买卖房屋没过户签了协议有效吗.docx

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买卖房屋没过户签了协议有效吗

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[案情]

[裁判要点]

法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但双方达成协议时，李某尚未取得该房产证书，违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定；且在李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该协议不发生法律效力。

[评析]

签订合同生效有两种形式：

一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。

当事人双方在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同当即生效。

二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记，购房合同属于第一类买卖合同。

我国《民法通则》第七十二条规定：

”按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续；但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同。

依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。

《合同法》还将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。

本案被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的，但双方达成协议时，李某尚未取得该房产证书，显然违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定；另外，李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该协议不发生法律效力。

在此，笔者提醒消费者，在购买二手房时，一定要了解清楚卖方的资信情况，同时要在签订协议以后办理房产变更手续，以免给自己造成不必要的损失。

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一、本罪的概念及其犯罪构成

盗窃罪，是指以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次秘密窃取公私财物的行为。

本罪的客体要件

本罪侵犯的客体是公私财物的所有权。

侵犯的对象，是国家、集体或个人的财物，一般是指动产而言，但不动产上之附着物，可与不动产分离的，例如，田地上的农作物，山上的树木、建筑物上之门窗等，也可以成为本罪的对象。

另外，能源如电力、煤气也可成为本罪的对象。

盗窃罪侵犯的客体是公私财物的所有权。

所有权包括占有、使用、收益、处分等权能。

这里的所有权一般指合法的所有权，但有时也有例外情况。

根据《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》能够被人们所控制和占有。

能够被人们所控制和占有的财物必须是依据五官的功能可以认识的有形的东西。

控制和占有是事实上的支配。

这种支配不仅仅是单纯的物理的有形的支配。

有时占有可以说是一种社会观念，必须考虑到物的性质，物所处的时空等，要按照社会上的一般观念来决定某物有没有被占有。

有时即使在物理的或有形的支配达不到的场合，从社会观念上也可以认为是占有。

例如，在自已住宅的范围内一时找不到的手表、戒指，仍没有失去占有。

如没有回到主人住所和主人身边习惯的牲畜即使离开了主人的住所，仍属主人占有。

震灾发生时，为了暂时避难而搬出去放置在路边的财物，仍归主人由有。

放养在养殖场的鱼和珍珠贝归养殖人出有。

这里所说的手表、戒指、牲畜、鱼等仍可成为盗窃罪侵犯的对象。

随着科学技术的发展，无形物也能够被人们所控制，也就能够成为盗窃罪侵犯的对象，如电力、煤气、大哥大码号等。

不能被人们控制的阳光、风力、空气、电波、磁力等就不能成为盗窃罪侵犯的对象。

具有一定的经济价值，这种经济价值是客观的，可以用货币来衡量的，如有价证券等。

具有主观价值及几乎无价值的东西。

就不能成为我国盗窃罪侵犯的对象。

盗窃行为人如果将这些无价值的财物偷出去后，通过出售或交换，获得了有价值的财物，且数额较大，则应定盗窃罪。

能够被移动。

所有的动产和不动产上的附着物都可能成为盗窃罪侵犯的对象。

如开采出来的石头，从自然状态下运回的放在一定范围内的砂子，放在盐厂的海水，地上的树等。

不动产不能成为盗窃罪侵犯的对象，盗卖不动产，是非所有人处理所有权，买卖关系无效，属于民事上的房地产纠纷，不能按盗窃罪处理。

