长三角”都市圈。
包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、XX、常州、南通、扬州、泰州、绍兴、湖州、嘉兴、舟山、台州，2009年合肥、盐城、马鞍山、金华、淮安、衢州加入，2013年芜湖、连云港、徐州、滁州、淮南、丽水、宿迁、温州加入长三角经济圈。
2、政策优势
国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》（以下简称《规划》）明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到2015年，长三角地区率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。
这是中国第一个跨省份的区域规划，也是2008年以来国务院批准的第18个区域发展规划。
相关专家表示，《规划》将为长三角地区带来产业布局和资源配置方面的优势，而这一区域的产业升级和转移，也将产生带动沿江、辐射南北的巨大效应。
《规划》提出了城镇发展与城乡统筹、产业发展与布局、自主创新与创新型区域建设、基础设施建设与布局、资源利用与生态环境保护、社会事业与公共服务、体制改革与制度创新、对外开放与合作八个方面的发展方向和重点任务，并明确了保障规划实施的政策措施。
国务院在《批复》中强调，上海市、XX省、浙江省人民政府要加强对《规划》实施的组织领导，制定实施方案，完善工作机制，落实工作责任，抓紧推进相关工作。
3、特色产业
长江三角洲地区的产业协调需要重点着眼于产业布局和产业分工，做好三大协调工作，即“产业布局协调、发展政策协调、产业分工协调”。
把握世界制造业向中国、向长江三角洲地区转移的机遇，利用上海建设国际经济、金融、贸易和航运中心所带来的发展契机和产业分工效应，发挥各地区的优势，整合区域产业资源，加强要素共享和产业分工协作，做到基础产业整体发展、新兴产业共同发展、支柱产业协调发展，协力打造具有国际竞争力的区域产业体系，实现长江三角洲地区产业的协调发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合相关产业政策
根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》中的阐述，本项目属于允许类的项目，符合国家产业政策，能够促进国内石材产品的商贸流通，满足各类工程及人民群众对石材消费品的需求。
本项目不属于国家国土资源部、发改委《限制用地项目目录（2006年本）》中限制用地和禁止用地的项目。
2.2.2有利于发展当地的经济
XX市位于XX省南部，长江三角洲北翼中心，北揽长江，西接南京，南与常州、无锡、苏州串联构成苏南经济板块，处于上海经济圈走廊。
长三角重要的港口、工贸和旅游城市，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进市、国家卫生城市、国家环保模范城市、全国社会治安综合治理优秀城市、国家园林城市等称号。
XX拥有优越的区位条件和十分便捷的交通条件，京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道等穿境而过，XX港是长江流域第三大亿吨港口。
XX拥有3000年悠久的历史文化积淀，是全国重要的旅游观光城市。
拟建的中国XX长三角石材展示交易中心将按照国际性的石材展示中心，项目建成后可直接为社会提供150个就业岗位，缓解当地的就业压力，为群众创造更多的经济价值。
本项目的建立还能在无形之中加强相关产业之间的联系，推动资源的深加工，推动XX市的经济发展。
经济的向前发展能稳定社会，使政府各职能部门有效的进行宏观调控，有利于社会主义和谐社会的建立。
项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构调整等条件。
项目档次较高，市场前景广阔。
项目具备良好的建设条件，市场成熟可靠，管理模式先进，具有良好的经济和社会效益。
本项目的产品大部分为农产品，会带动一批当地商品经济共同发展，同时能够解决一大批人的就业问题，增加人民群众的收入，对当地经济有很大的拉动作用，能极大地提高当地人民的生活水平，提高旅游城市的知名度。
项目无污染、能耗较低，属环保节能型项目。
2.2.3是企业自身发展的需要
通过此项目的建设，企业经营规模扩大，业务水平提高，企业整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提升，并通过此项目的建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。
