城市中央商务区基础设施建设道路工程代建大纲.docx
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城市中央商务区基础设施建设道路工程代建大纲
城市中央商务区基础设施建设道路工程
201年月
一、项目概况
1、项目特征：
（1）、项目名称：
某某中央商务区基础设施建设道路工程。
（2）、建设地点：
建设地址位于某市某区某以东，某路以西。
（3）、项目批文：
某市某区经济发展局（经发发[2011]7号文件。
（4）、项目总投资：
本项目概算总投资5164万元。
（5）、投资方及资金来源：
政府投资及自筹
（6）、建设规模：
工建设道路5.1公里（含6条新建道路，44座桥和给排水、照明工程等）
（7）、建设单位：
（或招标单位）
（8）、建设工期：
建设工期为2011年3月至2012年11月。
（9）、建设质量：
符合验收评定标准。
2、项目代建范围和内容
（1）、按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计、施工图设计的编报；
（2）、按照批准的初步设计确定的建设规模（建筑面积）、建设（装修）标准和概算总投资，组织监理、施工、设备和材料供应等的招标采购；
（3）、负责办理年度投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证等开工和消防、土地、环保、园林绿化、市政等工程竣工前的有关手续；
（4）、负责工程建设过程中有关合同的洽谈与签订，并对施工和工程建设实行全过程管理；
（5）、按照项目进度向委托方提出投资计划申请，并按月向委托方、使用方报送工程进度和资金使用情况；
（6）、组织工程的中间验收；
（7）、审核施工企业工程决算，编制工程决算报告，报审计、财政部门审计、审批；
（8）、整理工程档案资料，负责将项目竣工及有关技术资料整理移交，按工程建设形成并批准的固定资产价值向使用方办理资产交接手续；
（9）、对工程质量终身负责，按照保修合同承担保修责任。
二、代建管理工作的原则、目标、依据、思路
1、代建管理服务原则
科学、诚信、公开、交流、信任
认真贯彻国家有关法律、法规、标准和政策，为保护业主的合法权益，应用合理的技能，谨慎而勤奋地工作。
我公司将成立现场项目管理部，遵循科学、诚信的原则，运用科学的理论和先进的管理手段，依照项目管理服务协议规定的内容进行工作，在业主的授权范围内，认真地、尽职尽责地行使职权，对项目建设的施工全过程进行计划、组织、监督、控制、协调。
对项目建设中的重大问题进行技术经济分析和评价论证，提出咨询意见，供业主参考。
重大事项的最终决策权由业主行使，项目管理机构提出建设性意见，但不能代替业主决策。
2、代建管理的目标
1、质量总目标：
通过科学、严谨的组织管理，使本项目在投资、工期、质量三大目标及其它方面均取得综合最佳效果，让业主满意。
2、目标：
按国家和地方工程质量标准，一次性验收合格。
3、进度目标：
确保控制在合同工期范围内。
4、投资目标：
确保控制在市计委批准的概算范围内。
5、安全、文明管理目标：
无安全责任重大事故；争取文明标化工地。
6、档案管理目标：
符合国家、地方档案管理规范、规定；完整、准确、及时和信息化管理。
7、管理目标：
以法律为准绳，以合同为抓手，合同履行率100%；协调解决好各种法律纠纷；采用工程保险、合理规避工程风险；做好索赔与反索赔的准备与应对工作。
8、建设管理目标：
自身廉政过硬，各方交纳廉洁保证金并签订廉政合同、违纪“零”案件。
3、代建管理工作的依据
3.1遵循基本建设程序及中央、地方和部门的政策、法律、法规及有关规定。
3.2建筑工程强制性条文。
3.3各种规范、标准。
3.4设计、施工、监理、代建等招投标文件与合同。
3.5批复的工期、项目概（估）算文件、地质勘察报告、施工图设计文件、以及其他有关的技术资料。
3.6规划部门确定的规划条件、土地使用条件、环境保护要求、市政管理规定以及业主方的要求。
4、代建管理服务工作思路
业主至上、严密组织；详尽计划、合同履约；有效沟通、灵活协调；秩序实施、预防为主；跟踪控制、持续改进；过程精品、目标实现。
我公司拟派出的代建管理部在签订的合同范围内，将与业主的工程领导小组密切协调配合，结合代建管理的特点制订相关的管理程序，对代建管理进行全面规划；对业主、设计、承包商、监理的管理范围、管理深度提出合理可行的建议；在业主的授权范围内，对各类合同的签订、管理进行分析、评审，确定各合同之间的接口管理模式，依据合同展开代建管理工作，并提供法律咨询；在业主和第三方之间提供证明、行使决定权或处理权时，作为独立的专业人员，依据自己的专业技能和判断，公正地进行工作；提供相应的技术手段保证各相关管理程序的有效实施。