他人的财物。

盗窃犯不可能盗窃自己的财物，他所盗窃的对象是“他人的财物”。

虽然是自己的财物，但由他人合法占有或使用，亦视为“他人的财物”。

如寄售、托运、租借的物品。

但有时也有这种情况，由自己合法所有、使用、处分的财物，也应视为：

“他人的财物”。

如在主人的店里出售物品的雇员在现实中监视、控制、出售的物品，仓库管理员领取的库存品，旅客借用旅馆的电视等。

遗忘物是遗忘人丢失但知其所在的财物，大多处于遗忘人支配力所及的范围内，其所有权或占有权仍属于遗忘人，亦视为“他人的财物”，遗失物是失主丢失而又不知其所在的财物。

行为人拾得遗失物，应按《民法通则》处理，一般不构成犯罪，无主物是被所有人抛弃的财物、无人继承的遗产等。

占有无主物，不构成犯罪。

被人抛弃的财物归先占者所有。

占有无人继承的遗产应退还给国家或集体。

埋藏物、隐藏物不是无主物。

根据《民法通则》规定：

“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。

”盗掘墓葬，盗取财物数额较大，以盗窃罪论处。

《文物保护法》规定：

“私自挖掘古文化遗址、古墓葬的，以盗窃论处。

”一些特殊的财物尽管具备上述四个特征，仍不能成为盗窃对象。

如枪支、弹药，正在使用的变压器等。

不同的财物或同一财物处于不同的位置、状态，它所表现的社会关系不同，作为犯罪对象时，它所代表的犯罪客体也不同。

如盗窃通讯线路上的电线构成破坏通讯设施罪，盗窃仓库中的电线则构成盗窃罪。

因为前者的直接客体是通讯方面的公共安全，而后者的直接客体是公私财物的所有权。

盗窃枪支、弹药则构成盗窃枪支、弹药罪，不构成盗窃罪。

因为它侵犯的客体是公共安全。

盗窃自己家里或近亲属的财物，根据《解释》一般可不按犯罪处理。

对确有追究刑事责任必要的，在处理时也应同在社会上作案有所区别。

近亲属指夫、妻、父、母、子、女、同胞兄弟姐妹。

盗窃近亲属的财物应包括盗窃分居生活的近亲属的财物，盗窃自己家里的财物，即包括共同生活的近亲属的财物，也包括盗窃共同生活的其他非近亲属的财物。

家庭成员勾结外人盗窃自己家里的或近亲属的财物，属于共同盗窃行为。

构成盗窃罪的，应依法追究刑事责任。

这种情况对家庭成员也要与社会上其他同案犯区别对待。

本罪的客观要件

本罪在客观方面表现为行为人具有秘密窃取数额较大的公私财物或者多次秘密窃取公私财物的行为。

所谓秘密窃取，是指行为人采取自认为不为财物的所有者、保管者或者经手者发觉的方法，暗中将财物取走的行为。

其具有以下特征：

秘密窃取是指在取得财物的过程中没有被发现，是在暗中进行的。

如果正在取财的过程中，就被他人发现阻止，而仍强行拿走的，则不是秘密窃取，构成犯罪，应以抢夺罪或抢劫罪论处，如果取财时没有发觉，但财物窃到手后即被发觉，尔后公开携带财物逃跑的，仍属于秘密窃取，要以盗窃论处；如果施用骗术，转移被害人注意力，然后在其不知不觉的情况下取走财物的仍构成秘密窃取；如果事先乘人不备，潜入某一场所，在无人发现的过程中秘密取财的，也为秘密窃取。

秘密窃取是针对财物所有人、保管人、经手人而言的，即为财物的所有人、保管人、经手人没有发觉。

在窃取财物的过程中，只要财物的所有人、保管人、经手人没有发觉，即使被其他人发现的，也应是本罪的秘密窃取。

秘密窃取，是指行为人自认为没有被财物所有人、保管人经手人发觉。

如果在取财过程中，事实上已为被害人发觉，但被害人由于种种原因未加阻止，行为人对此也不知道被发觉，把财物取走的，仍为秘密窃取。

如果行为人已明知被他人发觉即使被害人未阻止而仍取走的，行为带有公然性，这时就不再属于秘密窃取，构成犯罪的也而据其行为的性质以抢夺罪或抢劫罪论处，至于其方式则多种多样，有的是采取撬锁破门、打洞跳窗、冒充找人等人室盗窃；有的是在公共场所割包掏兜、顺手牵羊进行盗窃；等等。

但不论其形式如何，只要其本质上属于秘密窃取，就可构成本罪的盗窃行为。

“与山共舞”的护路坚兵过去由于交通不便，土家苗寨人民受到了苦、困、穷的折磨。

随着改革开放的进程，西部大开发给黔江带来了发展的机遇。

公路、铁路、航空、立体型交通为美丽的黔江城添上了展翅飞翔的羽翼。

特别是“8小时重庆”、“2两小时乡镇”的畅通工程给黔江人民带上了发财至富的小康之路。

然而，在这些成功之路的背后有决策者、建设者们的功劳，更有与公路共舞、情系公路管护者的艰辛，他们就是长期战斗在第一线恪尽职守、以法护路的黔江区公路路政管理大队。

这支年青的队伍为管好公路事业，确保安全畅通，不怕苦、不怕难、不怕代过，依法行政、敢于较真，在工作中克服重重困难，有说不完，叙不完的故事。

勤俭持家，艰苦创业黔江的公路管理，过去由于体制不顺，“四乱”现象严重。

2001年4月黔江区公路路政管理大队作为独立的执法主体成立之后，一支20人的队伍在大队长谢忠友同志的带领下肩负起800公里的巡查和超限运输检查的艰巨任务，经过了三年多的努力工作，理顺了工作关系，规范了执法行为，结清了800余起案件，达到了机关管理正规化、工作管理目标化、道路管理法制化、队伍管理军事化、装备建设现代化的五化要求。

