某某县城区危房改造项目可行性研究报告.docx
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某某县城区危房改造项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
一、项目名称：
某县城区危旧房改造项目
二、承办单位：
某县建设局
法人代表：
三、建设地点：
四、建设性质：
改造
五、建设期限：
31个月
六、建设内容和规模
1、本项目拆迁危旧房97936.36㎡，其中：
11县中心城区老城区低洼危旧房拆迁面积49800万㎡，11县国有企业拆迁危旧住房15322.8㎡，11县国有林场迁危旧住房32813.56㎡。
2、为解决11县国有企业职工的住房问题，而新建安置房124024㎡，其中：
11县中心城区老城区新建安置房61500㎡，11县国有企业新建安置房14964㎡。
11县国有林场新建安置房47560㎡。
完善水、电、路、绿化等配套工程。
七、建设目标
根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》国发〔2007〕24号的精神，参照建设部《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，利用1半年左右时间对11县国有企业危旧房进行改造；同时新建124024㎡安置房，解决11县县国有企业258困难住房问题及改善困难户居住条件。
美化、整洁11县城市环境，提高城市品位。
八、总投资及资金筹措
本项目总投资14273.97万元，其中：
11县中心城区老城区新建安置房投资7042.48万元，11县国有企业新建安置房投资1777.11万元。
11县国有林场新建安置房投资5454.37万元。
1.2项目编制依据与研究范围
一、可行性编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
2、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
3、《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》；
4、《投资项目可行性研究报告编制指南》（国家计委2002年）；
5、《抚州市统计年鉴》——2007年；
6、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
7、国家有关建设标准及规范；
8、其他相关资料。
二、可行性研究范围
本项目结合11县困难户实际情况，合理确定工程项目的建设标准，做到规模适宜、功能适用、经济合理、安全卫生的要求，充分利用现有土地资源，使安置住房的建设满足广大低收入家庭的需求。
本次可行性研究的范围为：
项目建设的必要性和可行性、市场定位、项目规划及建设规模、场址选择与建设条件、建筑设计方案、能源耗用和节能分析以及环境影响分析、项目组织实施与管理、投资估算、社会评价等内容。
1.3主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
一
危旧房改造区占地面积
亩
1
11县中心城区老城区
亩
101.85
2
11县国有企业
亩
46.75
3
11县国有林场
亩
二
危旧房拆迁面积
㎡
97936.36
1
11县中心城区老城区
㎡
49800
2
11县国有企业
㎡
15322.8
3
11县国有林场
㎡
32813.56
三
新建安置面积
㎡
124024
1
11县中心城区老城区
㎡
61500
2
11县国有企业
㎡
14964
3
11县国有林场
㎡
47560
4
安置户
户数
1706
5
安置人数
人
5900
6
户均面积
㎡
72.7
四
安置房总用地面积
1
11县中心城区老城区
㎡
30000
2
11县国有企业
㎡
7200
3
11县国有林场
㎡
22650
五
建筑指标
1
容积率
2
建筑密度
%
35
3
绿化率
%
30
六
项目总投资与财务指标
1
项目总投资
万元
14273.97
1.1
11县中心城区老城区
万元
7042.48
1.2
11县国有企业
万元
1777.11
1.3
11县国有林场
万元
5454.37
2
资金来源
万元
3
改造范围收入
万元
7804.65
1.4结论与建议
一、结论
本项目参照棚户区改造工作的指导意见，对11县国有企业危旧房进行改造。
项目建设是以关注民生、构建和谐社会，改善企业职工居住条件为目标的一项“德政工程”，是以政府主导、部门组织、市场运作的模式为基本原理，是以解决困难家庭住房问题的一种手段。
总之项目实施符合国家及省市有关规定和要求，有助于逐步缓解企业职工居民住房因难、不断改善住房条件，提高11县城的居住水平，体现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性。
本项目改造在改变原有城区旧貌，美化、整洁城市环境，提高城市品位的同时，也使县城区域内的经济发展得到提高，人们生活水平得到上升，因此项目社会效益和环境效益十分显著。
