文艺南路198号院危房改造项目建设可行性研究报告.docx
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文艺南路198号院危房改造项目建设可行性研究报告
文艺南路198号院危房改造项目
工程号002—2009
……第一章项目概况……11.1项目名称……11.2项目申报单位……11.3项目地理位置及现状……11.4项目建设的必要性……21.5项目建设规模及建设内容……31.6配套市政设施情况……41.7主要技术经济指标……41.8投资估算与资金筹措……4……第二章发展规划和产业政策分析……52.1发展规划分析……52.2产业政策分析……6……第三章市场分析……83.1西安市房地产分析……83.1.1西安房地产市场特点与比较优势……83.1.2西安GDP对房地产的影响……83.2项目区域发展功能定位与特征……93.2.1区域发展功能定位……93.2.2文艺路区域各类物业供需关系……93.2.3文艺路区域住宅价格分析……103.2.4文艺路区域住宅产品特征分析……103.2.5文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析……113.2.6消费群体特征分析……113.2.7文艺路区域住宅产品营销特征分析……113.3项目分析……123.3.1项目概况……123.3.2项目区位政府规划……123.3.3项目SWOT分析……123.4项目营销策略……133.4.1项目发展策略……133.4.2项目定位……13
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3.4.3项目价格定位……14……第四章项目建设方案……164.1本项目规划方向……164.2建设地点、主要建设内容和规模……174.3项目总体规划方案……184.4建筑方案……194.5投资规模……26……第五章资源开发及综合利用……275.1资源开发和利用方案……275.2工程物料消耗……275.3资源节约措施……27第六章节能方案分析……29……6.1建筑节能的政策举措……296.1.1我国建筑节能的具体目标和重点工程……296.1.2建立健全建筑节能的标准规范……306.1.3加强建筑节能全过程的监督管理……306.1.4大力开发推广建材节能新材料、新技术……316.1.5建立建筑节能新机制……336.2采用标准和节能规范……346.3建设项目能源消耗种类和数量分析……356.4节能措施和节能效果分析……356.4.1节能节水措施……366.4.2节能研究……376.4.3绿色照明……406.4.4给排水节能……41第七章项目征地拆迁与居民安置……427.1项目征地拆迁与居民安置依据……427.2居民搬迁安置方案……44环境影响分析……第八章环境影响分析……468.1环境污染控制目标……468.2环境污染控制依据标准……468.3施工期环境影响……478.3.1工艺流程简述……478.3.2主要施工设备……47
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8.3.3临时建筑设施……478.3.4施工期污染排放情况……488.4营运期环境影响……558.4.1营运期大气污染源强分析……558.4.2营运期水污染源强分析……588.4.3营运期噪声污染源强分析……598.4.4营运期固废污染源强分析……598.5施工期污染防治及评述……608.5.1施工期大气污染防治……608.5.2施工期水污染防治……628.5.3施工期噪声污染防治……638.5.4固废环境保护措施分析……668.5.5表土保护……668.6营运期污染防治及评述……668.6.1营运期大气污染防治……668.6.2营运期水污染防治……688.6.3营运期噪声污染防治……698.6.4营运期固废污染防治……708.6.5绿化……708.6.6项目建成后的环境管理措施和要求……718.7环境保护的建议……71第九章项目组织机构与实施计划……739.1项目组织机构……739.2项目工程建设进度安排……74第十章社会影响分析……75……10.1项目对社会发展的适应性……7510.1.1项目与当地经济发展政策的适应性……7510.1.2与文化和技术的适应性……7510.1.3原居民的安置与补助……7510.1.4目的的可持续性……7610.2项目实施对社会和人的影响……7610.2.1对社会环境的影响……7610.2.2对社会经济发展的影响：
……76第十一章投资估算与资金筹措……78……
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11.1投资估算……7811.1.1编制范围……7811.1.2编制依据……7811.1.3编制说明……7811.1.4建设投资估算……8011.2投资计划……8111.3资金筹措……81项目财务评价……第十二章项目财务评价……8212.1项目财务评价的有关问题说明……8212.2项目销售收入与利润……8212.2.1销售收入……8212.2.2利润计算……8412.3财务盈利能力分析……8512.3.1财务基准收益率……8512.3.2财务内部收益率……8612.3.3财务净现值……8612.3.4投资利润率……8712.4财务风险分析……8712.4.1盈亏平衡分析……8712.4.2敏感性分析……88第十三章经济效益、社会效益与环境效益评价……90经济效益、社会效益与环境效益评价……13.1项目经济效益评价……9013.2项目社会效益评价……9013.3项目环境效益评价……90第十四章结论和建议……91……14.1结论……9114.2建议……92
附件一：
《西安市房屋安全鉴定报告》市房鉴字【2007】60号附件二：
项目初步设计图
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第一章项目概况
1.1项目名称文艺南路198号院危房改造项目1.2项目申报单位西安市市区机关房产管理所1.3项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。
现项目地址（文艺南路198号院）有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。
屋面为一般油毡防水屋面；屋面板及楼层板均为砼预制空心板；墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑240厚。
地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。
目前院内仍有402户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。
但院内的八幢住宅楼已于2007年6月8日被西安市房屋安全鉴定中心判定属D级房屋，即危旧房屋。
经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题：
1、院内地面下陷严重；2、地基基础老化，产生不均匀沉降；3、屋面防水层老化，漏雨严重；4、挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露、锈蚀严重；5、砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落、硝碱；6、电线布置错乱、老化严重；
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7、水管管道锈蚀、漏水严重。
注：
鉴定意见具体内容详见附件《西安市房屋安全鉴定报告》市房鉴字【2007】60号。
1.4项目建设的必要性
（1）本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。
随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。
随着生活节奏的加快和2008年汶川大地震的发生，拥有一个舒适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。
改善人们的居住条件，提高人们的住房质量水平，是实现这一愿望的必由之路。