路政管理工作滞后的黔江一下冲在了重庆市行业系统的前面。

路政大队经济基础薄，每年50余万的人头经费，怎么节省也保障不了工作的正常运转，因为每天3辆车10余人上路巡查，车辆磨损和油料消耗、人员出勤补助，每天都在一千元左右，这样大的经费需求只有从努力工作多征收规费中挖掘，从规费上交财政后的返还部分中提取，如果工作不积极，该收的规费收不起来，经费保障不了，车子的运转，路政巡查到不了位，工作就要摆摊子。

为此，谢忠友大队长以唯物辩证法的观点，在职工会上讲：

“干好工作是立足之本，搞好福利是动力之源”，大家从中明确了工作与福利的关系，同时也摸清了大队长的心理，如果工作干不好是别想发钱的。

单位勤政廉洁风气正，接待客人没有住过高级宾馆，不讲排场，不铺张浪费，更不搞其它娱乐消耗。

尽管路政大队每年上拔经费有限，但由于管理有方，生财有道，他们在干好本职工作确保职工正常福利的基础上，经过三年多的努力，在区委、区政府和交通局的关心支持下，改善了办公环境，修起了两个卸货场，形成了制度健全、管理规范、设施配套，富有生机和活力的路政管理机构。

负重自强、克难奋进要说苦，黔江区公路路政管理大队的同志最辛苦，编制只有20人，而且长期公差4人。

一支16人的队伍肩负起近800公里的公路巡查任务，同时还兼顾到国、省道两个超限运输检测点的昼夜值班检测任务，点多、面广、战线长，人少、车少、任务重，工作难度大，没有较好的政治思想基础和强壮的身体素质和严格的纪律作风是是干不好这份工作的。

路政巡查没有节假日和星期天之分，只要有情况就得立即出动，特别是有时深夜道路不通或者在同一时间几个方向出现损坏公路设施的案件，需要立即到现场查处，车少人少，工作需求矛盾突出，如果协调不好就要住乱子、摆摊子。

但是，这支队伍在大队长谢忠友同志的管理下，根据应急预案，按照先国省道，后县乡道，先重后轻，先急后缓，先排障确保畅通的原则，工作忙而不乱，人员使用得心应手，工作开展有声有色。

执法如山、一路威风 要想富，靠公路，这是广大人民群众在现实生活中的体会，交通发达了，人民群众也发家致富了。

但是，公路边的房子增多了，公路上的超限超载运输运输车辆也多了。

显而易见，路政大队的工作任务繁重了。

红线控制区内违法建筑要拆除，超限车辆要卸货，这不是一件简单的事，而是法与少数人民群众“切身利益”的较量，要规范这种行为，干好这项工作，不是凭一两句话，搞几次宣传教育能解决问题的，而是要以法律为准绳，有不怕代过、敢于较真的精神，才能打开局面，推进工作。

路政大队刚组建，上路巡查的第一天就是挨打受骂，难处的第一件事情就是有人说人情。

并且还有一些威胁的语言，要以红道的关系，黑道的所谓武力来“摆平”路政大队。

在这样的情况下，有些同志产生了畏难情绪，但是没有吓倒军人味很浓的谢大队长。

他立即召开职工会，讲法律、讲纪律、讲责任、分任务，并且在职工会上明确强调任何人在工作面前不准讲价钱，法律面前不准说人情，困难面前不准叫苦，凡是单位职工的亲朋好友和上级打招呼的事情，不超出原则的前提下能办的，必须办，并要办好，违背原则的事要说明情况，谁也不能乱表态。

路政大队是这样规定的，也是这样做的。

他们在认真抓好宣传教育的基础上，坚持严格按照法律程序办事，在区法院和其他相关部门的配合下，强制拆除了36家违法建房，查处超限车辆2500余辆，强制卸货60余辆，130余吨。

该队由于执法公正，处罚幅度把握适当，三年多来无行政诉讼案件，也无其他违法违纪行为。

纪律严明、作风过硬俗话说：

物、财好理，人难管，这是任何单位领导都有的都有深刻体会。

黔江区公路路政管理大队成立时，其人员是从交通系统各单位抽出来的“精英”，素质参差不齐，个性差异较大，有的习惯坐办公室，一张报纸一杯茶——吃不了长期奔波山路的苦；有的悄悄下海干着自己的私营企业——心思老放在自己找钱的大事上；有的习惯了“老子天下第一”的工作作风——喜欢在外面乱发言、乱表态；有的财经纪律意识不强——时不时地把收费款放在自己的身上摆摆“大款”姿态，不按时上缴。

