房地产广告策划书范本.docx
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房地产广告策划书范本
房地产广告策划书范本
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施打算，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。
下面是小编为大伙儿整理的策划书范文，欢迎阅读!
【范本一】
一、前言
莱恩田园区的浮现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
莱恩田园区的浮现，使莱恩公司在故意无意之中闯入了复合型房地产开辟这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在故意无意之间为房地产开辟的以后成功预备了条件。
莱恩田园区的浮现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的憧憬与召唤，其深厚的进展潜力别可限量。
莱恩田园区在开辟模式上，采纳了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一具超前性的景区与地产开辟模式创新，它对莱恩公司的以后事业将产生深远的妨碍。
二、市场分析
1）市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开辟已小见成效，大规模的综合性开辟即将进行。
果园内的果树如今枇杷为主，并且预备进展一批相应的果树，形成一具有多种水果树的综合性果园。
在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。
现在，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的进展战略构想，为金果园的可持续性进展提供了强有力的支撑。
如今，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的以后人口还会大量增加。
西彭镇的现有休闲娱乐设施特别是新潮时尚的休闲娱乐设施差不多别能满脚居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的日子水平、消费能力都在别断的提高，休闲娱乐的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一具别可阻挡的大趋势。
2）产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一具具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势：
一棵令人震惊和赞美的超级百果树
它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部（直径别低于十米）是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，脚以乱真。
中心要紧是空的，以泥土填满，使树根可以直通地下（包括外露一部分）;也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其渐渐长大，宛然是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一具古老的神话传说故事，让许多游客更加深信别疑。
果树命名为仙醉百果树，由闻名书法家题字，由闻名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。
这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化，能够参照珊瑚公园的建造风格;
在资金许可的前提下，公园的设计建造应敢于适度超前（至少要有鲜亮的独家特色），别要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园降后，这方面做好了，也是一具独特的卖点，并且也能有效阻挠竞争者的跟进。
劣势：
对进展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建造容积的落低，园林景观的增设造成的成本增加，以后物业治理服务的升级，都要求进展商投入更多的人力物力财力。
3）竞争对手分析
东方半岛花园是深圳布吉的一具具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。
东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住所牌子，推出了绿色概念和环保概念。
这是附和深圳目前地产进展时期和消费潮流的。
东方半岛花园的园林式是一具环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的别同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略
1）广告目标
造市。
创造销售热点。
造势。
多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大莱恩田园区的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2）广告对象
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、青年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区少年;
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;
爱慕周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
3）广告地区
在重庆那个都市及周边地区。
4）广告创意
广告主题：
（1）每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。
利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那儿的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
（2）回到家，算是渡假的开始
创意
一具怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：
老公我在家里好闷，我要去渡假。
老公：
行，立即带你上。
上了车，只是多久就到了。
他们来到了一具宛然世外桃园的果园里，而且这个地方有新颖独特的建造楼房。
孕妇看到此情此景，脱口而出：
老公，我要在这个地方住一辈子?
!
老公：
没咨询题。
孕妇：
确实能够吗?
老公：
固然，因为我早就在这为你买了一套你一定会中意的屋子。
孕妇：
哇，你好棒呀!
!
!
我每天都能够渡假了!
!
!
!
!
!
!
老公：
回到家，算是渡假的开始。
你想每天都能渡假吗?