本项目属一般建筑项目，是11县住房事业基础设施建设，本次可行性研究报告通过对11县企业职工困难户资料进行搜集，确定了项目建设规模和内容以及建设方案，提出了组织管理与实施计划，开展了投资估算分析，项目符合有关政策，并对选址、工程方案、招标方案进行了分析和评价，得出结论项目是可行的。
二、建议
为确保项目建设的顺利实施，可研提出如下建议：
1、为使项目能顺利实施，建设单位应合理组织与安排项目建设的各个阶段，在保证必要的建设周期的同时，加紧设计审查、审批、工程招标和资金落实到位等各方面的工作，缩短中间环节。
2、改造区内周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。
项目建设过程应注重与环境的协调，达到合理统一。
3、项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重、耐心做原居民思想工作，以免拖延建设进度。
4、本项目属于住房基础设施建设，相关的供水、供电、通讯等设施须配套完善。
建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。
第二章项目建设必要性与可行性
2.1项目现状概况
一、危旧房区状况
1、房屋年久难修。
多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。
如老城区居民区大多为上世纪50-60年代建造的平房；国有林场多为上世纪60年代末、70年代初建造的简易砖木、砖木低层楼房。
这些房屋无法按常规整修。
2、建筑标准低。
大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。
披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重。
3、面积偏小。
居民家庭住房面积多数约35-40㎡左右。
4、存在安全隐患。
房屋年久失修，天棚变形，墙体开裂，屋面多处漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，电线老化，电线电话线乱拉乱挂，存在较多安全隐患。
5、部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。
二、居民类别
大多数居民是老城区、水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂、林场等老企业或关闭破产企业职工，多数60、70年代参加工作，工资收入不高，经济条件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多买不起住房。
2.2项目建设的背景
居住是群众的基本生活需要，住房问题是重要的民生问题。
党的十七大报告中明确提出了加快推进以改善民生为重点的社会建设及努力使全体人民“住有所居”。
为认真贯彻落实党的十七大和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，落实全国城市住房工作会议精神和参照《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》。
11县政府关于开展旧住宅小区整治改造要求，为加快推进全县城市旧住宅区（危旧房、棚户区）改造这一民生工程，结合该县实际，编制“11县危旧房改造项目”可行性研究报告。
通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房问题是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象，具有保障性质的政策“建筑住房”。
以满足县城中低收入家庭的住房需求为主要目的，它与最低生活保障金、下岗职工再就业工程共同构成了社会保障体系，充分体现了“三个代表”重要思想，是保持社会稳定、促进社会全面和谐发展的重要举措。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一。
实现这个目标，要特别突出地解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
关注弱势群体的利益，让弱势群体生活得更好，是国家和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。
对困难户、企业职工家庭实行不同的住房供应政策，是市场经济国家住房政策中的一个基点。
因此，通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房工程的实施是一项民生工程，是事关民生大计的一种方向。
11县中心城区低洼危旧房区（司前村、火车站、泸水路、老步行街、解放北路）危旧房4.98万平方米；11县国有林场（马头山林林场、高阜林场、株溪林场、陈坊林场、石峡林场）危旧房3.28万平方米；11县国有企业（水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂）危旧房15322.8平方米。
上述危旧房区现在大多数是上世纪五十年代末和六十年代初建设的居住房，房屋大部分年久失修，目前属于危房。
