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推荐精品养老产业分析报告
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2016年3月
一、“人口特征+社会环境”构筑养老产业需求基础6
1、我国已进入老龄化社会，养老产业需求巨大8
（1）人口基数大，增速快，占比逐年增加9
（2）传统人口红利减弱，生产型社会转型消费型社会11
2、“家庭结构+思想观念”转变带来养老产业发展新契机13
（1）“421结构”导致空巢老人现象严重，催生社会性养老需求。
13
二、我国养老产业现状：
现阶段主要由政府承担，社会力量养老萌芽初现15
1、养老机构的民营化能够在一定程度上解决这些问题17
2、商业化的养老社区的出现能够提供更优质的养老服务18
3、社区养老服务将为社区老人提供服务19
三、厘清政府与市场关系，“未备先老/未备先老+政策催化”推动社会力量走上养老舞台，构建多元化养老格局21
1、“未富先老/未备先老“催生养老产业急切需求21
2、政策催化，引导社会力量成为建设养老产业的主角22
四、养老服务业：
养老产业的基础，多模式养老服务大势所趋25
1、养老服务业模式：
轻资产模式上门/社区养老服务率先起飞26
2、上门养老服务模式适合我国居家养老为主的现状，将率先发展，信息化升级上门养老服务“互联网家”养老未来可期27
3、市场化投资打造养老地产新格局32
4专业社区运营商助力社区养老模式大发展37
五、外国养老产业模式：
他山之石，可以攻玉39
1、美国：
成熟的上门养老和社区养老模式39
（1）上门养老服务提供商，服务居家养老：
AFAM公司39
（2）“地产+金融平台”REITs模式，养老地产投资商：
HCN公司41
①REITs：
灵活的经营模式造就养老投资商41
②HCN：
“净出租+委托运营”高速发展的老牌养老投资REITs43
（3）规模化、专业化养老社区运营商：
BKD公司44
2、日本：
发达的上门养老介护服务，文化背景类似经验值得借鉴45
（1）日本养老产业发展历程：
政府负责到市场调控的转型，大力发展上门养老服务45
（2）日本养老服务模式：
公立养老院饱和，养老社区和上门养老服务分担养老压力46
六、未来养老产业发展趋势：
需求全面释放，市场化/多元化/服务商规模化，两种模式先后发展46
1、养老产业三段式发展，2021-2035年或迎高度繁荣46
2、上门养老服务将率先发展，结合信息化趋势，“互联网+养老”呼之欲出47
3、社区养老模式蓄力发展中，社会力量引领变革47
七、相关企业简况47
1、南京新百：
三胞集团重要资产证券化平台，养老服务业的先行者47
2、双箭股份：
A股首家养老服务中心落地标的，或依托和济颐养院输出养老服务48
3、湖南发展：
医养结合&养老地产，打造养老产业大平台48
（1）养老地产48
（2）医养结合49
4、凤凰股份：
牵手医疗机构，打造文化养老地产项目49
5、上实发展：
CCRC养老社区拓荒者，社会力量建设养老地产的典范49
6、金陵饭店：
依山傍湖，生态养老公寓极具潜力49
养老产业需求巨大，行业或迎投资窗口期。
我国目前已步入老龄化社会，截至2014年底，60岁以上老人已经达到212亿人，65岁以上老人达到138亿人，“421”家庭模式及空巢老人问题凸显催生养老行业需求的强势增长并显现供给的显著不足，我们估计目前养老服务业市场容量或已超过4万亿元，且未来将继续保持高速增长，到2020年或将突破77万亿。
我国养老产业已经进入了投资窗口期，伴随养老意识提升，需求或将进一步提升。
厘清政府与市场关系，社会力量将成为发展养老产业的主力。
我国目前养老服务业主要为公办机构提供养老服务，存在资源失衡和服务质量低等问题，多元化养老模式重要性愈发突出。
未来我国养老产业的发展将着重厘清政府与市场的关系，社会力量或将成为未来养老产业发展与改革的主力，推动行业向更加市场化的方向转型。