就到莱恩田园区。
5）广告实施时期
第一期：
试销时期（三个月）
行为方式----------新闻运作、广告、
时间----------20XX年2月1日
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。
这种方式近年来被明智的地产商所采纳。
新闻的力量远远在于广告的妨碍，而且少花钞票，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。
大造声势。
对重庆本地目标市场采纳密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一起上，采纳多种促销手段，造成立体广告攻势。
以图一举炸开市常
让受众和消费群了解物业的基本事情，并且塑造进展商的良好公众形象。
在首期宣传中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。
吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训，对第二期销售打算进行补充，调整和完善。
第二期：
扩销时期（三个月）
行为方式-----------新闻、广告、营销
乘第一期广告之余威，保持其热度别要落下来，采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为预备购买群。
一期的答应差不多兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓舞和引导更多的人来买莱恩田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，别失时机地扩大市场占有率。
销售服务一定要跟上去。
吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。
合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并产生边际效应。
第三期：
强销时期（四个月）
行为方式-------------新闻、广告、营销
充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。
市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。
让莱恩田园区传为美谈，变成公众的社会话题。
广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做脚文章。
加强治理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应别放。
调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进行深入宣传。
合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。
第四期：
巩固时期（三个月）
行为方式-------------营销、广告
消化剩余楼盘，基本完成销售打算。
对前三期广告运动进行检验，对别脚之处加以弥补和改进。
细水长流，渗透式的广告行为。
加强物业治理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。
【范本二】
策划的立脚点：
任何一项活动妨碍面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。
一、社区市场诉求定位
东南亚风情社区
开启花都人居新时代
新花都、新人居
区位优势：
新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：
独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨
五一长假，万商促销。
要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球别可。
云珠花园的社区定位明确未来，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感觉云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有妨碍力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：
以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：
首届云珠花园书画艺术节）
三、主题广告语
云珠花园描绘花都写意人居
四、活动框架
1、时刻：
20XX年5月1日至7日
2、活动地方：
云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
（1）、儿童书法绘画现场表演并竞赛----1日
（2）、青青年书法绘画现场表演并竞赛---2日
（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日
（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日
（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠------4日至7日
4、活动组织
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：
云珠花园开辟商（组织书画家参与）：
区书画家协会
协办：
（组织学生参与）区青青年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办：
祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）
媒体支持：
花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》
5、促销配合
1）参观样板房、派发宣传资料
2）优惠购房折扣
3）购房赠送书画作品
4）义卖书画作品捐赠青青年宫
6、经费预算
1）、活动组织、策划、资料：
--------------------5800元
2）、现场布置：
（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元
3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元
4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元
5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元
总费用：
63800元
五、我公司策划承办优势
1、祥业广告与房地产--房地产，我们最自信的舞台!
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地
产的理解高于同行。
核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。
曾服务楼盘：
富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会托付承办的区域专业杂志。
《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采纳恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2P专题报道及若干宣传版面。
5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有妨碍力人物参与，保障活动档次及传播效果。
【范本三】
1.市场分析
1.1.区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。
总面积147.77平方公里，人口41.8万人。
天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。
全区有中山大道，黄埔大道等63条要紧干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。
天河区是广州闻名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。
区内社会保障事业进展较快。
由于都市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。
天河区楼盘分布相对集中，要紧分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2.定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。
附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
随着多年进展，该外来人口越来越多，逐渐进展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和降成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的进展，吸引很多在城东工作的人士在此置业安居。
1.3.项目分析
1.项目名称：
海景中心
2.项目规模：
由2幢28层组成
3.推售事情：
现推都景轩，海都轩的7～28层
4.宣传主题：
只交一成，即做业主
5.价格：
4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6.装修标准：
一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景降地玻璃门）
7.优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开辟，进展商实力雄厚，能给买家充脚的信心。
2、位于广州新都市中轴线，进展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等;
（2）劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，进展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象差不多广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安咨询题多，妨碍买家心理;
1.4.竞争对手资料分析
对手一
1.项目名称：
侨颖苑
2.项目规模：
由3幢12层及一幢9层组成
3.推售事情：
现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4.宣传主题：
新天河、新市民
5.价格：
4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6.优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可幸免主干道噪音及空气污染妨碍，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，妨碍买家购买心理;
②楼盘身边环境欠佳，妨碍楼盘档次;
③户型设计普通，凸柱位较多，妨碍使用率;
对手二
1.项目名称：
紫林居
2.项目规模：
由3幢连体9层组成
3.推售事情：
现推CH座的3～9层
4.宣传主题：
品味家在公园旁的舒适与休闲
5.价格：
4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6.优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数别多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;
②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音妨碍大，空气污染大，妨碍销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，妨碍买家入住信心;
③户型设计上有一定的别脚，有凸柱现象;
1.5.项目周边配套状况
1.社区配套
①大学：
暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境爱护学校
②中学：
四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：
昌乐小学
④银行：
中国建设银行
⑤康体：
天河体育中心、羽毛球馆
1.6.项目企划思路
由于项目为广电成熟日子区物业，有优良的先天条件。
区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。
我们得企划思路：
1.充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一具天河中心区宜商宜住精品公寓典范，塑造独特的品牌形象。
2.把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严重咨询题算是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。
项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4.体现以人为本的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加人性化。
2.项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠别齐，档次别一，而且价格相差悬殊，能够说一路之隔，楼价翻一番。
因此，本项目的区域划归应与珠江新城以后新都市社区密切挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。
结合区域市场事情和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
---天河中心区宜商宜住精品公寓典范
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，固然，要达到如此的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。
在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2.项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种既享有成熟小区环境，又座拥以后新城中心的双重抵买价值。
初步提供以下项目形象定位供贵司参考：
广州新都市中心区?