大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。
披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重建筑密度大、人均居住面积狭小，治安、消防等隐患大，环境卫生十分恶劣，基础设施、配套公共服务设施不全，交通不便。
部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。
这一恶劣的住房状况已严重影响到全县和谐社会的构建和社会的可持续发展，事关民生的问题。
因此如何解决和改善困难户、企业职工住房的问题已成社会迫在眉睫的事项。
基于上述情况11县政府同意对中心城区低洼区、国有林场、国有企业危旧房进行改造。
2.3项目建设的必要性
一、实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善县城居住条件的重大举措
住房是重要的民生问题和社会问题，也是广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题。
解决好“11县老城区、国有林场及国有企业危旧房”困难住房群体最关心、最直接、最现实利益的住房问题，是一个重大的民生问题。
是完善群众居住条件，提高生活水平。
构建和谐、生态、文明城市的重要手段。
是11县政府和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。
二、实施危旧房改造是构建和谐社会的客观要求
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一，社会平安稳定是社会和谐的前提。
作为11县的老城区、国有林场及国有企业危旧房区基础设施相对落后，困难企业多，困难群体多，流动人口多，安全隐患多，不稳定问题多，治安刑事案件多。
一般说来，危旧房集中的地区，由于生活设施不配套，物业管理缺失，如不及时整治、改造，就容易成为社会治安问题比较突出的区域。
仅去年，该区就排查出矛盾纠纷和不稳定问题150多起，约占全县的近三分之一。
发展是硬道理，稳定是硬任务。
实践证明，经济发展必须有赖于一个安定有序的环境，必须依存于一个和谐稳定的社会。
为此必须通过安置、配套、完善基础设施建设，来确保危旧房集中区域的社会治安和维护社会稳定，从而积极构建和谐社会。
三、实施危旧房改造是提升城市形象、改善城市品质的需要
随着棚户（旧城区、危房）的拆除、改造，并建成了一批类似“经济适用房和廉租房”用于安置拆迁户，本项目将有1706户居民从低矮、潮湿、破旧的木质、砖木结构房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。
改造区的按照“减量、增绿、留白、整容”的目标，达到改善该县中低收入和困难群体的居住环境。
同时有效改善城市形象、完善城市功能、提升城市品质。
四、实施危旧房改造是提高土地利用效率的需要
11县老城区、国有林场及国有企业危旧房区零星插建、布置纷乱，占用土地较大，利用率底下。
本项目安置房建设严格按照“统一规划、合理布局、节约土地”的原则，使安置区土地资源得到充分的利用，以致提高土地利用效率。
2.4项目建设的可行性
一、符合有关政策
符合《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》国发〔2007〕24号的精神，参照建设部《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，改善群众居住条件、解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益。
二、社会支持力度大
本项目属于民生工程、安居工程。
危旧房改造，使11县困难户、低收入家庭居民条件得到改善，生活水平得到提高，是社会主义、人道主义的体现，是国家文明进步的标志。
因此，本项目得到当地社会大力支持。
三、技术成熟
本项目属一般建筑项目（房地产类），设计、施工技术成熟，可操作性强。
四、材料、施工队伍有保障
本项目建设所需的水泥、钢筋、砂石等主要材料，当地均可生产和采购，且11县紧邻临川区为“建筑之乡”，施工建设技术力量雄厚。
五、场地条件较好
本项目场址地理位置和地质条件较好，场地施工条件较好，交通便利，施工用水、用电均可由市政管网接入。
第三章市场定位与价格定位
3.1项目区社会经济概况
11县一直以来，县委、县政府带领全县人民自强不息、团结奋斗、努力拼搏，使全县经济社会发展呈现出速度加快，结构优化，质量提升，经济总量逐步增强。
详见下表
11县2007年主要经济指标
单位
2007年
2006年
增长+、－%
生产总值（GDP）
万元
98411
81550
14.00
第一产业
万元
19630
18168
3.90
第二产业
万元
43472
35391
15.40
#工业
万元
30262
23181
22.90
第三产业
万元
35309
27991
20.50
三大产业比
19.95：
44.17：
35.88
22.3：
43.4：
34.3
财政总收入