传统养老模式变革预期强烈，他山之石可以攻玉。
受传统文化影响，我国目前养老模式以家庭养老为主，老龄化程度的加深与城镇化的变迁愈发使得传统家庭养老模式已无法满足老年人的多元化需求，养老模式存在强烈变革预期。
我们预期，未来较短期内，上门养老服务模式将会率先发展，并结合信息化趋势，打造“互联网+”养老，提高居家养老的老人的舒适性和安全性；长期来看，市场化投资将会兴建一批商业化养老社区，并由专业化运营商提供社区养老服务，分担居家养老的压力。
目前发达国家中，美国及日本已经建立起相对完善的市场化养老机制，其中，对养老地产+金融+专业服务模式或值得重点参考，而对护理人员的培养或应将成为我国未来行业发展的重心之一。
未来养老产业三段式发展，两种模式先后发展，养老服务企业规模化整合是趋势。
未来我国养老产业将呈现三段式发展：
第一阶段2010-2020年，养老产业快速发展阶段，这个阶段内企业在养老产业有初步的布局，上门养老服务业和相关的养老信息化服务有望率先发展；第二阶段2021-2035年，养老产业繁荣发展，上门养老服务业进一步升级完善，商业养老社区将迎来发展，各类养老服务商将迎来整合，形成若干规模化养老服务企业；第三阶段2036-2050年，老龄人口增速放缓，养老产业也趋于成熟。
我国养老服务业尚处于起步阶段，关注具备先发优势标的。
我国的养老服务业目前尚处于起步阶段，建议积极关注具备先发优势和优秀商业模式的企业，推荐南京新百（上门养老服务），金陵饭店（生态养老公寓），建议关注双箭股份（养老院），湖南发展（医养结合），凤凰股份（文化养老地产），上实发展（CCRC养老社区）。
养老产业需求巨大，行业或迎投资窗口期。
我国目前已步入老龄化社会，截至2014年底，60岁以上老人已经达到212亿人，65岁以上老人达到138亿人，“421”家庭模式及空巢老人问题凸显催生养老行业需求的强势增长并显现供给的显著不足，我们估计目前养老服务业市场容量或已超过4万亿元，且未来将继续保持高速增长，到2020年或将突破77万亿。
我国养老产业已经进入了投资窗口期，伴随养老意识提升，需求或将进一步提升。
厘清政府与市场关系，社会力量将成为发展养老产业的主力。
我国目前养老服务业主要为公办机构提供养老服务，存在资源失衡和服务质量低等问题，多元化养老模式重要性愈发突出。
未来我国养老产业的发展将着重厘清政府与市场的关系，社会力量或将成为未来养老产业发展与改革的主力，推动行业向更加市场化的方向转型。
传统养老模式变革预期强烈，他山之石可以攻玉。
受传统文化影响，我国目前养老模式以家庭养老为主，老龄化程度的加深与城镇化的变迁愈发使得传统家庭养老模式已无法满足老年人的多元化需求，养老模式存在强烈变革预期。
我们预期，未来较短期内，上门养老服务模式将会率先发展，并结合信息化趋势，打造“互联网+”养老，提高居家养老的老人的舒适性和安全性；长期来看，市场化投资将会兴建一批商业化养老社区，并由专业化运营商提供社区养老服务，分担居家养老的压力。
目前发达国家中，美国及日本已经建立起相对完善的市场化养老机制，其中，对养老地产+金融+专业服务模式或值得重点参考，而对护理人员的培养或应将成为我国未来行业发展的重心之一。
未来养老产业三段式发展，两种模式先后发展，养老服务企业规模化整合是趋势。
未来我国养老产业将呈现三段式发展：
第一阶段2010-2020年，养老产业快速发展阶段，这个阶段内企业在养老产业有初步的布局，上门养老服务业和相关的养老信息化服务有望率先发展；第二阶段2021-2035年，养老产业繁荣发展，上门养老服务业进一步升级完善，商业养老社区将迎来发展，各类养老服务商将迎来整合，形成若干规模化养老服务企业；第三阶段2036-2050年，老龄人口增速放缓，养老产业也趋于成熟。
我国养老服务业尚处于起步阶段，关注具备先发优势标的。
我国的养老服务业目前尚处于起步阶段，建议积极关注具备先发优势和优秀商业模式的企业，推荐南京新百（上门养老服务），金陵饭店（生态养老公寓），建议关注双箭股份（养老院），湖南发展（医养结合），凤凰股份（文化养老地产），上实发展（CCRC养老社区）。