在此基础上，该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。
为提高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公司提出中国XX长三角石材展示交易中心的建设。
通过该项目的建设，将能够进一步完善企业石材产品的销售渠道，适应市场的需求，以促进企业自身的发展。
该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。
该项目的建设还能够增加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和谐社会，对提高XX市的经济地位和综合竞争能力、加速推进XX市现代化进程具有重要的作用。
所以项目建设是十分必要的。
上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证XX长三角石材展示交易中心的各项工作的顺利进行。
2.2.4项目建设是区域市场发展的必然要求
目前，在长三角城市群中石材产品的展示交易主要为各城市的建材装饰市场，或者一些小规模、低档次的石材市场等。
但随着经济社会的快速发展，也面临着一些突出矛盾和问题。
一是知名度不大，仅局限在本市城区。
二是品牌档次低，大多为中低档商品，远远跟不上我市经济快速发展的步伐。
三是市场定位跟不上“一站式购物”的新要求。
四是管理不力，脏、乱、差等现象比较突出。
五是现有市场发展空间受限制，大型车辆进出极不方便，市场内建设设施不全，比较简陋，无空调、无扶梯、无精装等落后现象严重，影响市容市貌。
近几年来，XX市和长三角地区的其他城市也建设了规模不等的相关的石材市场，但都因为定位不准、店面结构不合理、平面布置狭窄、配套设施较低、品味低档，小梧桐难引金凤凰、供需矛盾日益加深，使整体行业的效益水平降低，品牌建设受阻，大大不利于城市化建设发展。
这些问题都严重制约了长三角地区石材产业做大做强，长三角地区的城市的发展须急待解决大市场大物流的行业现状问题。
本项目的建成不仅可以大大缓解市场发展所遇到的瓶颈，同时也可以为地区石材产业商贸流通体系建设起到一定的引领作用。
综上可以看出，在长三角地区新建一个国际性的专业石材展示交易中心是必要的，也是符合当前地区经济发展和石材产业发展要求的。
第三章市场分析及预测
3.1项目市场宏观背景
（1）商贸流通业市场概况
商贸流通产业是国民经济的基础性产业、先导性产业，是连接生产与消费的桥梁和纽带。
自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着“十一五”第一个开年的2006年，服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。
商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。
我国商贸流通在经历了二十世纪九十年代前期和中期的迅速扩张期及后期的调整期之后，再度呈现出较高的发展速度。
2006年商贸流通实现商品销售总额91266.2亿元，比上年增长12.2%，比1995年增长2.7倍，年平均增长11.4%。
全行业在经过数年的整合之后，已开始显露出基本的行业格局，逐步走上了健康发展的道路。
商贸流通在我国国民经济中占有相当重要的地位。
2006年商贸流通的增加值占GDP的7%以上，约占第三产业增加值的20%，在国民经济行业分类的各门类中，排名仅次于制造业和农林牧渔业。
从业人员超过5000万人，安置了约占10%的城镇就业人员，就业人数排在农林牧渔业和制造业之后的第三位。
（2）商贸流通业状况
从历年的销售情况看，自上世纪九十年代初以来，我国商贸业经历了较为曲折的发展过程。
2006年商贸流通中商品批发额为62967.8亿元，比1995年增长2.1倍，年平均增长速度为10%。
其中，1991年－1995年的年平均增长率为15.1%，1996年－1999年仅为2.8%，2000年－2006年再度提高到11.5%。
从商贸业的发展轨迹来看，在各年商品销售额的增长幅度中，1993年达到了1990年以来的峰值；而在此后几年中，其增长幅度持续下滑，直至1998年跌入谷底；1999年以后商品批发额的增幅呈现出强力反弹，但具有一定的波动性。
结合工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格等几种价格指数的走势来观察1990年以来的两个不同的高增长时期，1993年－1995年商品批发额的高速增长是建立在高物价基础上的，且其增长幅度低于同期价格的上涨幅度，因此商品批发的实物量实际是负增长；而1999年以后，我国商贸流通中的商品批发额则为在低物价基础上的实实在在的高速增长。