万元
12008
7806
53.83
地方一般性预算收入
万元
8628
5497
56.96
全社会固定资产投资
万元
78555
60105
30.70
规模以上工业增加值
万元
17753
10010
59.40
农业总产值
万元
36352
32750
5.00
粮食总产量
吨
38098
38090
0.02
农民人均纯收入
元
4177.49
3731.41
11.95
社会消费品零售总额
万元
34016
28950
17.50
居民储蓄存款余额
万元
113086
102425
10.41
年末总人口
人
108641
107739
0.84
在岗职工人数
人
9872
9866
0.06
年人均工资
元
13680
10690
27.97
11县2007生产总值（GDP）98411万元，按可比价计算同比（2006年）增长14.0%；年人均工资13680元，按可比价计算同比（2006年）增长27.97%。
从上述数据得出，11县经济有了较快的发展，人均收入得到较好的提高，这为本项目实施提供良好的经济环境。
3.2项目市场定位
棚户区（危旧房）改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，解决困难群众住房问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件。
本项目主要针对对象（市场定位）为“安置11县老城区、国有林场及国有企业危旧房居民”将安置1706户。
3.3价格定位
本安置房超面积部分按售价为1200元/平方米。
第四章建设内容与建设规模
4.1改造范围
11县的危旧房（包括零星的）、棚户区属于改造范围：
11县中心城区低洼危旧房区（司前村、火车站、泸水路、老步行街、解放北路）危旧房4.98万平方米；11县国有林场（马头山林林场、高阜林场、株溪林场、陈坊林场、石峡林场）危旧房3.28万平方米；11县国有企业（水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂）危旧房15322.8平方米。
4.2建设规模与建设内容
按照“统一规划、科学布局、综合开发、配套建设、面向未来”的原则，把危旧房改造后的安置房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代小区，已满足县城困难户住房需求。
本项目拆迁危旧房9.77万平方米。
其中11县中心城区低洼危旧房4.98万平方米；11县国有林场危旧房3.28万平方米；11县国有企业危旧房1.53万平方米。
本项目以安置1706户为建设目标，来确定建设规模，新建安置12.4万平方米，其中房11县中心城区安置房6.15万平方米，11县国有林场安置房4.756万平方米，11县国有企业安置房1.496万平方米。
配套基础设施：
如水、电、路及绿化等工程。
根据2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）中指出：
各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。
自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房、廉租房及安置房）面积所占比重，必须达到70%以上。
根据11县生活状况，结合安置区的实际情况，本次安置住房具体建设内容如下：
项目总建筑面积12.4万平方米，安置住房1706套，A户型（85㎡）182套，B户型（80㎡）226套，C户型（75㎡）395套，D户型（70㎡）430套，E户型（65㎡）473套。
根据项目性质，建筑布置以“经济、适用、舒适”为主，于是建议以后规划设计安置房每栋层数：
六层。
建筑密度≤28%，总容积率为＜2.0，绿化率≥30%。
第五章项目选址与建设条件
5.1选址原则
项目选址应符合以下规定：
1、应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。
避免自然灾害的影响。
2、应选择有便于安全通行及紧急疏散的外部道路，并应与城市道路相接，交通较为便利；公用设施较为完备的地区。
3、应选择在卫生、安全、无污染的地区,与各类污染源的距离，应符合国家有关防护距离的规定。
4、优先选择适于新建住房“安置房”的较为规整的地形与较为平坦的地貌。
5.2项目选址
5.3实施条件
1、地形、地貌条件
11县地处武夷山脉西麓，属山区，地形复杂，大体呈东南高、西北低的趋势，全县最高峰鹤东峰海拔1364米。
全县山地面积占总面积的83.1%，丘陵面积占总面积的6.5%。
本项目规划用地范围为老旧城，范围内属冲击地貌单元边缘与剥蚀岗地交接部位，整个场地后原经人工填土推平，地形比较平坦，起伏不大。
2、气候条件
11县位于江西省东部、武夷山脉西麓，与福建省光泽县、本省南城县、黎川县、金溪县、贵溪市相邻，介于北纬27°28′～27°55′、东经116°46′～117°17′之间。
11县属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，雨量充沛，四季分明，冬夏较长，春秋较短。