一、“人口特征+社会环境”构筑养老产业需求基础
我国养老产业需求巨大，市场容量超4万亿元。
根据国家统计年鉴，截至2014年末，我国60岁以上老人212亿人，占总人口的155%；65岁以上人口138亿人。
2014年养老行业市场容量或已达到41万亿元。
其中，养老机构产业：
根据2014民政统计年鉴，截至2014年末全国养老院床位共计约5514万张，假设平均每张床位价格为3500元/月，2014年末我国养老院每千人床位数仅为约25张，相较国际上50张左右的标准，市场存在翻倍需求。
预计养老机构市场容量约4700亿元。
养老服务产业，根据国家老龄委《全国城乡失能老年人状况研究》报告，全国失能半失能老人或已达到4000万人，该部分老年人对养老服务需求较高，假设该类人群月均服务消费支出为4000元/月，渗透率为70%，则失能及半失能老人服务市场规模约为135万亿元；目前空巢老人家庭率达50%以上，大中城市达到70%以上，而根据OECD的调查结果显示，13%老人接受长期护理，扣除失能老人的情况，假设非失能老人长期护理的费用为2500元/月，则非失能老人服务市场规模约2300亿元。
而根据《中国老龄产业发展报告（2014）》统计，除护理服务外，上门为老人进行家政服务等子领域市场规模或已达到1500亿元。
截至2014年底养老服务市场规模合计约173万亿元。
养老用品产业，主要包括老年保健品、康复及护理用品、助行视听用品、老年家居用品等。
截至2014年底农村老龄人口约占总老龄人口的63%，假设农村老龄人口每月养老用品支出为300元/月，城市老龄人口养老用品支出为1200元/月，则市场容量约为161万亿元。
养老金融产业，保守估计老年人健康保险年均交费约500元/人，城市老龄老年人健康保险渗透率为50%，农村老年人健康保险渗透率为20%的情况下，市场容量约为330亿元。
养老地产产业，根据“9037“的养老指导方针，3%为机构养老，平均每年新增建筑面积约1300万方，假设单价为2万元/平方米，则市场容量约为2600亿元。
若以41万亿的市场容量计算，养老产业占GDP的比例为644%，而根据Gibsion（2008）的研究，美国养老服务消费占GDP的比例为223%，根据Gianelli（2010）的研究，欧洲养老产业产值占GDP比例约201%—368%。
随着我国老龄化的进一步深化，老龄产业的市场空间会进一步提高，根据《中国老龄产业发展预测研究2014》，2020年我国养老产业市场空间将达到77万亿元，到2030年将达到223万亿元。
我国养老产业有着巨大的市场空间容量，并且市场容量将不断扩大，是绝对的朝阳行业，发展养老产业是政府和市场双方面的诉求，未来20-40年间，养老产业将会迎来大发展。
1、我国已进入老龄化社会，养老产业需求巨大
（1）人口基数大，增速快，占比逐年增加
我国老龄人口基数庞大，提供了养老行业发展的需求基础，而老龄人口的增加和占比增加推动养老行业进入了快速发展轨道。
我们认为，今后较长的一段时间内，我国老龄人口将会持续快速增长，而养老产业也会随之高速发展。
根据联合国人口老龄化标准，一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%，或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，这个国家或地区就进入了老年型社会或老年型国家。
根据国家统计年鉴，截止2014年底，我国65岁以上老人已经达到138亿人，占总人口比例1006%，超过国际老龄化标准。
未来，我国老年人将以较快速度增长。
我国于2000年前后进入老龄化社会，根据2013年人口与就业统计年鉴，目前我国中年人口基数（40-59岁）远多于少年人口（0-19岁），而医疗条件的发展将会延长老龄人口的平均寿命，目前的人口年龄结构决定在今后较长一段时间内，我国老龄人口将快速度增长，40-59岁的人群将在20年内步入老年化，意味着在20年间我国将会有42亿人年龄超过60岁，成为新的老年人。