确保对项目实施过程中的各项活动进行综合监控，围绕项目目标——投资、进度、质量、安全进行综合系统规划，使项目的实施形成一种安全可靠的目标控制机制，通过对项目实施的所有环节（从工程前期到竣工验收交付及工程保修期）的全过程进行调查、分析、评估、评价来实施对项目的控制和管理，持续改进；并对变更、重大技术、施工方案等方面，可能对费用或质量或时间有重大影响问题，事前提出切实可行的建议和实施方案，供项目业主决策。
三、代建职责
1、代建单位责任和权力
（1）、严格按合同条款范围开展工作。
执行建设单位依据规定发出的指令、通知，拒不执行、执行不力或超出合同范围工作而引起的经济损失和工期延误，由代建单位全额负责赔偿。
（2）、负责初步设计编制，办理项目前期工作、开竣工报告、建筑、施工许可证、施工图审查等与工程施工有关的报批手续。
（3）、组织工程施工、监理和大宗材料、设备等招标工作。
各项招投标方案应提交建设单位及其上级主管部门审定，未经建设单位和上级主管部门认可，不得实施。
（4）、负责代建工程合同的洽谈和签订工作，并承担所签合同的全部责任，代建单位情订的各项合同应事先征得建设单位及其上级主管部门同意，合同副本应及时递交建设单位。
（5）、负责财政性建设资金的筹措，建设资金未按时到位时先期代付工程款，建设单位按同期银行利率适当上浮后支付建设单位工程款利息。
（6）、组织项目隐蔽工程、中间结构和交工验收。
（7）、应将项目建设方案、工程进度计划、施工图纸报建设单位及其上级主管部门审定后实施，并按月向建设单位提供项目的工作进度、下月工作计划、投资完成和资金使用情况。
（8）、对施工工艺和工程质量负责。
审核施工技术方案，对施工中出现的有关技术问题，及时做好协调工作，妥善予以解决。
严格按基建程序操作，按照国家颁发的现行质量验收标准进行管理，采取必要的质量监督手段，严把工程质量关，确保国家有关规范完成整个项目建设。
（9）、严把材料质量关，杜绝不合格的材料进场，对主要材料、构配件、成品、半成品在使用前必须提供质量合格证书并进行检验，必要时对原材料进行复验，没有合格证书、未经检验合格或复检合格的材料禁止使用。
大宗无价材料、特殊建筑材料和装修材料、专项设备需经建设单位及上级主管部门同意后方可使用。
（10）、加强施工场地交通和施工噪音管理，教育所有施工人员提高安全意识和责任感，杜绝事故隐患；做好文明施工和施工场地的治安工作，加强治安管理，防止违法的事情发生；凡因违反国家安全操作规程和地方性法规、条例而引发的事故，承担相应责任。
（11）、对工程造价进行投资控制。
通过招投标，与中标企业按中标价格进行一次性包干。
严格按设计图纸、施工图预算和有关国家规范实施，不得擅自变更工程设计和预算，对设计和施工中可能出现的变更，必须事先向建设单位及其上级主管部门申报变更联系单，经同意后方可予以实施。
（12）、负责编制工程预（结）算书、竣工财务决算；工程竣工验收后一个月内向建设单位报审工程结算和财物决算。
（13）、在代建工程未交付建设单位以前，代建单位负责已完成工程的成品保护工作，保护期间发生损坏、丢失，代建单位自费予以修理，代建单位提前使用后发生损坏的由代建单位负责修复，修理费用由建设单位承担。
（14）、做好施工前的“三通、一平”等工作，确保施工按时正常开展。
（15）、加强工程管理班子建设，精心组织、合理安排、确保如期完成项目建设。
（16）、施工用水、电费用由中标单位自行装分表计量，并无委托代建单位管理，在工程款中按规定扣除。
（17）、按国家有关保修范围和保修期限规定，督促施工单位做好保修服务。
2、委托代建项目的验收、交付和质量保修
（1）、委托代建项目单体竣工和规划验收由代建单位组织，并在各项验收前三天通知建设单位派员参加。
（2）、单体工程质量验收通过后，建设单位有权先行使用。
综合验收完成三天内，代建单位应将全部工程正式交付建设单位使用。
（3）、委托代建项目综合验收通过后1个月内，代建单位应将全部代建项目的竣工图纸、有关部门审批原件、工程涉及的招投标文件、合同、工程建设有关资料以及设备、设施的保证书、测试证明、保修单、使用说明书等整个项目的全部资料贰套一次性移交建设单位，并按城市城建档案管的要求，办理好归档手续。
（4）、项目决算批准一个月内，代建单位负责办妥与代建项目有关的产权证明并移交建设单位。
（5）、按照国家规定代建单位对工程质量实行终身负责制。
项目竣工后代建单位应履行质量回访和保修期内的保修工作，保修的期限执行国家建设部<<房屋建筑工程质量保修办法>>规定，代建单位在与施工单位签订合同时应按规定扣押保修金，工程竣工验收移交后，应将扣押施工单位的保修金一并移建设单位。
具体保修事宜仍由代建带位办理，保修期满后，由建设单位直接返还给有关保修金交押单位。
四、控制本项目的设计管理主要措施
项目设计阶段是建设项目由计划变为现实具有决定意义的工作阶段。
设计文件是建筑安装施工的重要依据。
拟建工程在建设过程中能否保证进度、保证质量和节约投资，在很大程度上取决于设计，因此本阶段的管理成效直接影响设计质量的高低，并对建设项目能否成功实施起到决定性的作用。