年平均气温为16.9°C，极端最高气温39.5°C，极端最低气温-11.1°C，年平均降雨量1968.8mm，年最大降雨量2898.2mm（1998年），年最小降雨量1244.9mm（1963年），降雨量年内分配不均匀，4～6月降雨量约占全年降雨量的55.7%。
多年平均蒸发量为1357.5mm，多年平均风速为1.2m/s，多年平均日照时数1647.2h，多年平均湿度82.8%，无霜期长279天。
3、工程地质
工程区主要出露第四系（Q）及燕山早期（J52）花岗岩地层，第四系地层可分为人工填土，壤土及砂土，为上伏地层，燕山早期（J52）花岗岩体为下伏基岩，各类岩土层结构特征如下：
（1）第四系土层（Q4）
a.人工填土：
可分为杂填土与素填土。
杂填土由砂、卵石、建筑垃圾等组成，松散～稍密，在居民集中区有分布；素填土以砂质壤土为主，稍密。
b.壤土：
黄色，可～硬塑，层厚1.0～2.0m，透水较弱，为残积土。
c.粉细砂：
黄色、松散，层厚0.3～2.6m不等，工程区分布广泛。
d.粗砂：
黄色、夹少量砾石，中密，层厚0.5～2.0m，工程区广泛分布。
e.卵砾石：
黄色，中密～密实，夹有漂石，层厚大于1.0m。
沿两河河床都有出露。
（2）燕山早期（J52）花岗岩地层
岩性为青灰色花岗正长岩、花岗闪长岩为主，在县城以东分布较广泛，为工程区下伏基岩，表层呈强～弱风化。
4、水文地质
场地主要接受大气降水的补给。
场地环境类型为Ⅱ类。
场地地下水类型为松散岩类孔隙水、微尘压，受季节性影响较大。
砾砂中，接受大气降水补给，水量较丰富，年变幅约2.00m。
场地地下水对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性；场地土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性。
5、地震
根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该项目建设区域地震动峰值加速度<0.05（相当于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考虑抗震设防。
6、交通条件
7、公共设施条件
规划区内公共设施条件完善。
供水、供电管道线路可直接从现有城市管网接入，可以满足使用要求。
8、施工条件
本项目施工条件良好。
11县紧靠的抚州市临川区为全国的“建筑之乡”，建筑实力雄厚，施工所需建材在当地均能供应；交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从现有管网接入。
9、周边环境条件
项目建设场址地处位置附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及师生安全的易燃易爆危险物品库。
第六章拆迁安置
参照建设部《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，贯彻县政府关于在危旧房屋进行全面改造的指示精神，以切实改善广大居民的居住环境，确保群众的生命财产安全，构建和谐社会。
结合县危旧房实际，经研究确定三大改造点，并制订如下拆迁安置方案。
6.1拆迁法律依据
1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》
2、江西省《城市房屋拆迁条例》
3、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》
6.2拆迁安置方案
在拆迁安置以“产权调换”为主，“货币补偿”为辅，整个过程中应做到客观、公正原则。
1、产权调换：
按照“拆一还一”的原则，只找结构差。
具体方案如下：
①安置房面积大于被拆迁面积部分按市场价差；
②符合购买经济适用住房条件的被拆迁人，超面积部分在人均住房20㎡以内，可以按经济适用房价格购买；
③符合承租廉租房条件的被拆迁人，可以优先承租廉租房；
2、货币补偿：
实行货币补偿，补偿标准按照国务院305号令和江西省政府122号令及有关11县房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准，结合现行市场商品房综合价执行。
①房屋评估由县土地资产经营中心聘请具有专业资质的评估中介机构按市场价进行评估。
②拆迁补偿应以被拆迁房的房屋所有权证载明的面积为准，无合法房屋所有权证和土地证的不予补偿。
第七章工程设计方案
7.1指导思想与原则
本项目为安置危旧房范围内（老城区、国有林场及国有企业）住房条件困难户，属于住宅建筑。
在设计方案中，充分考虑住房性质，具有保障、政策性。
切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的交流氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个居民小区温馨形象，创造出居家的人文环境。
本项目规划和建筑设计能体现经济适用房小区的“新时代、
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