根据OECD（经合组织）的预测，2015年到2030年，我国人口增速将会放缓，我国总人口将于2030年左右达到峰值1453亿人，而老年人口在总人口中的比例将会逐年增加，65岁以上的老龄人口占总人口的比例，从1990年的58%，增长到2010年的84%，到2030年将达到162%，届时65岁以上的老年人口将会达到24亿人左右，较2015年的老年人口数翻了一番。
（2）传统人口红利减弱，生产型社会转型消费型社会
传统数量型人口红利不可能长期持续。
我国人口抚养比在1970年以后迅速下降，一直持续到2010年左右。
这也意味着劳动年龄人口占比的不断上升，劳动供给一直处于充足状态，形成传统的人口红利，对经济增长产生了积极促进作用。
人口数量型红利的时代已经步入尾声。
我国政府在1973年出台了计划生育政策鼓励晚婚和少生，并在1979年推出了独生子女政策。
这一政策使得我国的人口出生率显著下降，由1970年的33%骤降至1980年后的2%以下。
到2000年以后，出生率稳定在12%左右。
出生率的下降和稳定决定了人口红利不可能长期持续。
伴随传统人口红利的递减，养老产业迎来向上拐点。
2010年，我国总抚养比触底，达到35%左右的最低点，之后抚养比开始上升，传统人口红利减弱。
根据人口学者陈友华给出的定义，总抚养比<53%时为人口红利状态，抚养比53%——59%为均衡状态，总抚养比>59%时为人口负债状态，按照此标准，我国将会在2035年左右结束传统人口红利的状态。
我们认为，传统人口红利的结束，是我国由生产型社会转为消费型社会的一个重要推动力。
在今后较长的一段时间内，我国都会将建设消费型社会作为一个发展重点，大力发展消费服务业。
而养老产业作为消费服务业中的重要部分，同时是维持社会公平稳定的重要因素，将会成为国家发展战略的重中之重。
随着老年人数量和占比的不断增长，养老产业的在经济中占的比重会变得越来越大。
2、“家庭结构+思想观念”转变带来养老产业发展新契机
（1）“421结构”导致空巢老人现象严重，催生社会性养老需求。
我国于上世纪70年代实施独生子女政策，如今，中国第一代独生子女的父母已经开始进入老年，产生“421“家庭结构，即一对夫妇需要赡养四个老人并养育一个孩子。
“421”家庭模式作为中国今后几十年的主流家庭模式，是一种风险型的家庭架构，对养老而言更是如此。
截至2010年，中国城乡老年人口平均有32个子女，到2020-2030年间，随着计划生育一代普遍进入老年期，全国老年人口平均子女数将下降到2个以下。
独生子女的情况不仅使父母早早步入空巢的阶段，让其经历更长的空巢期，同时削弱了家庭养老的基础。
老人们能从独生子女身上获得的经济支持、生活照料、亲子交往、精神慰藉都是非常有限的，传统的家庭养老建立在“儿孙满堂“、”养儿防老“的文化基础上，而随着独生子女政策的普及，这一基础被很大程度上削弱了。
根据《中国老龄事业发展报告（2013）》，2010年，全国65岁以上空巢老人有4150万人，到2015年底，空巢老人将超过5100万人，占老年人口的1/3。
“421结构”和”空巢家庭“将成为我国21世纪前半叶的主要趋势，这对于中国传统的家庭养老模式形成了强烈冲击，使得公众对于养老服务的需求不断增强。
（2）老年人观念转变打开新型养老服务市场空间
新一代老年人观念逐渐变得开放。
我国在20世纪70年代末开始实行改革开放政策，60、70后是在改革开放的大潮中长大的，接受了时代变革的文化冲击。
比起现在已经进入老年的40、50后，在今后10-20年间即将步入老年阶段的60后和70后，思想更加开放，受旧观念束缚更少。
此外，老年人教育水平不断提高。
65岁以上的人群，75%都是小学及以下的学历水平，受过专科以上教育的人口不到05%。