1、设计管理的主要工作内容
序号
主题
工作内容
备注
1
方案设计管理
●编制设计任务书
●监督审查方案招标
●审查管理方案优化设计
●组织方案会审
●审核投资估算
2
地质勘察管理
●审查勘察报告内容
●组织勘察招标
●审查勘察设计文件与实施管理
3
初步设计管理
●对设计单位工作的进度管理
●设计的质量控制管理
●设计的投资控制管理
●组织初步设计内审和会审
●审核投资概算
4
施工图设计管理
●审查施工图设计要求文件的编制内容及工作
●审查施工图设计单位及人员资质
●施工图设计单位的确定
●组织施工图内审及会审
5
设计变更管理
●审查设计变更的内容
●设计变更主要管理措施
2、本项目设计管理及主要措施
2.1、方案设计
2.1.1、审查设计任务书
设计任务书是可行性报告的最佳方案的进一步研究,并在此基础上形成的制约建设项目全过程的指导性文件。
作为代建管理方我们从本项目的实施情况出发，编制招标任务书并下达给代理招标单位，由招标单位编写设计任务书，我方对设计任务书进行审查，并与业主沟通，使设计尽可能的体现业主的要求。
设计任务书的作用有以下几个方面：
1）、申请本项目建设列入国家正式计划过程，也就是业主编制设计任务书、报请主管部门批准的过程；
2）、规划部门批准本项目建设规划，主要依据已列入投资计划的设计任务书；
3）、设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据，也是本项目建设过程中土地征用、拆迁、工程招标、设备洽谈订货的主要依据。
2.1.2、方案招标
方案招标的过程就是择优选择本项目的建筑形态的过程,我们针对招标的特点和性质,作了详细分析,对代理招标单位的招标计划和工作进行严格的审查,对代理招标单位的招标进度不间断的监督.在此阶段中,根据我方的调查对比以及实际操作经验总结得出以下几个应该注意的关键问题,从而有助于招标代理单位的工作质量和进度的提高:
1）、做好招标信息的发布和投标咨询工作；
2）、对参加投标的单位的资质和业绩的审查要非常严格，避免出现挂靠大设计院和大公司而技术力量不够的私人和非正式的设计单位参加投标，从而造成设计质量整体的下降；
3）、对违反招标投标法，进行“围标”、“圈标”的设计单位一律作为废标处理；
4）、仔细的检查投标的递送文件，防止出现作弊行为；
5）、严格的要求参加招标的人员自律，防止出现腐败行为。
2.1.3、方案优化设计
中标方案确定后，针对中标方案的不足，通过组织业主，我公司以及社会上在该行业中经验丰富的相关专家，结合其他投标方案的长处，对中标方案提出修改建议，并编制形成正式文件，由我方监督实施。
在规定的时间内督促设计方提出最优方案，在此阶段方案优化设计达不到业主要求，就要对上述的工作进行重复，直到确定最后的设计方案。
这个环节的工作，是方案设计过程中比不可少的，但传统的工作中，并不是很注重该阶段，我方在此着重地强调方案的优化设计可以达到事半功倍的效果，为业主既节省了时间也避免了不必要的返工。
2.1.4、方案会审
为了防止因审批时间过长而耽误整个项目进度的情况出现，在向有关部门进行方案会审的过程中，作为代建管理方本着为业主着想的前提下，我方审查、协助设计单位作好方案会审的准备工作，尽量确保方案会审的顺利，对于会审前设计方的准备工作，我们主要从以下几个方面进行管理：
1）、根据批准的城市规划、管理法规规定和规划设计要求对方案提出审计意见；
2）、送审前复查设计方案图纸，检查是否符合规范化要求，图纸是否具有设计单位图签、出图章、设计单位资质证书编号及各专业设计人员的签名；
3）、检查送审的图纸文件是否齐全，不全的应根据审核要求补送有关图纸、文件，审批时间从补齐之日算起；
4）、因为本项目的特殊性，我方将配合规划管理部门组织有关单位会审，并请业主参加；
5）、如果设计方案经审核需做较大修改的，我方会再次及时地组织送审设计文件；
6）、在取得《建筑工程设计方案审核意见单》后，立即协助业主申请《建筑工程规划许可证》，为后期的工作做好准备。
2.2、地质勘察
2.2.1、勘察管理的内容
监督审查勘察单位根据本项目建设工程的要求,查明、分析、评价建设场地地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件。
2.2.2、勘察报告的内容
对于勘察单位的本项目勘察报告的审查,我们主要从以下几个方面考虑:
1）、任务要求和勘察情况；
2）、建设地址的历史、地理构造、地形地貌、不良地质现象；
3）、地质成长条件、岩石和土基物理力学性质、岩石和土的均衡性和土基承载力；
4）、地下水影响；
5）、地震基本烈度以及因工程建设可能引起的工程地质问题；
6）、不良的地质现象和特殊地质现象的防治与处理等方面的结论意见、建议和措施等。
2.2.3、勘察单位的确定于委托
准确的选择勘察单位是保证本工程项目设计、施工资料的科学性、准确性的重要环节。
2.2.4、工程勘察资质的审查