目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路198号院内的居民来说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。
西安市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路198号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。
同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。
（2）本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于西安市人口较多地区，项目的实施可以推进项目
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所在区域的城市化进程。
从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。
市委、市政府将按照国家的相关要求，着力做大、做强、做优、做美西安市，加快城市现代化建设步伐。
上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。
项目工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，容积率7.02，建筑密度28.70％，住宅建筑层数为高层，绿地率为39％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。
且项目实施后，将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
1.5项目建设规模及建设内容依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路198号院危房改造新建项目用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米（其中商业建筑面积4917.00平方米，住宅建筑面积92534.40平方米）容积率7.02，，建筑密度28.70%，绿化率39%，停车泊位360个（其中地面停车位50个，地下停车位310个），主要包括4栋高层塔楼。
（具体内容详见附件项目初步设计图）
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1.6配套市政设施情况文艺南路198号院改造项目属于危改项目。
该地块属于西安市成熟地块，周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。
1.7主要技术经济指标项目主要经济技术指标表
序号122.12.234566.16.278910名称总用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）商业建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）容积率建筑密度（%）绿化覆盖率（%）总停车位（个）地上停车位（个）地下停车位（个）项目总投资（万元）财务净现值（ic=10%）（万元）财务内部收益率（%）投资利润率（%）技术指标13878.5597451.404917.0092534.407.0228.70393605031020480.563096.6767.1120.67
1.8投资估算与资金筹措项目总投资20480.56万元，其中工程费用18213.67万元；工程建设其他费用1291.63万元，预备费975.26万元。
项目建设资金中，项目单位西安市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。
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第二章发展规划和产业政策分析
2.1发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生。
因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。
从项目立项开始，房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规；房地产售价受国家有关法规政策调控等。
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。
调高第三产业比重，加速发展现代服务业。
加快重点领域服务业发展。
优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。
针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。
注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。
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同时《西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确规定：
“完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房、普通商品房建设，引导房地产业健康发展。
加快廉租房制度建设，积极发展装饰装修业，规范物业管理。
加快保险、会计服务、法律服务、管理咨询、信息咨询、工程咨询等中介服务业的发展，培育中介服务知名品牌，提升执业水平，实现规范发展。
”本项目是以安置文艺南路198号院原居民为主要目标，兼顾普通商品房开发的住宅建设项目，符合国家与西安市的国民经济和社会发展第十一个五年规划。
2.2产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。
最近几年，西安市房地产业发展成效显著。
但也要看到，西安市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。
为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅的改造，解决城市部分居民的住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程。
本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。
区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。
设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及
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报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。
建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。
另根据《产业结构调整指导目录（2005年本）》第一类：
鼓励类“十八、建筑：
1.节能省地型建筑暨绿色建筑的开发；2.高层建筑与空间结构技术开发；“十九、城市基础设施及房地产：
7.城镇燃气”工程；13.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广；11．城镇园林绿化及生态小区建设；”可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合《产业结构调整指导目录》要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。
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第三章市场分析