而今后20年间即将步入老年的45-65岁间的人群中，大部分人已经受过中学教育，在40-44岁的人群中，受过专科以上教育的人群占比已经超过10%。
我们认为，随着40-59岁的人群逐渐步入老年，社会的养老观念会发生较大的变化，届时老年人的心态会更加开放，愿意尝试新兴的养老模式，社区养老模式有望迎来大发展；更高的教育水平和更开放的理念也让老年人对新科技有着更好的接受力，对“互联网+”养老的发芽创造了土壤。
二、我国养老产业现状：
现阶段主要由政府承担，社会力量养老萌芽初现
我国2000年左右进入老龄化社会，目前养老产业的建设，主要是由政府承担。
我国目前绝大多数老人采取“无服务”居家养老模式。
在社会化的养老服务模式中，机构养老是目前我国目前的主流模式，全国各地机构养老入住人数约300万，占所有老人比例的2%。
近年来，机构养老床位数增长较快，2013年底，全国机构养老床位数近500万。
但我国目前的养老机构，大部分还是由政府来建设并运营的，根据《老龄服务业发展报告2014》，我国民营养老机构仅占28%，以北京为例，北京共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约只有100家，还有一些养老机构是国有企业下属的，真正意义上的民办养老机构仅占20%-30%（2012年数据）。
虽然我国养老机构床位供给在增加中，但其存在结构性问题，使得有些养老机构人满为患，有些养老机构门可罗雀，而总体养老机构入住率却并不高，我们认为，要建立更合理的养老服务体系，需要改变目前公办养老机构为主的养老服务模式。
公办养老机构具有一定福利性质，政府兴建的老年社会福利院、敬老院、老年服务中心等都是非盈利机构，福利性质的公办养老机构缺乏市场化的调控，存在一些问题——首先，资源分配失衡，一些大城市内，服务设施齐全的公办养老院“一床难求”，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，在每年能腾出来可供新人入住的床位不足100张的情况下仍有超过1000人在排队入住，而在一些偏远地区，服务设施不完备的养老机构，尤其是农村敬老院的入住率却不高，《中国养老机构发展研究报告》显示，全国养老机构平均空置率达到48％之高，养老机构资源分配失衡严重；其次，公立养老机构很大程度上依靠政府的财政补贴，加重了政府的财政负担，长期来看，完全靠财政补贴来支持养老机构的发展是不合理的，社保基金的财政补贴从2003年到2013年增长了12倍，大大加重了政府的财政负担，未来，我国老龄化程度会不断加深，而依靠增加财政补贴来发展养老产业显然是不具备持续性的，并且从国际化经验来看，养老产业不应由政府来完全包揽，以福利化水平较高的英国为例，政府福利性老年住宅在机构养老型老年住宅中所占比例仅为15%，未来，我国这种依靠政府财政补贴建立养老产业的模式亟待改变。
我国目前主要的养老模式是公办机构养老，但其存在资源配置失衡和过度依靠政府补贴的问题，未来，我国养老服务模式必须走向多元化、合理化来解决这些问题：
1、养老机构的民营化能够在一定程度上解决这些问题
“公建民营”已经成为我国养老机构的一个趋势，如2015年7月，北京市发布的《北京市养老机构公建民营实施办法》，提出了通过承包、委托、联合经营等方式，将政府拥有所有权但尚未投入运营的新建养老设施运营权交由企业、社会组织或个人的运营模式的管理办法，能够提升政府办养老机构保障效能，加快推进养老服务社会化，实现养老服务资源优化配置，北京215家养老机构有望实现民营化改革。
养老机构的民营化有望提升养老机构建设的效率，优化养老服务资源的配置同时减轻政府的财政负担。
2、商业化的养老社区的出现能够提供更优质的养老服务
商业化养老社区是西方发达国家常见的一种养老模式。
其盈利模式是“租售并举“，即老人通过购买养老住宅或是缴纳相应费用入住养老社区，享受社区内的养老服务。
我国商业养老社区的建设已现苗头，2010年前，已经出现了一些分散的养老社区，包括北京东方太阳城养老社区，上海亲和源养老社区等，2010年左右，随着相关政策的密集出台，一些大型集团包括万科等地产商，泰康人寿等保险商，复星等综合投资商纷纷试水商业养老社区。
