物业经营管理分类模拟题房地产投资区位的选择设备更析中经济分析有答案.docx

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物业经营管理分类模拟题房地产投资区位的选择设备更析中经济分析有答案

物业经营管理分类模拟题房地产投资区位的选择、设备更析中经济分析

一、单项选择题

1.商业辐射区域中，主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的都来自该区域。

A.30%～45%

B.40%～55%

C.60%～75%

D.70%～85%

答案：

C

[解答]商业辐射区域分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

其中，主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。

2.距离项目所处地点5～15km，项目的营业额15%～20%来自该区域的商业辐射区域为。

A.主要区域

B.核心区域

C.次要区域

D.边界区域

答案：

C

[解答]次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15%～20%来自该区域。

边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。

3.距项目所处地点15公里以外的区域，营业额的5％～15％来自该区域的商业辐射区域为。

A.主要区域

B.次要区域

C.核心区域

D.边界区域

答案：

D

[解答]参见第2题解析。

4.下列情形属于有形磨损的是。

A.现有的空调不能满足政府的节能政策，将很快被淘汰

B.电梯生锈腐蚀

C.玻璃幕墙被冰雹砸坏

D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换

答案：

B

[解答]设备有形磨损是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。

设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损，B项属于设备有形磨损的第二类有形磨损。

5.关于设备磨损的补偿，下列表述不正确的是。

A.有形磨损的局部补偿是修理

B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造

C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

D.无形磨损的完全补偿是更换

答案：

B

[解答]要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。

B项，有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

6.设备更新的核心工作，是确定设备的。

A.价值

B.自然寿命

C.技术寿命

D.经济寿命

答案：

D

[解答]设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。

经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限。

7.设备自然寿命主要取决于。

A.设备有形磨损的速度

B.设备无形磨损的速度

C.设备的维修保养状态

D.有形磨损和无形磨损共同决定的

答案：

A

[解答]设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不能再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。

8.设备技术寿命主要取决于。

A.设备有形磨损的速度

B.设备无形磨损的速度

C.设备的维修保养状态

D.有形磨损和无形磨损的共同作用

答案：

B

[解答]技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短取决于无形磨损的速度。

技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。

9.设备经济寿命主要由决定。

A.设备有形磨损的速度

B.设备无形磨损的速度

C.设备的维修保养状态

D.有形磨损和无形磨损共同

答案：

D

[解答]设备的经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限。

经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的。

10.设备经济分析中的沉没成本等于旧设备减去其当前市场价值后的差值。

A.原值

B.历史价值

C.账面价值

D.入账价值

答案：

C

[解答]沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。

在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。

11.设备更新分析以为主。

A.重置费用

B.费用年值法

C.运营费用

D.沉没成本

答案：

B

[解答]设备更新分析以费用年值法为主。

由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。

新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。

12.物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为万元。

A.45

B.20

C.24.5

D.44.5

答案：

D

[解答]年等额总成本的计算公式为：

，其中，C1为设备第一年的运营费用，G为每年等额增加的运营费用。

则该设备的年等额总成本为：

（201－1）÷10+20+[（10－1）÷2]×1=44.5（万元）。

13.物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。

此时进行更新决策的逻辑是在现有设备的年运行费用与更新设备的之间，选择数值较低的方案。

A.初始购买成本支出的分摊与年运营费用的和

B.年运行费用

C.初始购买成本支出的分摊

D.运行费用的分摊

答案：

A

[解答]部分建筑设备（如空调、电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿着原有设备还是更新，就涉及到了更新决策问题。

仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此时更新决策的逻辑是：

在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用）选择数值较低的方案。

二、多项选择题

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项

1.影响房地产投资成败的要素包括。

A.区位的选择

B.市场的宏观环境

C.投资者的类型

D.市场供求状况

E.投资决策的准确性

ABCDE

答案：

ABDE

[解答]影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。

2.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的。

A.宏观位置

B.中观、微观位置

C.社会环境

D.竞争位置

E.经济环境

ABCDE

答案：

AB

[解答]房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。

狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

3.对房地产投资中“区位”含义的理解，主要包括。

A.地理位置

B.在城市社会经济活动中的位置

C.在整体市场供求关系中的位置

D.在未来城市发展建设中的位置

E.相对重要性不变的位置

ABCDE

答案：

ABCD

[解答]房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。

4.居住物业的投资偏向于选择的区位。

A.市政公用和公建配套设施完备

B.公共交通便捷

C.自然环境状况出色

D.靠近政府、大型公司或金融机构

E.人口素质高、支付能力强

ABCDE

答案：

ABCE

[解答]居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括：

①市政公用和公建配套设施完备的程度；②公共交通便捷程度；③环境因素；④居民人口与收入，居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。

5.在居住物业中，属于公建配套设施的有。

A.供水设施

B.供电、供燃气设施

C.托儿所、幼儿园

D.医院、邮局

E.商业零售网点、康体设施

ABCDE

答案：

CDE

[解答]公建配套设施主要包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等。

国内大量空置的商品住宅，许多是因为不具备公建配套设施造成的。

公建配套设施的完备程度是居住物业的区位选择因素之一。

6.选择写字楼物业投资区位时要考虑的特殊因素有。

A.当地提供主要原材料的可能性

B.技术人才和劳动力供给的可能性

C.易接近性

D.周围土地利用情况和环境

E.与其他商业设施接近的程度

ABCDE

答案：

CDE

[解答]不同类型房地产投资对区位的特殊要求不同。

影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：

①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性。

7.商业辐射区域分析包括。

A.可能的顾客流量

B.消费者行为、喜好和偏爱

C.市政公用设施的完备程度

D.非竞争性物业的竞争条件

E.消费者购买能力

ABCDE

答案：

ABE

[解答]零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

商业辐射区域分析包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

此外，新零售商业项目的落成并不能创造出新的购买力；它必须从其他零售商业项目那里吸引或争取消费者，因此对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。

8.商业辐射区域通常被分为。

A.边界区域

B.主要区域

C.次要区域

D.经济区域

E.政治区域

ABCDE

答案：

ABC

[解答]商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域：

①主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域；②次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15%～20%来自该区域；③边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。

9.工业物业项目区位选择的特殊因素包括。

A.消费者行为、偏好及购买能力分析

B.交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场

C.技术人才和劳动力供给的可能性

D.水、电等资源供给的充足程度

E.控制环境污染的政策

ABCDE

答案：

BCDE

[解答]工业项目场地区位选择须考虑的特殊因素包括：

①当地提供主要原材料的可能性；②交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；③技术人才和劳动力供给的可能性；③水、电等资源供给的充足程度；④控制环境污染的政策等。

10.设备更新需要考虑的内容有。

A.沉没成本

B.有形磨损

C.无形磨损

D.更新旧设备的费用

E.设备原值

ABCDE

答案：

BCD

[解答]设备更新需要考虑的内容主要包括：

设备有形磨损、设备无形磨损、设备磨损的补偿、确定设备的经济寿命、考虑未来发生的现金流量、设备更新的费用等。

11.下列情形属于设备无形磨损的有。

A.封存的设备因自然力而产生的磨损

B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C.技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D.设备在运行过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

E.政府通过税收政策限制污染环境的设备使用

ABCDE

答案：

BCE

[解答]AD两项属于设备有形磨损。

设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

①第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降；②第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。

这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。

12.关于设备更新的特点，下列说法正确的有。

A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命

B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

C.比较设备的费用和利益

D.设备更新分析以费用年值法为主

E.只比较设备的费用

ABCDE

答案：

ABDE

[解答]设备更新的特点包括：

①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命；②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；③只比较设备的费用；④设备更新分析以费用年值法为主。

13.下列关于设备寿命的表述正确的有。

A.自然寿命主要取决于有形磨损的速度

B.经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用寿命

C.技术寿命主要取决于有形磨损的速度

D.技术进步速度越快，设备的技术寿命越长

E.经济寿命是由无形磨损决定的

ABCDE

答案：

AB

[解答]设备的寿命包括以下三种：

①自然寿命，又称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。

②技术寿命，指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时问长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。

③经济寿命，指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的。