对勘察单位资历的审查主要从以下几个方面考虑:
1）、程勘察资质范围；
2）、工程勘察资质分级；
3）、工程勘察分级标准。
2.2.5、选择勘察单位的程序
1）、认真审查勘察单位的资质等级；
2）、审查勘察单位的工程勘察组织方案。
2.2.6、勘察设计文件审查与实施管理
勘察设计文件的审查与实施管理，以下列规定为依据：
1）、本项目审批文件；
2）、城市规划；
3）、工程建设强制性标准；
4）、国家规定的建设工程勘察、设计深度要求。
2.3、初步设计
初步设计是根据设计任务书的要求所作的具体实施方案，是组织安排施工的依据。
对本项目的初步设计的审查内容如下：
1）、设计依据及指导思想；
2）、建设规模；
3）、总体方案布置、占地面积和场地利用；
4）、主要建筑、公共辅助设施布置；
5）、总体及分项建筑功能安排；
6）、环境影响及节能要求；
7）、抗震设施要求；
8）、主要技术经济指标；
9）、建设进度计划安排；
10）、总的概算。
2.4、施工图设计
施工图设计是根据批准的初步设计，绘制正确、完整、系统的建筑、安装施工图，是编制施工预算、安排施工的依据。
因此施工图的设计管理要更加严格和细致。
2.4.1、设计单位的确定和委托
施工图的设计单位一般情况下直接委托原初步设计单位继续设计,如果因设计单位的施工图设计力量不足,我方就要协助业主对施工图的设计单位进行委托或招标.
2.4.2、道路（桥涵）工程施工图设计文件审查
施工图审查是政府主管部门对建筑工程勘察设计质量监督管理的重要环节，是基础建设必不可少的程序，也是申办建设工程施工许可证的必要环节之一
2.4.2.1审查范围
道路工程设计等级分级标准中的各类新建的建筑工程项目均属审查范围。
2.4.2.2施工图审查的主要内容
1）、道路（桥涵）的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠，是否符合消防、节能、环保、抗震、等有关强制性标准、规范；
2）、施工图是否达到规定的深度要求；
3）、是否损害公众利益。
2.4.2.3施工图审查时需要提供的资料
1）、本项目获批准的立项文件或初步设计批准文件；
2）、本项目主要的初步设计文件；
3）、本项目工程勘察成果报告；
4）、本项目结构计算书及计算机软件名称。
2.4.2.4其他
施工图一经审查批准，不得擅自进行修改。
如遇特殊情况需要进行涉及审查主要内容的修改时，必须重新报请原审批部门，由原审批部门委托审查机构审查后再批准实施。
2.5、设计变更
工程变更的原因主要来自业主对工程项目在设计完成后的修改、变更；其次是由于工程过程中考虑或估计不足；另外是因自然、社会等客观原因引起的不可预见事故，致使产生不可避免的工程变更。
2.5.1、设计变更审查的主要内容
1）、工程有关部分的标高；
2）、工程的基线；
3）、工程局部位置的更改；
5）、更改局部设计。
4）、图纸中的标示尺寸；
2.5.2、控制变更的主要措施
由于本项目的特殊性，为了确保项目变更能够达到既定的效果，对于变更的实施控制，我方主要有以下措施：
1）、明确界定项目变更的目标；
2）、优选变更方案；
3）、做好变更记录；
4）、及时发布变更信息。
2.6、施工现场设计服务
施工图交底完成并不代表设计工作的结束，在施工的过程中，由于施工或其他的不可预见原因产生的变更要求，都需要设计单位积极的配合。
为了更好的实现进度和质量的有效实施，在此我们针对现场的设计服务做以下管理：
1）、对设计服务人员本身的资历水平审核；
2）、对设计人员的现场工作进行制度化；
3）、对设计人员从服务质量、服务态度方面进行考核。
2.7、设计管理的优化
设计管理是工程项目管理实施过程中成本管理的关键,为了实施好工程项目管理,确保工程项目的质量、进度、成本能有效的控制和管理，优化设计这个环节是比不可少的。
2.7.1、规划阶段
主要是在本项目选址后，对该地的地形地貌及周边环境进行勘测、考察，并根据项目功能，结合周边环境的状况进行综合分析，作到科学、合理的规划。
2.7.2、方案阶段
进行方案设计时，应考虑本项目建设工程设计的多方面要求，配合本项目的使用对象、使用功能及实际情况进行详细研究，再对方案进行验证。
在方案设计过程中要充分考虑学校项目的使用功能方面的优化，为业主考虑，使业主在投资效益上得到充分的体现。
在方案设计时，负责传达业主及有关政府、规划部门的要求和意见。
2.7.3、初步设计
针对业主的意愿以及建设地点的情况、使用功能等方面充分考虑本项目的经济价值和使用功能，从使用功能及设备方面进一步进行优化。
在本项目中，我们要从工程、消防、环保、工程结构、给排水、电气工程等多方面充分考虑使用功能的设置，最大化的做到人性化的设计。
2.7.4、施工图设计
施工图是项目进行建设的基础条件，施工图的设计质量将会对本工程的施工质量、工程进度和工程造价产生很大的影响。
我方将主要从使用功能、设计中常见薄弱环节等方面着手。
2.8、设计管理的主要措施