针对这些问题，谢忠友大队长凭着长期带兵积累的经验当机立断，毅然作出了以军事化管人的果断决策，以他为首的队领导班子通过深思熟虑研究制定了一整套10余种切实机关管理制度和办事程序，对工作纪律和工作作风作了明确的规范，大到方针政策，小到行为举止都无一漏洞，条条实用，项项款人，并将这些制度直接与经济挂钩，制定出相应的奖惩办法。

条条款款出来后，谢忠友队长身先士卒、以身作则，严于律已，奖惩逗硬，以他独有的人格魅力和不怕得罪人的军人气魄彻底扭转了往日政令不通、办事效率不高、服务意识不强的衙门歪风，极大地调动了职工的工作激情，让每一个职工都充分展示了各自的才干和个性，使路政队伍在短短三年内真正成了一支作风优良、敢于胜利的威风之师、文明之师。

曾有因违反制度受处罚的职工这样说：

“没有队领导的严格管教就不可能有我今天的成长和进步，单位没有严格逗硬的制度和严明的纪律就没有路政大队今天的辉煌，虽然我受到了罚，但维护了制度的严肃性，我认为值。

”

是的，三年多来，因迟到、早退、着装不整、不按程序办事等违反制度行为被处罚的职工不下20人次，个个都被“依法”查处，就连班子成员都无一例外，但他们都毫无怨言，因为路政大队每一个职工都知道，严明纪律是成功的保障，是胜利的奠基石，为了集体的荣誉，牺牲点自已的利益又算啥，何况犯了错该罚。

在黔江区公路路政管理大队的会议制度中有这么三个会议：

一是每周一的干部的例会，用于分析当前形式，查找存在的问题，总结经验教训，部署下一步工作；二是每周五的职工会，用于学习时事政策，传达上级政令，兑现奖惩；三是不失时机地开民主生活会和谈心会，用于在党员和职工中开展事实求是批评与自我批评，交流各自的真实想法。

这三个会议从组建黔江区公路路政管理大队开始一直到现在，在没有特殊情况和紧急任务的前提下从未间断过，这看似平常的三个会议是他们认清形势、发现问题的会议，也是落实制度、制定决策的会议，更是互相交流、坦诚相对的会议。

这三个会议是以事实为依据的唯物主义观的体现，是继承老一辈无产阶级革命家敢于批评与自我批评的光荣传统的体现。

这三个会议让黔江区公路路政管理大队融为了一个整体，形成了一个坚不可摧的堡垒，每一个职工都是这个堡垒的一砖一瓦缺一不可。

黔江区公路路政管理大队有这么一条不成文的习惯，就是当职工自己或亲戚朋友有事需要单位照顾和优惠的时候，无论职务高低，都得把事情摆到桌面上让全体职工都知晓后，再视其情况在政策范围内予以考虑，从不暗箱操作；谢忠友大队长还定期将财务开支情况向职工们阐明，增加其透明度，他的这一举动让全队职工深受鼓舞，无人敢中饱私囊、大肆挥霍。

黔江区公路路政管理大队善于接受社会各界批评意见，他们时常邀请纪检、检察、审计、财政等领导部门和相关企业、群众就一些较为敏感的问题进行座谈，虚心听取他们对路政执法工作的看法和建议，为进一步树立好执法形象和下一步的决策提供参考。

正是这敢于较量、勇于胜利的精神激励下，在严明工作纪律下和踏实可干的工作作风中，黔江区公路路管理大队历尽了艰辛、克服了万难，以一目了然的工作成绩，获得了市、区主管部门和政府的屡次嘉奖，树立了重庆市公路路政管理行业的一面旗帜，谢忠友大队长也因此获得了“重庆市十佳交通执法队员”殊荣。

路漫漫其修远兮，在亮闪闪的奖牌面前，黔江路政人深感任重而道远，等待他们的将是更加艰巨路政执法任务。

但他们坚信：

只要有这几种精神在，重庆市路政行业这面旗帜永远不会倒下，更高荣誉奖牌还会挂在他们的荣誉室的墙上，武陵山区柏油路上的这道独特的风景线会向山外来客展示出更加靓丽的光彩！