据统计资料显示，不同经营范围的商贸流通企业的发展状况也有较大不同。
2006年各类批发业的商品销售额与1995年相比，有半数行业的年销售额呈现增长势头，而其他半数行业的年销售额则有不同程度的下降。
发展较快行业的有能源批发业、文化产品批发业、药品及医疗器械批发业、建筑材料批发业、汽车和摩托车及零配件批发业，这些行业2005年的销售额分别比1995年增长2.9倍、2.5倍、2倍、1.6倍和81.2%。
与之相比，日用杂品批发业、木材批发业、农业生产资料批发业则呈现持续萎缩之势，2005年销售额分别比1995年下降54.8%，53.8%和51.3%。
说明已有部分商贸批发业逐渐消亡或逐渐被其他流通渠道所代替，而它们所经营商品也逐渐减少或逐步流入到其他流通渠道。
（3）商贸流通业未来发展预测：
商贸流通业实施现代化战略主要应包含以信息化带动商贸流通现代化模式。
构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商贸流通的网络化，通过信息现代化提升商贸流通业的整体水平。
传统的商贸业将继续呈现萎缩之势，电子网络信息化商贸模式将会进一步得到优化，现代商贸物流业和仓储业将逐渐扮演更加重要的角色，电子商务、电子虚拟市场将成为未来商贸产业的发展总趋势。
3.2石材产业发展前景
石材产业，是世界传统产业之一。
石材应用非常广泛，具有广阔的市场空间。
石材经过切割、打磨、造型之后，被广泛应用于各类建筑的内外部装饰上。
有资料显示，石材作为一种建材产品，在全球建材产值里已占有相当大的比重，且这个比重在未来10到15年还将继续扩大。
据业内人士介绍，作为一种典型的矿产资源，石材分为大理石、花岗岩、砂岩等多个品类，有上千个花色品种，由于具有稀缺、环保、纯天然、高品质的特性，一直是全球各地大型公建工程、中高档建筑、家庭装修的特选用材。
大型公建工程是石材的主要市场之一。
例如世界各国在建的城市道路、广场、公园、机场、地铁等大量应用各类石材，为广大石材企业赢得广阔的发展商机。
中高端石材产品，主要用于高端地产项目。
常见的星级酒店、高端会所、别墅、中高端社区均需要选用大量的、不同品种石材进行内外部装修。
此外，在全球市场上，艺术拼图、石艺造型、石圆柱在大厅、柱廊、门口、电梯口等部位的使用比例越来越多。
尤其是美国、德国、意大利、西班牙等传统石材消费国，因其建筑风格、居住传统、注重环保等因素，正大量使用着各类中高端石材产品。
随着生活和居住水平的提高，石材在家庭装修中地面、橱柜墙面上的运用比例也在大幅增加。
以我国为例，据有关部门统计，现在家装市场石材应用已占到总体消费的20%，在部分高端住宅更达到了30%-40%，由此也带动了世界石材市场的空前繁荣。
3.3市场预测
石材产业作为全球性的朝阳产业之一，近二三十年发展十分迅猛。
自1990年以来，全球石材生产量和贸易额每年分别以7.3%和9.2%的速度增长，整个行业明显高于其他产业和全球经济的发展速度。
有专家预测，2015年全球石材产业年产值将突破3000亿美元。
全球一体化推动了我国石材产业的发展。
作为世界石材产业的一员，我国自2005年起，全面超越传统的石材强国意大利和西班牙，成为全世界最大的石材生产、消费和出口大国。
现在，国际上不少向意大利、土耳其、巴西等国采购石材的客户纷纷转向中国，中国石材在国际石材市场份额日益提升。
在经济社会蓬勃发展的背景下，在城镇化进程加快、国家投资拉动和居民消费升级等多因素的推动下，我国石材产业正迎来新一轮大发展。
据相关部门统计资料，2013年我国规模以上石材企业主营业务收入达2414亿元，比上年增长20.6%，同时，石材进出口总额、数量也都实现了大幅增长。
巨大的消费市场，加之发达国家石材制造业的转移，许多石材跨国公司纷纷到我国投资建厂或者经营石材。
面对美国经济增速放缓，欧债危机继续蔓延，中国市场却增长迅猛，不少业内专家认为，世界石材生产、贸易的中心已从传统的欧洲地区转移到亚洲的中国，中国石材市场正取代欧洲，领跑全球。
3.5项目SWOT分析
项目SWOT分析表
优势
Strength
1、项目区位优越；
2、专业化市场优势；
3、引入高端石材、建材品牌；
4、区位贸易优势。
劣势
Weakness
1、与周边类似建材市场项目存在一定经营类重叠；
2、大型商贸市场基础设施配套压力。
机会
Opportunity
1、当地工业经济的发展带来的市场的繁荣；
2、项目地块的升值潜力。
威胁
Threat
1、原有和新出现的各类市场的竞争；
综上所述，项目的实施同时存在优势和劣势，项目的发展的未来预期中有诸多机遇和风险。
项目开发过程中，应积极发挥项目的优势，以高端石材品牌和良好的市场管理
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