2.8.1、设计进度管理
设计进度直接影响到项目建设总进度目标的实现。
为了缩短建设周期，我方积极协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求，同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求：
应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。
此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复等）造成对设计进度的影响，我方也会协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。
我方将主要采取以下措施以控制设计进度：
1）、审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行，尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；
2）、协助研究分析分包合同、招投标、施工进度，与设计方协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；
3）、协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划，在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提出进度控制报告和建议；
4）、协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。
设计进度的主要控制点一般应包括：
1）、设计各专业间的条件关系及其进度；
2）、初步设计完成和提交时间；
3）、关键设备和材料请购文件的提交时间；
4）、进度关键线路上的设计文件提交时间；
5）、施工图设计完成和提交时间；
6）、设计工作结束时间。
设计阶段进度计划见附表一
设计阶段进度控制流程图：
初步设计阶段
编制设计进度划
编制初步设计出图计划
施工图设计阶段
修订设计进度计划
编制施工图设计出图计划
初步设计实际出图情况施工图设计实际出图情况
定期比较实际进度与计划进度
是否有偏差
有无
分析原因，提出进度加快措施
落实具体措施
进度报告
否
初步设计完成施工图设计完成
是
转入施工图设计阶段编制详细的设备采购计划
2.8.2、设置质量管理
设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双重属性。
直接效用质量目标实质上是设计文件（包括图纸和说明书）应尽量满足的质量要求，其中的关键是设计是否符合有关设计规范、是否满足业主的要求、各阶段设计是否达到国家有关部门规定的设计深度，以及设计是否具有施工和安装的可建造性。
间接效用质量目标是指设计文件所体现的最终建筑产品质量，该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有一流水平的医院。
为了有效的进行设计质量控制，本公司代建管理人员在透彻了解业主给出的要求的基础上，详细的阅读、分析图纸，一边发现并提出问题。
对重要的细节问题和关键问题，并根据需要组织专家论证。
我方将主要采取以下措施以控制设计质量：
1）、仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。
对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。
凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；
2）、审核该设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；
3）、在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；
4）、若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成本，提高效率；
5）、审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，以便获得有关政府部门的审批；
6）、审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可视共性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行。
●设计质量控制点主要包括：
1）、设计人员资格的管理；
2）、设计输入的控制；
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