保障性住房税收政策汇总.docx
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保障性住房税收政策汇总
个人二手房交易
税收政策
二〇〇九年二月
前言
市局党组将2009年确定为“优化地税发展环境年”，并明确提出税政管理工作应深入探索政策宣传辅导有效方式，提供以纳税人需求为导向的分税种、分行业、分事项的多角度税收政策咨询服务。
为深入贯彻落实市局党组的工作要求，使广大税务干部和自然人纳税人全面了解二手房交易过程中涉及的各项税收，我们按不同房屋性质类型，将我局主管的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税种现行有效的税收优惠政策和基本政策进行了整理，以便于税务干部和纳税人查阅，了解相关税收政策。
第一部分：
个人二手住房交易税收优惠政策
一、按国家统一标准房改售房税收政策
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。
（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。
）
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）
《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）
《财政部国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.已购公有住房出售
个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
其中，经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定，目前暂按每建筑平方米4000元掌握。
其应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用
2.已补交土地出让金的已购公房出售
已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房即变成商品房。
出售此类商品房，其应纳税所得额为商品房销售款，减去住房面积的经济适用住房价款、补交的土地出让金以及税法规定的合理费用后的余额。
其应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用
3.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
4.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：
（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。
（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）
（三）契税
1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。
2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。
如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）
《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。
（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。
）
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）
《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）
《财政部国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：
（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。
（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
[政策依据]
《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）
（三）契税
[政策规定]
1.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。
如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。
对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。
对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间孰优的原则确定。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）
《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
三、普通住房
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.自2009年1月1日至12月31日，凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。
（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。
）
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）
《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）
《财政部国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：
（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。
（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
[政策依据]
《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）
（三）契税
[政策规定]
1.个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
2.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）
《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）
《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）
《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）
《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）
《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）
（四）印花税
[政策规定]
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[政策依据]
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
（五）土地增值税
[政策规定]
1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[政策依据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（ 财税[2008]137号）
四、其他住房
（一）营业税及附加
[政策规定]
1.个人自建自用住房，销售时免征营业税。
（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。
）
2.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
[政策依据]
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）
《财政部国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）
（二）个人所得税
[政策规定]
1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：
（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。
（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
[政策依据]
《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）
《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）
（三）契税
[政策规定]
1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。
2.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。
3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
4.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
《北京市财政局、北京市地方税务局
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