3.1西安市房地产分析2007年房地产市场一路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在1000—1500元之间，创西安历年涨幅之最。
2008年受宏观政策、自然灾害、奥运会、经济危机等因素的影响，上半年呈现价滞量跌的形势，大多数项目出现无人问津、门可罗雀的状况；下半年各项目使出浑身解数、采取降价、促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞的趋势。
但随着国家实施宽松的财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化的进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为：
3.1.1西安房地产市场特点与比较优势1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是一个相对温和的市场，独长安区呈现异军突起态势。
2、西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位会逐渐加强。
3、新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发展。
4、未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。
西咸一体化，关中——天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均GDP增加、职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。
3.1.2西安GDP对房地产的影响
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GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。
从下表和图可以看出，西安的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。
预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。
西安GDP增长情况见下表与下图：
西安市历年GDP增速表
指标199920002001200220032004200520062007
GDP总量（亿元）576.39643.26733.85823.5940.351095.87126514501653GDP增速（%）11.6014.0812.2214.1916.5415.4314.6214
经济总量及增速图
2000150010005000
199920002001200220032004200520062007GDP总量（亿元）GDP增速
3.2项目区域发展功能定位与特征3.2.1区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接一级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。
主要是布艺、家饰、床上用品等专业商业集群。
3.2.2文艺路区域各类物业供需关系
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文艺路各类物业供需关系表现为：
1、住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。
2007年是全市价格增长最高的几个区域之一。
2008年受自然灾害、经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。
2、办公类物业竞争主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低办公成本；另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。
但区域毕竟是一个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点的区域，办公类物业需求不大。
3、商业供应量较多，主要集中在专业市场。
3.2.3文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下：
普通住宅4500-5200元/平方米公寓类4700-5500元/平方米
整体价格走势：
2005年至2007年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度1-3%左右。
进入2007年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。
从2006年接近4000元/平米的均价水平迅速拉升至5000元/平米上下。
但在2008年受到自然灾害、经济危机等因素影响，房价增幅有限。
3.2.4文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为：
1、产品创新比较活跃；
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2、产品类型多样化；3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在70-120平方米；4、高密度发展，园林绿化率一般；5、受地块供给限制，小型项目居多；6、配套尤其是商业配套升级明显。
3.2.5文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个项目中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、商业、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。
3.2.6消费群体特征分析1、随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加；2、区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加；3、随着文艺路商业圈的拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。
3.2.7文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商的进驻，文艺路商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。
而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。
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3.3项目分析3.3.1项目概况位置：
文艺南路西侧（原文艺南路198号院）主体结构：
剪力墙结构，4幢32层带裙楼高层；初步设计约930户。
一、二、三层商铺，共4幢高层，每幢楼层面积约750平方米，每层约8户。
户型介绍：
主要以中小户型为主，面积（套内）区间在45平方米—123平方米之间。
建筑面积：
总建筑面积97451.40平方米。
3.3.2项目区位政府规划《陕西省文化系统文化产业“十一五”发展规划》明确提出：
要“加快文艺演出业基础设施建设。
“十一五”期间完成全省50个市县影剧院的整修工程。
省直争取新建陕西杂技艺术培训基地，改建省戏曲研究院排演场。
西安市完成青年团剧场、民乐园剧场和西关大剧院的建设工程，咸阳市完成咸阳人民剧院建设工程。
文艺演出单位要实施项目带动战略，积极釆用股份制等形式，引进社会资本，开拓文化资源，重点抓好文艺路陕歌敬业大厦、省戏曲研究院西部文化城和长安大剧院、省京剧团的陕京大厦、省人艺的艺苑大厦以及省民艺的百脑汇资讯广场等项目，促成西安市文艺路演艺娱乐一条街建设，为文艺演出业奠定坚实的物质基础。
”本项目位于陕西省文化厅初步规划的文艺演出基地项目
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