物业管理深圳市综合小区物业管理方案.docx
《物业管理深圳市综合小区物业管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理深圳市综合小区物业管理方案.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
物业管理深圳市综合小区物业管理方案
（物业管理）深圳市综合小区物业管理方案
深圳市XX综合小区管理方案
壹、项目概况————————————————
二、运营宗旨和运营目标———————————
三、物业管理模式——————————————
四、组织结构和人员编制———————————
五、物业管理收支和利润测算—————————
六、管理总体目标和分项目标—————————
七、物业管理制度及岗位职责（略）
八、物业服务内容、标准及质量保证措施（略）
九、方案编制说明——————————————
壹、项目概况（预设情况）
XX综合小区位于深圳市XX区XX路XX号，东临XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。
小区共有四栋塔楼组成。
其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。
每栋均有壹个独立出入大堂，各配有三部电梯。
小区对外封闭，有东、南俩个出入口，东门为正门。
小区占地20000平方米，绿化面积5000平方米。
电梯维护服务对外全包，无中央空调。
假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹办费用，无租赁业务。
管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。
小区主要建筑经济指标如下：
项目
计量单位
数值
小区规划总用地
m2
*
1.办公用地
m2
*
2.住宅（公寓）用地
m2
*
3.公建用地
m2
*
4.道路用地
m2
*
5.公共绿地
m2
*
6.其它用地
m2
*
总建筑面积
m2
120000
1.写字楼建筑总面积
m2
50000
2.住宅（公寓）建筑面积
m2
40000
3.公建面积
m2
*
4.地下车库及人防
m2
*
平均层数
层
28
容积率
7.5
地下停车率
%
*
地下停车位
辆
260
地面停车率
%
*
地面停车位
辆
50
绿地率
%
25
二、运营宗旨和运营目标
●运营宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。
●运营目标
物业X公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念和现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。
以多种运营为手段，达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的运营目标，
三、物业管理模式
物业X公司将秉承“为业主节约每壹分，让业主满意多壹分”的管理理念，依托多年物业管理的成功运营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据XX小区的自身客户定位、物业特点，以及小区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的运营管理模式，建立有自身特色的物业管理之路。
四、组织结构和人员编制
1、管理处组织架构
管理处经理
经理助理
工程部
保安部
环境管理部
服务中心
设备维护
基本维修
安全保卫
消防管理
卫生保洁
绿化园艺
行政客服
收款统计
设备组
维修组
安保组
消防组
车管组
保洁组
绿化组
物业助理
兼文员
物业助理
兼财务
2、管理处组织架构描述及人员编制
管理处组织架构的设置原则是精简高效、壹专多能，采用经理负责制。
各岗位所需人力资源配置实行物业X公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立壹支高效、协调的团队。
管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
根据之上架构，管理处共设立人员编制69人，具体安排如下：
（1）.管理处设经理1人，在物业X公司总经理的领导下负责管理处的全面工作，实现X公司制定的管理目标和任务。
（2）.管理处设经理助理1人。
由于该小区加上停车场、公共面积等超过10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。
其主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。
（3）.管理处设工程部7人（含部长）。
其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。
其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。
（4）.管理处设保安部46人（含部长）。
其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。
其中设部长1名，其余人员分三班设岗。
具体岗位包括：
班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡逻岗3人，车辆管理员2人。
（5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。
其职责是负责小区内的卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好的工作和生活环境。
其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。
保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。
每栋楼2人负责（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。
（6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。
其中物业助理兼文员1人（职责是负责客户服务、文件档案管理、文秘工作等）、物业助理兼财务1人（职责是负责客户服务、各项费用的收取、工作统计等）。
管理处原则上只设立出纳岗位，会计工作由X公司会计负责。
物业助理在经理助理的直接领导下，负责客户投诉接待、信息传递、协调沟通工作。
五、物业管理收支和利润测算
XX综合小区每月收益表
面积共90000平方米月计算
项目内容
数量
单价
（元）
金额
备注
写字楼管理费
50000M2
8
400000
公寓管理费
40000M2
3.2
128000
固定停车费
200
250
50000
临时停车费
1500
5
7500
其他收费
2000
合计
587500
运营成本（员工工资福利）预算
岗位及部门
人员配置
月薪／元
小计
备注
管理处经理
1
4500
4500
经理助理
1
2500
2500
收款员
1
1800
1800
文员
1
1500
1500
工程部部长
1
3000.00
3000
工程部技工
6
1800
10800
保安部部长
1
2000
2000
保安班长
3
1300
3900
保安员
42
1100（含伙食费）
46200
环管部部长
1
1500
1500
绿化工
1
1200
1200
清洁工
10
600
6000
合计
物业管理成本预测收支明细
面积共90000平方米月计算
名称
单位
数量
单价
金额
备注
收入
587500
支出
工资
人
69
84900
福利
人
69
40
2760
基本保险金
人
69
200
13800
拆旧费
5000
办公费
办公用品
500
通信费
2000
宣传费
1000
每月分摊
维护费
水费
5000
电费
55000
电梯
台
12
600
7200
材料费
4000
每月分摊
化粪池清理费
1500
每月分摊
外墙清洗费
3000
每月分摊
垃圾清理费
3000
绿化保洁费用
3000
每月分摊
保安费用
3500
每月分摊
其它
2000
支出合计
197160
毛利润
390340
税金
33000
X公司利润
357340
六、管理总体目标和分项目标
1、管理总体目标
为了将本小区建设成为壹流的文明住宅小区，物业管理X公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
壹年内：
——达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”考评标准；——达到“深圳市安全文明小区”考评标准；
——创建区级“青年文明号”；
二年内：
——达到“广东省物业管理优秀住宅小区”考评标准：
——达到“深圳市安全文明先进小区”考评标准：
——创建深圳市的“青年文明号”；
三年内：
——达到“全国城市物业管理优秀住宅小区”考评标准；
——达到“深圳市安全文明标兵小区”考评标准；
——创建广东省的“青年文明号”；
2、分项指标：
（1）房屋及公共配套设施完好率98%之上，其中发电机和消防水泵完好率达100%；
（1）小区无重大火灾、刑事和交通事故。
（1）小区内外，环境绿化按国家级标准达标率100%。
（1）房屋零修、急修及时率99%之上。
（1）违章发生率1%以下，处理率100%。
（1）管理人员专业培训合格率100%。
（1）业主（住户）对小区、大厦物业管理满意率95%之上，投拆处理率100%。
九、方案编制说明
1、本方案主要考虑小区物业管理工作方面的常规性作业内容，未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种运营等方面的工作，主要原因是此类工作根据具体情况的不同，会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化；
2、本体维修基金为专项基金，未列入常规收入、支出范围内；
3、本方案中人员编制根据实际情况和X公司对物业管理效果的总体要求不同，会有壹定出入；
4、收支测算仅针对管理处级测算，未包含物业X公司费用分摊等因素；
升级会员 