虽然目前商业养老社区还没有大规模进入人们的视野，但我们认为未来，商业养老社区能够为老人提供更优质的养老服务，提高老年人的生活质量，同时其商业化的运营模式也更符合市场规律，未来有望迎来大发展。
同时，上门养老服务商将为居家养老人提供服务。
机构养老能够解决一部分养老需求，但居家养老始终是我国最普遍的养老模式。
上门养老服务可以直接为居家养老的老人提供照料、医护等养老服务，未来注定会受到政府和产业资本的青睐，近年来我国已经出现了一些零散的上门养老服务提供商，未来有望迎来整合，形成更规模化、专业化的服务商。
3、社区养老服务将为社区老人提供服务
除了直接上门对居家养老的老人提供服务外，养老服务商还可以向社区提供养老服务。
专业的社区运营商（在我国还可能会以物业商形式）可以通过建设社区内设施，向老人提供照料、护理、医疗等服务。
如万科已建立了养老服务培训基地，培养养老服务专业人才，同时试水社区养老项目“万科〃幸福家”，在社区内建立养老设施，为社区内老人提供日托、护理等服务。
化的养老服务，机构养老资源分配失衡且能够提供的服务较为单一，商业化养老社区刚刚兴起，还在探索阶段。
公办养老机构占据我国养老服务模式的主流地位，而我们认为在需求和政策的驱动下，未来我国养老模式会更加多元化合理化，出现公办养老机构、民营养老机构、商业养老社区等多种养老模式共同提供养老服务的格局，同时会出现一批上门养老服务企业和社区养老服务企业，为居家养老和社区养老的老人提供相关的服务。
此外，根据2015年发布的《中国养老机构发展研究报告》，我国养老服务机构存在一个“哑铃形”问题，即市场上处于两端的豪华型养老机构和设施简陋的养老机构较多，真正符合大多数老年人的中档养老机构所占份额较低。
低端养老机构多，但往往在偏远地区、设施简陋、提供的服务水平低，高端养老机构提供的服务水平高，但收费高昂，而中等水平、中等费用的的养老机构供给却不足。
许多低端养老机构是偏远地区的小型养老机构和农村敬老院，其设施简陋，服务水平较低，入住率也并不高。
而近年来大型商业集团尝试兴建的商业化养老社区又存在收费太高，普通老人难以承受的问题，如上海亲和源等高端养老社区采取会员费+月费/年费的模式，其50万以上的会员费让许多普通老人望而却步。
目前“哑铃形”的状况是因为我国养老产业正在完成“政府建设”到“社会力量主导”的过渡阶段，未来经过市场化的竞争和整合，会出现更多提供收费合理，提供合理服务的民营养老机构和养老社区。
三、厘清政府与市场关系，“未备先老/未备先老+政策催化”推动社会力量走上养老舞台，构建多元化养老格局
1、“未富先老/未备先老“催生养老产业急切需求
我国的老龄产业还存在一个问题，就是进入老龄化社会时，人民收入水平不高，存在“未富先老”的情况。
一般的西方发达国家在进入老龄化的时候人均GDP在10000美元左右，我国于2000年前后进入联合国标准的老龄化阶段，当时人均GDP仅为1200美元左右，到现在过去了十几年，人均GDP也只有7000-8000美元。
“未富先老”使得政府财政负担不断增加，养老是社保中最重要的部分，2003年中央对社保基金的财政补贴为551亿元，到2013年财政补贴达到7371亿元，10年间政府对社保基金的财政补贴增长了1237%，年复合增长超过了100%，严重增加了政府的财政负担。
不仅“未富先老”，我国还存在“未备先老“的情况，即养老各项基础设施和社会体系还没有完善的时候已经进入了老龄化社会，这对我国来说是一个挑战，需要在较短时间内建立完善的养老产业体系。
我国养老产业起步较晚，也经历了摸索过程，2005年，40余位全国政协委员曾联名写信给温家宝总理，提出《关于实施“爱心护理工程”，为城市高龄老人提供专业护理服务的建议》，我国的养老行业才开始进入公众视野
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