宜商宜住精品公寓典范最后一期精品。
经过上述的形象定位，给本案给予现代高质素日子的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2.3.目标客户定位
作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。
以此概念，整个新地区（从东山黄埔）的客户基本上本项目客户。
依照实际事情，我们又可将这部分客户群定向细分如下：
1.区内的买家
分析：
员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。
关于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住所是他们置业首选。
2.区域居民的子辈
分析：
这批人在当地日子较长时刻，日子圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满脚其日子需要，想买大屋改善环境，并且出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照应老人，又能享受独立居住的自由便利。
3.区域居民的亲属、朋友
分析：
此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区憧憬，并且在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住所环境。
4.外来人口在该地置业
分析：
此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素养，身边的自然环境以及身边的配套设施，对新环境习惯性较强，反而对区域感情别太思考。
2.4.目标市场细分
针对目标客户的事情，敝司将目标市场细分如下：
1、购买阶层
1）自用：
大众市民（含拆迁户），有能力而又真的希翼置业的。
2）安居保值：
高薪收入阶层。
3）换屋打算：
别满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4）投资客：
投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。
2、年龄层次：
中少年人为主（30~50岁）
3、家庭结构：
三~五口之家为主
2.5.目标客户
市场仿如金字塔，别但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可同意的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可同意的房价为45万到60万，可以同意60万元以上的消费者算是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一时期，如图示：
3.销售策略建议
3.1.市场气氛培养
敝司建议在现时期利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：
1.硬件塑造
⑴告知性工地展示
应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。
并可经过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
⑵户外广告设置
户外广告设置能增强项目的认知能力，能够有效提升项目的知名度。
在广告牌设置上能够思考，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。
⑶设置精美的示范单位和样板房
经过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
2.软性宣传
⑴为区域造势
经过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的日子环境打动买家的心，挽回别断外流的区域客源。
⑵为本案住所造势
目的：
把市场的注意力拉至本案住所，突出项目形象，以本案住所环境好，交通便利的优点吸引买家。
⑶为楼盘造势
形式一：
软性广告宣传;把区府搬迁，都市东移，都市新中轴线的成型、九运会凉快等所带来的利好因素向市场传达。
形式二：
置业调查咨询卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。
并且，留住部分预备置业的买家。
3.2.促销手段建议
1.增加销售点
敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可思考节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售点的联合促销力。
2.大型展销会
挑选适当的时刻和地方，经过适量的广告投放，营造销售高潮。
3.潜在客户开辟
利用敝司原有广大的一手及二手客户资料，经过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。
并且，应发谢谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）赋予奖励，从而开辟旧客资源。
4.提供额外优惠
展销会期间提供额外折扣及优惠，能够促使客户尽快交易，落低成交风险。
依照项目的实际事情，建议如下：
⑴赠送一年治理费
针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业治理的信心，又能赋予客户一种实惠的感受，有效促进成交
⑵赠送一年天河公园门票
提醒潜在买家项目邻近天河公园，日子环境舒适。
此举将置业的大事与日子中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。
3.3.付款方式建议
针对区域内楼盘的付款方式过于单
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